😮 602 저도 궁금해요!
06-25
주택임대사업자의 임대료 5% 상한의 기준
안녕하세요.
이미 거주주택비과세 혜택을 받은 상태이기에 정말 너무 어려워서 문의 드려 봅니다.
①2019. 7.12 전세 계약 (일반임대차계약서 작성)
2019.10.21 장기주택임대사업자 등록(세무서, 시청 등록)
②2021. 7.12 전세 재계약 예정 (표준임대차계약서 작성예정)
*2020년 9월 거주주택 양도 (거주주택비과세로 신고함)
인터넷 여기저기를 찾아보니 아래 법들을 보면 될 것 같은데 저의 경우 ①과 ②중 무엇이 임대료5%상한의 기준이 되는 최초임대료가 되는지 궁금합니다.
- 19.2.12. 소득세법 시행령 개정으로 임대료 연 5% 이하 증액제한 요건을 추가,
개정된 소득세법 시행령 시행일(19.2.12.) 이후 최초로 체결한 표준임대차계약(갱신 포함)을 기준으로 하여 적용하도록 규정.
- 조세특례제한법 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것.
- 민간임대주택법 시행일 (19.10.23)
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임대료 5%증액제한 위반시 주택임대사업자에게 적용이 되는 장기보유특별공제 액은?
의무임대기간 내에 임대료 증액률 5% 범위 요건을 충족하지 못할 경우, 주택임대사업자의 장기보유특별공제율 특례적용을 적용받을 수 없습니다. 이 뿐만 아니라 의무임대기간 내에 5% 요건을 충족하지 못할 경우, 양도소득세 중과배제도 적용받을 수 없습니다.
따라서 해당 주택을 양도할 당시, 양도소득세 중과가 적용되면 다주택자에 해당한다면 장기보유특별공제 특례적용도 적용받지 못하며 오히려 양도소득세도 중과가 될 수 있는 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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주택임대사업자 단기(4년) 자동말소후 임대료5%룰을 지켜야 양도세중과면제 되나요
아직 이와 관련된 기획재정부 해석사례가 나오지 않은 것으로 보여집니다. 아래 국세청 질의응답을 참고하시면 될 것으로 보입니다.
https://teer.hometax.go.kr/home.do?mode=getReq_view&url=pub/getReq_view&reqId=Q5MzY=MTIwMz&loginId=&viewYn=Y
기획재정부 재산세제과-151, 2022.01.24. : 소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능 -> 거주주택 비과세 관련규정입니다.
다주택자 중과배제 관련 규정은 소득령§167조의3으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 라고 규정되어 있어 임대기간 외 다른 요건은 갖춰야 하는 것으로 해석될 여지가 있습니다. 다주택자 중과배제와 관련한 기획재정부 해석사례를 기다려보는 것이 나을 듯합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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임대주택 말소된 후 임대료 5% 인상 가능여부
임대주택이 자동말소되었을 경우, 5년 이내 거주주택을 양도하면 거주주택 비과세를 받을 수 있습니다. 자동말소 이후에는 기재해주신 1~3번은 충족하지 않으셔도 전혀 관계 없습니다.
서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)
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임대주택 자동말소 후, 임대료 5% 상한을 계속 유지해야만 중과배제가 가능한지 여부
임대주택 자동말소 후,임대료 5%를 계속 유지해야 중과배제가 가능한지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자가 의무임대기간을 모두 충족한 이후, 주택이 자동말소되었다면 그 이후에는 임대료를 5% 넘게 인상하더라도 중과배제를 적용받을 수 있습니다.이에 대한 해석이 나오지 않았었는데 2022.04.04에 발표된 해석을 첨부합니다. 참고로 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도 자동말소 또는 자진말소 이후에 5% 요건을 충족하지 않더라도 적용받을 수 있습니다. 따라서 이에 해당하시는 분들은 양도소득세 신고시, 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.서면-2021-부동산-4644(2022.04.04)[제 목]장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부[요 지]민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령§167의3①(2)의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능(참고) 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례도 자진말소, 자동말소 이후 5% 상한을 지키지 않아도 됨서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능
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안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.임대주택과 관련한 국세청 유권해석에 대하여 알아보도록 하겠습니다.거주주택 과세특례소득세법 시행령 제155조 제20항에 규정되어 있는 거주주택 과세특례의 요건은 다음과 같습니다.○ 장기임대주택① 지자체와 세무서에 사업자등록을 할 것② 5년 이상 임대할 것③ 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외 지방은 3억원)이하일 것④ 임대료 5% 상한을 준수할 것○ 거주주택보유기간 중 거주기간이 2년이상인 주택해당 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.다만, 임대주택법 개정으로 인하여 추가된 사항이 있는데요. 세법상 장기임대주택은 20년 7월 10일 이전에 임대사업자 등록 신청한 주택으로 한정한다는 조문이 추가됐습니다.질의회신질의회신상 사실관계 및 질의사항은 다음과 같습니다.7월 10일 이전에 등록신청하였으나, 11일 이후에 접수가 된 경우에도 거주주택 과세특례가 적용이 가능할까요?회신 내용은 다음과 같습니다.7월 11일 이후 등록신청을 한 주택에 한정하여 거주주택 과세특례에서 제외되는 임대주택으로 보기 때문에 7월 10일 이전에 등록신청을 한 임대주택의 경우에는 과세특례가 적용되는 것으로 보아야 한다는 내용입니다. 즉, 신청일과 등록일이 다르더라도 신청일이 7월 10일 이전이기만 하면 다른 요건을 갖추었을 때 세법상 장기임대주택으로 인정하는 것입니다.이번 블로그 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.
