😮 73 저도 궁금해요!
6일전
업무용 오피스텔 사업자대출 은행에서 매출증빙 자료 제출하라는데요 무실적입니다
임대를 위한 오피스텔을 구입했는데
당시 잔금대출이 사업자 대출만 가능했더래서 업종을 서비스업으로 변경해서 사업자 대출을 받았는데 대출기간 만료가 다가오는데 은행에서 대출연장시 매출증빙을 하라고 하더라구요
그래서 현금영수증을 증빙자료로 제출했는데 관련된 구체적인 자료를 요청합니다
현제 전입신고 안된 세입자두고 있고요 무실적 신고 하고 있었습니다
이런경우 매출자료를 어떻게 제출하면 될까요?
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3개의 전문가 답변
안녕하세요? 케이에스세무회계 김수정 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 제출할 자료가 없는 이유부터 정리하겠습니다
은행이 말하는 매출증빙은 통상 부가가치세 신고서나 표준재무제표증명, 세금계산서입니다. 무실적으로 신고해 오셨다면 그 서류에 찍히는 매출이 0원이라, 현금영수증을 내셔도 은행이 다시 구체적 자료를 요구하는 것이 당연한 흐름입니다.
만들어서 낼 수 있는 자료가 아닙니다. 신고된 매출만 증빙이 됩니다.
2. 그런데 세입자가 계십니다
여기가 실제 문제입니다. 임대료를 받고 계시다면 그것이 매출이고, 무실적 신고는 사실과 다른 신고가 됩니다. 은행에 낼 자료가 없는 것은 서류를 못 찾으셔서가 아니라 신고가 실제와 어긋나 있다는 신호입니다.
3. 정리하지 않고 두면 걸리는 것이 셋입니다
(1) 업종 불일치
대출을 위해 서비스업으로 등록하셨지만 실제 사업은 부동산임대업입니다. 등록사항이 실제와 다르면 정정 대상이고, 정정하는 순간 그동안의 임대수입이 함께 드러납니다.
(2) 주거용 사용에 따른 면세 전환 — 금액이 가장 큽니다
부가가치세법 제26조 제1항 제12호는 주택과 그 부수토지의 임대 용역을 면세로 정합니다. 오피스텔은 건축물대장상 용도가 아니라 실제 사용 형태로 판단하므로, 세입자가 주거용으로 쓰면 그 임대는 면세가 됩니다. 전입신고를 하지 않았다고 해서 주거용이 아닌 것이 되지는 않습니다.
문제는 그다음입니다. 취득 시 건물분 매입세액을 환급받으셨다면, 같은 법 제10조 제1항 제1호가 매입세액이 공제된 재화를 면세사업에 사용하는 것을 재화의 공급으로 본다고 규정합니다. 환급받으신 세액 상당액을 다시 부담하시게 될 수 있습니다.
(3) 무신고 가산세
임대수입을 신고하지 않으신 기간에는 국세기본법 제47조의2에 따라 20%의 무신고가산세가 적용될 수 있습니다. 다만 과세관청의 통지 전에 기한 후 신고를 하시면 제48조 제2항에 따라 감면되고, 늦어질수록 감면 폭이 줄어 6개월을 넘기면 감면이 없습니다.
4. 순서
1. 취득 당시 건물분 매입세액을 환급받으셨는지 — 여기서 금액 규모가 갈립니다
2. 세입자의 실제 사용 형태(주거용인지 사무용인지)
3. 임대차계약서상 임대료와 실제 수령액
4. 위를 확인한 뒤 정정신고·기한 후 신고 범위를 정합니다
대출 연장 기한이 급하시겠지만 증빙을 맞추려고 실제와 다른 매출을 신고하시면 훨씬 무거운 세금 문제가 뒤따르게 됩니다.
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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 세무 문제와 은행 심사는 분리 필요
현재까지 실제 사업매출이 없었다면 은행에는 부가가치세 과세표준증명원(매출 0원), 부가가치세 신고서, 소득금액증명원 등 실제 신고된 자료를 제출하는 것이 원칙입니다. 사업실적이 없는 경우에도 부가가치세 무실적 신고가 가능하며, 국세청도 무실적 신고 절차를 별도로 운영하고 있습니다.
2. 실제 임대현황 확인이 최우선
다만 질문의 중요한 부분은 현재 전입신고를 하지 않은 세입자가 있다는 점입니다. 전입신고 여부와 관계없이 실제로 임대료를 받고 있다면 세무상 아무 매출도 없는 상태라고 단정할 수 없습니다. 특히 실제 사용용도가 주거용이라면 주택임대 면세수입으로 볼 수 있으므로, 현재까지 무실적으로 신고한 내용이 실제 임대현황과 맞는지 먼저 확인해야 합니다.
3. 가장 위험한 방법은 피할 것
실제로 없는 서비스업 매출을 만들어 은행에 제출하거나 현금영수증을 임의로 발행하는 방식은 피하셔야 합니다. 현재 임대차계약서와 임대료 입금내역을 확인하여 실제 임대현황에 맞게 세무신고를 정리한 후 은행에 제출하는 것이 안전합니다.
4. 은행 요구사항 확인 후 대응
은행이 요구하는 '구체적인 매출증빙'이 무엇인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 은행 내부 대출연장 기준은 세법과 별개의 문제이기 때문에, 무실적이면 대출연장이 가능한지 또는 임대수입 자료로 대체 가능한지는 해당 은행에서 판단하게 됩니다.
