증여세 절세를 위해 주택 1채를 아들, 26살 손자, 23살손녀에게 나누어 증여하면 손자 손녀는 1주택자가 되는 건가요?

이상웅 세무사1. 개요소득세법 제89조에 따른1세대 1주택 양도세 비과세 규정 적용시 주택 수 판단은‘세대’를 기준으로 판단합니다.따라서 주소를 같이 두고 있는 가족이 소득세법에 따른 세대에 포함 여부에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있으므로‘1세대’ 범위에 대한 판단이 중요합니다.소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ]① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택2. 1세대의 개념소득세법 제88조에서 ‘1세대’란거주자 및 그 배우자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위라고 규정하고 있습니다.따라서다음의 요건들을 충족하는 경우에는 같은 세대로 보아 보유 주택수 산정시 포함되며, 각 항목에 따라 구분하여 판단해야 합니다.동일세대 요건1소득세법상가족에 해당2동일한 주소 및 거소에 해당3생계를 같이하는가족3. 가족세대에 포함되는가족은 다음과 같습니다.세대에 포함되는 가족배우자법률상 이혼하였으나 생계를 같이하는 등사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우 포함직계존비속배우자의 직계존비속을 포함하며,직계존비속의 배우자를 포함형제자매배우자의 형제자매를 포함1. 배우자소득세법에서 동일한 세대에 포함되는 배우자란 법률상 배우자뿐만 아니라법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함하고 있습니다.따라서 법률상 이혼하여 각각 1세대 1주택 비과세를 받으려는 조세회피를 위한'위장이혼'을 하는 경우에는 세무조사를 통하여 양도소득세와 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.[혼인신고를 하지 않은 사실혼]당초 혼인신고를 하지 않았지만 사실상 혼인생활을 하는 사실혼의 경우 세 대 포함 여부는 아래의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401[양도세 전문세무사] 신혼부부가 절대 놓치면 안되는 양도세 비과세 혜택(혼인신고가 고민인 경우 포함)요즘 상담을 하다보면 청약, 대출, 양도소득세 비과세 등 다양한 문제로 혼인신고를 늦추는 분들이 굉장히 ...blog.naver.com2. 직계존비속본인의 직계존비속뿐만 아니라배우자의 직계존비속도 포함하며,직계존비속의 배우자도 포함됩니다.직계존속직계존속은 부모와 조부모를 포함직계비속배우자의 직계존비속을 포함하며, 직계존비속의 배우자를 포함직계비속은다음의 요건을 충족하는 경우에만 독립세대를 인정합니다.1.배우자가 있는 경우2. 해당 거주자의 나이가30세 이상인 경우3. 배우자가사망하거나 이혼한 경우4, 거주자의 소득이기준중위소득의 40% 수준 이상으로서 소유하고 있는 부동산을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만, 미성년자는 제외)[배우자와 별거하는 경우의 자녀]거주자의자녀가 별거하는 배우자와 생계를 같이하고 있는 경우 자녀는 거주자의 세대에서 제외될 수 있습니다.양도소득세 집행기준 89-154-9 [거주자의 배우자와 1세대 요건을 갖춘 아들이 같은 세대원인 경우]거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 아들과 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 같은 세대원으로 보는 것이나, 그 아들이「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 아들은 같은 세대원으로 보지 아니한다.3. 형제자매형제자매는배우자의 형제자매는 가족에 해당하지만,형제자매의 배우자는 가족에 해당하지 않습니다.따라서 매형은 생계를 같이하더라도 세대에 포함되지 않지만, 매형을 기준으로는 세대에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.이복형제자매는 소득세법상 세대에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.4. 동일한 주소 및 거소1세대로 보는 가족은'주민등록상 주소지'를 기준으로 판단합니다. 다만, 세대원 중에 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를일시퇴거한 사람은 가족에 포함합니다.대학교 기숙사에서 생활하는 경우, 군복무를 위해 입대한 경우 등의 일시퇴거한 사람은 세대에 포함될 수 있으므로 유의해야 합니다.만약,주민등록상 주소가 같이 되어있더라도 실제로 생계를 달리하여 별도 세대를 구성하고 있는 경우에는 해당 사실관계를 입증한다면 분리된 세대로 인정받을 수 있습니다.반대로주민등록상에 별도 세대이더라도 사실상 생계를 같이하고 있음이 밝혀진다면 동일한 세대로 보아 양도세 비과세 등이 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.5. 생계를 같이하는생계를 같이한다는 것의 의미는'일상생활에서 동일한 생활자금으로 숙식을 같이하는 등 경제적으로 함께'하고 있음을 말합니다.실질적인 생계를 같이하는지 여부는공과금 납부내역, 신용카드 사용내역, 우편물 배달내역, 재직증명서, 세대분리의 필요성, 월세 이체내역 등 사실관계를 종합하여 판단합니다.가족이같은 아파트, 다가구주택에서 거주하더라도 사실관계에 따라 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있다고 인정되는 경우 분리세대로 인정받을 수 있습니다.