부부공동자산 확인 및 이전을 통해 무상 증여가 아님을 증명하고 싶습니다. 검토 부탁드립니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는 질문에 대해 답변드리려 합니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?유튜브나 블로그 글을 보면 가족간 계좌이체하면 AI로 잡아서 세무조사 나온다 , 얼마 이상 이체하면 국세청이 들여다본다 라는 말들로 겁주는 내용이 많습니다.결론부터 말씀드리면아닙니다. 볼 수 없습니다.많은 분들이 아시는 것처럼 현금으로 입출금하면 세무조사가 나올 수 있지만, 계좌이체만으로는 세무조사가 진행되기 어렵습니다.가족간 계좌이체에 대한 절차를 어떻게 생각하시면 되냐면, 우리에게 중요한 것은 세무조사를 피하는 것이잖아요, 그러기 위해서는 정확한 인과관계를 파악하면 됩니다.현금이 아닌계좌이체로는 큰 금액을 이체하시더라도 괜찮아요. 가족간 계좌이체로 세무조사가 나오지 않습니다. 안하는게 아니라 못하는 겁니다. 은행기록은 남습니다만, 국세청에서 그 기록을 볼 수가 없습니다.하지만,‘이때’는 문제가 됩니다. 우리는 살면서 크게 3가지 이유로 세무조사를 받게 됩니다.(1) 부모님이 돌아가시거나(2) 부동산을 취득하거나(3) 사업체를 운영하시는 경우세무조사를 받습니다. 상속세의 경우 10년 치 계좌내역을 전수조사하는데, 이때기존에 계좌이체 했던 것들이 드러나게 되면서 증여세가 추징되는 것입니다.결국 계좌이체를 했기 때문에 국세청에 보고가 돼서 세무조사가 나오는 것은 아닙니다.그럼 이제 각자의 상황에 맞춰보시면 됩니다. 부모님이 연로하셔서 10년 이내에 상속이 개시될 수 있거나, 또는 몇 년내로 큰 부동산을 취득하실 계획이 있으시다면 세무조사 가능성이 높으니 해당 기간동안은안전한 방식으로 자산을 증여하시는 것이 좋습니다.(1) 부모님이 연로하시거나 상속이 예정되어 있으신 분들은 상속세 조사에서 10년 내 계좌이체한 것들은 모두 조사에서 추징되기 때문에, 상속세가 걱정되시는 분들은 계좌이체로 상속세를 줄이기보다는① 자녀에게 부동산을 저가로 양도하거나, ② 교환을 하거나, ③ 가족법인을 설립하는 방식으로안전하게 세금을 줄일 수 있습니다.(2) 부동산을 취득할 계획이 있으시다면 적절한 자금조달계획을 만들어야 합니다. 부동산을 취득하게 되면'자금조달계획서'와'부동산실거래조사소명서'를 작성해야하는데조달계획서와 소명서의 내용이 불성실하거나 문제가 있다면 자금출처조사가 나올 수 있기 때문입니다.여러가지 상황에 맞춘 자금조달계획서와 부동산실거래조사소명서 작성 방법에 대해서는 아래 글에서 자세히 설명드리고 있으니 필요하신 분들은 참고해주세요.함부로 쓰지마세요! 자금조달계획서&부동산실거래신고소명서, 이렇게 쓰세요안녕하세요, [부동산&가상자산&자금출처]를 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다. 저희 세로...blog.naver.com위와 같은 특수한 상황이 아닌 분들이라면 가족간 계좌이체 만으로는 세무조사가 나오지는 않습니다. 다만, 현금입출금은 작은 금액이라도 세무조사가 나올 수 있으니 반드시 조심해주시는게 좋습니다.국세청에도 정해진 절차와 매뉴얼이 있습니다. 따라서 여기저기 잘못된 정보로 혼란스러워하시기 보다는 정확한 기준과 시스템을 파악한다면 현명하게 활용할 수 있을 것입니다.2. 자녀, 부모님에게 드리는 용돈은 증여인가요?또 이런 내용이 많습니다. 가족간 계좌이체하면 다 증여다 누구에게는 맞고 누구에게는 틀립니다.계좌이체가 증여가 안되려면 크게3가지 요건을 충족해야 합니다.(1) 첫 번째로 이체하는 용도에 맞게 써야합니다. 자녀에게 용돈을 줄 목적으로 계좌이체를 했을때 자녀가 용돈으로 쓰면 증여가 아닙니다. 그런데 용돈을 차곡차곡 모아서부동산을 사거나, 주식을 사면 증여가 됩니다.