저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다.
자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
실제 세입자로부터 임대료를 받고 있는데 무실적 신고를 했다면, 현금영수증만으로 대출연장용 매출을 소명하기보다 실제 임대수입을 객관적으로 정리하고 세무신고 누락 여부를 먼저 바로잡는 방향이 안전합니다.
은행 제출자료
은행이 요구하는 양식과 기간을 먼저 확인하되, 통상 아래 자료를 함께 제출합니다.
현재 유효한 임대차계약서: 주소, 보증금, 월세, 임대기간, 임대인·임차인 서명
월세 수령계좌 최근 6개월~1년 거래내역: 매월 임차인 명의 또는 약정된 계좌에서 입금된 내역
현금영수증 발급내역 및 홈택스 매출내역
사업자등록증명, 부가가치세 과세표준증명원, 소득금액증명원, 국세·지방세 납세증명서
월별 보증금·월세·입금일·입금자·연간합계를 표시한 매출현황표
필요 시 갱신 임대차계약서 및 등기부등본
대출연장에서는 사업자등록, 소득금액증명, 부가가치세 과세표준증명, 임대차계약서, 매출증빙 등이 일반적인 요청자료입니다.
세무상 핵심
오피스텔은 공부상 용도나 전입신고 유무가 아니라 실제 사용용도가 중요합니다.
실제 주거용이면 주택임대에 해당할 수 있어 부가가치세는 면세이며, 사업장현황신고 및 종합소득세 신고를 검토해야 합니다.
실제 사무실 등 업무용이면 부가가치세 과세 임대에 해당합니다. 월세 매출 및 보증금 관련 간주임대료를 포함해 부가세 신고를 해야 하며, 일반과세자의 경우 임대차계약 갱신 시 계약서 사본 제출 의무도 있습니다.
전입신고가 없더라도 실제 주거용 사용이면 주택임대일 수 있고, 반대로 전입신고가 있다고 해서 항상 주택임대가 되는 것도 아닙니다.
대응 순서
은행에 요청서류·대상기간·매출 인정기준을 확인합니다.
임대차계약서와 월별 입금내역을 기준으로 실제 매출표를 작성합니다.
이미 무실적 신고한 과거 기간은 세무대리인과 수정신고 또는 기한후신고 여부를 검토합니다.
은행에는 실제 계약·실제 입금·신고자료가 서로 일치하도록 제출합니다.
허위 계약서, 임차인 명의가 불명확한 입금내역, 사후 작성한 매출자료만으로 대응하는 것은 대출 연장 및 세무상 모두 위험합니다. 실제 임대수입이 있었던 기간에 무실적 신고를 유지하면, 과소신고 및 가산세 문제가 발생할 수 있습니다. 실제 임대수입과 신고액 차이에 대해 가산세가 부과될 수 있습니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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오피 매매시 증여세 안걸릴지용
부동산 취득과 관련되는 사항은 국세청에서 항시 모니터링 하고 있습니다
오피스텔 자금조달 계획서화 상관없이 취득시 취득자의 연령 . 소득 . 결혼유무 등에 따라
소명 자료 제출 대상등이 될수 있습니다
바로 부모님으로 부터 통장으로 자금이체 하시 마시고 취득하신분의 소득등을 살피시고
부모님과 금전소비대차 계약서등 작성 ( 세법에 맞게 하시는 방법도 있습니다 )
오피스텔 구입시 임차보조금 및 은행 대출등 전체적인 상황을 고려해서 상담받으시고
구입하시는게 좋으실것 같습니다
부가가치세
개인사업자 월세 비용처리 문의
안녕하세요! 변호사님, 현재 개업변호사로서 많은 고민이 있을실거라 생각됩니다.
변호사의 세무특성상 해당 비용이 항상 부족함에 있어서 많은 세부담이 대게 발생합니다.
아무래도 변호사님꼐서도 비용부문에 대해서 민감해질수 밖에 없는 상황이라 인지됩니다.
현재 오피스텔의 경우 거주와 업무가 혼재되어 있는 점에 있어서는 대부분 세무사무실에서는
거주목적에 가깝게 해석하는 경우가 많습니다. 이유는 전입신고가 되어 있다는 점도 있거니와,
해당 오피스텔의 세금계산서 발급여부 및 임대업자의 사업자등록증 여부(일반 또는 간이) 등
종합적인 부문에서 대게 거주용으로 판단하기 쉽상이기 때문입니다.
일단 답변을 요약드리겠습니다.
(1) 현재 오피스텔에서 월세계약으로 진행되고 있다면, 경비처리는 가능할 것으로 사료됩니다.
물론 이는 명확히 하자면, 사업용으로 쓰는 서재등의 공간과 거주의 공간을 구분해서 비율적으로 계산하는 방법이 있겠지만, 변호사님께서 별도의 거주주택을 가지고 계신경우라면 100% 사업용으로 판단되어 경비처리는 가능 할것이라 사료됩니다. 물론 이는 세무사무실 직원이 아닌 세무사와 직접 소통하여 정리해야 할 필요가 있다고 생각됩니다.
- 위의 설명은 종합소득세에서의 경비처리 부문이며, 부가세의 판단은 조금 깊게 생각해야 됩니다. 부가세의 공제여부는 우선적으로 임대사업자의 세금계산서 발급여부입니다. 세금계산서가 발급해준다고 한다면, 부가세는 공제처리 방향으로 진행될수 있겠지만, 세금계산서를 발급해주지 않는다면 부가세 공제는 불가합니다. 다만 부가세공제받지 못한 부문까지 경비처리는 가능합니다.
