안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.
오늘은 비거주자가 부동산 양도를 하게 될 경우의 매매계약, 등기이전 및 매각자금의 송금까지 전반적인 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 비거주자의 개념
2. 납세의무
3. 부동산양도신고확인서
4. 부동산매각자금확인서
5. 정리
[비거주자 업무대행 후기]
1. 비거주자의 개념
거주자, 비거주자 의 개념에 대해서 명확히 알 필요가 있습니다.
그리고, 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자, 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하는 자를 재외국민이라고 하는데, 재외국민이라하더라도 세법상 비거주자에 해당되는 지 여부를 판단하여야 합니다.
1. 비거주자의 개념
국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인은 거주자라 하고, 거주자가 아닌 개인을 비거주자라 함\
※ 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정
※ 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니하는 장소
따라서, 비거주자의 판정에 있어서 국내에 주소나 거소를 두었는지 여부가 중요합니다.
(1) 국내에 거주하는 개인이 국내에 주소를 가진 것으로 보는 경우
계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때
국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때
(2) 국외에 거주 또는 근무하는 자가 국내에 주소가 없는 것으로 보는 경우
외국국적을 가졌거나 외국 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때
(3) 외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원
승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 승무원이 근무기간 외의 기간 중 통상 체재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원의 주소는 국내에 있는 것으로 봄
(4) 거주기간의 계산
국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로 함
위에 말씀드린 비거주자의 개념에 부합하는지를 판단하는게 가장 먼저하셔야 할 일입니다.
해당 사항을 판단하기 위해서는 출입국기록 등을 토대로 판단하며, 국내에 생계를 같이하는 가족의 유무, 직업 및 자산상태 등을 종합적으로 판단하기 위해서는 반드시 전문가의 도움을 받아 판단하시기 바랍니다.
2. 납세의무
비거주자가 국내 소재하는 자산을 양도하였을 때, 어떤 자산에 대해서 과세가 되는 지, 그리고 거주자와 다르게 어떤 혜택 등이 달라지는 지 다음의 표를 통하여 간략하게 살펴보겠습니다.
(1) 납세의무
최대 30%의 장기보유특별공제를 제외하고 대부분의 세법상 혜택을 거주자와 달리 적용받을 수 없습니다.
다만, 비거주자가 된 경우에도 2년 이내에는 주택비과세 및 자경감면 등을 받을 수 있기에 해외이주 등의 계획을 세우실 때, 필히 향후 자산의 처분, 이동계획을 세우셔야 할 것입니다.
(2) 원천징수의무
그리고, 개인간 부동산 거래에 대해서는 원천징수의무가 면제되지만, 매수자가 법인인 경우 원천징수를 하게 되어있습니다.
원천징수금액은 매수자가 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 작은 금액을 원천징수하게 되어있습니다.
매수자가 매수대금 지급 전 원천징수금액을 제외하고 대금지급을 하게 되고, 매도자인 비거주자는 원천징수된 금액을 제외하고 양도소득세를 납부하게 됩니다.
비거주자로서 국내에 토지를 가지고 계신 분들이 국가로부터 수용될 경우 이렇게 원천징수가 되게 됩니다.
따라서, 토지보상을 앞둔 비거주자께서는 해당 사항을 참고하시기 바랍니다.
3. 부동산등 양도신고확인서
(1) 개념
비거주자 혹은 재외국민이 토지 또는 건물을 양도할 경우, 부동산등 양도신고확인서를 제출하셔야 합니다.
해당 서류를 제출하지 아니할 경우, 매수자에게 등기가 넘어가지 않습니다.
따라서, 매도인 측에서 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성 후 신고진행할 떄 함께 양도신고확인서를 발급 받아야 합니다.
양도신고확인서를 발급 받기 위해서 양도소득세 신고를 해야하나, 납부까지는 하지 않으셔도 괜찮습니다.
사실, 잔금이 치러지지도 않아 양도시기가 도래하지 않았는데 양도소득세를 납부하는게 논리적으로 맞지 않아보입니다.
재외국민의 경우, 재외국민인감경유를 한 경우 위 양도소득신고확인서를 제출하지 않아도 괜찮습니다.
(2) 발급방법
1) 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성
2) 부동산등양도신고확인서 작성
3) 전국 가까운 세무관서 방문하여 관련 서식 접수
4) 발급기한은 보통 1~2일이면 발급 가능합니다.
(3) 관련서식
4. 부동산매각자금확인서
(1) 내용
이 단계까지 왔다면 이미 양도계약을 하고 잔금을 모두 지급받고 양도소득세 신고까지 마친 경우일 것입니다.
거주자는 이제 매매대금으로 세금을 납부하고 끝나게되지만, 비거주자는 해당 대금을 해외로 송금하기 전에 세무서로부터 양도소득세 신고 및 납부까지 완료되어 해당 대금을 해외로 반출해도 괜찮다는 확인서를 받아야 합니다.
이러한 확인서의 취지는, 양도소득세 신고 후 납부하지 않고 해외로 송금 및 잠적하여 발생할 수 있는 세수일실을 사전에 막기 위함입니다.
따라서, 해당 단계에서는 신고는 물론 납부까지 완료하여야 확인서 발급이 가능합니다.
또한, 신고 및 납부만 하면 끝이아니라 해당 신고의 적정성 및 과소신고여부, 세금계산내역의 적정성 등을 모두 종합적으로 검토하게됩니다. 그러므로 해당 확인서는 최소 1주일 이상의 기간이 소요된다는 점을 꼭 아셔야 합니다.
이러한 사실을 모르고, 확인서 제출만하면 바로 발급이 가능한 줄 알고 자금계획을 세워놓은 분들이 있습니다.
본의 아니게, 해외로 송금하는 일정이 상당부분 늦춰질 수 있다는 점을 꼭 양지하시기 바랍니다.
아래는 부동산매각자금 확인서 및 각종 자금출처관련 확인서 관련사항을 간략하게 요약된 표입니다.
참고하시기 바랍니다.
<각종 자금확인신청서 요약본>
(2) 관련서식
5. 정리
간략하게 요약하면 다음과 같습니다.
외국에 거주하고 계신분들 중 국내 토지가 수용되어 토지보상관련 이슈로 귀국하시는 분들이 많습니다.
이런 분들께서 양도소득세 절차에 대해 잘 숙지하시어서 해외송금까지 원활하게 진행될 수 있게 국내방문일정을 세우시면 좋을 것 같습니다.
또한, 서류의 신청 및 발급단계에서 일부 서류 누락이 발생하거나 사실관계가 달라질 경우, 세무사를 수차례 방문해야하는 번거로움도 있습니다.
이러한 번거로움을 덜어드리고자 비거주자분들의 양도와 관련하여 양도소득세 신고서 작성 및 접수대리, 양도소득세신고확인서 및 부동산매각자금확인서의 작성 및 신청접수, 발급대행까지 원스톱으로 진행해드리고 있습니다.
시차때문에 전화통화로 진행하기 어렵더라도, 메일로 납세자분의 의견을 반영하여 최대한 빠른시일내 처리해드리고 있습니다.
궁금하신 점 있으시면 편하게 연락주시기 바랍니다.
이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다
감사합니다.
