6일전

업무용 오피스텔 사업자대출 은행에서 매출증빙 자료 제출하라는데요 무실적입니다

임대를 위한 오피스텔을 구입했는데 당시 잔금대출이 사업자 대출만 가능했더래서 업종을 서비스업으로 변경해서 사업자 대출을 받았는데 대출기간 만료가 다가오는데 은행에서 대출연장시 매출증빙을 하라고 하더라구요 그래서 현금영수증을 증빙자료로 제출했는데 관련된 구체적인 자료를 요청합니다 현제 전입신고 안된 세입자두고 있고요 무실적 신고 하고 있었습니다 이런경우 매출자료를 어떻게 제출하면 될까요?
3개의 전문가 답변
안녕하세요? 케이에스세무회계 김수정 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 제출할 자료가 없는 이유부터 정리하겠습니다 은행이 말하는 매출증빙은 통상 부가가치세 신고서나 표준재무제표증명, 세금계산서입니다. 무실적으로 신고해 오셨다면 그 서류에 찍히는 매출이 0원이라, 현금영수증을 내셔도 은행이 다시 구체적 자료를 요구하는 것이 당연한 흐름입니다. 만들어서 낼 수 있는 자료가 아닙니다. 신고된 매출만 증빙이 됩니다. 2. 그런데 세입자가 계십니다 여기가 실제 문제입니다. 임대료를 받고 계시다면 그것이 매출이고, 무실적 신고는 사실과 다른 신고가 됩니다. 은행에 낼 자료가 없는 것은 서류를 못 찾으셔서가 아니라 신고가 실제와 어긋나 있다는 신호입니다. 3. 정리하지 않고 두면 걸리는 것이 셋입니다 (1) 업종 불일치 대출을 위해 서비스업으로 등록하셨지만 실제 사업은 부동산임대업입니다. 등록사항이 실제와 다르면 정정 대상이고, 정정하는 순간 그동안의 임대수입이 함께 드러납니다. (2) 주거용 사용에 따른 면세 전환 — 금액이 가장 큽니다 부가가치세법 제26조 제1항 제12호는 주택과 그 부수토지의 임대 용역을 면세로 정합니다. 오피스텔은 건축물대장상 용도가 아니라 실제 사용 형태로 판단하므로, 세입자가 주거용으로 쓰면 그 임대는 면세가 됩니다. 전입신고를 하지 않았다고 해서 주거용이 아닌 것이 되지는 않습니다. 문제는 그다음입니다. 취득 시 건물분 매입세액을 환급받으셨다면, 같은 법 제10조 제1항 제1호가 매입세액이 공제된 재화를 면세사업에 사용하는 것을 재화의 공급으로 본다고 규정합니다. 환급받으신 세액 상당액을 다시 부담하시게 될 수 있습니다. (3) 무신고 가산세 임대수입을 신고하지 않으신 기간에는 국세기본법 제47조의2에 따라 20%의 무신고가산세가 적용될 수 있습니다. 다만 과세관청의 통지 전에 기한 후 신고를 하시면 제48조 제2항에 따라 감면되고, 늦어질수록 감면 폭이 줄어 6개월을 넘기면 감면이 없습니다. 4. 순서 1. 취득 당시 건물분 매입세액을 환급받으셨는지 — 여기서 금액 규모가 갈립니다 2. 세입자의 실제 사용 형태(주거용인지 사무용인지) 3. 임대차계약서상 임대료와 실제 수령액 4. 위를 확인한 뒤 정정신고·기한 후 신고 범위를 정합니다 대출 연장 기한이 급하시겠지만 증빙을 맞추려고 실제와 다른 매출을 신고하시면 훨씬 무거운 세금 문제가 뒤따르게 됩니다.
