비거주자 국내 아파트 양도소득세

안녕하세요. 한국 국적이며 현재 독일에 거주하고 있습니다. 2020년 7월 김포 소재 아파트를 4억 4천만 원에 취득하였고, 부부 공동명의(각 50%)입니다. 취득 당시 비조정대상지역이었으며 해당 주택 외에 보유한 주택은 없습니다. 주택 취득 후 실제 거주하였으나 해외 취업 및 근무를 위해 독일로 이주하였고, 현재 배우자를 포함한 세대 전체가 독일에서 거주 및 근무하고 있습니다. 해당 아파트는 현재 임대 중이며 2026년 11월 말경 약 6억 3천만~6억 5천만 원에 매도할 예정입니다. 이 경우 다음 사항이 궁금합니다. 양도일 현재 독일에서 장기간 거주·근무하고 있는 경우 한국 세법상 비거주자로 판단되는 것이 맞는지요? 국내에 해당 아파트 한 채만 보유하고 있고 출국 전 실제 거주한 이력이 있는 경우, 비거주자라도 1세대 1주택 비과세 또는 해외이주·해외근무 등에 따른 특례를 적용받을 가능성이 있는지요? 특례 적용 여부를 판단하기 위해 출국 사유, 출국일, 실제 거주기간 등 추가로 확인해야 할 요건이 있다면 어떤 것이 있는지 궁금합니다. 감사합니다.

5개의 전문가 답변

채택된
답변

안녕하세요? 케이에스세무회계 김수정 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 결론부터 말씀드리면, 이 건은 "세대 전원이 출국한 날"이 언제인지 하나로 결정됩니다. 2026년 11월 말 양도 기준으로 출국일이 2024년 11월 말 이후라면 비과세, 그 이전이면 원칙적으로 전액 과세입니다. 1. 비거주자 판단은 맞습니다 국적은 기준이 아닙니다. 소득세법 시행령 제2조 제1항은 "국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내 소재 자산 등 생활관계의 객관적 사실"로 판정하도록 하고 있습니다. 세대 전원이 독일에서 거주·근무 중이고, 국내 아파트는 본인이 거주하지 않고 임대 중이므로 비거주자로 보는 것이 타당합니다. 국내에 부동산이 있다는 사실만으로는 거주자가 되지 않습니다. 2. 비거주자라도 비과세 받을 길이 있습니다 단, 기한이 있습니다 "비거주자는 1세대 1주택 비과세가 안 된다"는 것이 원칙입니다(소득세법 제121조 제2항 단서). 그런데 시행령 제180조의2 제1항이 예외를 두고 있습니다. 시행령 제154조 제1항 제2호 나목·다목의 요건을 충족하는 비거주자는 비과세 배제 대상에서 제외한다 해당 조문 내용은 이렇습니다. - 나목: 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 - 다목: 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우 두 목 모두 단서가 동일합니다 "출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는에 한한다." 해외 취업·근무로 이주하셨다면 다목에 해당할 가능성이 높습니다. 이 특례가 적용되면 보유기간·거주기간 제한 없이 비과세되며, 취득 당시 비조정대상지역이라 거주요건도 원래 없습니다. 문제는 2년 요건입니다. "장기간 거주·근무"라고 하셨는데, 출국하신 지 2년이 넘었다면 특례는 적용되지 않습니다. 3. 확인하셔야 할 것 ① 세대 전원의 출국일 ② 해외이주신고 여부와 이주 종류 ③ 출국 후 재입국 이력 ④ 국내 잔류 세대원 유무 출국일과 해외이주신고 여부를 알려주시면 좀 더 구체적으로 답변드리겠습니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 세법상 비거주자는 독일 근로 형태가 무엇인지에 따라 달라질 것 같습니다. 장기간이라고 명시해주셨으나, 근로 형태가 계약직이거나 해당 회사가 국내법인이 100%출자한 법인이거나, 파견직이시라면 비거주자로 보기는 어려울 수도 있습니다. 2. 출국일로부터 2년 내 매도하셔야 비과세 가능합니다. 양도시점에 비거주자여도 가능합니다. 상세한 내용은 상담 요청 주시면 상담 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. ^^

