자녀 집에 부모님이 거주, 부모님 명의로 월세계약한 집에 자녀가 거주하는 경우

자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상담을 진행하다보면부동산을 자녀, 형제나 친척들의 명의로 취득하는 경우가 많습니다.주택수에 포함이되어서, 나중에 상속세가 걱정되어서 등등의 이유들로 부동산명의신탁을 많이들 고민하십니다.​오늘은 명의신탁으로 취득한 부동산에 대한 세법상, 법률상 문제와 이 경우 어떻게 처리하는 것이 좋은지에 대해서 알아보게습니다.​​■ 개요우선,부동산은 주식과 다르게 타인의 명의로 취득하더라도 증여세 과세대상이 아닙니다.​이유는 주식은 명의신탁시 증여로 보아 증여세를 과세하지만,부동산은 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실명법에 따라서 신탁행위 자체를 무효로 보기 때문입니다.부동산 명의신탁은 현재부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법) 제4조에 따라 무효로 하고 있습니다.부동산 명의신탁은 형식에 따라 제3자간 등기명의신탁, 양자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 나눌 수 있으며,과세당국은 이외에 매매의 형식을 빌리는 등 다양한 경우에 대해서도 사실관계를 종합하여 실질에 따라 명의신탁으로 보고 있습니다.​이때, 증여세가 과세되지 않으니 좋은게 아니냐고 생각되실 수 있지만,부동산 명의신탁은 여러 가지 불이익이 있을 수 있습니다.​​■ 제재사항​1. 과징금먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은부동산실명법 제5조와, 부동산실명법시행령 제3조의2 별표에 따라 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있습니다.​따라서 부동산 평가액의최대 30%의 범위내의 과징금이 부과될 수 있습니다.​< 부동산 평가액 >- 이때의 부동산 평가액이란소득세법 99조에 따른 가액으로 합니다.- 추가적으로 유의해야할 사항은 평가의 기준일은 명의신탁을 한 날이 아닌과징금을 부과하는 날 현재를 기준으로 하게 됩니다.(다만, 과징금을 부과받은 날 이전에 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 한 경우에는 해당 시점을 기준으로 합니다)​​■ 형사처벌부동산명의신탁을 하는 경우 금액적인 제재 뿐만 아닌 형사처벌도 받을 수 있습니다.- 명의신탁자:5년 이하의 징역 또는2억원 이하의 벌금- 명의수탁자:3년 이하의 징역 또는1억원 이하의 벌금​​■ 세법상 유의사항시세차익을 누리기 위하여 타인의 명의로 부동산을 취득한 경우 다음과 같은오히려 세법상 더 많은 불이익이 발생할 수 있습니다.​1. 양도소득세 주택수 포함명의신탁한 주택의 경우 명의수탁자가 아닌명의신탁자의 주택으로 보아 양도소득세 비과세, 중과세 판단시 주택수에 포함됩니다.​따라서 명의신탁자가 명의신탁주택을 본인의 주택이 아닌 것으로 보아 이외의 주택 양도시 비과세 또는 일반세율로 적용하여 양도한 경우명의신탁사실이 발각되는 경우 엄청난 양도소득세와 가산세를 추징받을 수 있습니다.​​2. 상속재산가액 포함타인 명의로 명의신탁한 부동은 신탁자의 재산에 해당하므로 신탁자가 사망한 경우상속재산가액에 포함되어야 합니다.​따라서 상속재산에서 제외하고 최초 신고한 경우 이후상속재산가액에 포함되어 상속세와 가산세가 추징될 수 있습니다.​■ 부동산 명의신탁의 허용다음의 경우에는부동산명의신탁이 허용되고 있습니다. 다만, 조세포달, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등의 목적이 없어야 합니다.​1. 배우자→ 따라서 배우자에게 명의신탁한 경우로서 조세포탈 등의 목적이 아닌 경우에는 명의신탁에 대한 처벌을 받지 않습니다.2. 