1가구 2주택에 공공임대인 기존 주택은 15년 보유에 3년거주했으며 새 주택은 3년전 매입해 현재 1년 거주중입니다 매매시 양도세 빅

임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 경우 거주주택 비과세 여부임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가다가구주택의 일부에서2년 이상 거주한 경우 거주주택 비과세 여부양도, 서면-2022-부동산-2143 [부동산납세과-1402] , 2023.07.03[ 제 목 ]임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 경우「소득세법 시행령」 제155조제20항 적용 여부[ 요 지 ]장기임대주택과 다가구주택을 보유하고 있는 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 후 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 거주주택 비과세 특례 적용함[ 회 신 ]귀 질의의 경우,「소득세법 시행령」 제155조제20항제2호의 요건을 충족하는 장기임대주택과 다가구주택을 보유하고 있는 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 후 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제20항1.사실관계2.질의내용- 임대요건을 충족하는 임대주택 6채와 다가구주택을 보유한1세대가 다가구주택 총 7구(區) 중 1구(區)에 세대전원이 2년 이상 거주하는 경우 나머지 6구(區)에 다른 세대가 임차하여 거주하는 경우 소득령 §155⑳에 따른 비과세 특례 적용 여부3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 장기가정어린이집 이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 거주주택 이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 직전거주주택 이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 직전거주주택보유주택 이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 임대료등 이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 부동산거래관리과-49,2012.01.25.1.「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 이 경우 다가구주택(「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 규모 및 기준시가 요건 등을 적용하여 장기임대주택 해당 여부를 판단하는 것입니다.○ 서면-2022-부동산-3960, 2023.03.10.귀 질의의 경우, 다가구주택(A)과 일반주택(B)을 소유한 1세대가 A주택의 1호에 거주하고 A주택의 나머지 4호를 임대등록하여 임대하다가 임대등록이 자동말소된 후 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제155조에 따른 1세대 1주택 특례 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.○ 서면-2021-법규재산-0531, 2022.04.28.귀 서면질의의 경우와 같이 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역에 소재한세대구분형 아파트 1주택을 보유한 거주자가 주택의 일부를 임대하고, 다른 일부에 1세대가 2년 이상 실제 거주하는 경우 해당 주택의 양도로 발생하는 소득은「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

