투기과열지구에서 재건축 진행중인 아파트 매수 후 추가 대체주택 구입 가능 여부 문의 드립니다.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.동탄, 구리, 기흥이토지허가거래구역 및 조정지역에 지정이 되었습니다.기정사실화 되어있었던 지역이고,날짜가 언제로 될지가 관건이었던 것 같은데투기과열지구 및 조정지역은2026년 7월 1일부터 효력 발생토지거래허가구역은2026년 7월 5일부터 효력이 발생합니다.이미 서울 강남 4구를 제외한 전 구 (21개구) 와경기도의 12개 구역은(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 용인 수지, 안양 동안)2025년 10월 16일재지정이 된 상태인데요.뒤이어화성 동탄구 / 용인 기흥구 / 구리시이 3곳이신규 지정이 되었습니다.이제는 다주택자 중과, 취득세 중과, 대출 규제, 토허제 적용 등많은 분들이 조정지역 등의 효과를 잘 아시고 계실텐데요.다시 한번 정리해드리도록 하겠습니다.대출가계대출은 크게주담대와 전세대출로 나누어집니다.조정지역 및 투기과열지구에서주담대를 받고자 하는 경우금액에 상관없이LTV 가무주택자는 40% (처분조건부 1주택자 포함)유주택자는 0% (대출 불가) 규제가 적용됩니다.생애최초의 경우 LTV 70% + 전입의무 (6개월 이내) 를 가집니다.비규제지역은무주택자가 70%, 유주택자가 60% 인 것과는대출 폭이 현저히 줄어든다는 것을 알 수 있습니다.전세대출의 경우소유권 이전 조건부 전세대출은 금지되어매수자가 전세보증금으로 매매 잔금을 대체하는갭투자 형태의 거래는 차단이 되게 됩니다.세제조정지역의 다주택자의 경우취득 / 양도 모두 문제가 될 수 있습니다.조정지역 내 물건을 다주택자가취득하게 된다면,2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세를 부과하게 됩니다.조정지역 내 물건을 다주택자가양도하게 된다면,양도소득세 중과 (2주택 20%, 3주택 30% up)장기보유특별공제를 전면 배제하게 됩니다.양도세에서는 장특공제의 공제율이 세액에 큰 영향을 미치기 때문에세율 중과 뿐 아니라 공제율이 0으로 적용되어실제 세액 효과는 2~3배 이상 차이가 날 수 있습니다.또한 조정지역 내 물건을 매수하신다면,보유요건 뿐만 아니라 거주요건 2년을 필수적으로 충족해야만1세대 1주택 비과세가 가능해집니다.토지거래허가토지거래허가구역에서는부동산 계약하시는 것이상당히 기간도 길어지고 사안이 복잡해지게 됩니다.토허제 지역의 집을 사기 위해서는약정서를 쓴 후 구청에 허가서를 제출하면구청에서 업무협의 및 현장조사를 통해허가 or 불허가 의 결정을 내립니다.개인간의 결정인데 구청의 허가가 떨어지지 못하면계약 이행 등기가 불가능합니다. 즉 못 사는거죠.토허제에서 허가를 받기 위해서는무조건 실거주를 해야 하며 (갭투자 불가)2년을 채워야 합니다.그리고 매수자와 매도자의 주택 수 또한허가의 중요 포인트가 되게 됩니다.한마디로 계약이 매우 복잡해지는 것입니다.또한 자금조달계획서의 이슈가 있습니다.조정지역 및 투기과열지구 내 주택을 취득하시게 되면자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무는 물론증빙자료에 대한 제출 의무도 있습니다.부동산을 사면서 구청 등에잔액 예금 증명서, 대출 증명서, 차용증, 증여신고서 등을필수적으로 제출해야 합니다.조정 지역 이외에는 6억원 기준으로자금조달계획서에 대한 제출의무가 있는데요.조정 지역에서는 금액과 관계없이모든 매수자는 자금조달계획서를 필수적으로 제출해야 합니다.자금조달계획서는 신고가 되지 않은 수익에 대한 리스크를 안고 있고,가족 간 알음알음 건네받은 자산 등에 대한 추적이 들어올 수 있기 때문에문제가 되는 자산의 흐름이 있다면,세무사를 통해 꼭 사전 상담을 진행하시기를 권해드립니다.기타 사항전매조정지역 내 주택은 수도권 3년 지방 1년 간의 전매 제한이 있으며오피스텔 또한 1년의 전매 제한 규정을 적용합니다.