세대분리 인정 판례세대분리 부인 판례같은 건물에 거주하였지만 독립적 생활을 영위할 수 있는 다가구주택이면서, 배우자가 남긴 유산,이자등의 소득이 있는 경우군입대 전 6개월 동안 월평균 최저생계비를 상회하는 정도의 수입을 올린 경우동생과 같은 아파트에서 숙식을 해결하였지만,각자 별도의 직업과 소득이 있으며 본인 명의카드를 사용한 경우신용카드 사용내역, 계좌 내역 상 각자의 생활비 지출이 구분되지 않는 경우부모와 자녀가 같은 집에서 거주하였으나, 보증금 및 생활비를 분담하고 있는 경우대학원 재학생으로서 번역 등 인적용역 사업소득과 부모의 개인사업장에서 소득이 발생되는 경우부모에게 지속적인 생활비를 지급하지는 않았으나, 별도의 소득이 있으며 간헐적으로 부모에게 일정한 금전을 지급한 경우양도일 직전에 사실상 독립하여 분리세대 요건을 충족한 경우노모와 세대합가 하였으나 노령연금을 수령하고, 병원비를 자녀들이 분담하는 경우서로 다른 주거공간에 실제 거주하였더라도 양도일 이후 다시 합가한 경우다만 실제로 독립된 주거공간에서 거주했다고 하더라도,양도일 직전 세대분리 또는 양도일 이후 재합가하는 경우 역시 사실관계에 따라 조세회피 의도로 보아 비과세가 부인될 수 있으니 유의해야합니다.양도소득세 비과세를 적용함에 있어세대분리여부는 동일한 사실관계라도 법리적 논리와 근거를 세워 주장하며, 이에 맞는 핵심 근거자료를 준비함에 따라 다른 결과를 만들어 낼 수 있습니다.

1. 개요​요즘 젊은 사람들의 결혼 비율이 점차 낮아지면서, 1인 가구 못지 않게, 부모님이 돌아가실 때까지 부모님과 함께 사는 경우도 많아지고 있습니다. 꼭 그런 것은 아니지만 그 이면에는 현실의 경제적인 어려움이 자리하고 있습니다. 그러다 부모님께서 돌아가시게 되면 주택이 상속되고, 상속세 부담 때문에 주택을 급히 처분해야 하는 상황에 처하는데요, 의식주 생활에 필수적인 주택을 잃게 되면 실거주자에게는 큰 어려움이 닥칠 수 있습니다. 이 경우를 대비하여, 1주택 실수요자가 주택을 상속받는 경우 상속세 부담을 줄여주는 제도를 마련하고 있습니다. 이를 동거주택 상속공제라고 합니다.​원래 상속세는 상속인들이 상속재산을 어떻게 배분하는지와 관계없이 상속재산에 대해 세금이 매겨지는 유산과세방식으로 되어 있습니다. 그런데 동거주택 상속공제는 배우자상속공제와 더불어 누가 상속받느냐에 따라 세금이 달라지게 되는 몇 안 되는 제도이므로 중요합니다. 그래서 상속재산의 귀속을 잘 의논하면 상속세를 줄일 수 있는 절세 포인트가 될 수 있습니다. 법 전문을 먼저 보시겠습니다.​상속세 및 증여세법 제23조의2(동거주택 상속공제)① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)의 100분의 100에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 6억원을 한도로 한다.1. 피상속인과 상속인(직계비속 및 「민법」 제1003조제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 같다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것2. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 “1세대 1주택”이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.3. 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것② 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.③ 일시적으로 1세대가 2주택을 소유한 경우 동거주택의 판정방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2(동거주택 인정의 범위)① 법 제23조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대가 1주택(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 고가주택을 포함한다)을 소유한 경우를 말한다. 이 경우 1세대가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 본다.1. 피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.2. 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.3. 피상속인이 「문화재보호법」 제53조제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택을 소유한 경우4. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조제7항제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우5. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조제7항제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우6. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.7. 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.8. 피상속인 또는 상속인이 피상속인의 사망 전에 발생된 제3자로부터의 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 소유한 경우. 