2020년 연말께, 생각지도 못한 일들이 불거졌습니다. 바로 1세대 1주택 비과세 중 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않는 사유에 대한 생각 차이 때문이었습니다. [소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호]에 따르면, 민간건설임대주택, 공공건설임대주택에서 임차인으로 5년 이상 세대 전원이 거주하다가 그 주택을 분양받아서 양도하는 경우에는, 분양일부터 새로 보유 2년, 거주 2년을 충족할 것 없이 12억까지 비과세 처리해줍니다. 여기서 말하는 임대주택은 아파트를 건설할 때 소셜 믹스를 목적으로 만들어져 취약계층에게 저렴하게 임대하는 주택인데, 이런 주택은 대부분 세입자 입주 당시에 일정 기간 이상을 거주하면 분양을 선택할 수 있는 조건으로 임대합니다. 그래서 임대차계약도 매매예약완결권이 유보된 계약으로 출발합니다. 그러다가 세월이 지나면 매매예약완결권을 행사하여 취득하는 형태입니다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우​​여기서 임대주택이란, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택입니다. 이러한 임대주택은 임대사업자가 건설하여 임대하는 주택, 다시 말하면 재개발/재건축 조합이 직접 임대인이 되어 임대하는 주택을 말합니다. 그런데 현실적으로 조합은 사업이 끝나면 청산을 앞두고 있기 때문에, 임대주택을 보유하지 않고 포괄 매각하는데, 매각 상대방으로 SH나 LH공사나 민간업자를 검토합니다. 그런데 SH나 LH가 임대주택을 살 때에는 정부 지침에 따라 건설원가보다도 낮은 금액으로 사려고 하기 때문에, 실제로는 민간업자에게 양도하는 경우가 많습니다. 이때, 임대주택의 지위가 민간[건설]임대주택로 유지되는지, 아니면 민간[매입]임대주택으로 지위가 변하는지가 문제가 됩니다. 왜냐하면 건설한 자와 임대하는 자가 달라지기 때문입니다.구멍뚫린 재개발 임대주택 매각… 매입자자격 강화해야 - 하우징헤럴드 (housingherald.co.kr)주택법 제20조(주택건설사업 등에 의한 임대주택의 건설 등)① 사업주체(생략)가 다음 각 호의 사항을 포함한 사업계획승인신청서(생략)를 제출하는 경우 사업계획승인권자(건축허가권자를 포함한다)는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 용도지역별 용적률 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.1. 제15조제1항에 따른 호수 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 계획2. 임대주택의 건설ㆍ공급에 관한 사항② 제1항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 완화된 용적률의 60퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 사업주체는 임대주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “인수자”라 한다)에 공급하여야 하며 시ㆍ도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사가 임대주택을 인수하지 아니하는 경우 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다.1. 특별시장, 광역시장 또는 도지사가 인수하지 아니하는 경우: 관할 시장, 군수 또는 구청장이 제1항의 사업계획승인(「건축법」 제11조의 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)신청 사실을 특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 통보한 후 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청2. 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 인수하지 아니하는 경우: 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 직접 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청③ 제2항에 따라 공급되는 임대주택의 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의3제1항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.④ 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하기 전에 미리 용적률의 완화로 건설되는 임대주택의 규모 등에 관하여 인수자와 협의하여 사업계획승인신청서에 반영하여야 한다.⑤ 사업주체는 공급되는 주택의 전부(제11조의 주택조합이 설립된 경우에는 조합원에게 공급하고 남은 주택을 말한다)를 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 인수자에게 공급하는 임대주택을 선정하여야 하며, 그 선정 결과를 지체 없이 인수자에게 통보하여야 한다.⑥ 사업주체는 임대주택의 준공인가(「건축법」 제22조의 사용승인을 포함한다)를 받은 후 지체 없이 인수자에게 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다. 이 경우 사업주체가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.​​2006년 대법원 판례와 국토교통부에 따르면, 임대사업자 지위 포괄승계로 사업자가 바뀌는 경우에도 임대주택의 성격은 건설임대주택으로 유지된다고 하였기 때문에, 지금까지는 아무런 문제가 없었습니다. 그런데 2020년 즈음하여 갑자기 국세청이 기존부터 이런 케이스는 건설임대주택이 아니라 매입임대주택으로 보고 있었다면서, 이 경우 건설임대주택이 아니라고 해석하기 시작했습니다. ​서면법령해석법인2020-4859(2021.05.25)임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택을 내국법인이 같은 법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위와 함께 매매로 취득하여 2호 이상의 해당 주택에 대해 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의13 각 목의 요건을 모두 갖춘 후 양도하는 경우 해당 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않으므로 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의13을 적용할 수 없는 것입니다​​그러면서 어처구니없게도 이러한 주택을 분양받은 사람들이 당연히 건설임대주택이니까 비과세라고 생각하고 양도했던 물건들이 비과세가 아니게 되면서, 세금 폭탄이 날아오게 된 사건입니다. 현실적으로 임차인이 임대물건을 조합이 가졌는지, LH가 가졌는지, 누가 가졌는지 알 수도 없는 부분입니다. 심지어는 피해자 중에 세무사도 있다고 합니다. 세무공무원도 안내를 잘못했고, 실무자들도 건설임대주택이라고 용어를 혼용하던 실정이었는데, 피해를 본 사람은 참으로 어이가 없었던 사건이었습니다. 아래 기사를 보시면 혼란스러움이 잘 표현되어 있습니다.수원 LH 임대아파트, 비과세 믿었는데 '수천만원 양도세 폭탄' (kyeongin.com)면세라던 ‘공공임대’ 양도세에 가산세 폭탄 : 네이버 뉴스 (naver.com)2022년 개정에서는 우선 매입임대주택에서 지자체, LH, SH가 매입하는 임대주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있는 주택으로 확대하였습니다. 그러나 현실에서 조합은 사업성을 위하여 여전히 민간임대주택업자에게 임대주택을 포괄양도하고 있는 실정이므로, 문제가 완전히 해결된 것은 아닙니다. 앞으로 갈 길이 멀다 하겠습니다.​공공주택 특별법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.​공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자)① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.1. 국가 또는 지방자치단체2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사​

