근저당으로 형제간 아파트 지분 이전 가능여부

안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 부담부증여를 가정주부나 미성년자녀에게 하는 것이 가능한지 증여세, 양도세 관련 사항을 알아보았는데, 이번에는 취득세는 어떻게 다루고 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세율은 증여의 경우 3.8%~13.4%, 양도의 경우 1.1%~13.4% 입니다.현재 취득세는 다주택자에 대한 규제로 조정지역 다주택 취득세율 인상과 이를 회피하기 위한 증여가 급증하자 조정지역 증여 취득세율도 같이 올려놓은 상태입니다.(아래 표 참고)따라서, 취득세가 복잡하게 개정되기 전에는 부담부증여시 양도분(채무인수)은 증여 취득세율 보다 낮아 유상양도를 주장하여 채무인수를 받는게 취득세 입장에선 유리했습니다만, 현재는 각자의 상황(주택수)에 따라 다를 수있습니다.□ 무상 취득 (상속/증여의 경우) 취득세율□ 유상 취득의 경우 취득세율배우자 또는 직계존비속과의 부동산 거래는대가 지급이 증명되지 않으면, 증여로 취득한 것으로 봅니다.취득세도 배우자 또는 직계존비속의 부동산 매매는 증여로 보지만, 명백히 대가가 지급된 경우에는 유상 거래로 봅니다.지방세법 제7조(납세의무자 등)⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우이에 대한 행안부 운영지침을 살펴보면,원칙적으로 특수관계자간 거래로 부동산을 부담부증여로 취득한 경우, 소득이 없어 채무 부담능력이 없다고 판단되는 등의 경우는 부담부증여를 인정하지 않습니다.다만, 부담부증여시 배우자 소득도 인정하므로 부담부증여 인정이 가능할 수 있습니다.결국 소득없는 미성년자는 취득세에서 부담부증여를 인정하지 않으나, 남편 소득이 있는 가정주부는 가능하다는 것입니다.이는 양도세, 증여세와도 유사한 결론이라고 볼수 있습니다.⊙ 특수관계인 간 거래시 소득금액 인정 범위 지침 통보(2016.9.2)[행정자치부 지방세운영과-2291, 2016.9.2.]「지방세법」제7조제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 같은 법 제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것입니다.다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬 것(대법원 2000다58804,2001. 5. 8.)으로 볼 수 있으므로 아래와 같이 배우자간·직계존비속간의 거래에 있어, 배우자의 소득의 인정 범위와 관련한 지침을 통보하오니, 지방자치단체 간 세정운영의 혼선이 없도록 조치하여 주시기 바랍니다.소득이 없는 자녀에 대한 부담부증여는 인정되지 않습니다.아래의 질의회신을 살펴보면,전세를 낀 주택을 대학생인 자녀에게 부담부증여가 가능한지 여부에 대한 질의입니다.회신은 대학생 아들이 현재 소득이 없지만, 나중에 취직해서 돈벌어서 전세금을 갚는다는 식의 전세금 인수는 인정하지 않고 있습니다.서울세제-1426(20180130)주택을 부담부(전세보증금) 증여받은 경우 유상취득 여부 질의회신【답변요지】소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가))「지방세법」제7조 제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는 「지방세법」제7조 제11항 제4호의 각 목에 따라그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.다음의 조세심판 사례를 살펴보면,[상황]① 담보대출이 낀 아파트를 11세, 15세인 미성년 자녀에게 부담부증여② 증여계약서에는 대출을 자녀가 승계한다고 기입[판결]① 미성년자로 소득이 없고② 은행 담보대출 채무자도 자녀로 명의변경이 안되어있고따라서, 취득세 부담부증여는 인정이 안됨조심2018지0692(20180629) 취득세쟁점금액을 유상 취득에 대한 대가로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 규정한 주택의 유상취득세율을 적용할 수 있는지 여부【결정요지】청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들은 「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨가. 청구인들 주장(1) 청구인들은 이 건 아파트에 담보된 채무인 쟁점금액을 승계하는 조건으로 이 건 아파트를 증여받았으므로 이는 부담부 증여에 해당하므로 쟁점금액에 대하여는 주택의 유상거래세율을 적용하여야 함에도 청구인들이 미성년자이고 특별한 소득이 없다는 사유만으로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.(2) 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권의 채무를 인수하지는 않았으나, 근저당권자인 주식회사 OOO은행은 청구인들이 근저당권 채무를 인수하지 않아도 된다고 답변하고 있고, 등기부등본에도 채무인수가액을 등재하지 않는 것이 일반적이고, 채무에 대한 상환을 실제로 누가하는지 여부는 채무의 인수를 원인으로 하는 부담부증여와는 관계가 없다.