쉽게 예를 들어들이겠습니다.
월세가 부가세 포함하여 110이라고 가정할시
부가세 공제를 받는 다면, 부가세신고때 10은 환급 받고 소득세 경비처리는 100이 됩니다.
부가세 공제를 받지 못한다면, 부가세때 환급은 받지 못하고 소득세 경비처리는 110이 됩니다.
*즉 요약하면, 부가세때 공제환급 받지 못한 금액 전체가 소득세때 경비처리가 가능합니다.
부가세는 오로지 공급가액의 10%부문으로서 절세가 일어나지만, 공제 환급받질 못하면 경비처리함으로서 소득세율 (6.6%~49.5%)의 절세효과가 있습니다.
제가 담당하시는 변호사님들께서는 부가세 공제환급보다는 오히려 소득세때 경비처리를 선호하시는 분들도 계십니다.(이유는 부가세보다 소득세에서의 절세효과가 더 크기때문입니다.)
(2) 서재등 업무공간을 특정해서 비용처리도 가능합니다. 물론 해당 비율의 적정성에 대해서는 도면 및 임대차계약서의 특약사항으로서의 공간을 구분하여 해당 비율만큼 공제 및 경비처리 받을수도 있습니다. 허나 이는 실무상 적용하지 않고 오히려 100%를 진행하시고 추후 해명 및 세무조사시 해당 면적비율만큼 소명하여 경비를 인정받는 경우가 더러 있습니다.
답변 요약드리겠습니다.
(1) 변호사업의 경우 대부분 서비스매출로서 경비가 항시 부족합니다.
(2) 해당 경비의 적정성에 대해서는 가사용 또는 사업용에 있어서 주관적요소가 작용됩니다.
(3) 주관적요소에서 사업성을 주장하기 위해서는 각종 증빙 및 증거자료로서 충분히 갖춘다면 사업성을 인정하여 경비처리는 가능합니다.
(4) 다만, 부가세 공제의 경우에는 형식적 요소를 강하게 판단합니다. 적어도 세금계산서가 없다면 부가세 공제는 진행되질 않으며, 세금계산서를 발급받으신다면 100%로 공제받되 추후 세무조사 및 과세해명시 해당 서재 비율등을 고려하여 세무리스크를 줄일수 있는 방향을 진행하시는 것을 권장드립니다.
아무래도 많은 고민이 있으신 것으로 판단됩니다.
변호사 업종 특성상 매출이 높을수 밖에 없는 구조이며, 경비처리가 사실상 가장 유의시되는 업종이기도 합니다. 이 경우에는 단순히 가격적인 부문을 가지고 세무대리인을 선정하기보다는 변호사업에 대해서 충분히 이해하고 있으며 소통이 가능한 세무사사무실을 선정할것을 권장드립니다.
감사합니다.
부가가치세
법인임차인 월세 증빙관련 문의
법인이 지출증명서류 수취의무를 이행하고 임차료를 손금에 산입하기 위해 담당자께서 세금계산서나 현금영수증을 요청한 것으로 보입니다만, 법인세법은 주택 임대업을 영위하는 개인으로부터 주택임대용역을 제공받는 경우 지출증명서류의 수취를 면제하고 있습니다(법인세법시행규칙 제79조 제6호).
따라서 오피스텔을 개인으로부터 상시 주거용으로 임차하는 경우 지출증명서류 수취의무가 면제되므로 계약서, 송금영수증 등으로 지출을 입증하시면 손금산입에 문제가 없습니다.
서면인터넷방문상담2팀-859, 2007.05.07
[질의]
□ 질의요지
- 과ㆍ면세 겸업사업자가 부가가치세 전자신고시 매출ㆍ매입처별계산서 합계표를 제출한 경우 매년 1월31일까지의 제출의무는 면제되는 것인지 여부.
- 주택이나 오피스텔을 임차하여 사택으로 사용하고 임대료 지급시, 임대인이 비사업자인 경우 정규증빙을 수취하여야 하는지 여부.
□ 사실관계
- 질의 법인은 과ㆍ 면세 겸업사자로서, 부가가치세 전자신고시 매출ㆍ매입처별계산서합계표를 반영하여 신고하고 있음.
- 일부 직원에 대해 사택을 임차하여 제공하고 있으며, 임대인이 사업자인지 비사업자인지 확인이 곤란하여 지출증빙 수취에 어려움이 있음. 사택은 주택이나 오피스텔을 임차하여 사용하고 있음.
[회신]
1. 귀 질의 1)의 경우, 과ㆍ면세 겸업법인이 매출ㆍ매입처별계산서합계표를 부가가치세 전자신고시 제출한 경우에는 매년 1월 31일까지 별도로 제출할 필요가 없습니다.