간혹 대학생 자녀가 가지고 있는 수천만원을 어릴때부터 친척들이 명절마다 준 세뱃돈, 용돈을 모은 돈이라고 말씀하시면서 이게 왜 증여냐하고 화를 내시는 분들도 있습니다만,세뱃돈이나 용돈을 조금씩 모아서 소규모로 주식을 살수는 있겠지만, 그 규모가 수천만원일때는증여로 추징될 수 있습니다. 차라리 그럴때는 10년마다 세금 없이 증여할 수 있는증여공제를 활용하는 것이 좋습니다.미성년 자녀는 10년에 2천만원, 성년은 5천만원씩 증여세가 부과되지 않기 때문에 어릴때부터 10년마다 증여공제만큼만 증여하고 신고하신다면 자녀가 30살이 되었을때 1.1억원의 목돈을 마련해줄 수 있습니다.그 외에도 친족간 증여, 혼인증여 등을 활용한다면'약 2.8억원'의 목돈을 세금 없이 마련해줄 수도 있습니다.(2) 두 번째로 경제적 능력이 없어야합니다. 예를들어 대학생 자녀에게 용돈을 주는건 증여로 보지 않습니다. 그런데 자녀가 직장을 다니면서 연봉이 5천, 6천이 넘어가는데도 용돈을 받는다면 경제적으로 자립할 수 있는 상황이기 때문에전부 용돈으로 쓰더라도 증여로 봅니다.참고로 이런 판례도 있습니다. 조부모님이 손자의 유학비를 대신 부담하는 경우, 부모님이 경제적 능력이 없다면 증여로 보지 않지만, 부모님이 충분한 경제적 능력이 있을때는 조부모님이 손자에게 지원해주는 것이 유학비라고 하더라도 증여로 본 사례입니다.조심2020서144(2020.07.21)청구인의 유학 당시 부모의 경제적 부양능력이 전혀 없어 피상속인이그 부모를 대신하여 자신의 손녀인 청구인을 부양할 의무가 있었다고 보기는 어려운 점, 유학 당시 성년에 이르렀던 청구인의 경우 유학경비를 자력으로 감당할 수 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움(3) 세 번째로 사회통념에 들어오는 금액이어야 합니다. 사회통념이라는 것이 개인이 살아온 배경이나 경험에 따라서 판단이 다르기 때문에 애매모호할 수 밖에 없습니다.관련해서 재밌는 판례 중에서는 실제로 해당 집안의 배경을 같이 고려해서 판단한 사례도 있습니다만, 통상적으로는 100~200만원 수준으로 보시면 될 것 같습니다.3. 부부간 계좌이체도 증여인가요?부부간 계좌이체도 마찬가지로'목적'이 중요합니다.부부가 모든 자금을 각자 구분해서 관리하는 것은 불가능하죠. 부부는경제공동체이기 때문에 서로 많은 돈이 오고 갈 수 밖에 없습니다.따라서 부부간 계좌이체도공동경비로 사용하는 자금들은 증여로 보지 않습니다.실제 조사에서도 부부라는 특수성을 반영할 수 밖에 없기 때문에 대부분의 이체내역들을 증여로 보지 않지만,그래도 반드시 증여로 추징되는 것이 있습니다.배우자의 명의로자산을 취득하는 것은 증여세가 추징됩니다. 남편이 외벌이로 아내에게 생활비나 공동경비를 이체하는 것은 문제가 되지 않지만, 그 돈으로 아내 명의 집을 산다면 아내에게 증여한 것으로 봅니다.보통의 부부들이 집을 살때 공동명의로 취득하게 되는데, 부부의 소득비율이 다른 경우에도 세무조사가 나오지 않는 이유는부부는 10년에6억원까지는 증여세가 공제되기 때문입니다. 따라서 외벌이인 부부라고 하더라도 취득하는 부동산 금액이12억원을 초과하지 않는다면 문제되지 않습니다.다만, 요즘은 부동산 가격이 워낙 올라서 12억원 초과하는 부동산이 많죠. 고가의 부동산을 취득할때 적절한 자금계획 없이50:50으로 취득하시고 영문도 모른 채 세무조사를 받으시는 분들이 실제로 있습니다.그리고 또하나, 요즘 신혼부부 중에서혼인신고를 미루시는 분들이 많으시잖아요.사실혼관계에서 공동명의로 신혼집을 취득하시는 분들이 많은데,사실혼관계는 6억 공제를 받지 못합니다.요즘 사실혼관계에서 부동산 취득때문에 자금소명이나 세무조사를 통해 증여세가 추징되는 실제 사례가 많아지고 있으니 취득 전에 꼭 자금계획을 세우시는 것을 추천드립니다.