나. 처분청 의견직계존비속간 부동산을 매매(유상거래)하는 경우 그 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 자료뿐만 아니라 대가 지급을 위한 소득증명(자금출처)도 함께 제출하여 입증하여야 하나,청구인들은 만15세, 만11세의 미성년자로서 소득이 없고, 쟁점금액을 인수하였다고 볼 만한 입증자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단중략(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 「민법」제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권채무를 자신들의 명의로 변경등기하지 않았으므로 쟁점금액은 여전히 이 건 증여인의 채무에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구인들의 아버지인 OOO이 쟁점금액을 상환하고 있다고 하더라도 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 이 건 증여인과 약정에 따라 채무의 변제를 책임지고 있는 것에 불과한 점 등에 비추어 청구인들은「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.취득세는 유상거래로 인정받을려면, 대금 지급이나 채무 승계가 확인되어야 합니다.소득증명이 되더라도, 채무의 인수 사실이 확인이 되어야 부담부증여로 인정됩니다.다음의 질의회신을 보면,자녀가 부모의 주택을 취득하였고, 부모가 전세로 살기로 해서 전세금을 차감하고 매매대금을 지급한 경우자녀가 소득이 있지만, 실제 대금지급사실이 없으므로 전세금 부분은 유상거래로 보지 않고 무상취득으로 본다는 것입니다.지방세운영-279(20170830) 취득세매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신【답변요지】직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다.【질의요지】○ 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 직계존속과 전세계약을 체결(세입자 : 직계존속)하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우, 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지 여부【회신내용】○ 「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다 고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 를 규정하고 있습니다.○ 즉, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등을 취득하는 경우 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득 증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무 승계 사실을 입증하여야할 것(개정「지방세법」적용요령(2016.1.5.) 및 지방세운영과-2291(2016.9.1.)) 입니다.○ 해당 질의 건의 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지에 대해서 살펴보면,- 주택을 매수하면서 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점,- 「지방세법」제7조 제12항에서 증여거래 시에도 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부 라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때,- 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 할 것입니다. 끝.정리하면,부담부증여의 취득세는 유상취득세율이 적용되느냐 무상취득세율이 적용되느냐의 차이가 있고, 조정지역 다주택자를 규제하는 세법 개정전에는 유상취득세율이 더 낮아 유리하였으나, 현재는 상황에 따라 다릅니다.부담부증여의 경우, 가정주부나 미성년자도 취득세의 채무인수(유상거래)로 인정이 되느냐는 것인데, 취득세에서 채무인수로 인정받기 위해서는 ① 소득이 있고 ② 채무상환 또는 채무인수가 확인되어야 합니다.다만, 가정주부의 경우는 배우자의 소득도 인정이 되므로 부담부증여의 인정이 용이하나 미성년자나 소득이 없는 자녀의 경우는 취득세에선 부담부증여는 인정이 안되는 것으로 봐야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