2. 귀 질의 2)의 경우, 미등록 사업자로부터 부동산 임대용역을 공급받는 경우에도 법인세법 제116조 제2항의 규정에 의한 지출증빙(다만, 부가가치세법 제25조의 규정에 의한 간이과세자 또는 과세특례자에 해당하는 임대사업자로부터 부동산 임대용역을 공급받는 경우에는 법인세법시행규칙 제79조 제10호의 규정에 의한 경비 등의 송금명세서에 의할 수 있음)의 수취대상에서 제외되는 것이 아니며, 주택의 임대업을 영위하는 자(법인을 제외한다)로부터 주택임대용역을 공급받은 경우에는 법인세법 시행규칙 제79조 제6호의 규정에 따라 정규지출증빙을 수취하지 않아도 되는 것입니다
자금조달계획서
전세보증금의 자금출처소명 증빙자료 (전세대출 채권양도 상태에서 반환시)
질문하신 경우에는 전세대출 채권양도가 되어 있기 때문에, 임대인이 질문자에게 직접 보증금을 반환하는 것이 아니라 은행이 먼저 대출금(3억2천만원)을 회수한 후 남은 8천만원을 질문자에게 지급하는 구조입니다.
이 경우 은행으로부터 8천만원을 입금받았다고 해서 자금출처 소명이 어려워지는 것은 아닙니다. 전세보증금 반환 과정에서 채권양도에 따라 지급 주체만 은행으로 변경된 것이므로, 자금의 출처가 전세보증금 반환이라는 사실이 확인되면 일반적으로 소명이 가능합니다.
준비하시면 좋은 자료는 다음과 같습니다.
전세계약서(보증금 4억원)
전세대출 약정서 또는 채권양도 사실을 확인할 수 있는 서류
전세대출 상환(종료) 확인서(3억2천만원)
은행에서 본인 계좌로 8천만원이 입금된 거래내역
위 자료를 함께 제출하면 '전세보증금 4억원 → 은행이 대출금 3억2천만원 회수 → 잔액 8천만원 지급'이라는 자금 흐름이 확인되므로, 일반적으로 자금출처 소명에는 큰 문제가 없습니다.
다만 은행마다 발급 가능한 서류가 조금씩 다를 수 있으므로, 전세대출 상환내역이나 채권양도 정산내역을 추가로 받아두시면 자금 흐름을 더욱 명확하게 입증할 수 있습니다.
저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다.
자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
법인세
법인사업자 오피스텔 매매 시 유의할 점 알고 싶습니다.
1. 사무실 사용의 경우 업무용으로 봅니다.
법인이 법인의 사무실 용도로 오피스텔을 매수하여 사용하는 것은
세법상 아무 문제가 안되며, 오피스텔은 취득시 취득세 중과 대상도 아니기 때문에 문제가 안됩니다.
다만 휴식 공간의 범위가 어느정도인지에 따라 주거용으로 볼 가능성이 있는지는 사실 판단할 문제입니다.
2. 법인이 전입신고하고 임차인을 받는 경우 / 월세 임차인을 받는 경우
위 경우 모두 동일하게
법인이 '임대업'을 하는 경우입니다.
이때 전세든 월세든 관계없이
임차인이 주거용으로 사용하는 공간이라면 주거용 오피스텔로 보며
임차인이 업무용으로 사용하는 공간이라면 업무용 오피스텔로 봅니다.
법인이 업무용 오피스텔을 보유한 경우 '일반임대사업자' 를 등록하고
주거용 오피스텔을 보유한 '주택임대사업자' 로 등록해야 합니다.
법인이 일반임대하시는 경우 세제적으로 크게 문제는 없지만,
주택 임대를 하는 경우 종합부동산세나 추후 양도시 중과될 수 있습니다.
추가적으로 문의사항 있으신 경우 아래로 연락 바랍니다.
감사합니다.
최혜경세무사
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법인세 신고 기간에 꼭 확인해야 할 결산 서류 정리
현재법인세 최종신고 기간입니다.법인세 신고는 결산을 통해 재무제표를 확정한 후 진행되며,이 과정에서 홈택스에서 확인되지 않는 자료나추가로 점검이 필요한 서류들이 함께 확인됩니다.이번 글에서는법인세 최종결산 단계에서 일반적으로 확인·요청되는 서류들을 정리해 보았습니다.4대보험 관련 자료급여가 비용으로 인정되기 위해서는급여 지급 내역뿐만 아니라 4대보험 가입 및 납부 여부까지 함께 확인되어야 합니다.국민연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험납부 내역은인건비의 적정성을 판단하는 기초 자료가 되며,미납·체납 여부에 따라 비용 처리 방식이 달라질 수 있습니다.4대보험 납부내역서 발급 방법 총정리|온라인 신청 가이드요즘 결산 요청 서류를 준비하시면서 4대보험 납부내역서 발급 방법을 문의하시는 분들이 많습니다. 특히 ...blog.naver.com지방세 관련 자료지방세는 단순히 “완납 여부”보다어떤 세목을 얼마 납부했는지가 중요합니다.취득세, 재산세, 자동차세 등은비용 처리 또는 자산 반영 여부 판단에 직접적인 영향을 미치기 때문에,결산 시에는 세목별 납부 내역이 확인되는 지방세 과세증명서를 기준으로 확인합니다.지방세 세목별 과세증명서 발급 방법 총정리|정부24 이용 가이드요즘 대출 심사, 입찰 제출, 각종 기관 제출 서류를 준비하시면서 지방세 세목별 과세증명서 발급 방법을 ...blog.naver.com대출 및 이자 관련 자료법인 명의 대출이 있는 경우,결산 시에는대출 잔액과 이자 상환 내역을 구분해서 확인합니다.