다만, 피상속인 또는 상속인이 해당 주택의 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우(상속지분이 가장 큰 공동 소유자가 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 가장 큰 상속지분을 소유한 것으로 본다)는 제외한다.가. 해당 주택에 거주하는 자나. 최연장자② 법 제23조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 징집2. 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유3. 제1호 및 제2호와 비슷한 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유③ 제1항제1호를 적용할 때 상속개시일에 피상속인과 상속인이 동거한 주택을 동거주택으로 본다.​​2. 동거요건​동거주택 상속공제를 받기 위해서는 크게 3가지 요건이 필요합니다. ​자녀 또는 며느리/사위가 부모와 1세대를 이루며 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거하여야 합니다.​작년까지만 해도 자녀(직계비속)만 가능했지만, 올해부터 범위가 확대되었습니다. 사위나 며느리가 부모를 모셔도 가능합니다. 사위나 며느리가 부모를 모셨다는 것은 아무래도 자녀가 먼저 사망했을 가능성이 높은데요, 이때 사위나 며느리는 대습상속인의 지위가 되어 주택을 상속하게 됩니다.​10년 동거는 계속하여 유지되어야 하므로, 중단되면 안 됩니다. 10년의 기간에는 미성년자인 기간은 제외되고, 반대로 부득이한 사유가 있어 동거하지 못하면 동거한 기간으로 봅니다. 부득이한 사유란 자녀등이 군대에 가거나, 대학교 진학, 근무상 형편, 1년 이상의 질병 치료 때문에 따로 떨어져 살게 되는 경우를 말합니다.​동거란, 통상 주소를 함께하면서 주민등록표에 세대로 구성되는 것을 말하지만, 주소를 달리한 경우에도 실제로 함께 살았던 것이 증명되면 동거기간에 포함됩니다. 주택을 소유하면서 10년을 동거해야 한다는 것이 아니라, 전세라도 말 그대로 한 집에서 살기만 했으면 됩니다.​상속세 및 증여세법 시행규칙 제9조의2(동거주택 인정범위)영 제20조의2제2항제2호에서 “기획재정부령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교는 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편3. 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양​기획재정부재산 -575, 2010.06.21귀 질의의 경우와 같이 근무상의 형편에 따른 동거기간의 계산은 피상속인과 상속인이 주민등록여부와 관계없이 한집에서 실제 같이 살았던 기간을 말하는 것이므로, 피상속인의 가족관계, 근무여건 등을 고려하여 사실판단할 사항입니다.​​3. 1세대 1주택 요건​동거하고 있는 1세대가 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 [무주택]이거나, [1세대 1주택]이거나, [일시적 2주택]이어야 합니다. 이때 1주택을 보유하는 상태는 꼭 10년 동안 1채의 주택을 소유했어야 한다는 의미는 아니고, 중간에 주택이 바뀌어도 되는데 주택 수가 1주택이라는 뜻입니다. 주택은 무허가주택인 경우에도 괜찮고, 오피스텔도 됩니다. 그러나 피상속인이 주택의 부수토지만을 상속해준 경우(상속인이 주택 건물을 가진 경우라도)에는 안 됩니다. 주택이 조합원 입주권으로 변한 경우에도 괜찮습니다. 하지만 1+1 분양신청을 한 경우에는 안 됩니다.​일시적 2주택에는 여러가지 경우가 있는데, 1) 어쩔 수 없이 2주택이 되었으나 기간 내에 1주택 상태로 조치를 한 경우와 2) 가지고 있어도 괜찮은 주택을 규정한 경우로 나뉩니다.​1)을 정리해보면​① 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택이 대표적입니다. 주의할 점은 여기서는 소득세법에서는 비조정지역 3년, 조정대상지역 1년의 유예기간을 부여하는 것과는 달리, 신규주택을 취득하고 2년 이내에 종전주택을 양도하고 이사하는 경우로 규정하고 있습니다. 또한 피상속인이 일시적으로 2주택이 되는 경우이므로, 부모가 1주택을 가진 상태에서 자녀가 신규주택을 취득한 경우는 해당되지 않아 주의합니다. 원래 양도소득세에서는 허용됩니다.​② 소득세법 시행령 제155조 제4항의 동거봉양 합가로 인한 일시적 2주택입니다. 여기서도 소득세법이 10년이라는 기간을 부여한 것과는 달리 동거주택 상속공제에서는 유예기간을 5년으로 규정하고 있고 직계존속 중 1명이 60세 미만이어도 된다든가, 중증질환자인 경우에도 된다든가 하는 내용이 없고, 주택을 처분하는 것은 반드시 자녀등이어야 한다는 차이점에 주의합니다. (그래야 부모의 1주택이 자녀에게로 상속되므로)​③ 소득세법 시행령 제155조 제5항의 혼인으로 인한 일시적 2주택입니다. 이 내용은 양도소득세와 같습니다.​④ 부모와 자녀등 이외의 자의 상속으로 인하여 피상속인이나 상속인이 주택을 상속받았는데, 소득세법 시행령 제155조 제3항과 같이 소수지분을 받은 경우에는 괜찮습니다. 조부모 세대에서 주택이 먼저 상속되면서 부모와 백부, 숙부, 고모 세대에서 지분을 나누는 경우가 대표적입니다. 다만 최대지분권자(거주자, 최연장자)가 주택을 받는 경우 일시적 2주택이 아니게 되고, 10년 계속 1주택 소유 요건이 깨지게 됩니다. 또, 피상속인이나 상속인이 아니라, 상속인의 배우자, 즉 [부모, 자녀, 사위/며느리]가 이루고 있는 1세대에서 사위/며느리가 소수지분을 상속받은 경우에도 1주택 소유 요건이 깨지게 됩니다.​2)를 정리해보면 문화재주택, 이농주택, 귀농주택을 소유한 경우에는 1주택만 가지고 있는 것으로 봐줍니다.