안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 세무 문제와 은행 심사는 분리 필요 현재까지 실제 사업매출이 없었다면 은행에는 부가가치세 과세표준증명원(매출 0원), 부가가치세 신고서, 소득금액증명원 등 실제 신고된 자료를 제출하는 것이 원칙입니다. 사업실적이 없는 경우에도 부가가치세 무실적 신고가 가능하며, 국세청도 무실적 신고 절차를 별도로 운영하고 있습니다. 2. 실제 임대현황 확인이 최우선 다만 질문의 중요한 부분은 현재 전입신고를 하지 않은 세입자가 있다는 점입니다. 전입신고 여부와 관계없이 실제로 임대료를 받고 있다면 세무상 아무 매출도 없는 상태라고 단정할 수 없습니다. 특히 실제 사용용도가 주거용이라면 주택임대 면세수입으로 볼 수 있으므로, 현재까지 무실적으로 신고한 내용이 실제 임대현황과 맞는지 먼저 확인해야 합니다. 3. 가장 위험한 방법은 피할 것 실제로 없는 서비스업 매출을 만들어 은행에 제출하거나 현금영수증을 임의로 발행하는 방식은 피하셔야 합니다. 현재 임대차계약서와 임대료 입금내역을 확인하여 실제 임대현황에 맞게 세무신고를 정리한 후 은행에 제출하는 것이 안전합니다. 4. 은행 요구사항 확인 후 대응 은행이 요구하는 '구체적인 매출증빙'이 무엇인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 은행 내부 대출연장 기준은 세법과 별개의 문제이기 때문에, 무실적이면 대출연장이 가능한지 또는 임대수입 자료로 대체 가능한지는 해당 은행에서 판단하게 됩니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 실제 세입자로부터 임대료를 받고 있는데 무실적 신고를 했다면, 현금영수증만으로 대출연장용 매출을 소명하기보다 실제 임대수입을 객관적으로 정리하고 세무신고 누락 여부를 먼저 바로잡는 방향이 안전합니다. 은행 제출자료 은행이 요구하는 양식과 기간을 먼저 확인하되, 통상 아래 자료를 함께 제출합니다. 현재 유효한 임대차계약서: 주소, 보증금, 월세, 임대기간, 임대인·임차인 서명 월세 수령계좌 최근 6개월~1년 거래내역: 매월 임차인 명의 또는 약정된 계좌에서 입금된 내역 현금영수증 발급내역 및 홈택스 매출내역 사업자등록증명, 부가가치세 과세표준증명원, 소득금액증명원, 국세·지방세 납세증명서 월별 보증금·월세·입금일·입금자·연간합계를 표시한 매출현황표 필요 시 갱신 임대차계약서 및 등기부등본 대출연장에서는 사업자등록, 소득금액증명, 부가가치세 과세표준증명, 임대차계약서, 매출증빙 등이 일반적인 요청자료입니다. 세무상 핵심 오피스텔은 공부상 용도나 전입신고 유무가 아니라 실제 사용용도가 중요합니다. 실제 주거용이면 주택임대에 해당할 수 있어 부가가치세는 면세이며, 사업장현황신고 및 종합소득세 신고를 검토해야 합니다. 실제 사무실 등 업무용이면 부가가치세 과세 임대에 해당합니다. 월세 매출 및 보증금 관련 간주임대료를 포함해 부가세 신고를 해야 하며, 일반과세자의 경우 임대차계약 갱신 시 계약서 사본 제출 의무도 있습니다. 전입신고가 없더라도 실제 주거용 사용이면 주택임대일 수 있고, 반대로 전입신고가 있다고 해서 항상 주택임대가 되는 것도 아닙니다. 대응 순서 은행에 요청서류·대상기간·매출 인정기준을 확인합니다. 임대차계약서와 월별 입금내역을 기준으로 실제 매출표를 작성합니다. 이미 무실적 신고한 과거 기간은 세무대리인과 수정신고 또는 기한후신고 여부를 검토합니다. 은행에는 실제 계약·실제 입금·신고자료가 서로 일치하도록 제출합니다. 허위 계약서, 임차인 명의가 불명확한 입금내역, 사후 작성한 매출자료만으로 대응하는 것은 대출 연장 및 세무상 모두 위험합니다. 실제 임대수입이 있었던 기간에 무실적 신고를 유지하면, 과소신고 및 가산세 문제가 발생할 수 있습니다. 실제 임대수입과 신고액 차이에 대해 가산세가 부과될 수 있습니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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