이자 비용은 법인세 비용으로 처리되지만,원금 상환은 비용이 아니기 때문에은행에서 발급한 대출잔액증명서와 이자내역을 기준으로 정리하게 됩니다.법인계좌 예금이자 원천징수영수증법인 명의 계좌에서 발생한 예금이자는금액이 크지 않더라도 법인세 신고 대상 소득에 해당합니다.다만, 예금이자는 홈택스에서 자동으로 집계되지 않는 경우가 많아결산 단계에서는 은행에서 발급한 ‘예금이자 원천징수영수증’을 기준으로 확인하게 됩니다.예금이자가 누락될 경우신고 이후 수정신고로 이어질 수 있으므로,결산 단계에서 함께 확인해 두는 것이 바람직합니다.이자소득 원천징수영수증 은행별 정리안녕하세요 절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 은행별 이자소...blog.naver.com차량 관련 경비법인 차량은 결산 시 가장 많이 점검되는 항목 중 하나입니다.차량 관련 비용이 전부 자동으로 비용 인정되는 것은 아니며,아래 자료들을 종합해 판단하게 됩니다.차량 보험증권리스·렌트 계약서차량 수리비 및 정비 내역유류비 및 통행료운행기록부 작성 여부차량의 사용 형태에 따라비용 인정 범위가 달라질 수 있기 때문에,결산 단계에서 한 번 더 정리·확인이 필요합니다.법인 관련 비용이나 개인카드 사용 내역법인 비용이지만 부득이하게 개인카드로 결제한 경우도 결산 시 확인 대상이 됩니다.이 경우실제 법인 업무와 관련된 지출인지증빙이 명확한지가지급금 또는 비용 처리 대상인지를 구분해야 하므로,개인카드 사용 내역 중 법인 관련 지출은별도로 정리해 두는 것이 좋습니다.기부금 관련 자료기부금은 지출 자체보다요건 충족 여부와 증빙이 중요합니다.기부금 유형에 따라전액 비용 인정, 한도 적용, 비용 불인정으로 나뉘기 때문에,기부금 영수증과지급처 정보를 기준으로 결산 시점에 다시 확인하게 됩니다경조사비 관련 자료경조사비 역시법인 비용으로 인정받기 위해서는지출 사실과 업무 관련성이 확인되어야 합니다.청첩장, 부고 문자, 모바일 청첩장 등지출 사유를 확인할 수 있는 자료를 기준으로결산 단계에서 비용 반영 여부를 판단하게 됩니다.법인세 최종결산은단순히 “세금을 계산하는 단계”가 아니라,1년간의 법인 거래를 기준에 맞게 정리·확정하는 과정입니다.그래서 결산 시점에는홈택스에 보이는 자료 외에도이처럼 다양한 추가 자료를 확인하게 됩니다.미리 어떤 자료들이 필요한지 기준을 알고 준비해 두시면,결산 과정이 훨씬 수월해질 수 있습니다.도움이 되셨다면 공감과 이웃 추가 부탁드립니다.⬇️📞 010-7667-8698✉️hwchoi1990@gmail.com상담 내용 바로 작성하기⬆️

종합소득세
종합소득세 개인사업자 경비 처리 완벽 가이드 | 필요경비 인정 기준 총정리
종합소득세 개인사업자, 필요경비 인정 기준부터 확인하세요
종합소득세 개인사업자 경비 처리, 필요경비 기준은 무엇인지 명확히 아는 것이 절세의 첫걸음입니다. 2026년 5월 종합소득세 신고를 앞두고 이 비용도 경비로 처리할 수 있을까? 라는 질문을 가장 많이 받습니다. 개인사업자는 사업비와 생활비가 혼재되기 쉬운 구조이기 때문에, 같은 지출이라도 필요경비로 인정되는지 판단하기 어려운 경우가 적지 않습니다.
종합소득세는 매출 전체에 바로 과세하는 구조가 아니라, 매출에서 필요경비를 차감한 실제 사업소득을 기준으로 세금을 계산합니다(소득세법 제27조). 따라서 어떤 비용이 필요경비로 인정되느냐에 따라 납부 세액이 크게 달라질 수 있습니다.
필요경비로 인정받기 위해서는 아래 네 가지 기준을 모두 충족해야 합니다.
1. 사업 관련성: 지출 목적이 실제 사업 운영과 직접 연결되어 있어야 합니다.2. 실제 지출 여부: 비용이 실제로 지급된 사실이 확인되어야 합니다.3. 해당 과세기간 발생 여부: 신고 대상 과세기간(2025년 1월 1일~12월 31일)에 발생한 비용이어야 합니다.4. 객관적 증빙 보유 여부: 세금계산서, 카드전표, 계좌이체 내역 등으로 지출 사실을 입증할 수 있어야 합니다.
실무에서는 사업 때문에 쓴 비용인가 를 먼저 따지고, 그다음 증빙이 남아 있는가 를 확인하는 순서가 가장 효율적입니다.
인정되는 경비 vs. 인정이 어려운 경비, 항목별 비교
필요경비로 검토 가능한 항목
사업 관련성이 확인되면 아래 항목들은 필요경비로 검토할 수 있습니다.
1. 직원 급여 및 외주비2. 사무실 임차료 및 관리비3. 전기·수도·가스 등 공공요금4. 업무용 통신비(사무실 인터넷, 업무용 휴대폰 요금)5. 원재료·상품 매입비 및 운송비6. 광고비 및 마케팅 비용7. 업종 관련 교육비 및 협회비·회비8. 문구류·사무 소모품 및 커피·간식 비용9. 정수기 렌탈료10. 사업 목적 대출 이자11. 거래처 경조사비(업무추진비 한도 내)
📝 소액이 반복되는 비용은 월별로 모아두는 습관이 중요합니다. 건별로는 작아 보여도 연간 누적 금액은 상당할 수 있습니다.
