양도세 1주택 동거인으로 인한 주택거주기간

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​일시적2주택 관련규정상 조정대상지역내 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 다른 주택을 취득할 경우 1년이내 양도 및 전입을 하여야하지만 전 소유자와 임대차계약이 이루어진 임차인이 있다면 임대차 종료일(최대2년)까지로 전입및 양도시기가 미루어 집니다.​여기서 주택임대차보호법을 잠깐 보면, 2년 미만의 계약은 임차인만이 주장할 수 있는 것이므로 실질적으로 계약서상 기간이 1년이라도 임차인이 2년으로 주장한다면 2년의 임대차기간이 인정됩니다.​이번 예규는 이러한 경우 적용되는 중복보유기간 및 처분기한에 관한 내용이며 실상에 맞게 , 1년 임대차 계약서가 있지만 임차인이 2년 임대차를 주장한 경우 해당 기한은 임대차기간 2년으로 보아 결정된다는 내용입니다.​양도, 서면-2021-법규재산-3807 [법규과-959] , 2022.03.25[ 제 목 ]계약서상 임대차기간이 1년인 임차인이 2년 거주 요청 시 신규주택 전입기한[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 사실관계와 같이, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】​​1. 사실관계○ 2017.2월 경기 수원시 소재 A아파트 취득○ 2020.6월 경기 수원시 소재 B아파트 취득- B주택 취득 당시 A,B주택 모두 조정대상지역에 소재하고, B주택에는 기존 임차인이 거주 중이었으며, 해당 임대차계약서상 전소유자와 기존 임차인의 임대차 기간은 1년임○ B주택 취득 후 임차인이 당초 임대차계약기간에도 불구하고 2년 거주 요청2. 질의내용○ 임대차계약서상 임대기간은 1년이나 임차인이 2년 거주 요청 시 일시적 2주택의 신규주택 전입기한

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​▶보유 · 거주 기간산정▶거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산함.

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1세대 1주택 양도세 비과세 적용시거주기간 입증 자료(통화기지국내역,사실확인서 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역일 경우, 2년 이상 거주를 하시거나 아래의 상생임대요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대 (상생임대차계약)2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함2년 이상 거주 요건으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 해당 주택에 실제 거주를 하셔야 합니다.거주기간 계산은 해당 주택 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따릅니다. 다만, 실제 거주한 기간이 불분명한 경우에는 주민등록상 전입일~전출일까지 기간으로 계산합니다(양도 집행기준 89-154-20).만약, 등본상 전입신고를 하지 않은 상태에서 해당 주택에 실제 거주를 했다면 실제 거주했다는 점을 입증해야 합니다. 2년 이상 거주를 해서 1세대 1주택 양도세 비과세로 신고를 했지만, 등본상 전입신고가 안되어있다면 세무서는 양도자가 실제 거주를 했는지 불분명하기 때문에 사실관계를 요구합니다. 따라서 실제 거주했다는 점을 입증해야 하는데, 입증할 수 있는 주요 자료는 아래와 같습니다.1. 공부상 자료전화가입증명원, 통화기지국내역, 공공요금 및 관리비 납부영수증, 입주자관리카드, 신자증명원, 노인정 등 회원대장, 주민등록지와 실제 거주지가 원거리일 경우 병원진료기록, 금융거래내역서, 자녀취학증명원 등2. 임의 자료임대차계약서, 생필품 구입영수증, 사회활동기록, 수령우편물, 통/반장 사실확인서, 교통카드사용내역(조심 2008서1123, 2008.08.28) 등실제로 등본상 전입신고를 하지 않으신 분에 대해서 거주요건 충족으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 신고한 경험이 많으니 관련 도움이 필요하시면 부담없이 연락주셔도 됩니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트