누군가의 자금이 훨씬 커도 괜찮습니다. 각자의 자금비율을 정확히 산정해서 취득하는 부동신의 지분을 조정하는 것이 가능합니다.4. 부모님 집에서 무상거주 중인데세무조사 받나요?다주택자인 부모님 명의 집에서 무상으로 거주하시는 분들이 있습니다. 걱정되시는 분들 중에서는 부모님과 전세계약을 체결해서 사는 분들도 있고, 전세계약서만 작성해두고 보증금은 실제로 지급 안하신 분들도 있습니다.증여세법에는부모님 집에서 무상으로 거주하는 경우에도 경제적 이득을 얻기 때문에증여세를 부과하는 규정이 있습니다.상속세및증여세법 제37조 [ 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.(2015.12.15 개정)다만, 해당 규정은 부동산 가격이'약 13억원 이상'인 경우에만 부과하도록 되어있어요. 따라서13억원 미만의 부동산에서 거주하시는 분들은 굳이 부모님에게 보증금을 드리면서 살지 않아도 괜찮습니다. 그 보증금으로 대출이자를 덜내거나 다른 곳에 투자를 하시면 남들보다 훨씬 재산적으로 유리할 수 있습니다.만약 13억원이 넘는 부동산이라도 임대차계약하시고 실제로 대금을 지급하시면 살아도 전혀 문제는 없는 것이고, 무상으로 거주할때 증여세가 부과될 수 있습니다.다만, 법상으로는 증여세가 부과되는 것이 맞지만, 실무에서 조사가 나올 가능성을 그렇게 높지는 않습니다. 원칙은 증여세가 부과된다는 점은 알고 계셔야합니다.무상사용에 대해 더 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고 부탁드립니다.[부동산 전문 세무사] 부모,자녀의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 각종 세금이 추징될 수 있습니다 - 증여세, 소득세, 부가가치세■ 개념 일반적으로 부모가 자녀의 부동산을, 자녀가 부모의 부동산을 사용할 때 임대차 계약서를 작성하고...blog.naver.com5. 부모님 명의 신용카드 사용하면 증여인가요?부모님 명의로 신용카드를 쓰거나 매달 생활비를 계좌로 받는 자녀분들이 많이 있죠.이때도 마찬가지로 증여 여부는경제적 능력 유무에 따라 달라집니다.소득이 충분한 자녀가 부모님의 카드를 사용하는 것은 모두증여일 수 밖에 없는데, 카드사용내역은부모님이 돌아가셨을 때 상속조사에서 걸리는 경우가 많습니다.조사를 하면서 부모님의 신용카드 사용금액이 큰 경우 사용내역을 모두 분석합니다. 요즘은 백화점에서 명품 살때도 인적사항을 기록하잖아요. 실제 여러 조사기관에서 구매자 정보들을 활용해서 조사를 진행하고 있습니다.따라서 부모님이 연로하시거나 특수한 상황으로 세무조사가 나올 가능성이 있다면 부모님 카드를 사용하거나 계좌로 생활비를 지원 받는 것은 조심하는 것이 좋습니다.이런 경우도 있습니다. 부모님이 몸이 불편하시거나 귀찮아서 자녀에게대신 구입해달라고하고 돈을 보내시는 경우가 있습니다.나중에 조사에서 대신 결제했다는 것을 입증하지 못하면억울하게 증여로 세금이 추징될 수 있기 때문에 이럴때는 돈을 받으실 때 적요에대리구매로 꼭 기록을 해주시고, 부모님과대화내용들을 캡쳐해두는 것이 좋습니다.특히 돈을 돌려받으실 때 현금으로 돌려받으시면 입증이 쉽지 않기 때문에 계좌로 받으시는 것이 더 좋겠죠.오늘은 많은분들이 실제로 가장 많이 겪게 되는 상황에서 발생하는 세금문제와 대응방안에 대해서 안내드렸습니다. 이익은 수익 - 비용 입니다. 세금에 투자하는 10분으로 1억을 벌 수 있습니다.세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