1. 임대보증금 보증보험 가입 대상​세간에서 말하는 주택임대사업자는 대부분 민간매입임대주택을 임대하는 자인데요, 임대보증금보증보험(이하 “보증보험”)에 가입하여야 한다고 되어 있습니다. 어떤 분들은 나대지에 주택을 지으면서부터 주택임대사업자로 등록하는 경우가 있는데 이런 것은 민간건설임대주택이라고 합니다. 이 경우도 가입 대상입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.1. 민간건설임대주택2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)① 법 제49조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 100호를 말한다.② 법 제49조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택의 임대사업자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인을 신청하기 전에 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.​​2. 내용​(1) 금액​들어가기에 앞서, 법에서는 임대사업자가 자기 물건을 담보로 하여 대출을 받을 수도 있고, 자기 물건을 세입자에게 임대할 수도 있다고 전제하고 있습니다. 이때 대출을 해준 은행에서는 채권을 담보하기 위하여 물건에 근저당권을 설정할 것이고, 세입자는 전세보증금을 담보하기 위하여 점유와 주민등록 그리고 확정일자를 갖추어 우선변제권을 확보하고 보증금을 지키려 합니다. 근저당권 설정과 확정일자는 먼저 갖춘 순위대로 보호받게 됩니다. 그 중에서도 특히 세입자에 대한 전세보증금을 초점으로 하는 보험이라고 생각하면 되겠습니다.​내용을 살펴보면, 일단 보증보험은, 세입자로부터 받은 임대보증금 전액에 대하여 보증보험을 가입하는 것이 원칙입니다. 하지만 전액을 가입하지 않고 일부만 가입해도 되는 경우가 있습니다. 아무래도 보험으로 보호되는 금액이 클수록 보험료도 비싸지기 때문에, 임대인은 일부만 가입할 수 있으면 좋습니다. 또는 일부 가입 대상금액이 0이 되는 경우에는 아예 가입하지 않아도 되기도 합니다. 대신 까다로운 요건을 여러 개 충족하여야 합니다.​① 우선, 근저당권이 세대별로 분리되어야 합니다. 근저당권이든 우선변제권이든 구분등기가 되는 물건 단위로 설정하게 되는데요, 여러 세대가 있는 상태에서 세대별로 근저당권이 설정된다는 뜻은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등을 의미하고, 단독주택, 다가구주택은 일부가입이 불가하다는 뜻입니다. 이런 물건의 경우는 보통 물건에 대해 채무불이행으로 경매가 개시되면 문제없는 다른 세대까지 통째로 경매되기 때문에, 모든 세입자가 영향을 받습니다. 그러니 보증금 전액에 대해 보험 가입을 시키는 것입니다.​② [저당권으로 보호되는 채권]와 [우선변제권으로 보호되는 보증금 채권]이 경합할 때, 보증금보다 선순위채권이 없어야 합니다. 그 이유는, 물건에 대해 경매가 개시되면 선순위채권자가 먼저 배당을 받고, 이어서 후순위채권자가 배당을 받는데, 세입자가 후순위채권자이면 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 처음부터 선순위채권이 있는 물건 자체를 조심하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 후순위채권자일 때는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서 보호해주라는 뜻입니다.​③ 세입자는 대항요건과 확정일자를 갖추거나 좀 더 강한 전세권 설정을 통해 제3자에 대하여 널리 우선변제권이 보장되어야 합니다. 반대로 말하면, 우선변제권이나 전세권을 갖추지 않은 세입자는 경매가 개시되면 담보권을 설정한 사람보다 순위가 밀리게 되어 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 전세나 월세로 들어가자마자 제일 먼저 우선변제권을 확보하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 그런 것을 누락하는 경우에는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서줘야 합니다.​④ 마지막으로 임차인이 일부가입에 동의해주어야 합니다. 임차인은 당연히 자기의 보험금이 전부 보호되는 것을 원하게 되는데요, 그럼에도 불구하고 일부 가입을 하는 경우에는 임차인에게 위험성을 미리 고지해주라는 의미로 해석됩니다.​이렇게 일부만 가입하는 경우에는 얼마나 가입해야 할까요? 일단 기본 원리는, 주택가격의 60%는 경매에 넘어가더라도 회수가 가능하다는 생각을 가지고 있습니다. 만약 그 금액으로 보증금과 그 밖에 대출을 다 커버해주고도 남는다고 하면, 가입을 할 필요가 없습니다. 만약 보증금과 대출을 커버하기에 모자라는 금액이 있다면 그 금액만 가입을 하면 됩니다. 다시 식으로 정리하면 [보증금 + 대출금액 – 주택가격*60% = 일부가입 대상금액]입니다. 이때 주택가격이 크게 잡힐수록 일부가입 대상금액은 적어질텐데요, 주택가격은 감정을 받은 경우 그 금액이고, 감정을 받지 않으면 공시가에 130% ~ 190%를 곱한 금액을 주택가격으로 합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다.