조정지역 아파트 부모님 명의로 분양 받을 경우 세금 관련 질문드립니다.

부모님 명의로 조정지역 아파트 분양을 받을 경우 세금관련 질문 드립니다. (현황) 분양가 : 3억 3천만원 계약금 : 자녀 자금 중도금 : 대출 실행 잔금 : 자녀 자금 1. 부모님 명의로 당첨받은 아파트를 계약금/중도금/잔금을 모두 자식이 납부하고 부모님 명의의 아파트에 들어가 살게 될 경우, 2. 당첨받은 아파트 계약금/중도금/잔금을 부모님이 모두 납부 ( 이 과정에서, 실제로 돈은 자식이 부모님에게 지급) 부모님 명의의 아파트에 자식이 들어가서 살게 될 경우 위 같은 2가지 케이스의 경우, 증여로 판단이 되나요? 세무적으로 문제가 되는지 궁금합니다.

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여러분의 아는 회계사가 되어드리겠습니다. 안녕하세요, 전서희회계사입니다. 두 가지 케이스 모두 실제 대금은 자녀 분께서 치루시고 거주도 자녀 분께서 하실 때, '부모님 명의로 되어있는 것이 증여에 해당할 수 있는지?'가 쟁점인 것으로 보입니다. 실제로 자녀 분이 사용할 것이고 자녀 분이 대금을 납입한 경우이면 증여세 과세 대상은 아닐 수 있으나, 부동산 명의 신탁에 해당될 수 있어서 부동산 실명법을 위반하는 것이기 때문에 이 부분 또한 신중히 고려하셔서 판단하셔야 할 것으로 보입니다. 감사합니다.