​대법2012두2474(2014.06.26)구 상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항이 동거주택을 상속세 과세가액에서 공제하도록 규정한 취지는 일세대 일주택 실수요자의 상속세 부담을 완화시키기 위한 것일 뿐만 아니라 상속인의 주거안정을 도모하려는 데에 있다고 할 것이고 피상속인의 주택 보유기간은 상속인의 주거안정과 직접적인 관련이 없는 점, 위 규정의 문언도 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 동거한 주택이라고 하였을 뿐 이므로 위 동거라는 용어에 주택의 소유 또는 보유라는 개념이 포함되어 있다고 보기는 어려운 점, 위 규정이 정한 상속개시일 현재 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 일세대 일주택이라는 요건에 의하여 보유요건이 별도로 요구되는 점 등을 종합하여 보면, 구 상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항이 동거주택 상속공제의 대상으로 정하고 있는 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 동거한 주택은 피상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 소유한 주택에 국한되는 것으로 볼 수 없다.​재산-163(2012.04.27)이때 상속받은 주택이 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택인 경우에도 관련 공부 등에 의하여 피상속인의 소유 및 거주사실이 확인되는 경우에는 상속받은 주택에 포함하는 것입니다.​재산-237(2012.06.25)이 경우 피상속인이 1세대1주택 요건을 충족한 주택의 멸실로 인해 취득한 조합원입주권 이외에 상속개시일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대1주택 요건을 충족한 것으로 보아 동거주택상속공제를 적용하는 것입니다.​법규재산2013-411(2013.10.31)위 사전답변신청의 사실관계와 같이, 「상속세 및 증여세법」제23조의 2에서 규정하는 동거주택 상속공제를 적용함에 있어, “주택”은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하는 것으로, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 해당 오피스텔의 내부구조·형태, 사실상 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.​서면상속증여2020-2418(2020.10.20)피상속인이 상속개시일 현재 주택부수토지만을 보유한 경우로서 상속인이 해당 주택부속토지를 상속받은 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제23조의2에 따른 동거주택상속공제가 적용되지 않는 것입니다.​재산 -607, 2010.08.18상속인의 배우자가 공동상속주택의 지분을 보유하고 있는 경우「상속세 및 증여세법」제23조의 2에 따른 동거주택 상속공제를 적용하지 아니하는 것임​서면상속증여2020-5940(2021.05.26)동거주택 상속공제는 피상속인과 상속인이 「상속세 및 증여세법」 제23조의2제1항의 요건을 모두 갖춘 경우 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업으로 조합원입주권을 2개 취득하고 해당 입주권 2개를 보유한 상태에서 상속이 개시되는 경우에는 동거주택 상속공제를 적용받을 수 없는 것입니다.​​4. 상속 요건​부모와 동거한 그 자녀등이 상속을 받아야 합니다. 이때 그 동거한 자녀등이 무주택자이거나, 피상속인과 공유로 1주택을 소유한 경우여야 합니다. 만약 동거주택 상속공제 요건을 갖춘 자녀등과 그렇지 않은 자녀가 분할상속하면, 요건 충족한 자녀등의 지분에 대해서만 공제가 적용됩니다. 그리고 여기서는 배우자상속공제가 재산분할기한까지 등기등록을 마쳐야 하는 것과 같이 언제까지 등기해야 한다는 요건은 없습니다.​재산-200(2010.03.30)귀 질의의 경우 「상속세 및 증여세법」제23조의 2의 동거주택 상속공제 요건을 갖춘 상속인과 그 외의 상속인이 주택을 공동으로 상속 등기하여 동거주택의 상속인 지분을 확인할 수 있는 경우 주택가액에서 공제요건을 충족하는 상속인의 지분 상당액의 100분의 40에 상당하는 금액(5억원을 한도로 함)을 상속세과세가액에서 공제하는 것임​​5. 효과​요건을 모두 충족하면, 주택과 부수토지의 합계액에서 담보채무금액을 뺀 금액에 대해, 100%를 6억 한도 내에서 공제합니다. 담보된 채무를 빼는 이유는, 원래 피상속인의 채무는 상속세 과세표준에서 빠지는 요소입니다. 그런데 동거주택에서 담보된 채무를 빼지 않으면 다시 동거주택상속공제의 대상이 되어 이중으로 공제를 적용하게 되기 때문에, 공제액을 줄이기 위해 담보된 채무액을 빼고 공제액을 산정합니다. 부수토지의 범위는 수도권의 주거/상업/공업지역은 3배이고 나머지는 5배 ~ 10배입니다. 동거주택 상속공제는 공제금액이 크기 때문에, 반드시 상속공제 한도도 추가 검토해야 하는 점을 잊지 맙시다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배다. 수도권 밖의 토지: 5배2. 그 밖의 토지: 10배