③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. 1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제39조(보증대상액)① 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령에서 정하는 금액”이란 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액을 말한다.② 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 후단에 따른 주택가격의 산정방법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.1. 감정평가법인등이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조에 따라 감정평가액을 산정하는 방법2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가격(준주택의 경우에는 「소득세법」 제99조제1항제1호다목에 따른 기준시가를 말한다)에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정하는 방법​​(2) 기간​보험가입기간은 등록 말소일까지입니다. 그러니까 임대사업자를 유지하는 동안은 계속 가입이 유지되어야 합니다. 임대사업자등록을 먼저 하고 세입자를 받은 경우에는 임대차계약 개시일부터 하면 되고, 세입자가 있는 상태에서 임대사업자등록을 한 경우 등록일부터 시작하면 됩니다.​보험료를 한 번에 내기에는 부담이 크기 때문에 1년 단위로 산정해서 내게 됩니다. 그러다가 임대인이 보험료를 안 내게 되면 보험사에서 보험상품을 해지시킬텐데요, 이때 일단 임차인이 보험료를 내고 나서 보험을 유지할 수도 있습니다. 나중에 구상청구의 대상이 됩니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다.1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다)2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일⑤ 제1항에 따른 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 제4항에 따라 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.⑥ 제5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지하는 경우 보증회사는 보증계약 해지 사실을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 알려야 한다.​​3. 면제​주택임대사업자이면서 아예 보증보험을 가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다.​① 임차인의 보증금이 최우선변제대상인 경우에는 어차피 주택임대차보호법에 의해 보호되므로, 보증보험을 가입할 필요가 없습니다. 현행법상 서울 기준으로 보증금 5천만원까지는 최우선으로 보호됩니다. 이 경우에도 세입자에게 [임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서]를 받도록 되어 있습니다.​② 공공주택사업자가 조치를 취했거나, 임차인이 미리 보험에 가입했길래 임대인이 보증금수수료를 보전해준 경우에도 보증보험 가입이 면제됩니다. 보증보험에 가입한 것과 똑같은 효과를 내기 때문입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우​​4. 기타​(1) 보증수수료보증보험은 주택보증보험공사(HUG), 서울보증보험 등에서 취급하는데, 수수료율은 제각각입니다. 이 수수료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하는 것이고, 월세에 얹어서 받는 방식으로 합니다.​(2) 신고임대사업자가 보증보험에 가입하였으면 구청에 신고해야 합니다. 그래야 의무를 제대로 이행한 것으로 보고 과태료 등을 물리지 않습니다. 또한 임대사업자는 보증보험에 가입하고 나서 보증서를 세입자한테도 줘서, 세입자가 임대보증금을 지킬 수 있다는 사실을 알 수 있도록 해줘야 합니다.​(3) 과태료얼마 전까지만 해도 보증보험에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금 대상이었습니다. 하지만 형사처벌로 다스리기는 너무 과하다는 의견이 많아서 9월 14일에 행정과태료로 바꾸었습니다. 최대 3천만원을 한도로 보증금의 10%를 과태료로 부과합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑧ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요 비용의 부담비율, 보증대상 임대보증금의 범위, 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조(보증수수료의 납부방법 등)법 제49조제7항에 따른 보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음 각 호와 같다. 1. 