조정대상지역 지정일 전 계약금 일부 지급의 비과세 효력—판례로 보는 기준

조정대상지역 지정 전 계약금 일부만 지급했는데도 1세대 1주택 비과세를 인정받은 최신 심판례입니다.

실무에서 굉장히 민감한 쟁점이라, 잠실·강남권 분양아파트 보유하신 분들 상담 때 꼭 짚고 넘어가야 할 내용이라 정리해봅니다.

1. 사건 한 줄 요약

위치 : 서울 잠실 인근 아파트(쟁점주택)
지위 : 부부 공동명의 1/2씩, 양도 시점에는 1세대 1주택
쟁점 : 2017.8.2. 조정대상지역 지정일 이전에 계약금 ‘일부’만 지급한 경우에도 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호) 제2조 제2항 제2호 → 이른바 ‘쟁점부칙’에 따른 종전 규정(거주요건 미적용)을 인정할 수 있는가?
처분청 : “계약금 완납이 아니므로 부칙 적용 불가, 2년 거주요건 미충족 → 과세”
조세심판원 : “계약금 일부 지급도 부칙상 ‘계약금을 지급한 사실’에 포함된다”며
경정청구 거부처분 취소.

핵심 키워드는 단 하나입니다.

“계약금 일부 지급이라도, 신뢰보호가치가 있으면 부칙 적용 가능하다.”

2. 쟁점부칙, 무엇을 위한 규정인가?

문제의 부칙은 다음 문장을 중심으로 움직입니다.

“2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택”

여기서 입법 취지는 명확합니다.

정책 변경 전 이미 주택을 매수하기로 결정하고 계약한 사람의 신뢰를 보호하고, 정책 변경 후에 허위로 계약일을 소급 기재해 특례를 받으려는 시도를 막기 위해 “계약금 지급”이라는 객관적 기준을 둔 것.

즉, 관점의 중심은

“2017.8.2. 이전에 정말로 계약이 있었느냐”이고, 계약금은 그 사실을 입증하는 장치에 가깝습니다.

이번 심판례는 바로 이 지점을 다시 한 번 분명히 짚어준 사례입니다.

3. 사실관계 – 분납 계약금, 문제는 여기서 시작

1) 분양계약 구조

분양대금 중 계약금이 2회 분납 구조
1차 : 2017.7.18. (조정대상지역 지정일 전)
2차 : 2017.8.18. (지정일 후)

청구인들은 1차 계약금 일부를 7월에 이미 납부했고, 이 근거로 “쟁점부칙 적용대상, 즉 거주요건 없이 비과세”라고 보고 양도세를 예정신고했습니다.

2) 과세관청의 입장

처분청은 이렇게 본 겁니다.

총 분양가의 통상 10% 전체가 ‘계약금’
따라서 그 10%가 **모두 납부된 날(2017.8.18.)**을 계약금 지급일로 봐야 한다
그러므로 2017.8.2. 이전에는 ‘계약금을 지급한 사실’이 없다
→ 쟁점부칙 적용 안 됨
→ 조정대상지역 주택, 2년 거주요건 미충족 → 과세
그리고 납세자도 한 번은 여기에 따라 2024년에 수정신고 + 추가납부까지 했습니다.

4. 조세심판원의 판단 – “일부 지급도 계약금 지급이다”

심판원의 논리는 비교적 단순하지만, 실무에 미치는 영향은 큽니다.

1. 법문상 “계약금을 지급한 사실”일 뿐, “완납”이라는 문구는 없다.

부칙은 단지 “계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인”되면 된다고만 규정하고 있음.

2. 분양계약서상 계약금 분납 일정에 따라 일부가 실제 지급되었음이 확인된다.

즉, 허위가 아니라 실제 자금이 오간 시점이 존재.

3. 납세자가 부칙 적용을 위해 지급 시기를 조작한 정황도 없다.

분양사의 일반적인 분납 스케줄에 맞추어 정상적으로 납부.

4. 그렇다면, 계약금을 완납한 사람과 동일하게 신뢰를 보호할 필요가 있다.

따라서,

“계약금 일부를 조정대상지역 지정일 전까지 지급했다면,

그 주택은 ‘쟁점부칙’이 정하는 ‘계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택’에 해당한다.”

라고 보았고, 이 전제를 부정하고 과세한 처분청의 결정은 위법하다고 판단했습니다.

조심2022구6631, 조심2022서6067에서도 “계약금 일부 지급도 계약금 지급으로 보아야 한다”는 취지의 판단을 이미 밝힌 바 있어, 심판원 판례 흐름 역시 납세자 쪽에 우호적으로 정리되고 있습니다.

5. 민법상 ‘계약금 일부 지급’과의 연결 고리

청구인 측은 민법 제565조와 대법원 판례(2015.4.23. 선고 2014다231378)를 근거로 논리를 보강했습니다.

민법상 계약금은 해약금적 기능을 가지며, 계약금 일부만 지급했다고 해서 그 계약의 효력이 달라지지 않는다는 입장이 확립되어 있음.
오히려 “실제 지급된 금액의 배액만 상환하면 언제든지 해제 가능”하게 되면 계약 구속력이 과도하게 약해져 부당하므로, 약정 계약금 전액을 기준으로 해약금 성격을 판단해야 한다는 것이 대법원의 태도.

이 민법 논리를 세법에 그대로 옮기면, 계약금이 2회 분납이든 3회 분납이든 1차 지급이 이루어진 시점부터 이미 ‘계약금 계약’의 효력은 발생하고, 납세자가 조정대상지역 지정일 이전에 일부라도 계약금을 냈다면 “정책 변경 전 이미 계약을 체결하고, 계약금을 지급한 자”로 평가할 수 있다는 것.

심판원은 조세법률주의를 전제로 하면서도, 입법 취지와 민법 논리를 모두 고려한 합리적 해석을 선택했다고 볼 수 있습니다.

6. 마무리 – 계약금 타이밍, 이제는 ‘완납’만 보지 마세요

조정대상지역 정책 변화 구간에서 분양아파트를 매수한 1세대 1주택자들 중 상당수는, 당시 제도 변화와 복잡한 부칙 구조를 제대로 안내받지 못한 채 “대충 세무서 말대로” 신고·납부를 해버린 경우가 많습니다.

이번 심판례는 분양계약 구조상 계약금이 분납되는 현실을 인정하면서, “신뢰보호라는 큰 틀 안에서 납세자에게 합리적인 해석을 열어준 결정”으로 볼 수 있습니다.

조정대상지역 지정 전 1차 계약금 일부 지급
계약서와 이체내역 등 객관적 증빙 존재
허위 소급·시기 조작 정황 없음

이 세 가지가 충족된다면, 이미 지나간 양도라도 다시 한 번 차분히 검토해 볼 가치가 충분합니다.