최모씨는 최근에 친 형이 운영하는 사업체를 함께 운영하기로 했다. 사업체가 점점 커지면서 혼자 하기엔 버겁고, 그래도 가족이 믿을만 할 것이라는 형의 부탁을 받았다. 형은 회사 주식의 일부도 싸게 넘겨주기로 했다. 지금 다니는 회사생활에 무료함을 느꼈던 지라 괜찮은 제안이라고 생각했던 최모씨는 새롭게 알게된 사실이 있었다. “내가 회사 주식을 형한테 사오는 건데, 여기에 증여세를 내야된다니.”무상으로 자산을 이전하는 것 외에도 특정 거래를 해당 거래 내에서 증여로 보아 증여세가 과세되기도 한다. [사진 pxhere]고액 자산가의 부동산 증여 열풍이 불면서 현금이나 부동산 등을 무상이전하는 것은 증여고, 이에 대해 수증자가 증여세를 내야 한다는 것은 이제 많은 사람이 알고 있는 상식이 되었다. 이제는 아주 큰 부자만이 상속세와 증여세를 내는 것이라는 공식도 많이 깨진 듯하다. 하지만 이렇게 무상으로 단순히 자산을 이전하는 것 외에도 특정 거래는 해당 거래 내에서 증여로 보아 증여세로 과세되는 유형이 있다.저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여시가보다 높은 가액을 재산을 양도하거나 시가보다 낮은 가액을 재산을 사는 경우에 이로 인한 이익을 증여받은 것으로 보아 과세하는 것이 바로 저가양수와 고가양도에 따른 이익의 증여다. 다만, 이는 특수관계가 있는 자 간의 거래에서 고려되는 사항으로 사례의 최모씨가 고민했던 부분이 바로 특수관계자인 친형으로부터 주식의 저가양수에 대한 이익의 증여인 것이다.특수관계가 되는지에 대한 부분은 세법적으로 판단이 어려운 부분이 있는데, 쉽게 생각하자면 우리가 흔히 생각하는 가족이나 지분을 어느 정도 이상 보유하고 있는 임직원이 특수관계자가 된다고 보면 된다. 따라서 이러한 거래가 있을 때 세법상 특수관계에 해당하는 부분인지에 대한 것을 확인할 때에는 면밀한 검토 후에 진행하는 것이 필요하다.만일 특수관계가 없는 경우라면 시가의 70% 이하 또는 130% 이상의 가액으로 재산을 양수한 경우 매매가액이 비정상적으로 결정됐다면 증여로 추정할 수 있다. 비정상적이다’의 판단을 국세청이 하기 때문에 특수관계가 아닌 경우 단지 매매가액이 시가보다 높거나 낮다는 이유로 증여세를 과세할 수 없다는 대법원 판례가 있다(대법2011두22075, 2011.12.12.).부동산 무상사용에 따른 이익의 증여보통 아버지 명의의 건물에서 임차료를 내지 않고 가게를 운영하는 경우, 임차료를 아꼈다고 생각할 수 있지만 사실 이 부분도 증여세 과세대상이 된다. 상속세 조사과정에서는 상속개시 전 20년 동안 부동산을 무상사용한 사실이 밝혀진 경우 상속개시 전 15년 동안의 무상사용이익에 대해 증여세와 가산세를 부과하고, 상속 개시 전 10년 이내의 무상사용이익은 상속재산에 합산해 상속세와 가산세를 부과한다.따라서 부동산 무상사용에 대한 증여세 과세를 방지하기 위해 적어도 토지의 공시지가의 일정 부분을 연간 임대료로 지급해야 하며, 현행법상으로 무상사용의 이익은 부동산가액에 연간 2% 해당하는 금액으로 정하고 있다.또한 이런 증여세 문제뿐만 아니라, 사실은 무상으로 사용하게 한 자, 예를 들어 부모 명의의 토지를 자녀가 무상으로 사용했다면 부당행위계산에 대한 문제도 있다. 부모가 임대에 대한 종합소득세를 납부하지 않은 것이 되기 때문에 만약 상속개시 전 20년 동안에 부동산을 무상사용한 사실이 밝혀진 경우 소득세 부과제척기간 7년을 적용해 상속개시 전 7년 동안의 무상사용이익을 임대소득으로 보아 종합소득세와 가산세가 부과된다.단순히 자산을 무상으로 이전하는 것만이 증여가 아니다. 우리가 하는 거래에서 수증자가 무언가 이익을 얻고 있다면, 그것은 또 증여로 보여서 수증자는 증여세를 내야 한다는 것을 명심해야 하겠다. 이익이 있는 곳에는 반드시 세금도 있다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224160240863원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅해드리는세로움입니다.