안녕하세요? 공감 세무회계 김윤전 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 양도일 현재 독일에서 장기간 거주·근무하고 있는 경우 한국 세법상 비거주자로 판단되는 것이 맞는지요? 소득세법상 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말하는데, 배우자를 포함한 세대 전원이 해외에서 거주·근무하며 생계를 함께하고 계시고 국내 생활근거가 없는 상태이시므로, 양도일 현재는 비거주자로 판단되는 것이 맞습니다. 2. 국내에 해당 아파트 한 채만 보유하고 있고 출국 전 실제 거주한 이력이 있는 경우, 비거주자라도 1세대 1주택 비과세 또는 특례를 적용받을 가능성이 있는지요? 소득세법 시행령 제154조제1항은 1년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우, 출국일 현재 국내에 1주택만 보유하고 있었다면 보유·거주기간 제한 없이 1세대1주택 비과세를 적용하되, 이 특례는 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에만 적용됩니다. 국세청 해석(부동산거래관리과-228, 2011.3.14.)도 "출국일 현재 국내에 1주택만을 소유하던 1세대가 세대전원이 출국 후 2년이 경과한 후에 소유하던 1주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 보유·거주기간 비과세특례가 적용되지 않는 것"이라고 명시합니다. 즉, 독일로 출국하신 날짜가 2024년 11월 말 이후라면(2026년 11월 매도예정일로부터 역산 2년 이내), 보유기간·거주기간 요건 없이 비과세 특례를 받으실 수 있습니다. 반대로 출국일이 그보다 이전이라면, 이미 2년을 넘겨 특례가 적용되지 않고 일반과세 대상이 됩니다. 3. 특례 적용 여부를 판단하기 위해 출국 사유, 출국일, 실제 거주기간 등 추가로 확인해야 할 요건이 있다면 어떤 것이 있는지 궁금합니다. - 출국일 및 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편임을 입증할 자료(해외 근로계약서, 파견·현지채용 증명서 등)가 필요합니다. 추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든지 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.

안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 소득령 154조 1항 2호 나목과 다목의 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다. 나목의 경우 적용받기 위해서는 님의 겨우 현지이주를 선택해서 이주를 한후 그로부터 2년이내에 국내부동산을 매각하면 비과세가 가능할 것입니다. 다목을 적용받으려면, 직장문제로 출국한지 2년이 되지 않았어야 되고 출국후 2년이내에 양도해서 비과세를 받는 것도 가능합니다.

안녕하세요? 조우세무회계사무소 김동훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 세법상 비거주자 해당 여부 세대원 전원이 해외로 출국하여 독일에 생활 근거(직업, 가족, 주거)를 두고 장기간 거주·근무하고 있다면, 소득세법 제1조의2에 따라 양도일 현재 한국 세법상 '비거주자'로 판정됩니다. 2. 비거주자의 1세대 1주택 비과세 및 출국 특례 적용 가능성 원칙적으로 양도일 현재 비거주자는 1세대 1주택 비과세가 배제되지만, 「소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목」에 따른 ‘1년 이상 국외거주 목적의 취업·근무 특례’ 요건을 모두 충족하면 비거주자 신분이어도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 단, 출국일 이후 일정 기한 내에 양도해야 하는 엄격한 법정 시한 요건이 존재합니다. 3. 출국 특례(비과세) 적용을 위한 필수 확인 요건 - 1년 이상 국외거주 취업·근무 목적 출국 : 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취업 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국했음을 입증(재직증명서, 고용계약서, 비자 등)해야 합니다. - 출국일 현재 1주택 보유 : 출국 당일 기준으로 국내에 김포 아파트 1채만 보유하고 있어야 합니다. - 출국일로부터 2년 이내 양도 (핵심 요건) : 출국일로부터 2년 이내에 매매계약의 잔금 청산(또는 등기접수)이 완료되어야 합니다. 만약 출국일로부터 이미 2년이 경과한 후에 매도한다면 특례가 적용되지 않아 일반 과세(기본세율 적용, 장기보유특별공제 일반율 적용) 대상이 됩니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

