재건축예정인 부동산 배우자에게 증여

서울에 가로주택재건축 진행중인 지역에 2주택자인데요 그중의 1주택을 6억이내 지분으로 배우자에게 증여하려고합니다 아직 관리처분인가 신청 전이라 증여가 가능하다고 합니다 그런데 주변 시세가 없고 거래내역이 없어서 구청에 문의하니 과세표준금액은 6억2500만원이라고 했고요 재건축조합에서 실행한 감정평가액은 12억이 조금 안됩니다 증여할때 과세표준금액인 6억2500만원의 6억이면 지분이 90%이상 들어가지는데요 과세표준금액 기준으로 증여처리 가능할까요?? 나중에 과소신고? 로 추가증여세와 가산세 나올까요??

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안녕하세요? 녹턴세무회계 김태하 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 우선 이번 건에서 가장 중요한 부분은 취득세와 증여세는 “평가하는 방식”이 실무상 일치하지는 않는다는 점입니다. 구청에서 안내받으신 6억2,500만원은 지방세법상 시가표준액(기준시가) 성격에 가까워 보이며, 증여세에서는 상속세및증여세법상 “시가”를 다시 검토하게 됩니다. 물론 최근에는 지방세법상 시가인정액과 상증세법상 시가 판단 논리가 서로 유사해진 부분도 있습니다. 다만 증여세는 실무상 주변 거래사례, 유사 부동산 가격, 감정평가액 등을 조금 더 적극적으로 비교·검토하는 경향이 있어, 단순히 취득세 기준인 시가표준액만으로 안전하다고 단정하기는 어렵습니다. ⚠️ 특히 이번 건처럼 가로주택재건축 진행 중인 부동산은 단독주택인지 공동주택인지 현재 사업 진행 단계 조합 감정평가의 성격 향후 주변 거래사례 존재 여부 등에 따라 평가가 많이 달라질 수 있습니다. 또한 조합 감정평가액(약 12억원)은 사업 진행을 위한 권리가액 산정 목적이 강하므로, 그 금액이 증여세 시가 목적의 평가와 일치한다고 보기도 어렵습니다. 결국 이번 건은 “과세표준금액 기준으로 무조건 가능하다” 또는 “반드시 문제된다”로 단순하게 보기보다는, 실제 주변 시세와 거래사례, 재건축 진행 상황 등 사실관계를 면밀히 고려하여 판단할 필요가 있어 보입니다. 따라서 사전에 증여세 시가 인정 가능성까지 염두하여 별도의 감정평가를 받아 진행할 지를 검토하신 후 진행하시는 것을 권해드립니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 신수환세무회계 신수환 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. [질문 1] 가로주택 정비사업 진행 절차 관련 "빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법"상 가로주택 정비사업 절차에 대하여 간략하게 말씀드리겠습니다. 가로주택 정비사업은 "조합설립 인가 및 주민합의체 구성(20세대 미만인 경우 주민합의체 구성만으로 가능)→ 건축심의/필요 시 통합 심의→ 사업시행계획 인가(관리처분계획 포함) → 일반분양(필요 시)/이주/착공 → 준공 및 이전고시(청산)"로 진행 됩니다. 조합원 자격의 승계 금지와 관련한 "빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법" 규정을 말씀드리겠습니다. 투기과열지구(서울특별시 25개구, 경기도 12개구)로 지정된 지역에서 가로주택정비사업을 시행하는 경우 조합설립 인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다.("빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법" 제24조 제2항) 위 질문의 가로주택 정비사업은 사업시행계획 인가(관리처분 계획 포함) 전이라 배우자에게 증여가 가능하다고 하니, 투기과열지구로 지정(조합설립 인가 후 증여가 금지됨)되기 전에 가로주택 정비사업으로 지정된 것으로 추정되나, 다시 한번 확인해 보시기를 추천드립니다. [질문 2] 주택의 평가 관련 가로주택 정비사업의 경우 종전 주택이 조합원 입주권으로 변환되는 시기는 "사업시행계획 인가일"입니다. 조합원 입주권은 사업시행계획 인가일의 권리가액에 평가 기준일(증여일)까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액에 평가 기준일(증여일) 현재의 프리미엄 상당액을 합한 금액으로 평가합니다.(상증세법 제61조 제3항, 상증세법 시행령 제51조 제2항, 상증세법 시행규칙 제16조 제3항) 그러나 가로주택 정비사업의 사업시행계획 인가일 전 증여의 경우 조합원 입주권이 아니므로 종전 주택(부수토지 포함)에 대해서만 평가합니다. 위 질문의 주택이 단독 주택인지, 다가구주택인지, 다세대주택 등 인지 정확히 알 수 없으나, 상증세법상 일반적인 평가방법에 대해 설명하겠습니다. 상증세법상 재산의 평가는 증여일 현재의 시가(당해 주택의 매매가액, 감정가액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액, 해당 주택과 유사한 재산의 매매사례가액)로 평가합니다.(상속세법 제60조 제1항, 상속세법 시행령 제49조) 다만, 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내에, 위에 언급된 시가(당해 주택의 매매가액, 감정가액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액, 해당 주택과 유사한 재산의 매매사례가액)를 알 수 없을 때에는 상증세법상 보충적 평가방법으로 평가합니다.(상증세법 제60조 제3항) 상증세법상 보충적 평가방법(상증세법 제61조)으로 토지는 개별공시지가, 일반 건물은 국세청 기준시가, 단독 주택(다가구주택 포함)은 개별주택가격, 다세대주택은 공동주택가격으로 평가하나, 사실상 임대차 계약이 체결된 경우 상증세법상 보충적 평가방법과 비교 평가하는 등 지방세법상 시가표준액과 다를 수 있으니 이에 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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상속주택(B)의 부수토지의 일부를 배우자에게 증여한 경우일반주택(A) 양도 시,상속주택 특례의 적용 여부(양도시 비과세 가능)서면-2021-법규재산-8263생산일자 : 2024.04.26.요 지상속개시 당시 일반주택을 보유한 1세대가 상속주택을 취득한 후 상속주택의 부수토지의 일부를 배우자에게 증여한 경우 일반주택을 양도하는 때에는 상속주택 특례의 적용이 가능한 것임회 신국내에 1주택(이하 “일반주택”)을 보유하고 있는 1세대가 피상속인으로부터 상속주택(지분)을 취득한 후 상속주택의 부수토지의 일부(지분)를 배우자에게 증여한 경우 일반주택을 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정을 적용하는 것입니다.1. 사실관계’98년…’20.7.7.’21.12.1.예정 ▴------------------▴---------------▴---------------▴일반주택 취득…상속주택 취득상속주택의 부수토지의일부를 배우자에게 증여일반주택 양도○ ’98년 일반주택(A) 취득○ ’20.7.7. 상속주택(B) 취득*(지분) * 선순위 상속주택으로 최연장자에 해당○ ’21.12.1. 상속주택(B)의 부수토지의 일부(지분)를 배우자에게 증여○ 일반주택(A)을 양도할 예정2. 질의내용○ 일반주택(A)을 보유한 1세대가 상속주택(B, 지분)을 취득한 후 상속주택(B)의 부수토지의 일부(지분)를 배우자에게 증여한 경우 일반주택(A) 양도 시 상속주택 특례의 적용 여부★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 여부(제외가능함)기준-2025-법규재산-0033 [법규과-667]생산일자 : 2025.04.01.요 지미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우 일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 가능함회 신귀 질의의 사실관계와 같이, 부부가 공동으로 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 제1항이 적용되는 미분양주택(분양권 포함)을 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결한 후 그 중 한 명의 지분을 배우자에게 증여하는 경우로서 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용하는 경우 해당 주택 전체를 세대의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’05.10. 甲, A주택 취득○’09.04. 甲과 乙(甲 의 배우자), B주택* 분양계약 체결 * 조특법§98의3에 따른 과세특례 요건을 갖춘 것으로 전제○’12.10. 甲 → 乙, B분양권 지분 증여○’12.11. 乙, B아파트 취득○’21.08. 甲, A주택 양도2. 질의내용○조특법§98의3에 따른 과세특례 대상주택(분양권 포함) 지분을 최초 계약자인 배우자로부터 증여받은 경우 -일반주택의 1세대1주택 비과세 여부 판단 시 해당주택 전체를 세대의 소유주택 수에서 제외 가능한지 여부3. 관련법령□조세특례제한법(법률 제17759호로 개정된 것, 2021.01.01. 시행) 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】①거주자 또는｢소득세법｣ 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(｢소득세법｣ 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1.거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2.비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간②제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2.거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택③｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

