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안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.
지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 5가지에 대해 답변드렸습니다.
오늘은 가족간 차용증, 가족간 무이자차용증을 포함한 나머지 4가지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.
저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.
[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]
???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자
???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사
???? 하나금융투자 자문세무사
???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원
???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진
???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연
???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문
1. 가족간 차용 완벽히 이해하기
첫번째로 가족간 차용입니다.
가족으로부터 빌린 자금으로 부동산을 취득하는 경우 세법은 차용이 아니라 증여로 보아 증여세를 추징하고 있습니다.
다만, 세법에는 간주규정이 있고 추정규정이 있는데, 45조는 추정규정에 해당합니다. 쉽게말해보면 납세자가 합리적인 차용거래라는 것을 입증하면 차용으로 인정해주고, 입증하지 못한다면 증여로 세금을 부과합니다.
그렇다면 합리적인 차용거래란 무엇일까요? 판례에서는 여러 사실관계들을 종합해서 판단하는데 공통적으로 살펴보는 중요한 기준을 정리해보면 크게 4가지로 구분해볼 수 있습니다.
<1> 구체적인 차용증 작성
첫번쨰로 차용증을 작성해둬야합니다. 차용거래임을 입증하기 위한 객관적인 근거자료로 사용될 수 있습니다. 차용증을 작성할때 정해진 법적 양식은 없으며, 자유롭게 작성하시면 됩니다.
다만, 인적사항이나 이자율, 상환일 등 필수적 항목들은 기재되어야 하고, 원금상환방식이나 출처와 같이 내용이 구체적인 내용이 들어갈수록 객관적인 자료로 인정될 수 있습니다.
많이 물어보시는 질문이 공증을 받아놔야 하냐인데, 공증이 필수조건은 아닙니다. 공증 받으시면 수수료가 또 백단위 이상 발생하기 때문에 공증대신 확정일자를 받아두시거나 작성한 차용증을 메일로 보내놓으셔도 괜찮습니다. 차용증이 사후에 작성된게 아니라는 것을 입증하기 위한 절차라고 보시면 됩니다.
차용거래 내용에 따라서는 공증을 꼭 받아두시는 것을 추천드리는 경우도 있긴하지만, 대부분은 갈음할 수 있다고 보셔도 될 것 같습니다.
<2> 상환능력
유튜브에 보시면 8억차용, 12억차용 이런 영상들이 많아요. 물론 인정되는 경우도 극소수로 있겠지만, 가장 중요한 것은 상환능력입니다. 상환능력이 없다고 판단되면 절대 인정되지 않습니다. 제가 실제 차용세무조사 사례 중에서 미성년자 자녀 명의로 주택을 5채를 취득하고 차용처리한 사례도 차용으로 인정받아드린 적이 있습니다. 필요하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.
그럼에도 불구하고 저는 가족간 차용증이 인정되기가 그렇게 녹록치 않다고 설명드립니다. 분명 대응이 잘돼서 차용으로 인정되는 사례도 있겠지만, 너무 쉽게 생각하시는 분들이 있으세요. 개인적으로는 차용의 위험성에 대해 자세히 설명해주시는 세무사님들이 맞다고 생각합니다.
5억원, 10억원씩 버는 분들은 그렇게 가족간 무이자 차용해도 인정될 수 있겠죠. 그런데 대다수의 분들이 그정도 소득일 수가 없잖아요. 너무 자극적이고 예외적인 내용들만 보고 결정하시는 것은 대다수 분들에게 도움이 안될 수 있습니다.
위에서 말씀드린 것처럼 세법에서는 차용증만 작성한다고 차용으로 인정해주는 것이 아닙니다. 국세청은 우선 증여로 보는 것이고, 합리적인 차용거래임을 납세자가 입증할때만 차용으로 인정되는 것입니다. 우리는 차용거래에 있어서 불리한 입장에서 시작한다는 것을 꼭 인지해주시는게 좋습니다.
충분한 상환능력이란 얼마를 버는지, 현재 보유한 자산은 얼마인지에 따라 달라질 수 있지만, 사회통념상 가능한 범위여야 합니다.
1. 예를들어 연봉 4천만원인 자녀가 5억을 빌려서 집을 산다. 이건 상환능력이 충분하다고 보기는 어렵겠죠. 그런데 자녀가 1~2억씩 번다면 5억원에 대해서 상환능력이 있다고 볼 수도 있습니다.