필요경비로 인정받기 어려운 항목
아래 항목은 필요경비로 인정받기 어려운 대표적인 사례입니다.
1. 대표자 본인 급여(개인사업자는 원칙적으로 본인 급여를 경비 처리할 수 없습니다)2. 가족 생활비 및 개인 여행 비용3. 사적 의류 구매4. 사업과 무관한 개인 소비5. 개인 용도 차량 비용
⚠️ 같은 카드로 결제했더라도 사업 목적이 아니라면 필요경비로 보기 어렵습니다. 사업비와 개인 지출이 혼재되면 신고 과정에서 정리가 복잡해집니다.
별도 확인이 필요한 항목
차량 관련 비용, 인건비, 접대성 지출은 일반 경비와 판단 기준이 다르므로 주의가 필요합니다.
1. 차량 관련 비용: 전액이 아니라 업무 사용분 중심으로 판단합니다. 업무용 승용차 관련 비용은 운행일지 작성 등 별도 요건(소득세법 시행령 제78조의3)을 충족해야 합니다.2. 인건비: 급여 지급 기록 관리, 원천세 신고, 지급명세서 제출이 모두 맞물려야 합니다.3. 거래처 경조사비: 청첩장, 부고장, 모바일 초대장 등 지출 사실을 확인할 수 있는 자료를 함께 보관해야 합니다.
적격증빙 종류와 증빙 관리 핵심 원칙
경비 처리는 단순히 지출했다는 사실보다 증빙으로 설명할 수 있는지가 더 중요합니다. 적격증빙이 갖춰지면 경비 처리 판단이 안정적이고, 증빙이 부족하면 인정 범위가 제한되거나 증빙불비 가산세(지출금액의 2%)가 발생할 수 있습니다(소득세법 제160조의2).
인정되는 적격증빙의 종류
1. 세금계산서2. 계산서3. 신용카드 매출전표4. 지출증빙용 현금영수증(소비자 지출증빙용으로 발급받아야 함)5. 계좌이체 내역6. 원천징수 관련 서류(인건비)
📌 현금영수증은 반드시 지출증빙용으로 발급받아야 합니다. 소득공제용으로 받으면 사업 경비 처리에 활용하기 어렵습니다.
증빙 관리 시 꼭 지켜야 할 원칙
1. 3만 원을 초과하는 지출은 적격증빙 확보가 원칙입니다.2. 간이영수증은 인정 범위가 제한될 수 있으므로 가능하면 적격증빙을 받으세요.3. 결제 내역뿐 아니라 거래 내용을 확인할 수 있는 자료(계약서, 견적서 등)도 함께 보관하세요.4. 증빙은 많이 모으는 것보다 지출 내용이 분명하게 연결되도록 정리하는 것이 핵심입니다.
2026년 종합소득세 신고 전 실무 체크리스트
경비 처리는 신고 직전에 한꺼번에 정리하면 누락되기 쉽습니다. 평소의 관리 방식이 신고 완성도를 결정합니다. 아래 체크리스트를 확인해 보세요.
1. 사업용 카드를 개인 카드와 분리해서 사용하고 있다2. 사업 전용 계좌를 별도로 운영하고 있다3. 홈택스에 사업용 신용카드를 등록했다4. 영수증은 결제 즉시 보관하고 항목별로 분류하고 있다5. 월별 비용 내역을 정기적으로 점검하고 있다6. 업무용 휴대폰 요금, 인터넷 사용료, 소모품비 등 반복 항목을 따로 모아두고 있다7. 차량 관련 비용은 업무 사용분 중심으로 구분해 두었다8. 인건비는 급여 기록, 원천세 신고, 지급명세서 제출 여부까지 확인했다
🔑 필요경비 인정 기준을 먼저 이해하고, 적격증빙과 사업용 카드·계좌 분리로 설명 가능한 지출만 남기는 것이 절세의 핵심입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 개인사업자 대표자 본인 급여도 필요경비로 처리할 수 있나요?
A. 아닙니다. 개인사업자는 법인과 달리 대표자 본인에게 지급하는 급여를 필요경비로 인정받을 수 없습니다(소득세법 제33조). 이 부분은 법인 전환을 고려하는 이유 중 하나이기도 합니다. 다만 배우자나 직계존비속 등 가족 직원에게 지급한 인건비는 실제 근무 사실과 지급 증빙이 갖춰진 경우 필요경비로 검토할 수 있습니다.
Q. 간이영수증으로 받은 비용도 경비 처리가 되나요?
A. 건당 거래금액이 3만 원 이하인 경우에는 간이영수증도 증빙으로 활용할 수 있습니다. 그러나 3만 원을 초과하는 지출에서 간이영수증만 보유한 경우에는 해당 금액의 2%에 해당하는 증빙불비 가산세가 부과될 수 있습니다(소득세법 제160조의2). 가능하면 세금계산서나 카드전표 등 적격증빙을 받는 것이 안전합니다.
Q. 집에서 일하는 1인 사업자는 집 월세를 경비 처리할 수 있나요?
A. 사업장과 주거 공간이 동일한 경우, 주거에 사용되는 면적과 사업에 사용되는 면적을 구분해 업무 사용 비율에 해당하는 임차료만 필요경비로 처리하는 것이 원칙입니다. 전액을 경비 처리하면 세무조사 시 문제가 될 수 있으므로 합리적인 기준으로 안분 계산하는 것이 필요합니다.