오늘은 증여세 절세방안 중에서부담부증여에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.-부담부증여 양도세- 부담부증여 취득세- 부담부증여 증여세 계산구조- 아파트 부담부증여부터 입주권, 분양권 부담부증여까지 종류별 비교- 증여세 절세방안1. 부동산 증여,남들보다 똑똑하게 받자부동산을 증여받을때 세금을 줄이기 위해서는 먼저소유권을 이전하는 방식을 이해해야합니다.상속 전에 자녀에게 부동산을 넘겨주는 방법은 크게증여와매매2가지로 구분됩니다.증여는 부모님의 부동산을무상으로 공짜로 자녀에게 넘겨주는 것이고, 매매는 자녀에게부동산에 대한 대가를 받고 넘겨주는 것입니다.1. 증여부모님이 내야할 세금 : 없음자녀가 내야할 세금 : 증여세 / 취득세장점 : 규모가 작은 부동산의 경우 적은세금으로 증여 가능단점 : 규모가 일정금액 이상이면 세금이 급격하게 증가부동산을 증여로 받을때 부모님은 세금이 없지만, 자산이 늘어나는 자녀가 증여세와 취득세가 부과됩니다.결혼을 하는 자녀에게는 1.5억원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 규모가 작은 아파트나 부동산을 증여한다면 세금이 부담되지 않지만, 증여하려는 부동산의 규모가 클수록 증여세는 기하급수적으로 늘어납니다.3억짜리 주택을 결혼하는 자녀에게 증여하면 증여세2천만원만 내면 되지만, 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세는1.9억원을 내야합니다. 만약 부모님이 다주택자라면 자녀가 내야하는 취득세가1.3억원이기 때문에 합계3억원 넘는 세금을 내야 증여받을 수 있습니다.2. 매매부모님이 내야할 세금 : 양도세자녀가 내야할 세금 : 취득세장점 : 시세보다 저렴하게 사올 수 있으며, 부모님이 1주택인 경우 세금이 매우 줄어듬단점 : 부모님에게 매매대금을 지급할 수 있는 현금여력이 필요매매의 경우 부모님이 양도세를 내지만, 자녀는 증여세 없이 취득세만 내면 됩니다. 게다가 매매에 따른 취득세는 부모님이 다주택자라도 1~3%의 낮은 기본취득세율만 발생합니다.다주택자인 부모님의 10억원짜리 아파트를 사오더라도취득세는 3,500만원밖에 나오지 않습니다. 만약 부모님이 1세대 1주택자라면양도세 역시 비과세를 받기 때문에 세금은 0원이죠.이렇게만 본다면 매매가 훨씬 좋아보이지만, 가장 큰 문제는 자녀가부모님께 실제로 매매대금을 드려야합니다.얼마 전까지만 해도 보증금을 끼고 사오면 됐지만, 지금은 수도권 대부분이 토허제로 묶여현금부담이 매우 클 수 밖에 없습니다.여기서 증여와 매매 각각의 단점을 보완하는 방법이 있는데 바로‘부담부증여’와‘저가매매’입니다.이번 글은 부담부증여의 내용이며 부모님의 부동산을 시세보다 저렴하게 매수하는 저가매매는 아래 글을 참고 부탁드립니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com2. 일반증여 vs 부담부증여 세액비교부담부증여란 증여를 받을 때 부동산의 채무를 함께 가져오는 것입니다. 흔히 전세끼고 증여, 대출끼고 증여로 표현하는데 채무를 자녀가 부담한다고 해서 부담부증여입니다.부담부증여의 세금은 증여보다 조금 더 복잡합니다.부모님이 내야할 세금 : 양도세(채무액)자녀가 내야할 세금 : 증여세, 취득세일반증여는 부모님에게 세금이 없었지만, 부담부증여는 양도세가 발생합니다. 부모님이 갚아야하는 채무를 자녀가 부담했기 때문에 채무만큼은 돈을 받고 증여한 것으로 보고 채무금액만큼만 양도세를 부과합니다.[사례1]증여하는 아파트 시세 : 10억원담보대출 : 4억원부모님은 일시적 2주택자자녀는 무주택자10억원짜리 아파트를 증여하면서 담보대출 4억을 함께 넘기는 부담부증여를 하게되면,앞으로 대출 4억원은 부모님이 아니라 자녀가 갚아야합니다.