취득당시 비조정지역인 주택을 조정지역 이후배우자에게 증여했다면 비과세 판단시, 거주요건은 없다.안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역의 주택이라면 2년이상 거주요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 주택을 증여받을 경우에 해당 주택이 조정지역이라면 2년이상 거주를 해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됩니다.만약, 남편이 취득할 당시에는 비조정지역이었고, 해당 주택을 배우자에게 증여할 때 조정지역이라면 증여받은 배우자는 2년 이상 거주요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있을까요?올해 초에 국세청이 답변한 내용을 보면,증여받은 배우자는 2년이상 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.따라서 동일세대원인 배우자로부터 증여를 받았으므로 증여자+수증자의 보유기간을 합산하여 2년 이상 보유만 하더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.양도, 서면-2022-부동산-1182, 2022.03.30[ 제 목 ]조정대상지역 지정 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 거주요건을 적용하지 않음[ 회 신 ]조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.(출처 : 국세청)유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 기획재정부 재산세제과-858[],2018.10.10조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용하지 않음○ 부동산거래관리과-561,2012.10.18｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 및 제155조제19항에 따라 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판단할 때 거주자가 같은 세대원인 배우자에게 주택을 증여한 후 수증자가 해당 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하는 것입니다○ 재산세과-316, 2009.1.29.「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것임