Q. 홈택스에 사업용 카드를 등록하면 어떤 점이 좋은가요?
A. 홈택스에 사업용 신용카드를 등록하면 카드 사용 내역이 자동으로 집계되어 종합소득세 신고 시 경비 자료로 활용하기 편리합니다. 별도로 영수증을 수기 정리하는 수고를 줄일 수 있고, 누락 위험도 낮출 수 있어 실무에서 적극 권장되는 방법입니다.
Q. 경조사비는 얼마까지 경비 처리가 가능한가요?
A. 거래처 경조사비는 업무추진비(접대비) 한도 범위 내에서 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 개인사업자의 경우 연간 업무추진비 한도는 기본 한도 1,200만 원에 수입금액 기준 추가 한도가 더해집니다(소득세법 시행령 제79조). 경조사비는 청첩장, 부고장 등 지출 사실을 확인할 수 있는 자료를 반드시 보관해야 합니다.
윤대현 세무사
주요 경력: 강남 미용실 프랜차이즈 컨설팅, SOOP(아프리카TV) 베스트BJ 컨설팅, 대학병원 조사대응
전문 분야: 부동산 개발, 미용/헬스, 인플루언서
고객맞춤형 솔루션을 제공하는 세무사로 언제나 최선을 다해 안내해드립니다.
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자금조달계획서
자금조달계획서에 대하여
자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다. 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.

양도소득세
동탄, 기흥, 구리 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 신규 지정 (7월 1일(5일) 부터 적용)
안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.동탄, 구리, 기흥이토지허가거래구역 및 조정지역에 지정이 되었습니다.기정사실화 되어있었던 지역이고,날짜가 언제로 될지가 관건이었던 것 같은데투기과열지구 및 조정지역은2026년 7월 1일부터 효력 발생토지거래허가구역은2026년 7월 5일부터 효력이 발생합니다.이미 서울 강남 4구를 제외한 전 구 (21개구) 와경기도의 12개 구역은(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 용인 수지, 안양 동안)2025년 10월 16일재지정이 된 상태인데요.뒤이어화성 동탄구 / 용인 기흥구 / 구리시이 3곳이신규 지정이 되었습니다.이제는 다주택자 중과, 취득세 중과, 대출 규제, 토허제 적용 등많은 분들이 조정지역 등의 효과를 잘 아시고 계실텐데요.다시 한번 정리해드리도록 하겠습니다.대출가계대출은 크게주담대와 전세대출로 나누어집니다.조정지역 및 투기과열지구에서주담대를 받고자 하는 경우금액에 상관없이LTV 가무주택자는 40% (처분조건부 1주택자 포함)유주택자는 0% (대출 불가) 규제가 적용됩니다.생애최초의 경우 LTV 70% + 전입의무 (6개월 이내) 를 가집니다.비규제지역은무주택자가 70%, 유주택자가 60% 인 것과는대출 폭이 현저히 줄어든다는 것을 알 수 있습니다.전세대출의 경우소유권 이전 조건부 전세대출은 금지되어매수자가 전세보증금으로 매매 잔금을 대체하는갭투자 형태의 거래는 차단이 되게 됩니다.세제조정지역의 다주택자의 경우취득 / 양도 모두 문제가 될 수 있습니다.조정지역 내 물건을 다주택자가취득하게 된다면,2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세를 부과하게 됩니다.조정지역 내 물건을 다주택자가양도하게 된다면,양도소득세 중과 (2주택 20%, 3주택 30% up)장기보유특별공제를 전면 배제하게 됩니다.양도세에서는 장특공제의 공제율이 세액에 큰 영향을 미치기 때문에세율 중과 뿐 아니라 공제율이 0으로 적용되어실제 세액 효과는 2~3배 이상 차이가 날 수 있습니다.또한 조정지역 내 물건을 매수하신다면,보유요건 뿐만 아니라 거주요건 2년을 필수적으로 충족해야만1세대 1주택 비과세가 가능해집니다.토지거래허가토지거래허가구역에서는부동산 계약하시는 것이상당히 기간도 길어지고 사안이 복잡해지게 됩니다.토허제 지역의 집을 사기 위해서는약정서를 쓴 후 구청에 허가서를 제출하면구청에서 업무협의 및 현장조사를 통해허가 or 불허가 의 결정을 내립니다.개인간의 결정인데 구청의 허가가 떨어지지 못하면계약 이행 등기가 불가능합니다. 즉 못 사는거죠.토허제에서 허가를 받기 위해서는무조건 실거주를 해야 하며 (갭투자 불가)2년을 채워야 합니다.그리고 매수자와 매도자의 주택 수 또한허가의 중요 포인트가 되게 됩니다.한마디로 계약이 매우 복잡해지는 것입니다.또한 자금조달계획서의 이슈가 있습니다.조정지역 및 투기과열지구 내 주택을 취득하시게 되면자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무는 물론증빙자료에 대한 제출 의무도 있습니다.부동산을 사면서 구청 등에잔액 예금 증명서, 대출 증명서, 차용증, 증여신고서 등을필수적으로 제출해야 합니다.조정 지역 이외에는 6억원 기준으로자금조달계획서에 대한 제출의무가 있는데요.조정 지역에서는 금액과 관계없이모든 매수자는 자금조달계획서를 필수적으로 제출해야 합니다.자금조달계획서는 신고가 되지 않은 수익에 대한 리스크를 안고 있고,가족 간 알음알음 건네받은 자산 등에 대한 추적이 들어올 수 있기 때문에문제가 되는 자산의 흐름이 있다면,세무사를 통해 꼭 사전 상담을 진행하시기를 권해드립니다.기타 사항전매조정지역 내 주택은 수도권 3년 지방 1년 간의 전매 제한이 있으며오피스텔 또한 1년의 전매 제한 규정을 적용합니다.청약조정지역에서 청약을 받게 되면,재담청 제한이 7년,투기과열지구는 10년 이 적용됩니다.현재 모든 조정지역이 투기과열지구 이기 때문에10년의 재담청 제한을 적용받게 됩니다.재건축 재개발 정비사업조정지역 내 재건축 재개발의 경우 주택 공급수를 1주택으로 제한합니다.1+1 입주권 등에 이슈가 생기겠습니다.또한 투기과열지구 내 조합인가일 혹은 관처일 이후에 부터는조합원의 지위양도가 제한되며 (매도 불가)정비사업에 따른 분양시 재담청 제한도 5년간 규제가 적용됩니다.화성 동탄은 제가 공무원 시절업무했던 지역이기도 했는데요.조정지역 내에주택을 매도하시거나 매수하실 계획이 있으신 분은,꼭 세무적으로 내용을 짚고 넘어가시는 것을추천 드립니다.간단하게 궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.