따라서 부모님은 자녀에게 3억원을 받고 증여한 것으로 보고 3억원에 대해서는 양도세, 나머지 6억원에 대해서는 자녀에게 증여세를 부과합니다.결과적으로 부담부증여는 증여와 양도를 섞은 개념인데요, 세금이 어떻게 달라지는지 비교해보겠습니다. 부모님은 일시적 2주택자이며, 자녀는 무주택자를 가정하겠습니다.① 일반증여는 증여세가 1.8억원이었지만, 부담부증여는 10억원 중 4억원을 양도로 전환하면서 6억원에 대한 증여세 8천만원만 부과됩니다.② 일반증여의 취득세는 1.3억원이지만, 부담부증여는 4억원에 대해서는 매매로 인한 취득세가 적용되어 취득세 역시 4천만원이 줄어드는 것입니다.이렇게 부담부증여를 한다면1.4억원의 세금이 줄어드는 것으로 일반증여에 비해 절반 수준의 세금으로 부동산을 증여받을 수 있습니다.하지만 부담부증여가 일반증여에 비해항상 유리한 것은 아닙니다.사례 1에서 일부 내용만 바꿔보겠습니다.[사례2]증여하는 아파트 시세 : 10억원증여하는 아파트 취득시기, 취득금액 : 15년 전, 5억원담보대출 : 4억원부모님은 1세대 1주택이지만, 비과세 요건 중 거주요건을 충족하지 못함자녀는 1주택자① 사례1의 일반증여 취득세는 중과세율이 적용되어 1.3억원이었지만, 부모님이 1주택만 보유한 경우 조정대상지역의 3억원 이상 아파트를 증여하더라도 기본취득세율을 적용하기 때문에 4천만원만 발생합니다.② 반면 양도소득세에서는 부모님이 1주택이라도 거주요건을 충족하지 못한다면 비과세를 못받기 때문에 사례2에서 부담부증여는 양도소득세가 발생하며, 자녀가 1주택을 보유한 상황에서 추가로 주택을 취득하면중과세율이 적용되어 취득세는 일반증여에 비해 오히려 더 늘어나게 됩니다.결과적으로 사례2는 부담부증여를 함으로써오히려 세금 3천만원이 늘어나고,뿐만 아니라 부모님의 채무를 자녀가 가져갔기 때문에자녀의 자산이 더 줄어들었기 때문에 역증여 효과도 발생합니다.3. 세금이 달라지는 이유부담부증여는 증여와 양도를 같이 진행하는 소유권 이전이기 때문에 양도세, 증여세, 취득세 3가지 모두 살펴봐야합니다.[부담부증여 양도세, 부담부증여 취득세, 부담부증여 증여세]1. 양도소득세양도소득세는 부모님이 내는 것으로비과세, 일반과세, 중과세3가지 상황이 있습니다.①비과세는 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택 등 특정요건을 충족하는 경우 양도세를 내지 않습니다.②일반과세는 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 6~45%의 양도세를 내야합니다.1세대 1주택이라도 거주요건 등을 충족하지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다.③중과세는 현재 유예기간이지만, 올해 5월 9일 이후 중과세 적용이 다시 시행된다면 최대82.5%의 양도세를 내야합니다.사례2에서 중과세가 적용된다면 양도세는 약 2.7억원으로 세금폭탄을 맞게됩니다.따라서 부담부증여는 양도세가 비과세 될 때 가장 유리하므로 비과세 요건을 미리 충족해두는 계획이 필요합니다.2. 증여세증여세는 기본 5천만원, 결혼 예정인 자녀라면 1.5억원을 세금 없이 증여받을 수 있습니다. 또한 증여받는 사람이 많을수록 세금이 줄어드는 구조이기 때문에자녀부부에게 나눠서 증여하는 것이 유리합니다.자녀부부에게 50%씩 증여한다면 일반증여의 경우 1.8억원에서 1.4억원으로약 4천만원의 증여세가 더 줄어듭니다.또한 물건의 종류에 따라 토지, 상가 등의 건물들은형제나 손자에게 공동으로 증여할 수 있기 때문에 훨씬 많은 세금이 줄어들 수 있습니다. 자녀나 손자분들이 많으시다면 공동으로 증여하는 것은 매우 좋은 방법입니다.3. 취득세취득세는 기본세율과 중과세율 2가지로 구분되는데, 증여취득세와 매매취득세에 따라 판단의 기준이 다릅니다.