2. 반면에 자녀 연봉이 4천만원이라도 인정되는 경우도 있습니다. 자녀가 의대를 갓 졸업한 경우에는 인턴, 레지던트 하면서 또는 공보의로 현재는 수익이 적지만, 앞으로 매우 큰 수익이 예상되는 경우가 있습니다. 그럴때는 상환능력이 있다고 보는 경우도 있습니다.
3. 또는 자녀가 소득이 없어도 인정되는 경우도 있습니다. 수익형 상가를 취득하면서 앞으로 얻게될 월세소득이 충분한 경우이거나, 기존에 부동산을 가지고 있어서 매도한 자금으로 상환하는 조건으로도 인정될 수 있습니다.
이렇게 상환능력은 사례마다 다르게 적용될 수 밖에 없지만, 여러 사실관계를 종합적으로 따져봤을때 적절한 규모여야만 차용으로 인정될 수 있습니다. 사례에서 설명드린 것처럼 소득이 충분하지 않더라도 적절한 계획을 세워 다른 방식으로도 상환능력을 만들 수 있습니다.
<3> 차용기간, 상환기일
가족간 차용이 합리적인 차용거래로 인정되기 위해선 적정한 기간 내 모두 상환해야합니다. 차용기간을 간혹 30~40년씩 써서 오시는분들이 계시는데 법에서 구체적으로 정한 기간은 없지만, 통상적으로 추천드리는 기간은 5년 정도, 많게는 10년정도입니다.
소득이 많지 않은 사회초년생 자녀가 5억원을 빌려서 40년간 매달 100만원씩 갚겠다 이런 상환계획은 정상적인 차용거래로 인정받기가 쉽지 않습니다.
참고로 오해하는 분들이 있는데 차용금액은 반드시 다 상환해주셔야합니다. 차용으로 인정되더라도 이후에 모두 상환했는지, 상환한 자금은 어떻게 마련했는지 사후관리를 받기 때문에 반드시 갚으실 분들만 차용을 활용할 수 있습니다.
그리고 갚은 돈을 부모님이 다시 몰래 전달받는 계획을 세우시는 분들도 많습니다. 돌려받는 금액은 잘못 사용하시면 국세청에 추적될 수 있기 때문에 자금계획을 세워보셔야 하고, 분명히 탈세라는 것은 알고 계셔야합니다.
<4> 원리금 상환
가족간 차용으로 인정받기 위해서는 주기적인 원리금 상환이 필요합니다. 가능하다면 매달 상환해주시는 것이 가장 좋습니다.
이렇게 물어보는 분들이 많습니다. "2.17억원 까지는 무이자가 가능하다는데 2억원 빌려서 상환기일 10년으로 잡고 10년뒤에 전액 원금상환하면 되지 않나요?"
여러번 강조드려도 부족함이 없습니다. 차용은 합리적인 차용거래임을 입증했을때만 증여로 보지 않습니다. 차용증에 무이자라고 써놓고 오랫동안 원금을 갚지 않고 있다면 증여로 추징될 가능성이 높습니다.
차용한 자금으로 집을 취득하게 되면 자금조달계획서나 자금소명절차를 통해 세무서에서 차용거래사실을 알게됩니다. 세무서에서는 계속해서 사후관리를 하게되는데 만약 2.17억원을 5년간 무이자로 차용하는 것으로 몇년동안 한번도 원금을 상환하지 않았다면 차용이라고 보기가 쉽지 않을 수 있습니다.
원리금 상환 주기는 1년보다 반년, 반년보다 분기, 분기보다 매달 갚아주시는 것이 더 좋습니다. 이자를 만기에 원금 상환하면서 한번에 갚는 계획을 세우는 분들도 있으신데 추천드리지 않습니다.
<5> 2.17억원 무이자 차용
가족간 무이자 차용증 관련 문의가 많아 무이자에 대해 별도로 설명을 드려보면, 2.17억원 이하의 차용거래는 이자를 지급하지 않더라도 괜찮습니다. 관련 조문을 살펴보면 법정이자율 4.6%를 기준으로 1년에 1천만원까지는 적게 지급해도 괜찮은 것으로 규정하고 있습니다.