자산가인 조부모가 아직 생존해 있는 유 모 씨는 최근에 할아버지의 호출을 받았다. 할아버지는 이제 슬슬 재산을 정리해 두려고 하는데, 최근에 손자에게 미리 증여하는 것이 유리하다는 이야기를 들었다고 말했다.조부모가 자녀를 건너뛰고 손자녀에게 증여하는 ‘세대생략’ 증여가 5년간 5조원을 웃돌았고, 특히 강남 3구에서만 2조원에 육박했다고 한다. 세대생략증여는 ‘생략’이라는 용어에서 어떤 패널티가 있을 것 같이 느껴진다. 바로 이 패널티로 부모가 자녀에게 하는 증여에 비해 세금이 할증되는데도 왜 세대생략 증여가 세테크라고 불리는 걸까?사람의 일은 한 치 앞을 내다볼 수 없지만 상속은 10년을 미리 계획하고 준비해야 한다. 자산가의 자녀일수록 증여와 상속 계획을 미리 짜 두는 것이 절세로 가는 지름길이다. [사진 piqsels]직계비속에 대한 증여의 할증 과세상속세 및 증여세법 제57조 ‘직계비속(자녀)에 대한 증여의 할증 과세’ 내용에서는 할아버지 나 할머니가 손자녀에게 증여하는 경우 증여세의 30%에 상당하는 금액을 가산한다고 규정하고 있다. 또한 미성년자에게 증여재산가액이 20억원을 초과해 증여하는 경우 30%가 아닌 40%가 가산된다. 즉, 미성년인 손자녀에게 큰 금액을 증여하는 경우 증여세를 더욱 과중하게 물리는 것이다. 다만 자녀가 먼저 사망해 손자녀에게 증여하는 경우 할증 과세를 적용하지 않는다.Q.세대생략 증여에는 어떤 장점이 있을까?세대생략 증여를 세테크라고 이야기하는 이유는 간단하게 생각할 때는 증여세가 한 번만 과세되기 때문이다. 조부모가 부모에게 증여하고 이 자산이 다시 손자녀에게 이전될 때 조부모에서 부모에게로 이전될 때 한 번, 그리고 손자녀에게 이전될 때 또 한 번, 이렇게 두 번의 증여세가 과세될 수 있다. 하지만 어차피 손자녀에게 돌아갈 자산이라면 한 번에 이전해 증여세를 아낄 수 있다는 관점이다.더 자세히 들여다보자면 이렇다. 증여세는 받는 사람별로, 받는 금액별로 구간별 세율이 적용되기 때문에 아주 단순하게는 여러 사람에게 금액을 나눠 증여하면 한 사람에게 전부 증여하는 것보다 세금이 저렴해진다. 자녀 한 명에게 100억을 주는 것보다 자녀 1, 2와 손자녀 1, 2, 3 이렇게 다섯명에게 20억원씩 나눠 주는 것이 할증세율을 고려한다고 하더라도 세율이 더 낮아지는 구간이 생기는 것이다.주식이나 부동산처럼 앞으로 가치가 높아질 재산의 경우 가격이 조금 더 낮을 때 미리 줄 수 있다는 장점도 있다. 자녀보다 손자녀에게 주면 좀 더 어린 나이부터 자산을 가지고 있을 수 있기 때문에 손자녀의 재산증식에 유리할 수 있다.마지막으로 상속까지 고려하는 경우 조부모의 입장에서 손자녀에게 물려준 재산은 상속일 5년 이내에 이전한 재산만 상속 재산에 합산되기 때문에, 10년 이내에 사전 증여한 재산은 모두 상속재산에 합산되게 되는 자녀의 경우보다 절세 여지가 많다.Q.세대생략증여는 유리하기만 할까?상속세 및 증여세법 제 42조의3 ‘재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여’내용을 요약하면 어린 손자녀에게 곧 상장될 비상장 주식이나, 토지 형질변경 등으로 재산 가치가 증가되는 자산을 증여하고 특정요건을 만족할 경우 증여로 과세될 위험도 있다. 어린 미성년 손자녀는 이러한 재산 증식을 만들어낼 능력이 없다고 보기 때문에 재산가치 증가에 따른 이익 부분도 증여로 간주한다는 것이다.또한 미성년 손자녀나 미성년이 아니더라도 나이·직업·소득 여건에 따라 증여세를 부담할 수 없는 상태라면 수증자가 내야 할 그 증여세도 증여자가 증여한 것으로 본다. 증여세를 계산할 때 증여세 만큼 다시 증여한 것으로 보아 할증 과세 외에도 추가로 증여세 부담이 높아질 수 있다.Q .손자녀 증여, 상속보다 유리할까?상속에 있어 법정상속인은 1순위가 직계비속과 배우자, 2순위는 직계존속(직계존속도 없는 경우 배우자가 단독 상속), 3순위가 형제자매, 4순위가 4촌 이내의 방계혈족이다. 즉, 손자녀는 법정상속인이 아니다. 따라서 특정한 유언이 없고 상속인들 간의 특정한 협의가 없는 한 조부모의 작고로 손자녀에게 상속되는 것은 없다. 하지만 직계비속 중에 고인보다 먼저 운명한 사람이 있다면 그 자녀의 몫은 그의 배우자와 자녀(고인의 손자녀)에게 공동상속이 된다. 대를 이은 상속을 허용하고 있기 때문인데, 이를 대습상속이라고 한다.앞서 언급한 것처럼 손자녀에게 증여한 부분은 5년 이내 증여재산의 경우 상속재산에 합산된다. 따라서 손자녀에게 사전증여한 부분은 합산되는 기간도 자녀(10년)에 비해 짧기 때문에, 법정상속인이 되지 못하는 손자녀에게 상속재산에 합산되지 않도록 여유를 가지고 증여를 한다면 손자녀에게 부를 이전하는 데 효과적일 수 있다.많은 사람이 부동산을 상속하는 것보다 증여가 세금을 더 적게 낸다고 알고 있지만, 부동산이 많지 않은 경우 오히려 증여하는 것이 손해일 수 있다. 고인의 배우자가 살아 있는 경우 일괄공제 5억원에 배우자 상속공제 5억원을 추가로 받을 수 있고 이 배우자 상속공제는 최대로 30억원까지 받을 수 있다. 그래서 부동산의 가치가 10억이 되지 않는 경우 상속공제를 감안할 때 나중에 상속으로 받는 것이 증여보다 훨씬 절세에 도움이 된다.증여세는 받는 사람과 금액별로 구간별 세율이 적용되기 때문에 여러 사람에게 금액을 나눠서 증여하면 한 사람에게 전부 증여하는 것보다 세금이 저렴해 지는 경우가 발생한다. [사진 piqsels]사람의 일은 한 치 앞을 내다볼 수가 없지만 특히 상속은 10년 이내의 사전 증여 부분은 합산된다는 점을 생각해서 10년을 미리 계획하고 앞서나가야 한다. 최근에 우리나라 최상위 대기업 총수도 상속세 재원을 마련하기 위해 대출을 받는다는 것이 이슈화된 적이 있었다. 사례의 유 모 씨처럼 자산가의 자녀일수록 증여와 상속 계획을 미리미리 짜 두는 것이 절세로 가는 지름길이라 할 수 있겠다.