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담할 것. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증수수료는 임대사업자가 전액 부담한다.2. 보증수수료는 임대사업자가 납부할 것. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다.3. 법 제49조제4항에 따라 보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지 납부할 것​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)③ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하였으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.④ 제3항에 따라 보증서 사본을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관하여야 한다.⑤ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 한다.⑥ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고하여야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다.​구 민간임대주택에 관한 특별법 제65조(벌칙)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.9. 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자로서 보증에 가입하지 아니한 자​민간임대주택에 관한 특별법 제67조(과태료)⑤ 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 이 경우 그 금액이 3천만원을 초과하는 경우에는 3천만원으로 한다. <신설 2021. 9. 14.>

증여세 신고,납부기한과 납부방법 볼게요.(증여세 확인)시가 10억원의 아파트를 자녀에게 증여해주면 증여세는 2.25억원 정도 나옵니다.(신고기한 확인)증여세는 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내 신고해야합니다.(납부기한 확인)또한 신고기한까지 세금을 납부해야합니다.7월달에 증여를 받았으면,10월말까지 증여세를 신고하고 납부해야합니다.(나(납부주체 확인)증여세는 증여를 받은 자녀가 납부해야 합니다.자녀가 모아놓은 자금이 있다면, 그 자금으로 증여세를 납부하는 것이 추가적인 세무위험이 생기지 않고 깔끔하겠죠?(세금분납)한번에 증여세를 납부하기 어려우면, 분납을 할 수도 있습니다.신고기한까지 절반정도 세금을 납부하고,나머지는 신고기한 후 2개월 이내에 납부할 수도 있습니다.납부할 증여세가 5백원 일때도 분납이 가능할까요?납부할 세금이 1천만원을 초과할 때만 분납을 활용할 수 있습니다.(연부연납)분납이 아닌 연부연납이라는 규정도 있습니다. 증여세는 5년간 연부연납을 신청할 수 있습니다. 연부연납은 세무서가 허가를 해주는 항목입니다.세무서가 연부연납을 허가해주기 위해서는 세금에 상응하는 납세담보가 필요합니다.납세담보가 없다면 세무서가 연부연납을 허가해주지 않겠죠?(세금포인트를 사용하는 경우에는 예외)납세담보에는 어떤 것들이 있을까요?먼저 부동산을 납세담보로 제공할 수도 있습니다.부동산을 납세담보로 제공하면 해당 부동산에 근저당권이 설정됩니다.부동산이 아닌, 납세보증보험증권을 납세담보로 제공할 수도 있습니다.국세, 지방세 등 관련하여 납세담보를 제공해야 할 때 납세보증보험을 활용할 수 있습니다.서울보증보험 홈페이지에 해당 보험에 대한 설명이 있으니 참고하세요.감사합니다.이상규회계사 드림

주택자금 공제에 대해서 궁금해하시는 분들이 많습니다.국세청에서 주택자금 공제와 관련해서 보도자료를 냈습니다.오늘은 연말정산 중에 질문이 많은 주택자금 공제를 살펴보도록 하겠습니다.1. 주택자금공제 주요 포인트주택자금공제는 연말정산시에 자주 묻는 항목인데요.잘못 적용했다가 추후에 가산세와 함께 추징될 수 있으니 주의가 필요합니다.아래는 주택자금공제에 대해 자주 묻는 질문들입니다.주택을 보유한자는 주택임차자금 원리금상환액 공제나 월세액 공제 대상이 아닙니다.다만 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 요건을 따져서 적용 가능합니다.회사에서 대출받은 경우에는 주택임차차입금 공제 대상은 아닙니다.금융기관 등에서 차입한 경우에 주택임차자금 원리금상환액 소득공제 대상입니다.2. 1주택 보유한 세대1주택을 보유한 세대인 경우에는 주택임차자금 원리금 상환액 소득공제나 월세액 세액공제를 받을 수 없습니다.주택 소유 여부에 따라 적용 여부가 달라지니 반드시 조건을 확인하셔야 합니다.3. 회사 대출근로자분들이 근무중인 회사에서 받은 대출이 있을 수 있는데요.회사에서 받은 대출은 주택임차차입금의 원리금 상환액 소득공제 대상이 아닙니다.4. 