법인세
기장
사업자 휴업 신고 방법 휴업 부가가치세 신고
안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 사업자 휴업과 관련된 내용을 정리해서 설명드리겠습니다.휴업이란?개인사업자, 법인사업자가 일시적으로 주된 영업활동을 정지했으나 장래 영업활동을 재개할 의사를 가지고 영업시설을 유지, 관리 또는 개량 행위 등을 행하는 상태를 말합니다.휴업일은 신고 일자가 아닌 거래활동 중지를 신청하는 날을 의미하고, 이를 기준으로 세무처리가 진행됩니다. 유형별 휴업일 산정은 다음과 같습니다.구분유형별일자휴업일반적인 경우사업장별로 그 사업을 실질적으로 휴업하는 날계절 사업의 경우그 계절이 아닌 기간은 휴업 기간으로 봄휴업일이 명백하지 않은 경우휴업 신고서의 접수일휴업신고방법세무서 직접 방문세무서에 직접 방문해서사업자등록증, 신분증을 지참해서 아래의 서식을 작성하면 휴업신고가 완료됩니다.상호, 사업자등록번호, 대표자 등 간단한 정보 작성 후 휴업 기간을 설정 후 휴업 사유를 체크하면 작성이 완료됩니다. 휴업 사유에는 사업 부진, 행정처분, 계절 사업, 기타 사유가 있습니다.첨부파일휴폐업 신고서_부가가치세법 시행규칙[별지제9호서식].hwp파일 다운로드2. 홈택스로 전자 신고공동인증서 등으로 로그인하셔서 인터넷, 모바일 홈택스로 신고가 가능합니다.홈택스의 경우 : 신청/제출 - 신청 업무 메뉴의 휴폐업 신고모바일의 경우 : 손택스 앱의 신청/제출 또는 모바일 민원실로 신고 가능*** 이렇게 휴업신고는 완료한 후 휴업 사실 증명서가 필요하다면 민원증명 - 휴업 사실증명 메뉴에서 발급 가능합니다.휴업 시 주의사항매출 관련한 세금계산서 및 현금영수증 발급을 하면 안 됩니다. 이를 발급하더라도 공급받은 자는 부가가치세 공제를 받을 수 없습니다.매입 관련한 세금계산서 및 현금영수증은 조건부로 발급받으시는 것은 가능합니다.[서면인터넷방문상담3팀-2893, 2006.11.22]사업자가 휴업 기간 중 사업장의 유지 관리를 위하여 일반적인 관리 업무에 대한 비용을 지출하고 교부받은 세금계산서의 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항에서 규정하고 있는 매입세액을 제외하고는 매출세액에서 공제되는 것으로, 귀 질의의 경우 일반적인 관리 업무에 대한 비용이 자기의 과세사업과 관련이 있는지 등을 사실판단하여 결정할 사항임.부가가치세 신고는 기존 신고기한에 맞춰서 신고하셔야 합니다.*** 기존 신고기한 관련해서는 제 블로그에 자세히 포스팅되어있습니다. 참고하시기 바랍니다.부가가치세 예정 고지 및 신고 안내안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 부가가치세 예정 고지에 대해서 알아보고, 예정 고지...blog.naver.com소득이 없다면 무실적 신고라도 하셔야 합니다. 이는 장기간 휴업 상태에서 계속해서 신고를 하지 않을 경우, 과세관청에서 직권 폐업처리할 수 있기 때문입니다.매입세액이 있으신 경우에는 위 상담사례와 같이 사업장의 유지 관리를 위한 비용을 지출하고 교부받은 세금계산서의 매입세액은 환급이 가능하기 때문에 신고를 하셔야 합니다. 예를 들면 임차료 지급 또는 전기 요금 등의 비용이 있습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.사업자 휴업 신고 방법 휴업 부가가치세 신고재생1좋아요000:0000:06사업자 휴업 신고 방법 휴업 부가가치세 신고