비거주자 판단에 따른 해외주식 양도소득세 과세대상 여부(양도일까지 국내에 5년 이상 계속해서거주해야 함)AI 활용사전-2025-법규국조-0323생산일자 : 2025.05.26.요 지해외주식 양도에 대하여는 기존해석사례(기획재정부 금융세제과-70, 2022.02.23.)를, 거주자 판정 여부에 대하여는 기존해석사례(재산세과-3786, 2008.11.14.)를 참고하시기 바랍니다.답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계의 경우, 해외주식 양도에 대하여는 기존해석사례(기획재정부 금융세제과-70, 2022.02.23.)를, 거주자 판정 여부에 대하여는 기존해석사례(재산세과-3786, 2008.11.14.)를 참고하시기 바랍니다.□ 기획재정부 금융세제과-70, 2022.02.23.[질의] 국내주식과 국외주식을 양도하는 자가 양도일까지 5년 이상 계속 거주하지 않은 경우 국내주식과 국외주식의 양도손익을 통산하여 과세하는지 여부(제1안) 국내‧외 주식의 양도손익을 통산하여 과세함(제2안) 국외주식의 양도소득은 과세하지 아니함[회신] 귀 질의의 경우 2안이 타당합니다.□ 재산세과-3786, 2008.11.14.1. 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득세 납세의무는 「소득세법」제118조의2 규정에 의하여 국내에 당해자산의 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자에 한하는 것입니다.2. 위 “1”과 관련하여 거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 본인 및 세대원 전체가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계 등을 종합적으로 조사·확인하여 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○질의자는 중국 국적의 외국인으로 ’19.4월부터 스웨덴에서 영주권을 발급받아 현재까지 가족과 함께 거주하고 있으며- 한국 내에 주소지와 부동산은 있으나, 최근 10년간 한국 체류기간은 5년 미만으로, ’24.9월부터 외국인등록증 유효기간은 만료됨○’24년 국내 증권회사를 통해 해외주식(미국상장 개별종목)을 양도하면서 양도소득 발생함* ’23.4월 이후 출입내역 없음(출입국에 관한 사실증명 제출)2. 질의요지○해외에 거주하며 국내 증권회사를 통해 해외주식을 양도한 경우로서-｢소득세법｣ 제1조의2규정에 의한 비거주자에 해당하는지와 같은 법 제94조에 의한 양도소득 과세대상에 해당하는지 질의함○소득세법 제118조의2【국외자산 양도소득의 범위】거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 다음 각 호에 따른 소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있는 경우에는 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외한다.1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)나. 지상권다. 전세권과 부동산임차권3. 삭제 <2019.12.31.>4. 삭제 <2017.12.19.>5. 그 밖에 제94조제1항제4호에 따른 기타자산 등 대통령령으로 정하는 자산의 양도로 발생하는 소득.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 비거주자가 부동산 양도를 하게 될 경우의 매매계약, 등기이전 및 매각자금의 송금까지 전반적인 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 비거주자의 개념2. 납세의무3. 부동산양도신고확인서4. 부동산매각자금확인서5. 정리[비거주자 업무대행 후기]<https://blog.naver.com/jang-sung/223190679191>1. 비거주자의 개념거주자, 비거주자 의 개념에 대해서 명확히 알 필요가 있습니다.그리고, 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자, 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하는 자를 재외국민이라고 하는데, 재외국민이라하더라도세법상 비거주자에 해당되는 지 여부를 판단하여야 합니다.1. 비거주자의 개념국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인은 거주자라 하고, 거주자가 아닌 개인을 비거주자라 함 ※ 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정 ※ 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니하는 장소따라서,비거주자의 판정에 있어서 국내에 주소나 거소를 두었는지 여부가 중요합니다.(1) 국내에 거주하는 개인이 국내에 주소를 가진 것으로 보는 경우계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때(2) 국외에 거주 또는 근무하는 자가 국내에 주소가 없는 것으로 보는 경우외국국적을 가졌거나 외국 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때(3) 외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 승무원이 근무기간 외의 기간 중 통상 체재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원의 주소는 국내에 있는 것으로 봄(4) 거주기간의 계산국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로 함위에 말씀드린 비거주자의 개념에 부합하는지를 판단하는게 가장 먼저하셔야 할 일입니다.