종중부동산3. 종교단체​​■ 명의신탁 부동산을 가져오는 방법명의신탁된 부동산을 수탁자로부터 가져오는 경우 여러가지 방법을 생각해볼 수 있습니다.​1. 증여현재 상태에서 증여세를 납부하고 증여를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.다만,증여의 경우에도 부담부증여 등 여러가지 방법들을 고려하여 최고의 절세방법을 찾아 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2223994425162. 매매현재 상태에서 양도소득세를 납부하고 매매를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.​매매의 경우 또한저가매매 등의 방법을 통하여 가장 유리한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2224244218303. 명의신탁임을 인정위에서 말씀드린 제재들을 모두 감내하고명의신탁임을 주장하여 소유권을 환원받는 방법입니다.다만,명의신탁임을 인정받기 위하여 입증하는 것은 별개의 문제입니다.사실관계에 따라서 각자에 유리한 방법은 다 다르므로세액, 리스크 등을 꼭 비교하시고 처리하시는 것을 추천드립니다.​​■ 정리세법상 불이익을 피하기 위하여 명의신탁으로 부동산을 취득하는 경우, 이후에명의신탁임이 발각되거나 수탁자가 변심을 하여 명의신탁임을 밝히는 경우 세법상, 법률상 여러 가지 복잡한 상황에 놓일 수 있으며,당초 명의수탁자의 자금출처에 대한 문제도 발생할 수 있습니다.명의신탁의 방법으로 투자를 하는 경우 발생되는 이익보다 돌아오는 불이익이 훨씬 클 수 있으니 명의신탁의 위험성을 인지하시고 진행하지 않는 것을 추천드립니다.만약이미 명의신탁을 하셨다면, 상황에 따른 세법상 가장 유리한 방법을 전문가와 논의하시여 처리하시길 바랍니다.​긴글 읽어주셔서 감사합니다.

주택 취득자금 중 가족으로부터 차용한 돈이 있을 경우,자금출처로 인정이 될까?합리적인 차용증서 및 실제 상환내역 있으면 된다.안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 자금출처로 입증된 금액이 취득재산가액에 미달하는 경우에는 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세합니다. 이에 대해서 과거에 자세하게 작성한 글이 있으니 참고하시면 됩니다.주택 등 부동산 취득자금에 대한 자금출처조사주택 등 부동산 취득자금에 대한 자금출처조사 (자금출처조사 사유, 증여추정 등) 안녕하세요. <세무회...blog.naver.com재산취득자금을 증여받았으면 증여세 신고를 하자.(세무조사를 피하는 법)재산취득자금을 증여받았으면 증여세 신고를 하자. (세무조사 피하는 법) 안녕하세요. 문용현 세무사입니다...blog.naver.com만약, 주택취득자금 중 가족으로부터 차용한 금액이 포함되어 있다면 세무서는 이를 자금출처로 인정을 해줄까요?사인간 금전소비대차(차용)을 통한 자금으로 주택을 취득하는 경우, 해당 채무액은 객관적으로 명백한 경우에만 인정이 되고,원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 채무는 자금출처로 인정되지 않고 해당 자금은 증여받은 것으로 추정됩니다(상증통칙 45-34-1).다만, 이는 추정이므로 실제로 배우자 및 직계존비속간의 채무를 차용증서 및 원리금 상환 등의 자료 등에 의하여 객관적으로 명백히 입증할 수 있다면 자금출처로 인정될 수 있습니다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정한 사례(조심 2017광0583, 2018.1.17)청구인들이 제출한 차용증에 따르면 매년 7월31일 연 2.5%의 이자를 지급하는 것으로서 약정하고 있으며 차용일인 2015.7.31 부터 2016.7.31까지 총 10회에 걸쳐 합계 000원이 