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안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.2025.10.15토지거래허가제도로 규정된서울 전역과 경기 12곳에 대해서는부동산을 거래할 때'허가' 를 받아야 합니다.오늘은 토지거래허가제도 아래서양도를 하시거나증여를 하실 때, 혹은 부담부증여를 하실 때세제 내용을 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.토지거래허가구역2025.10.15.토지거래허가구역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다.당시 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 곳과 동일합니다.서울 전역경기 12곳허가 구역 내 거래시토지거래허가구역 내에서는매도 / 매수인이 공동으로지자체의 허가를 받아야 하며매수인은 취득일로부터2년간 실거주를 의무적으로 해야 합니다.토지거래 허가 절차는 아래와 같으며허가 기간은 일반적으로 15일 이내,최대 3주까지 진행될 수 있습니다.허가가 완료된다면 정식계약을 체결할 수 있습니다.위반 시 제재이를 이행하지 않거나 실거주를 하지 않으면세금이 아닌'벌금'과 '이행강제금' 이 부과됩니다.무허가 계약시 공시지가의 30% 벌금실거주 불이행시 취득가액의 10% 이행강제금어떤 주택이 허가 대상인가?기본 원칙허가구역 소재 아파트동일 단지 내 아파트가 1동 이상 포함된 연립, 다세대일정 면적 초과 오피스텔기존 강남, 서초, 송파, 용산은 아파트만 대상입니다.내가 가진 물건이 허가 대상인지반드시 사전에 지자체에 확인이 필요합니다.매매시 VS 증여시토지거래허가구역은허가구역 안에 있는 토지 등에 관한소유권을 이전 혹은 설정하는 계약을체결하고자 하는 경우에 진행됩니다.즉, 전월세 임대나 증여 등은 거래 허가 대상이 아닙니다.허가를 받지 않아도 되는 경우는 아래와 같이 나열되어 있습니다.① 대가가 없는 상속·증여 등② 허가대상면적 미만의 토지③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용④『민사집행법』에 의한 경매⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우매매다시 정리해보면매매의 경우,1) 허가도 받아야 하며2) 매수자가 실거주의무 (2년)도 지켜야 하지만상속, 증여상속 혹은 증여의 경우1) 허가를 받지 않아도 되고2) 수증자가 실거주의무 (2년) 을 지킬 필요도 없다는 의미입니다.부담부증여채무 혹은 임대보증금을 안고증여하는부담부증여의 경우유상계약으로 취급되어증여라 하더라도1) 허가를 받아야 하며2) 수증자가 실거주 요건도 적용됩니다.다주택자가 양도하는 경우 VS 증여하는 경우 세금그렇다면조정지역 및 토지거래허가구역 내에서다주택자의 주택을 처분하기 위해크게 아래의 방법이 존재할 것입니다.1) 양도2) 증여3) 부담부증여각각의 경우에 어떤 세금 이슈가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.양도시다주택자 양도세 중과세가 곧 시행됩니다.26. 5. 9. 이전 매매계약을 완료하고 계약금을 지급받아야 합니다.잔금은 아래 상황별로 달라지게 됩니다.기존 조정대상지역의 경우 4개월 내에 잔금 및 입주신규 조정대상지역의 경우 6개월 내에 잔금 및 입주임대 중인 주택의 경우 임대차 계약 종료일까지 입주 유예 (매수인이 무주택자인 경우에만 해당)26. 5. 9. 이후 매도를 하시게 된다면'양도 중과' 가 적용되며다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도할 경우1) 장기보유특별공제가 전면 배제 되며2) 양도세율이 20%, 30% 상향 됩니다.예를 들어양도차익이 3억장특공 30% 적용 (15년 보유)주택이라고 가정해보도록 하겠습니다.중과 전,65백만원 가량 양도세가 발생한다면중과 후,169백만원 가량 양도세가 발생하게 됩니다.증여시가족 간 증여의 경우증여를 받는 사람 (수증자) 의증여세 + 증여취득세를 고려해야 합니다.토지거래허가구역 내 증여시실거주 의무가 없으며조정지역 내 증여의 경우중과 라는 제도가 없습니다.따라서 증여세는[ 시가 - 증여공제 (자녀 5천) ] X 10~50% 가적용됩니다.단, 증여의 경우 취득가액이나 보유연수가 적용이 안됩니다.단순 시가를 기준으로 누진세율을 그대로 적용하게 되니보통은 양도보다 증여세가 더 부담이 될 수 있으나양도세가 중과되는 상황에서는 증여가 더 유리할 수 있습니다.증여 취득세의 경우조정지역이라면 별도의 중과 규정이 있습니다.다주택자가조정대상지역에 소재하는공시지가 3억 이상인 주택을증여하는 경우일반 취득세율인 4% 가 아닌12.4% (국평 초과 13.4%) 의 세율로 중과됩니다.반드시 증여세 + 증여취득세 두 세금을 같이 고려하여양도와 비교해보아야 합니다.부담부증여시부담부증여를 하게 되면토지거래허가구역의 실거주 요건을 충족해야 합니다.세금 측면에서도 다시 한번 따져봐야 합니다.무상 이전 부분 → 증여 : 증여세, 증여취득세 발생채무 인수 부분→ 양도 : 양도세 발생세금이 복잡하게 발생하는데채무에 대한 양도세의 경우일반 양도와 동일하게비과세 대상이라면 비과세,중과 대상이라면 중과가 적용됩니다.하지만 허가구역 내다세대 주택을 소유하고 있는 경우라면 어떨까요?아파트가 아닌 다세대주택은제외되는 경우가 대부분이기 때문에부담부증여를 하여도 문제가 없게 됩니다.이 경우 세액을 따져보아 부담부증여가 유리하다면전세임차보증금을 끼고 자녀 등에게증여를 할 수 있는 경우의 수가 생기게 됩니다.구분허가실거주세금매매OO양도세 중과 위험증여XX증여세 + 취득세 부담부담부증여OO양도세 + 증여세 + 취득세 혼합위의 글은 세무사가 직접 검토, 작성한 글입니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[증여세] 분양권 명의변경에 따른 증여세 과세(실질에 따라 과세)서면-2025-상속증여-0459 [상속증여세과-333]귀속년도 : 2026등록일자 : 2026.05.07.생산일자 : 2026.05.07.요지아파트 분양권에 대한 실제 소유자가 본인인 경우로서 배우자 명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 본인의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 본인 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우 증여세가 과세되지 아니함회신귀 질의의 경우 기존 해석사례(재산세과-365, 2010.6.4.)를 참고하시기 바랍니다.○재산세과-365, 2010.6.4.귀 질의의 경우,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 배우자 명의로 신축아파트 신혼부부 특별공급 청약이 당첨되어 배우자가 분양계약을 체결하였으나,○ 분양대금(계약금)은 질의인의 금전으로 납부 후 시공사의 명의변경 일정에 따라 분양권 명의를 질의인으로 변경함2. 질의내용○ 분양대금을 납부한 질의인으로 분양권 명의를 변경한 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부3. 관련법령○상속세 및 증여세법 제4조【증여세 과세대상】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. <개정 2016.12.20> 1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익 2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다. 3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다. 4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익 5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익 6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익 ② 제45조의2부터 제45조의5까지의 규정에 해당하는 경우에는 그 재산 또는 이익을 증여받은 것으로 보아 그 재산 또는 이익에 대하여 증여세를 부과한다. ③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 등기등 이라 한다)으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한까지 분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9> ④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9>4. 관련 해석사례○재산세과-365, 2010.6.4. 귀 질의의 경우, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[증여세] 분양권 명의변경에 따른 증여세 문제(명의자와 실제 납부자가 다를 경우)※ 분양권 명의자와 실제 납부자가 다를 경우, 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.분양 계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제아파트 분양계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제 (구체적 사실관계를 ...blog.naver.com서면-2019-상속증여-2555 [상속증여세과-316]등록일자 : 2020.05.27.생산일자 : 2020.05.06.요 지아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 부친의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임회 신귀 질의의 경우 붙임 기존 해석사례 재산세과-891(2009.12.1.) 및 재산세과-1515(2009.7.23.)를 참고하시기 바랍니다.상세내용1. 사실관계○청약이 불가한 자녀를 대신해 청약을 신청하여 분양 당첨되었으며, 청약통장 소유자인부친 이름으로 해당 아파트를 계약하였음○계약금, 중도금 및 옵션계약금은 아파트에 실제로 거주할 예정인 본인의 자녀가 납입함○향후 실거주 예정인 자녀가 계속해서 잔여 중도금 및 잔금을 납입할 예정이며, 전매제한 기한이 종료되는 시점에자녀 명의로 이전할 예정임○현재 해당 아파트 분양권 프리미엄은 전매제한으로 거래내역이 없어 확인 불가함2. 질의내용○ 부친 명의의 아파트 분양권을 계약금 및 중도금 등을 실제로 납입한 자녀 명의로 변경시 증여세 과세여부 및 평가방법은3. 관련 사례○재산세과-891, 2009.12.1.타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」 제2조및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 이 경우에도아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.○재산세과-1515, 2009.7.23.「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”에는「소득세법시행령」제163조 제5항 제2호의 규정에 따른 채권매각차손을 포함하는 것이며,“평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동, 당해 권리와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트