해당 사항을 판단하기 위해서는 출입국기록 등을 토대로 판단하며, 국내에 생계를 같이하는 가족의 유무, 직업 및 자산상태 등을 종합적으로 판단하기 위해서는 반드시 전문가의 도움을 받아 판단하시기 바랍니다.2. 납세의무비거주자가 국내 소재하는 자산을 양도하였을 때, 어떤 자산에 대해서 과세가 되는 지, 그리고 거주자와 다르게 어떤 혜택 등이 달라지는 지 다음의 표를 통하여 간략하게 살펴보겠습니다.(1) 납세의무최대 30%의 장기보유특별공제를 제외하고 대부분의세법상 혜택을 거주자와 달리 적용받을 수 없습니다.다만, 비거주자가 된 경우에도 2년 이내에는 주택비과세 및 자경감면 등을 받을 수 있기에해외이주 등의 계획을 세우실 때,필히 향후 자산의 처분, 이동계획을 세우셔야할 것입니다.(2) 원천징수의무그리고, 개인간 부동산 거래에 대해서는 원천징수의무가 면제되지만,매수자가 법인인 경우 원천징수를 하게 되어있습니다.원천징수금액은 매수자가양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 작은 금액을 원천징수하게 되어있습니다.매수자가 매수대금 지급 전 원천징수금액을 제외하고 대금지급을 하게 되고, 매도자인 비거주자는 원천징수된 금액을 제외하고 양도소득세를 납부하게 됩니다.비거주자로서 국내에 토지를 가지고 계신 분들이 국가로부터 수용될 경우 이렇게 원천징수가 되게 됩니다.따라서,토지보상을 앞둔 비거주자께서는 해당 사항을 참고하시기 바랍니다.3. 부동산등 양도신고확인서(1) 개념비거주자 혹은 재외국민이 토지 또는 건물을 양도할 경우, 부동산등 양도신고확인서를 제출하셔야 합니다.해당서류를 제출하지 아니할 경우, 매수자에게 등기가 넘어가지 않습니다.따라서, 매도인 측에서 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성 후 신고진행할 떄 함께 양도신고확인서를 발급 받아야 합니다.양도신고확인서를발급 받기 위해서 양도소득세 신고를 해야하나, 납부까지는 하지 않으셔도 괜찮습니다.사실, 잔금이 치러지지도 않아 양도시기가 도래하지 않았는데 양도소득세를 납부하는게 논리적으로 맞지 않아보입니다.재외국민의 경우,재외국민인감경유를 한 경우 위 양도소득신고확인서를 제출하지 않아도괜찮습니다.(2) 발급방법1) 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성2) 부동산등양도신고확인서 작성3) 전국 가까운 세무관서 방문하여 관련 서식 접수4) 발급기한은 보통 1~2일이면 발급 가능합니다.(3) 관련서식4. 부동산매각자금확인서(1) 내용이 단계까지 왔다면 이미 양도계약을 하고 잔금을 모두 지급받고 양도소득세 신고까지 마친 경우일 것입니다.거주자는 이제 매매대금으로 세금을 납부하고 끝나게되지만, 비거주자는 해당 대금을 해외로 송금하기 전에 세무서로부터 양도소득세 신고 및 납부까지 완료되어해당 대금을 해외로 반출해도 괜찮다는 확인서를 받아야 합니다.이러한확인서의 취지는, 양도소득세 신고 후 납부하지 않고 해외로 송금 및 잠적하여 발생할 수 있는 세수일실을 사전에 막기 위함입니다.따라서, 해당 단계에서는신고는 물론 납부까지 완료하여야 확인서발급이 가능합니다.또한, 신고 및 납부만 하면 끝이아니라 해당 신고의 적정성 및 과소신고여부, 세금계산내역의 적정성 등을 모두 종합적으로 검토하게됩니다. 그러므로해당 확인서는 최소 1주일 이상의 기간이 소요된다는 점을 꼭 아셔야 합니다.이러한 사실을 모르고, 확인서 제출만하면 바로 발급이 가능한 줄 알고 자금계획을 세워놓은 분들이 있습니다.본의 아니게,해외로 송금하는 일정이 상당부분 늦춰질 수 있다는 점을 꼭 양지하시기 바랍니다.아래는 부동산매각자금 확인서 및 각종 자금출처관련 확인서 관련사항을간략하게 요약된 표입니다.참고하시기 바랍니다.<각종 자금확인신청서 요약본>(2) 관련서식5. 정리오늘은 비거주자의 부동산 양도에 대한전반적인 절차에 대해서 알아보았습니다.간략하게 요약하면 다음과 같습니다.1. 부동산(토지,건물) 매매계약2. 부동산 양도소득세 신고서 작성3. 부동산양도신고확인서 접수 및 발급4. 해당 자료토대로 등기이전절차 진행5. 잔금청산6. 양도소득세 및 지방소득세 납부7. 부동산매각자금확인서 접수 및 발급8. 최종 부동산매각자금 해외로 송금외국에 거주하고 계신분들 중 국내 토지가 수용되어 토지보상관련 이슈로 귀국하시는 분들이 많습니다.이런 분들께서 양도소득세 절차에 대해 잘 숙지하시어서해외송금까지 원활하게 진행될 수 있게 국내방문일정을 세우시면 좋을 것 같습니다.또한, 서류의 신청 및 발급단계에서 일부 서류 누락이 발생하거나 사실관계가 달라질 경우, 세무사를 수차례 방문해야하는 번거로움도 있습니다.이러한 번거로움을 덜어드리고자비거주자분들의 양도와 관련하여양도소득세 신고서 작성 및 접수대리, 양도소득세신고확인서 및 부동산매각자금확인서의작성 및 신청접수, 발급대행까지 원스톱으로 진행해드리고 있습니다.시차때문에 전화통화로 진행하기 어렵더라도, 메일로 납세자분의 의견을 반영하여 최대한 빠른시일내 처리해드리고 있습니다.궁금하신 점 있으시면 편하게 연락주시기 바랍니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다감사합니다.