안녕하세요, 오회계사입니다.주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으로 마련하기 어려운 상황이 되었습니다. 이에 따라 다주택자인 부모가 자녀에게 집 한채에 임대차 계약을 맺거나, 그냥 신혼집으로 내어주는 경우도 늘고 있습니다.이러한 경우, 세법에서는 어떻게 처리하고 증여세는 어떤 경우 내야하는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.증여에 해당하는지-부모님 소유 주택에 전세, 월세 등을 받지 않고 그냥 살게해주는 경우 입니다.1)부모님과 같이 사는 경우- 부모 집에 같이 사는 경우, 증여로 보지 않습니다.요즘은 분가가 일반적이라 많지 않겠지만, 예를 들어 큰 단독 주택(방이 5-6개)인 경우라면 신혼, 육아 또는 부모 부양 등을 목적으로 부모님 집에서 2,3대가 같이 살 수도 있을텐데, 증여 문제는 없습니다.2)부모님 소유 집에 따로 사는 경우- 일반적일 수 있는, 다주택자인 부모님 소유 집에 신혼집을 하는 경우 입니다.증여에 해당 합니다.다만, 무상 사용으로 인한 이익이 일정 금액 이상인 경우에만 증여에 해당합니다.상속세 및 증여세법제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.시행령에 따르면,①무상사용 기간의 기준을 5년으로 하고,② 5년간의 무상사용의 이익은 1억원 이상인 것이 조건 입니다.③무상사용의 이익 계산은 「부동산 무상사용이익 = 부동산 가액 × 2% × 3.79079」상속세 및 증여세법 시행령제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고,무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1억원을 말한다.그러면, 무상사용 이익이 5년간 1억원이 되는 기준 금액은 얼마일까요부동산 가액은 13억원으로 계산됩니다. 즉, 부모님이 자녀에게 무상으로 내어주는 주택이 13억원 미만인 경우에는 전혀 증여세가 없습니다.5년간 무상사용 이익이 1억원이 안되면, 증여 자체로 보지 않겠다는 것입니다.15년을 무상사용해도, 매 5년간의 단위로 증여인지 여부를 따지는 것이며, 갱신시에 1억원이 안되면 증여세는 없습니다.아래 국세청 질의회신의 사례도 이와 같습니다.서면-2019-상속증여-4715[ 제 목 ]부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부[ 요 지 ]무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며,그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임【관련 참고자료】1. 사실관계○ ’05년 배우자와 각각 주택을 분양 받았음 (A주택 배우자 소유, B주택 본인소유)○ A주택은 본인과 배우자가 분양 이후부터 계속하여 거주 중이며, B주택은 ’19.5월까지 임대하였음 (보증금 2천만원, 월세 1백만원)○ 임대 종료 이후 B주택을 내부 수리하여 ‘19.9월부터 자녀에게 무상임대하였음○5년간 무상임대하는 경우 증여재산 가액은 4천만원으로 계산됨2. 질의내용○ 15년간 무상임대하는 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부 (증여재산가액을 3번 합산하여 과세여부를 판정하는지 여부)[ 회 신 ]귀 질의의 경우 붙임 상속증여세법 기본통칙 37-27…2을 참고하시기 바랍니다.○상속세 및 증여세법 기본통칙 37-27…2 【 부동산무상사용에 따른 증여재산가액의 계산 】영 제27조 제3항에 따라 부동산무상사용에 따른 이익을 계산함에 있어 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동동산무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세한다.[ 관련법령 ]상속세 및 증여세법 제37조【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】 상속세 및 증여세법 시행령 제27조【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】※여기서 주의해야 할 것은 부모님 소유 주택에 무상으로 살게해주는 것이지, 전세금을 증여해주고 전세로 살게한다거나 주택의 소유권을 이전해 주는 것은 별개 문제입니다.2.임대소득을 신고해야 하는지-부모가 무상으로 임대를 해주었지만, 시세에 해당하는 임대소득을 신고해야하는 것인지에 대한 것입니다.소득세법의 특수관계자 거래에 규정을 보면, 특수관계인의 경우 부당행위계산부인 대상에 해당하지만, 자녀가 주택을 무상으로 사용하고 실제 거주하는 경우는 제외한다고 명시되어 있습니다.결국, 신혼집 등을 내어주고 실제 거주한다면 신고할 임대소득은 없습니다.단, 실제 자녀가 거주하지 않거나 직계존비속 관계가 아닌 경우에는 임대소득 신고를 해야합니다.소득세법제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만,직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.정리하면,부모가 자녀에게 (반대의 경우도 동일) 주택을 대가없이 사용하게 해줄 경우,① 5년마다 무상사용이익에 대한 증여세 납부 대상이나②부모와 자녀가 같이 사는 경우는 증여로 보지 않고③별도로 자녀만 산다고 해도, 주택가액이 13억원이 안되는 경우는 증여에 해당하지 않고,④자녀가 실제 거주하는 경우에는, 부모가 시세 해당분의 임대소득을 신고할 필요도 없다는 것편의상 부모 자식관계를 가정하였으나, 부동산무상사용 증여세는 타인(친척,친구등)에게도 적용되는 것입니다그러나, 13억원이 넘는 주택에 무상 사용하는 경우 증여세를 납부해야하고,직계존비속 관계가 아닌 다른 특수관계자(형제/자매, 삼촌 등등)가 거주하면 임대소득도 신고해야 한다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.