청약조정지역에서 청약을 받게 되면,재담청 제한이 7년,투기과열지구는 10년 이 적용됩니다.현재 모든 조정지역이 투기과열지구 이기 때문에10년의 재담청 제한을 적용받게 됩니다.재건축 재개발 정비사업조정지역 내 재건축 재개발의 경우 주택 공급수를 1주택으로 제한합니다.1+1 입주권 등에 이슈가 생기겠습니다.또한 투기과열지구 내 조합인가일 혹은 관처일 이후에 부터는조합원의 지위양도가 제한되며 (매도 불가)정비사업에 따른 분양시 재담청 제한도 5년간 규제가 적용됩니다.화성 동탄은 제가 공무원 시절업무했던 지역이기도 했는데요.조정지역 내에주택을 매도하시거나 매수하실 계획이 있으신 분은,꼭 세무적으로 내용을 짚고 넘어가시는 것을추천 드립니다.간단하게 궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사황정민 세무사입니다.오늘은 서초구 반포동재건축 단지(반포 주공 1,2,4주구 및 3주구 / 반포 미도1차 아파트) 에 대한투자/세무상 주요 확인사항들에 대하여설명드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.정리된 글은블로그에 포스팅하였습니다.반포 1,2,4 주구 및 3주구 [ 래미안 트리니원 , 디에이치 클래스트 ]관리처분계획인가 후 준공 전 [ 반포 주공1단지 재건축 ]반포 3주구 [래미안 트리니원] / 반포124주구 [ 반포 디에이치 클래스트 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 반포 3주구 [ 래미안 트리니원 ] 약 2,091세대 / 반포 124주구 [ 디에이치 클래스트 ] 약 5,000 세대사업시행계획인가일 : 2017-09-27관리처분계획인가일 : 2021-07-14재건축 단계 : 준공 직전 ( 일반 분양 완료 )반포 미도 1차 아파트 재건축조합설립인가 후 사업시행계획인가 전 [ 미도아파트 재건축 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 약 1,743세대 [ 조합설립인가일 : 2025-09-30 ]재건축 단계 : 조합설립인가 후재건축 세무/투자 Check Point [ 증여자 / 매도자 ][쟁점사항]도시 및 주거환경정비법 제 39조 2항 조합원 지위 전매제한 및 4호 / 시행령 37조 예외 조항조합원 입주권 취득세율 , 시가 산정방법취득세 및 양도소득세 중과세율토지거래허가 및 부담부증여 관련 규정대체주택 비과세 및 일시적 입주권(분양권) 비과세 특례입주권 주택 수 포함 및 중과 관련[1] 투기과열지구 조합원 지위 전매제한도시 및 주거환경정비법 제 39조 ② / 동법 시행령 제 37조현재반포 1,2,4 주구 및 3주구그리고미도 1차아파트는모두 조합설립인가가 난 상태입니다.따라서 예외 조항을 충족하지 못하였다면 매도 및 증여가 불가능합니다.일반적으로 아래의 경우에는 매도 및 증여가 가능합니다.미도/반포 주공 공통 : 1세대 1주택자로서 보유기간이 10년 이상이며, 거주기간이 5년 이상인 경우 [ 4. ]반포 1,2,4 주구 [ 반디클 ] / 반포 3주구 [ 트리니원 ] : 착공 후 3년 이내 준공이 되지 않는 경우 해당 기간[현재 미충족 _ 준공 전 일정기간 ]이정도 재건축 단지를 보유하며 매도/증여 계획을 세우시거나 매수를 희망하시는 분들이라면도정법 상 규정은 익숙하실테니 잘 확인 후 계획을 세워주시면 될 듯 합니다.[2] 취득세 및 증여재산 평가 관련지방세법 제13조의2 및 시행령 28조의6반포 1,2,4주구[반디클] / 반포 3주구[트리니원]현재 시점 매도/증여시 [ 소득세법 및 지방세법 상 입주권(토지) ]재산가액 평가 방법 : 일반적으로 조합원 입주권 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(4.6%) / 증여(4%)반포 1,2,4주구 및 3주구 준공 이후 매도/증여시 , 미도 1차 아파트 매도/증여시재산가액 평가 방법 : 유사매매사례가액 혹은 