① 증여취득세는 조정지역에 소재하면서 공시가격 3억원 이상인 주택이면 무려12%의 중과세율을 부과하지만,부모님이 1주택자라면 3.5%의 기본세율이 적용됩니다.② 매매취득세는 조정지역 주택을 취득할 때 무주택자라면1~3%의 기본세율이 적용되지만, 1주택자면8%, 2주택자면12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만, 매매취득세는 1주택자라도일시적 2주택에 해당한다면 기본세율이 적용됩니다.③ 또 다른 차이점은 증여취득세는 부모님을 기준으로 중과세 여부를 판단하지만, 매매취득세는 자녀를 기준으로 중과세 여부를 판단합니다.앞선 사례처럼 부담부증여가 유리한 경우도 있지만, 오히려 불리할 수도 있는 이유는양도세와 증여세, 취득세 3가지 세목이 부모님과 자녀의 상황에 따라 서로 다르게 적용되기 때문입니다.증여와 매매가 동시에 이루어지므로 일반증여에 비해 내용이 어렵고 복잡하지만,내용을 충분히 이해하고 비과세요건, 기본세율 적용요건을 미리 만들어 둘 수 있다면,사례1처럼 절반이 넘는 세금을 줄일 수도 있습니다.4.증여받기 좋은 부동산은 따로 있습니다.지금 부담부증여를 진행해드리고 있는 건 중에서 안타까운 사례가 있습니다.1년에 한번씩 3번 정도 상담했던 분인데, 부모님 소유 강남아파트입니다.2년 전 상담때는 시세가 10억원대 후반이었다가, 1년 전에는 20억원대, 지금은 30억원대가 되면서 지금 하지 않으면 앞으로는 절대 못할 것이라는 생각에 진행하기로 결정하셨습니다.만약 첫 상담때 진행하셨다면 세금이 절반도 안나왔겠지만, 시세가 이렇게 오를 것이라 생각하지 못해 망설여2배 이상 세금이 나오게된 안타까운 사례입니다.부동산의 종류와 시기에 따라서 증여받기 좋은 부동산은 정해져 있습니다. 만약 이런 부동산에 해당하거나 상황을 만들 수 있다면 훨씬 적은 세금으로 증여를 받을 수 있을 것입니다.1. 거래가 적은 나홀로 아파트아파트를 증여할때는 시세로 계산하는 것이 원칙입니다. 최근 6개월 거래가격 중 가장 유사한 물건이 거래된 가격으로 하며, 감정평가를 통해 일부 세금을 낮출 수 있지만 큰 차이가 생기지는 않습니다.다만,아파트라도 세대수가 적은 나홀로 아파트는훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다. 거래가 잘 이루어지지 않는 나홀로 아파트는 세법에 따라 시세의 절반 수준의 공시가격으로 증여할 수 있기 때문입니다.짧게는 6개월, 최대 2년간 거래된 적이 없는 아파트라면,2년 내 거래가 됐더라도 같은 평형이 아닌 경우라면 증여하기에 최적의 물건이므로 새로운 거래가 체결되기 전에 확인해보는 것이 좋겠습니다.증여하는 아파트 시세 : 12억원증여하는 아파트 기준시가 : 7억원전세보증금 : 5억원부모님은 1주택자자녀는 무주택자시세가 12억원, 기준시가가 7억원, 전세보증금이 5억원인 아파트의 경우시세로 일반증여하면 3억원이지만,기준시가로 일반증여한다면 1.3억원으로 세금의'60%'가 줄어들고기준시가로 부담부증여한다면 2천만원으로 무려'95%'의 세금을 줄일 수있습니다.2. 상가, 토지, 꼬마빌딩상가, 토지, 꼬마빌딩처럼 아파트가 아닌 부동산들은대부분 기준시가로 증여할 수 있습니다.수익형 부동산은 아파트보다 시세상승이 적을 수는 있지만,①훨씬 적은 세금을 내고 증여가 가능하며,②월세소득이 앞으로 자녀의 자금원천이 되는 장점이 있습니다.③ 그리고주택 수가 늘어나는 것이 아니기 때문에 일부지분만 증여해서 효율적인 증여구간까지 증여할 수 있고, 자녀의 배우자나 손자들까지 같이 증여할 수 있기 때문에 다양한 절세컨설팅이 가능합니다.3. 재개발, 재건축 예정 부동산(분양권, 입주권 부담부증여)재개발, 재건축처럼 시세상승이 예상되는 부동산을 증여하는 것이 좋습니다.투기과열지구에서 진행되는 재개발, 재건축은일정시점 이후부터는 향후 준공시점까지 증여를 할 수 없습니다.