상속세 전문이형석 세무사입니다.이번시간에는 상속 관련 주요 궁금사항을 주제별로 선정해서 포스팅하고자 합니다.세번째 주제로상속 재산 분배를 어떻게 하는 것이 좋을까?에 대해 자세히 살펴보겠습니다.상속재산은 주택 1채 뿐이라면?예를들어 아버지가 돌아가셨는데, 상속재산은 주택 1채 밖에 없는 경우 입니다.물려받은 현금도 없고 집을 팔수도 없는데 이런 경우에도 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야할지 걱정될텐데요.어머님께서 계속 거주하실 생각이라면, 어머님께서 상속 받는 것이 상속세가 가장 적게 나옵니다.그 이유는 배우자 상속공제를 적용받기 때문에 상속세 과세표준이 줄어드는 효과가 있습니다.상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계 없이 최소 5억원의 배우자 공제를 받을 수 있습니다. 즉, 배우자가 아무것도 받지 않아도 5억원을 공제 받을 수 있습니다.그리고배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제됩니다.배우자가 10억원을 받으면 배우자 공제는 10억원입니다.만약 상속 주택 가격이 10억원 미만이면 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만,상속 주택 가격이 10억원 이상이면 배우자가 상속을 받는 것이 공제액이 더 커집니다.만약 12억원 주택을 배우자가 상속 받으면 12억원이 다 공제될 수 있지만, 자녀가 상속 받으면 10억원만 공제됩니다.다만, 배우자 상속공제는 한도가 있습니다.총 상속재산 중배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고,최대 30억원까지받을 수 있습니다.배우자의 법정상속지분은 자녀가 1명일 경우 60%(3/5), 2명일 경우 43%(3/7), 3명일 경우 33%(1/3)입니다주택을 어머니가 상속받고 실제로는 자녀만 산다면 ?간혹, 배우자 상속공제를 공부하셔서 방문하신 고객 중에 이런 질문하시는 분들이 있는데요.이것도 증여세 추징 위험이 존재합니다.배우자 상속공제를 최대한 적용받기 위해 어머님이 주택을 상속 받으시고,실제로는 자녀만 사는 경우 우회적인 재산 증여로 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.보통 어머님 명의 주택에 자녀가 살게 되면 적정 임대료를 지불하지 않게 되는데요.이렇게타인의 부동산 무상 또는 저가로 사용하는 경우 임대료에 대해 증여재산으로 보아증여세 추징되는 경우가 있습니다.다만, 모든 부동산 무상임대에 대해 증여세가 부과되는 것은 아니고임대료가 5년간 1억원이 넘어야하기에, 주택가격이 13억 이하인 경우에는 임대료에 대해 증여세 걱정은 않하셔도 됩니다.상증세법 제37조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <개정2010.1.1,2011.12.31,2015.12.15>② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <신설2015.12.15>③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다. <신설2015.12.15>④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은대통령령으로 정한다. <개정2010.1.1,2011.12.31,2015.12.15>[제목개정 2010.1.1]상속세 및 증여세법 시행령 27조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】①법 제37조제1항은 부동산 무상사용자가 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 이를 적용한다. <개정2012.2.2,2016.2.5,2019.2.12>1. 삭제 <2019.2.12>2. 삭제 <2019.2.12>② 법 제37조제1항을 적용할 때 수인이 부동산을 무상사용하는 경우로서 각 부동산사용자의 실제 사용면적이 분명하지 않은 경우에는 해당 부동산사용자들이 각각 동일한 면적을 사용한 것으로 본다. 이 경우 부동산소유자와 제2조의2제1항제1호의 관계에 있는 부동산사용자가 2명 이상인 경우 그 부동산사용자들에 대해서는 근친관계 등을 고려하여기획재정부령으로 정하는 대표사용자를 무상사용자로 보고, 그 외의 경우에는 해당 부동산사용자들을 각각 무상사용자로 본다. <신설2019.2.12>③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다. <개정2016.2.5,2019.2.12,2021.1.5>④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1억원을 말한다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑤법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은 차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑥ 법 제37조제2항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1천만원을 말한다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑦ 법 제37조제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 당해 부동산 전부를 동조동항의 규정에 의한 주택으로 