안녕하세요. 세무회계조예 정 현 세무사 입니다.러시아-우크라이나 전쟁으로 촉발된 세계적인 경제 위기, 급격한 인플레이션, 여전히 팽팽한 미-중간 패권 전쟁 등 세계 경제의 흐름은 어렵기만 합니다. 지난 6월 21일 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제가 발표되었습니다. 먼저, 임대차 시장 안정 방안은 '국민의 눈높이에 부합하는 부동산 정책 정상화'를 목표로 하여 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대로 나누어 볼 수 있습니다.3분기 추진 부동산 정상화 과제는 세제, 금융, 공급으로 나누어 진행 되는데 그 중에서 세제 부분을 써보려고 합니다. 1. 임대차 시장 안정 방안 (1) 임차인 부담 경감 (상생임대인 지원) 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편 급격한 임대료 인상(5% 이상) 자제를 유도하고 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거를 방지하기 위해 이른바 '상생임대인 지원'의 요건이 완화 되고 혜택 및 적용기한이 확대되었습니다!현행상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이2년 이상 임대한 주택에 대해1세대1주택양도세 비과세 2년 거주요건 중1년 인정개선상생임대주택 요건 완화, 혜택 확대 및 적용기한 연장ㅁ 상생임대인의 개념 -> 상.생.임.대.인. 이란 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인을 말합니다. ㅁ 상생임대주택 인정 요건-> 기존에는 임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택 이었으나 폐지되어 별도의 요건이 없습니다. -> 따라서 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용 됩니다. ㅁ 혜택(꽤나 강력합니다.) -> 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제-> 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제 ㅁ 적용 기한 -> 기존에 2022년 말까지 였는데 2024년말로 2년 연장되었습니다.(올해 취득하여 임대한 주택도 요건만 충족하면 혜택 적용이 가능합니다.)ㅁ 조치사항 -> 소득세법 시행령이 개정 되었으며, 2021년 12월 20일(상생임대인 제도 최초 시행일) 이후 임대하는분부터 적용 됩니다. 17.8.3일 이후 조정대상지역 소재 주택 취득 시 2년 거주요건이 필요하며, 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받기 위해서도 2년 거주요건이 필요하나, 상생임대인으로서 상생임대주택에 대해서는 2년 거주요건이 면제됩니다. (2) 임대주택 공급 확대 (임대주택 건설 지원) 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 강화 적극적 건설임대 착공 유도하기 위해 법인･개인 등 사업자 유형별로 건설임대 사업성 확보에 장애 요인이 되는 부동산 세제 중과 기준을 완화하였습니다. ㅁ 민간 건설임대(법인사업자) : 법인세 추가 과세 배제 요건 완화-> 현재는 주택가액(임대개시일 기준시가)이 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에 법인세 추가 과세가(+20%) 배제되나 주택가액이 9억원 이하로 완화되었습니다. ㅁ 민간 건설임대(개인사업자) : 양도세 장기보유특별공제 특례 연장 -> 10년 이상 임대한 건설임대주택을 2022.12.31까지 등록 시양도세 장기보유특별공제 70% 적용되는데 적용기한이 2024.12.31로 연장되었습니다. ㅁ 민간 건설임대(법인･개인) : 종부세 합산배제 혜택 확대 -> 민간건설임대주택의 경우 2021.2.17 이전에 임대등록한 민간건설임대주택에 대해서도 '공시가격 6억원 이하→9억원 이하'로 종합부동산세 합산배제 요건이 완화됩니다. -> 올 2022년 11월 종합부동산세 고지분부터 적용될 예정이며, 해당 안에 대해서는 추후 확정안을 통해 확인해보아야 할 듯 합니다. ㅁ 공공매입임대 건설 목적 토지 양도자 : 양도세･법인세 특례 연장 -> 공공매입임대건설사업자에게 2022.12.31까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 10%감면, 법인은 법인세 추가 과세(+20%)가 배제되는데 적용기한이 2024.12.31로 연장되었습니다.부동산 관련 대책은 법률 뿐만 아니라 시행령에서도 개정이 많이 이루어지며, 1년에도 4~5 번도 더 쏟아질 수 있으므로 반드시 조세전문가와 긴밀한 협의를 하는 것이 바람직합니다. 감사합니다^^

종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.

안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.​호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.​이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.​임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.