서울의 경우 사업이 진행되는 동안 1년에 평균 16%씩 시세가 상승하고 있습니다.사업지마다 차이가 있지만, 단순하게 계산해서7년간 사업이 진행된다고 가정해보면약 3배 가량 시세가 상승한다고 볼 수 있습니다.증여세는 누진과세기 때문에소유권 이전이 가능한 시기를 놓쳐 준공 이후 증여하게 된다면시세상승보다 더 많은 세금을 내고 받을 수 밖에 없게 됩니다.바꿔 말하면 사업이 본격적으로 진행되기 전 증여한다면자녀의 자산이 크게 상승하기 때문에 적은 세금으로 훨씬 많은 증여효과를 얻을 수 있는 것입니다.따라 재개발, 재건축 예정 부동산이나 소유권 이전이 가능한 입주권, 분양권을 활용해서 적절한 계획으로 증여, 부담부증여한다면 많은 세금을 줄일 수 있습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.함께 살펴보면 좋은 상속, 증여 절세컨설팅내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요. 김민석 세무사입니다.증여세에 관하여 가장 흔히들 질문하는 주제 중 하나, 현금이체에 대한 증여세 부과여부입니다.현재 가족간 증여공제는 10년간 부부사이에는 6억원, 부모자식간에는 5천만원(미성년 2천만원), 기타친족간에는 1천만원까지 가능합니다.현금 차용후 다시 돌려준 이체 기록이 있다면 소명이 가능하나, 문제는 차용하고 있는 중에 소명요청시에 발생할 수 있습니다.이러한 경우를 방지하기 위하여 중요한 포인트는 2가지입니다.첫번째, 차용증 작성두번째, 꾸준한 이자지급자 그러면 그 방법에 대해 알아보겠습니다.차용증 작성(1) 예시 : 참고만 바랍니다.(2) 날짜에 대한 신뢰추후 소명을 위해 날짜를 소급하여 작성할 가능성이 있기에, 과세관청에서는 차용증만을 가지고 신뢰하지 않습니다.그렇다면 작성날짜에 대한 신뢰를 주기 위하여는 공증, 내용증명, 확정일자 발급의 방법이 있습니다.공증과 내용증명은 금액면과 시간측면에서 번거로우므로 확정일자 발급의 방법을 추천드립니다.https://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/006001001002.jsp대한민국 법원 인터넷등기소온라인 확정일자 신청 절차 인증서 발급 온라인 확정일자 신청을 원하는 당사자 또는 자격자 대리인(변호사 또는 법무사)은 원칙적으로 실지명의 확인 가능한 전자서명 인증서(이하 '인증서'라 함)를 발급 받아야 합니다. 주의사항 : ① 신청서 제출 전 인증서 만기여부를 반드시 확인하고, 만기가 임박한 경우 갱신 후 제출. ② 이미 제출한 경우라면, 확정일자 부여 확인 전까지 인증서 갱신을 절대금지. 회원가입 온라인확정일자 신청서비스는 반드시 회원가입후 이용이 가능합니다. 회원정보입력전 실명확인 절차를 거쳐야 합니다. (개인의 경우에는 성...www.iros.go.kr2. 꾸준한 이자지급(1) 이자지급 방법금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여규정을 고려하여 이자지급을 하여야 합니다.<금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여규정 요건>증여재산가액이 1천만원 이상인 경우증여재산가액 : 대출금액 * 당좌대출이자율(4.6%)1천만원에 달하기 위하여는 역산시 217,391,304원을 무상차용하여야 합니다.(금리 인상으로 당좌대출이자율 또한 오를 것으로 예상 됨)따라서 위 예시의 차용증은 4.6%기준으로 작성하였으며, 차용증의 내용대로 계좌이체의 방법으로 원리금을 상환해야합니다.이 두가지를 지키셨다면 추후에 소명요구시 차용증과 계좌이체내역으로 증여가 아닌 차용이었다는 점을 충분히 소명해내실 수 있습니다.금전을 직접적으로 이체하지 않았더라도, 전세금을 대신하여 제공하여 주는 등 이익을 제공했다면 증여세 부과 여지가 있으므로 꼭 차용증을 작성하시길 바랍니다.