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(3.3~13.4%) / 증여(1세대1주택자의 직계존비속 증여제외_12.4%or13.4%)추가 고려사항 : 입주권_토지거래허가대상 , 분담금 지분비율 자력 납부 필요[3] 대체주택 비과세 및 일시적 입주권 / 일시적 분양권 비과세 특례 규정소득세법 시행령 제 156조의2 ⑤ / 소득세법 시행령 제 156조의2 ③④ , 시행령 제 156조의3 ②③[1] 반포 미도 1차 아파트 보유자 , 반포 1,2,4주구 및 3주구 원조합원 [ 대체주택 비과세 ][효과]보유 및 거주기간과 무관하게1세대 1주택 비과세 적용- > 비교 : 선 취득 주택을 양도할 때 비과세를 적용하는 소령 155조 ① 및 동시행령 ③④와 다르게후 취득 주택 비과세 적용[요건]①국내에 1주택을 소유한 1세대가②사업시행인가일 이후대체주택을 취득하여1년이상 거주하고③ 신축 주택 완성 전이나완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도하는 경우[사후관리]신축 주택 완성 후 3년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.[2] 반포 1,2,4주구 및 3주구 승계조합원 및 일반 분양 당첨자 [ 일시적 입주권/분양권 비과세 ][ 승계조합원 일시적 입주권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 조합원 입주권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의2 3항 ]①종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 조합원 입주권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 조합원 입주권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의2 4항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[ 일반 분양 당첨자 일시적 분양권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 분양권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의3 2항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 분양권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 분양권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의3 3항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[4] 입주권 주택 수 포함 및 장기보유특별공제 및 중과 관련소득세법 제 95조 및 104조 ⑦결론[1] 비과세 판정 및 중과세율 적용 판정시 주택 수 포함 - O[2] 입주권 자체 양도시 중과세율 적용 여부 - X[3] 장기보유특별공제 관련 - 관리처분계획인가 후 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제 미적용

자금조달계획을 작성함에 있어 거의 대부분의 분들이 기재하게되는 항목은 금융기관 예금액입니다.투기과열지구(강남, 서초, 용산, 송파) 소재 주택은 자금증빙을 위해 부속서류를 제출해야 하고, 그 외 소재 주택은 추후 소명 또는 조사를 대비하여 구비만 해두시면 됩니다.이 때, 금융기관 예금액을 증빙하기 위한 서류는 예금잔액증명서인데요.그럼, 예금잔액증명서는 언제 시점으로 발급하고, 몇 개의 통장에 대해 발급해야 할까요? 예금잔액증명서와 관련된 여러 질문들을 모아 답변을 드리겠습니다.언제를 기준으로 예금잔액증명서를 발급할까?자금조달계획서 법정서식에는 구체적인 발급일자를 특정하지 않고 있습니다. 다만, 자금조달계획서를 제출하는 이유와 후속적으로 이어지는 부동산원 소명 안내문을 확인하면 이를 추론할 수 있습니다.