무상으로 받은 주택주택 취득을 위해 저당권을 설정하고 차입한 경우에는 장기주택저당차입금 이자에 대해 소득공제 요건을 따져 볼 수 있습니다.그런데 주택을 무상으로 받은 경우에는 장기주택저당차입금 이자는 소득공제 대상이 아닙니다.5.장기주택저당차입금 이전은행마다 금리가 다르기 때문에 이자율이 더 저렴한 은행의 주택담보대출로 바꾸는 경우가 있습니다.이런 경우에는 주택담보대출 소득공제가 모두 되는 것이 아니고 조건을 반드시 맞추어야 합니다.신규 차입금으로 기존 차입금을 즉시 상환하거나 금융회사간에 직접 상환하는 등 조건이 맞아야 소득공제가 가능합니다.상환기간 조건도 맞추어야 소득공제가 가능합니다.6. 비거치식 분할상환 방식일시적으로 과세기간별 차입금 상환 기준금액보다 낮은 금액을 상환하는 경우에도 소득공제 한도를 적용합니다.7. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도상환기간과 고정금리, 비거치식 등 조건에 따라서 소득공제 한도가 달라집니다.예를 들어 상환기간이 10년이상 15년 미만이고 고정금리인 경우에는 6백만원이 소득공제 한도가 됩니다.8. 12년 1월 1일 이전 차입한 장기주택저당차입금12년 1월 1일 이전에 차입한 장기주택저당차입금에 대해서는 종전 규정과 24년 개정 규정 중에 유리한 규정을 적용받을 수 있습니다.9. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제무주택 또는 1주택 보유 세대주인 근로자가 대상이 됩니다.세대주가 받지 않는 경우 세대원도 가능합니다.그 외 차입금 등 조건도 확인해보시기 바랍니다.10. 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제무주택 세대주인 근로자가 대상이 됩니다.세대주가 받지 않는 경우 세대원도 가능합니다.그 외 차입금 등 조건도 따져보셔야 합니다.11. 월세액 세액공제무주택 세대주이면서 총급여 8천만원이하인 근로자가 대상이며 임차 주택 등 다른 조건들도 만족해야 합니다.주택자금 공제는 조건이 까다로우므로 국세청 사이트의 자료들을 참고해서 적용 요건을 정확히 확인해보시고 연말정산에 반영하시기 바랍니다.연말정산을 할때 근무하는 회사에 문의해서 한번 더 확인받고 하시는 것이 좋겠습니다.연말정산이 잘못된 경우에 몇 년이 지난후에 추징되는 사례들이 있는데 가산세가 함께 부과되므로 부담이 커지게 됩니다.감사합니다.

사람의 주거 형태는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 자가, 전세, 월세입니다. 세법에서는 근로소득자가 이렇게 주거를 위해 지출한 비용이 있다면 마치 경비인 것처럼 취급하여 일정부분 소득공제와 세액공제를 마련하고 있습니다.​​1. 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 (조세특례제한법 제87조)​주택을 취득하기 전 불입하는 청약 저축액에 대한 소득공제입니다.​​(1) 요건​근로소득이 있는 거주자이면서 2021년 총급여액이 7천만원 이하인 자여야 합니다. 일용근로자는 제외합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다.​​(2) 효과​저축 납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [전세자금대출 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.​​2. 주택임차자금 차입금의 권리금 상환액에 대한 소득공제 (소득세법 제52조 제4항)​흔히 알고 있는 전세자금대출 소득공제입니다.​​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 가능합니다.​2) 주택 요건전용면적 국민주택규모(85㎡)이하여야 합니다. 통상 32평형을 말합니다.​3) 대출 요건임대차계약서의 입주일(인도일) 또는 전입일 중 어느 하나가 있었던 날 기준으로, 그 전에 차입하거나 그 이후 늦어도 3개월 이내에 차입하여야 합니다.은행에서 임차인 계좌가 아닌 임대인 계좌에 직접 입금하여야 합니다.대출기관은 은행 등 금융기관이어야 하며, 일반적인 주식회사에서 빌려준 대출은 안 됩니다.​​(2) 효과​원금상환액과 이자납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [청약저축 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.​​3. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 (소득세법 제52조 제5항)​흔히 알고 있는 주택을 취득하는 때에 주택담보대출에 대한 소득공제입니다.​​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대주이거나 1세대 1주택 세대주여야 합니다. 주택담보대출을 받았다는 것은 집을 샀다는 이야기니까 대부분 1주택자일텐데요, 12월 31일 기준으로 아직 주택의 소유권을 확보하지 못한 경우일 수도 있어 그것까지 감안하였습니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 디테일한 주택 수의 판정은 아래와 같습니다.