회계서비스
주택임대사업자 혜택에 대한 보완조치
강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.단기임대주택 폐지 &아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지1) 폐지 유형① 자진등록 말소 유형② 자동등록 말소 유형 (최소임대기간 경과시 자동등록 말소)자진·자동으로 말소하더라도 당초에 제공된 세제혜택은 유지 됩니다.다만, 세제혜택을 유지받기 위해서는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수하여야 합니다. 2) 세제혜택의 유지 (소득세, 종합부동산세, 법인세) 및 과거 혜택 추징 면제① 임대등록일부터 자진·자동 말소일까지 아래의 세제혜택은 변함없이 적용됩니다. ② 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도, 그동안 감면받은 세액도 추징하지 않습니다. 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우 등3) 양도에 따른 양도소득세 혜택 유지 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에만 아래의 ①과 ②의 혜택을 유지할 수 있습니다. ① 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례: 단기 5년 또는 장기 8년을 충족하는 경우 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하는 규정- 자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택 을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. - 이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음② 양도소득세 중과배제: 다주택자 또는 법인이 양도시 적용되는 세율중과를 배제하는 규정- 자진·자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과배제 및 법인세 추가 과세 배제 - 다만, 자진말소의 경우, 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과배제를 적용받을 수 있습니다.
컨설팅∙자금조달
주택임대사업자 안내 및 유의사항
안녕하세요.차지연 세무사입니다.이번 포스팅에서는 주택임대사업자의 의무사항 및 유의사항에 대하여 간략히 살펴보겠습니다.임대의무기간「민간임대주택에 관한 특별법」 제 43조▷ 임대주택 등록 시기별 의무임대기간▷ 임대시작일 - 임대사업자가 등록 당시 세입자가 거주중인 주택 : 임대사업자 등록증 - 임대사업자가 등록 이후 임대가 개시되는 주택 : 임대차계약서 상 실제 임대시작일▷ 임대의무기간 이내에 매각(매매, 양도, 증여, 거주, 취소 등) 불가 [임대사업자간 포괄양도 제외]▷ 오피스텔은 임대의무기간 이내에 주거용이 아닌 타 용도로 사용 불가※ 이를 위반하는 경우 임대주택 당 3,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생2. 임대사업자 등록사항 변경신고「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조▷ 임대사업자 등록사항이 변경된 경우(임대주택 추가, 삭제 등)에는 변경사유가 발생한 날부터30일 이내에 임대사업자 주소지 관할 시군구에서 신고해야 함3. 임대차계약 [변경]신고「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조▷ 임대차계약을 체결한 경우 임대차계약일로부터 3개월 이내에 물건지 관할 시군구에 신고해야 함▷ 첨부서류 : 표준임대차계약서, 보증금 보증보험증서, 행정정보공동이용사전동의서(오피스텔의 경우)※ 이를 위반하는 경우 1,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생임대료 증액 제한「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조▷ 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 증액가능하며, 기존 임차인과 계약을 갱신하거나 신규 임차인과 계약을 체결하는 경우에도 동일함.※ 이를 위반하는 경우 3,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생임대보증금 보증 가입「민간임대주택에 관한 특별법」 제 49조 등▷ '20.8.18 이후 신규 등록하는 임대주택은 즉시 보증보험 가입이 적용되며, 종전에 등록한 임대주택은 법 시행 1년 후('21.8.18) 계약 체결 시부터 적용(묵시적계약 갱신 포함)6. 부기등록「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 등▷ 임대사업자는 등록한 민간임대주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임대사업자 등록 후 지체 없이 소유권등기에 부기등록 하여야 함(종전 등록 임대주택은 '22.12.9 까지 유예)▷ 부기등기 표기 문구- 이 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 43조1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제 44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임