(1) 목적에 따라 판단할 경우자금조달계획서를 제출하는 목적은 제출일 전까지 진행되었던 자금조달내역과 제출일 이후 이루어질 자금조달내역에 있어 문제가 없음을 주장하기 위함입니다.따라서 기본적으로 예금잔액증명서는 자금조달계획서의 제출일과 가까울수록 좋습니다. 계약금은 이미 지급했더라도 중도금과 잔금을 지급하기 위한 예금잔액에 대해 증빙을 해야하니까요.다만, 가계약금과 계약금만 예금으로 지급하고, 추후 남은 중도금과 잔금은 대출 또는 별도 자금으로 지급하는 경우도 많습니다.이러한 경우에는 예금잔액증명서를 제출일에 가깝게 하여 제출일 전 날 기준으로 제출한다면 잔액증명서에 기재된 금액이 없어 자금조달내역을 증빙할 수 없습니다.즉, 이런 경우에는 가계약금 또는 계약금을 지급하기 전 날 기준으로 예금잔액증명서를 발급하여 제출해야 합니다. 자금조달계획서 제출일 기준으로 이미 지급된 가계약금과 계약금을 지급할 수 있는 능력이 당시에 있었음을 증빙해야 하니까요.(2) 부동산원 소명 안내문에 따라 판단할 경우부동산원 소명 안내문에서는 매수인의 자금조달 증빙 중 금융기관 예금액의 증빙을 (가)계약금 출금 1일 전, 잔금 출금 1일 후 각 1부로 정하고 있습니다.이는 계약금을 지급하기 전부터 잔금을 지급한 후 잔액을 파악하여 실제 매각대금을 지급하였는 지, 지급할 능력이 있었는 지를 파악하기 위함입니다.대부분 잔금까지 지급하고 등기가 이루어진 이후 소명 요청이 오는 부동산원 소명과 달리, 자금조달계획서의 제출은 보통 계약금까지 지급한 시점에서 이루어지기에,자금조달계획 시점에서는 (가)계약금 전 날 기준으로 예금잔액증명서를 제출해도 될 것으로 추론할 수 있습니다.(3) 정리저는 투기과열지구의 자금조달계획서를 작성할 때, 예금잔액증명서를 가계약 전 날, 계약 전 날, 자금조달계획서 제출일과 가까운 날 기준으로 제출하는 것을 추천드리며,한 가지 시점으로만 제출한다면(가)계약금 전 날 기준이 가장 목적에 부합한다고 생각합니다.또한 투기과열지구라면 어짜피 추후 소명으로 이어질 확률이 높기에 사전에 리스크를 체크한 후,가계약 전 2주부터 자금조달계획서 제출 전 가까운 날까지의 예금거래내역서(전체 거래내역포함)를 함께 제출하기도 합니다.모든통장의 예금잔액증명서를 발급해야할까?일반적으로 매수인분들은 입출금계좌 별도, 예적금 별도로 보유하고 있는 경우가 많습니다. 즉, 하나의 통장에 모든 예적금자산이 있는 것이 아니기에 자금증빙을 어디까지 제출해야 하나 걱정하시는 분들이 있습니다.이런 경우 예금에 대해 증빙을 제출해야 한다면,각 은행별 잔액증명서를 발급받아 제출하는 방법도 있고, 주택 구입 전 매매자금을 지급할 전용통장을 특정하여, 해당 통장으로 예금을 모은 뒤, 한 장의 예금잔액증명서를 발급받아 제출하는 방법도 있습니다.결국 예금잔액의 총합은 동일하기에, 매수인의 근로소득 및 신고된 소득 등 대비 예금액의 합계가 과다하지 않다면 문제되지 않을 것이고, 과다하다고 판단된다면 과다한 자금이 어떻게 축적되었는 지 확인하는 절차는 동일하게 진행될 것입니다.예금은 여러 곳으로 분산되어 있어도,최종 거래대금의 지급은 하나의 통장으로 하자자금조달계획서를 제출하는 시점에서는 어떤 통장으로 대금을 지급하는 지가 크게 중요하지 않습니다. 다만 추후 소명으로 이어질 경우, 거래에 사용한 통장은 (가)계약금 지급 전 2주, 잔금 지급 후 2주까지의 전체 통장거래내역을 제출해야 합니다.즉, 거래와 무관한 이체내역도 모두 제출해야 하는 것이고, 여기서 예상치 못한 세법상 리스크가 발생하는 경우가 많습니다. 물론 생활비를 사용하거나, 급여 등을 지급받은 내역만 있다면 문제되지 않으나, 소명을 용이하게 진행하기 위하여 꼭통장은 1개로 거래를 진행하는 것이 좋습니다.만약 공동명의로 구매하는 주택일 경우에는 공동명의자 각각 1개의 통장, 총 2개의 통장으로 거래를 진행하면 됩니다. 물론 대금의 지급은 지분율에 따라 부담해야 할 금액만큼 각각의 통장에서 이루어지는 것이 좋습니다.