본다. <개정2016.2.5,2019.2.12>[전문개정 2003.12.30] [제목개정 2016.2.5]상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 【부동산 무상사용 이익률 등】① 영 제27조제2항에서 기획재정부령으로 정하는 대표사용자 란 해당 부동산사용자들 중 부동산소유자와 최근친인 사람을 말하며, 최근친인 사람이 2명 이상인 경우에는 그 중 최연장자를 말한다. <신설2019.3.20>② 영 제27조제3항 계산식 및 영 제32조제3항제1호에서 기획재정부령으로 정하는 율 이란 연간 100분의 2를 말한다. <개정2019.3.20>③영 제27조제3항 전단에서 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액 이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액을 말한다. <개정2019.3.20>[전문개정 2016.3.21]만약, 어머님 명의 주택에 자녀와 어머님이 같이 산다면 부동산 무상사용으로 보지 않기 때문에 증여세 걱정을 하실 필요는 없습니다.자녀명의 주택이 있는 데, 주택을 상속받으면 어떤 문제가 ?가장 많이 걱정하시는 것이 자녀 소유의 1주택이 있는데, 부모님께서 돌아가셔서 상속주택을 상속받으면2주택자가 되서 불이익이 있는 것이 아니냐? 라는 질문인데요.세목별로 알아보죠.종합부동산세1주택자가 1주택을 상속받은 경우 상속 후 5년간은 1주택자가 유지됩니다.그래서 기존에 종부세를 내지 않았다면, 상속 후 5년간은 종부세를 납부하지 않습니다.다만,상속 후 5년안에 처분하지 않는다면, 2주택자로 보아 종부세 부담이 발생합니다.상속받은 주택이 지방에 있는 공시지가 3억원 이하의 주택이라면, 기간 제한없이 주택 수에 제외되기 때문에 상속 후 5년안에 처분하실 필요는 없습니다.종부세법 제8조 【과세표준】②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설2005.12.31,2008.12.26,2011.6.7,2015.8.28,2020.6.9>1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여대통령령으로 정하는 주택2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.종부세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】③ 법 제8조제4항제4호에서 대통령령으로 정하는 지방 저가주택 이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 1주택을 말한다. <개정2023.2.28,2023.7.7>1. 공시가격이 3억원 이하일 것2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것가. 수도권 밖의 지역 중 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역나. 수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군다.「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍ㆍ면라. 서울특별시를 제외한 수도권 중「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」제2조제12호에 따른 인구감소지역이면서「접경지역 지원 특별법」제2조제1호에 따른 접경지역에 해당하는 지역으로서 부동산 가격의 동향 등을 고려하여기획재정부령으로 정하는 지역만약, 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우 지분율과 가액에 따라 달라집니다.상속받은 지분이 40% 이하이거나, 상속받은 부분의 가액이 6억원(수도권 밖 주택은 3억원) 이하일 경우 1주택으로 보지 않기 때문에 기존 1주택자가 계속 유지되나, 지분 40%이 넘거나 가액이 6억원(또는 3억원)이 초과하는 경우 주택수에 포함되어 상속일로부터 5년이 경과하면 2주택자가 적용됩니다.종부세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】② 법 제8조제4항제3호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 상속을 원인으로 취득한 주택(「소득세법」제88조제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택양도소득세기존 주택 1채를 보유한 상태에서 상속주택을 상속받는 경우 기존 주택을 처분하는 것이 유리합니다.먼저, 상속주택이 없었다는 가정하에 기존 주택 1채가 아래의 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.1주택자 양도소득세 비과세 요건① 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 이상 거주)② 주택가격 12억원 이하그래서, 2년 보유(또는 거주)요건을 충족한 상태에서 상속주택과 보유주택이 있다면, 보유주택을 처분하는 것이 양도세 절감측면에서 유리한 것이죠.다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우에도 마찬가지입니다. 공동으로 상속받은 모든 상속인들은 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 먼저 양도해야 비과세되며, 상속주택 지분을 먼저 양도하면 과세 됩니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. 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