지급된 사실이 나타나고, 그와 관련된 이자소득세가 납부되어 쟁점차용금으로 잼점상가를 취득하였다고 봄이 타당하다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정하지 않는 사례 1(서울고법 2014누51236, 2014.11.20)원고가 아버지로부터 금원을 증여받은 것이 아니라 차용하였다는 사실에 대한 증명책임은 원고에게 있는데, 금전소비대차계약에 따른 변제기나 이자약정 등 구체적인 설명이 없는 등 실체 차용에 대한 계약서로 인정하기에 부족하다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정하지 않는 사례 2(부산지법 2020구합20355, 2020.12.10.)일반적인 거래당사자들 사이에서라면 통상적으로 있을 수 없는 내용의 금전소비대차계약 형식으로 작성되어, 해당 금전소비대차계약은 가장행위나 조세회피 행위에 해당하여 실질과세원칙에 따라 부인될 수 있고, 설령 이에 기하여 원고의 부모가 위 부동산 임대수입으로 원리금을 지급하였다거나 이자소득에 대한 세금이 납부되었다하여 금전소비대차의 실질이 있다고 할 수 없다.참고로 타인으로부터 차용을 할 경우, 몇 %의 이자로 약정을 해야 하나 고민을 하실 수 있습니다. 세법상 적정 이자율은 4.6%이므로 해당 이자율로 약정을 하시고 원리금을 정상적으로 상환하신다면 문제 없습니다.다만,4.6%의 이자와 실제 지급한 이자와의 차액이 연 1,000만원 미만이 되는 이자로 약정하셔도 문제 없습니다. 세법상 저리이자 또는 무이자에 대한 증여세 문제가 발생할 수 있지만, 4.6%와 실제 지급한 이자와의 차액이 연 1,000만원 미만이라면 증여세가 부과되지 않습니다. 예시를 보시면 이해하기 쉬울 것입니다.예를 들어차용금액이 3억일 경우, 세법상 문제없는 최저 이자율을 계산하려면3억 x (4.6% - x%) < 1천만원이 되는 이자율 x를 구하시면 되며, 이 때 이자율은 1.26666%만 초과하면 되므로 약 1.3%로 설정하시면 되는 것입니다.위의 산식대로라면약 2.17억(217,391,304원)이하의 차용금액일 경우, 세법상 이자율인 4.6%를 적용하면 연 이자는 9,999,999원이므로 무이자로 차용을 하셔도 되는 것입니다.약 2.17억의 차용금액이 무이자차용이 가능하다는 점은 많은 분들이 인터넷으로 접하신 내용일 것입니다.중요한 것은 이자를 지급하든, 무이자로 하든 합리적인 차용거래 및 실제로 원리금을 정상적으로 상환한다면 증여에 해당하지 않고, 정상적인 차용거래 및 주택자금출처로 인정될 수 있습니다.저의 포스팅이 실무에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

Q. 홀어머니께서 단독주택을 보유하고 있습니다. 기준시가는 5억원 정도이고, 시세는 10억원 정도라고 부동산중개사무실에서 이야기를 해주었습니다. 증여세는 얼마 나올까요? A. 단독주택은 공시가격 기준으로 증여세를 생각할 수 있습니다. 부동산을 증여받는 경우에는 부동산의 시가를 확인해야 합니다.단독주택의 경우에는 일반적으로 매매사례가액 등의 시가를 확인할 수 없습니다.이런 경우에는 단독주택의 공시가격을 기준으로 증여세를 계산할 수 있습니다.개별단독주택가격 5억원에서 5천만원 증여공제를 차감하면, 약 8천만원의 증여세 부담이 있습니다.증여세 외에 취득세 부담액도 생각해야 합니다. Q. 해당 단독주택을 지금 증여가 아닌 나중에 상속으로 받으면 상속세는? A. 상속세 부담 없이 취득세만 부담하는 상황일수 있습니다. 홀어머님의 단독주택을 상속받을 때에도 단독주택을 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.하지만 여전히 시가를 확인할 수 없다면 개별단독주택가격을 기준으로 상속재산을 평가할 수도 있습니다.이 경우 단독주택 공시가격이 5억원이고, 자녀 일괄공제가 적용되면 상속세 부담은 없을 수 있습니다.