​소득세 집행기준 52-112-1 [장기주택저당차입금 적용시 주택수의 계산]① 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하며, 「주택법」 상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당하지 않는다.② 주택 수의 범위에는 세대 구성원의 무허가주택을 포함한다.③ 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 장기주택저당차입금 등 주택자금공제 여부를 판단한다. 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단한다.④ 동일자에 1주택을 취득·양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 장기주택저당차입금 규정을 적용한다.⑤ 판매목적의 주택을 소유하는 경우 해당 주택은 주택수에 포함한다.⑥ 다가구주택은 단독주택으로 보아 국민주택규모를 판단한다. 다만, 다가구주택이 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 보고 가구당 전용면적을 기준으로 소득공제 여부를 판단한다.​​2) 주택취득 당시에 기준시가가 5억원이어야 합니다. (14 ~ 18년 취득 주택은 4억원, 06 ~ 13년 취득 주택은 3억원) 그런데 신축주택은 취득 당시에 기준시가가 공개되어 있지 않은 경우가 있는데요, 그러면 그 이듬해 최초로 공개되는 기준시가로 판정합니다.면적은 불문합니다.주택분양가격이 5억원 이하인 분양권, 조합원 주택분양가가 5억 이하인 조합원입주권을 취득하면서, 준공시 주택담보대출로 전환하는 대출인 경우도 가능합니다.​3) 대출소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입하여야 합니다.담보물권이 설정된 주택의 소유자와 차주 명의가 같아야 합니다. 그래서 주택을 배우자가 소유하고 본인이 차주인 경우에는 공제가 적용되지 않습니다. 한편 부부 공동명의의 물건으로 주택담보대출을 받는 경우에는 은행에서는 한 명을 차주로 삼아 대출을 내주는데요, 이 경우는 가능합니다. 만약 부부 공동명의의 물건에 대해 각자의 명의로 주택담보대출을 일으키면, 각자가 낸 이자에 대해 각자가 공제받습니다.​​(2) 효과​이자납입액의 100%를 소득공제액으로 합니다. [전세자금대출 소득공제]와는 달리 원금 상환은 제외합니다.한도는 [청약저축 소득공제], [전세자금대출 소득공제]와 합하여 500만원까지입니다. 그런데 [전세자금대출 소득공제]와 [주택담보대출 소득공제]는 중복이 되지 않고, [청약저축 소득공제]를 받으려면 무주택 세대여야 하므로 실무에서는 잘 겹치지 않습니다.한도가 변하는 때도 있습니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이고, 거치 없는 분할상환이면 한도가 1800만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 1500만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상인데, 고정금리도 아니고(변동금리) 거치기간도 있는 경우에는 한도는 원칙대로 500만원으로 합니다.상환기간이 10년 ~ 15년이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 300만원으로 축소됩니다. 중간에 기간을 연장하면, 연장하는 해부터 한도가 늘어납니다.​​4. 월세액에 대한 세액공제 (조세특례제한법 제95조의2)​월세는 소득공제가 아니라 세액공제로 적용하고 있습니다. 근래 대통령 후보 되시는 분이 월세 세액공제에 대한 액수를 늘리거나 이월적용을 가능하게 하는 개정을 언급하여 화제가 되기도 하였습니다.​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 자로서 총급여액이 7000만원 이하여야 합니다.무주택 세대주여야 합니다. 세대주가 주택관련 소득공제 및 월세 세액공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 만약 룸메이트와 함께 월세방을 쓰고 있으면 세대주가 월세 세액공제를 받습니다.임대차계약을 체결한 임차인이 그 주택에 주소지를 두어야 합니다. 즉, 전입신고를 하여야 합니다. 가족이 기본공제대상자인 경우에는 가족이 체결해도 됩니다.​2) 주택 요건월세로 빌리는 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 합니다. 다가구 주택이면 면적으로 안분한 가액을 말합니다.​​(2) 효과​월세 총 납입액에 대해 750만원 한도를 적용하고, 그 금액의 10%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 75만원까지 세액공제가 가능합니다.근로자의 총급여액이 5500만원 이하이면, 12%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 90만원까지 세액공제가 가능합니다.