계산구조를 구체적으로 살펴보면,
① ????2.17억원 x 4.6% = 약 1천만원이므로 1천만원이 적은 금액인 무이자가 가능한 것입니다.
② 금액을 올려서 3억원을 차용하는 경우 ????3억원 x 4.6% = 1,380만원이 나오는데, 1천만원을 빼면 380만원이 됩니다.
그러면 1년에 380만원까지만 지급해도 괜찮다는 계산이 나옵니다.
그러면 이런 질문을 하십니다. "2.17억원까지 무이자면 형제, 부모님, 장인장모님, 지인한테 다 빌려도 되나요?"
중요한건 상환능력입니다. 차용한 합계액을 기준으로 충분한 상환능력이 없다면 아무리 소액이라도 증여로 추징될 수 있기 때문에 가족간 차용은 꼭 적절한 계획을 수립하시는 것을 추천드립니다.
2. 세금 없이 재산을 물려줄 수 없나요?
가장 간단하게 물려줄 수 있는 방법은 증여재산공제를 활용하는 것입니다.
법에서는 10년에 한번씩 자녀에게 세금 없이 증여할 수 있습니다.
- 부모님이 자녀에게 증여할때 미성년자면 2천만원, 성년이면 5천만원있고요,
- 추가로 조카에게도 1천만원을 세금 없이 증여할 수 있습니다. 형제간에 서로의 조카에게 증여하면 됩니다.
이걸 활용해본다면 자녀가 태어났을때 2천만원을 증여하고, 형제들이 자녀에게 1천만원을 증여한다면 자녀는 세금없이 3천만원을 확보할 수 있습니다.
다시 10년이 지나서 10살이 됐을때 3천만원을 증여해줄 수 있고, 20살이 됐을때는 성년이므로 6천만원, 30살에도 6천만원을 꼬박꼬박 증여하고 여기에 더해서 자녀가 결혼하면 1억원을 추가로 세금없이 증여할 수 있습니다.
이렇게 30살이 자녀가 세금 없이 2.8억원이라는 목돈을 세금 하나 없이 가질 수 있게되는 것이죠.
해당 자금으로 주식에 투자한다면 그동안 수익이 자산에 더해질 수 있습니다.
자녀에게 3천만원을 증여해서 증여 신고 후 자녀명의로 주식을 투자해서 1억이 됐다면 세금이 없지만,
자녀의 것이라고 생각하고 부모님 명의로 3천만원을 투자해서 1억이 된다면 1억에 대해서 증여세를 내야합니다.
증여계획을 미리 짜둔다면 이렇게 간단한 방식으로도 세금 없이 증여를 할 수 있고요, 만약 부모님이 자산가라면 10% 세율구간을 활용하는 것도 좋습니다.
자녀에게 증여할때 공제금액을 초과하는 1억까지는 10%의 세율이 적용됩니다. 예를들어 자녀에게 5천만원이 아니라 1.5억원을 증여한다면 공제금액을 초과하는 1억에 대해서는 1천만원만 세금을 내면 됩니다. 우리가 급여로 받는 근로소득이 5천만원만 넘어가도 26%의 세금을 내야하는 것을 비교해보면 매우 낮은 세율에 해당합니다.
30살까지 1억씩 추가로 증여한다면 6.8억원(1.3+1.3+1.6+1.6+1억)을 주면서 3천만원의 세금만 내면 됩니다.
오늘은 간단한 현금증여를 활용하는 방법에 대해 설명드렸지만, 이외에도 자녀에게 부동산을 저렴하게 양도하는 방법, 부모님 소유 고가 부동산을 저렴하게 교환하는 방법 등으로 세금을 절세할 수 있는 방법들도 있으니 필요하신 분들은 참고해보시면 조을 것 같습니다.
3. 자녀 빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?
자녀가 대출을 받아서 부동산을 취득하고, 이후에 부모님이 대신 갚아주시는 경우들이 있습니다. 부동산 취득할때 부모님에게 차용하는 것보다 은행에서 받을 대출로 취득하는 것이 더 낫다는 얘기를 듣고 취득한 뒤에 부모님이 대신 갚아주시는 것이죠.
부동산을 취득하는 과정에서 차용보다 은행 대출을 받는 것이 조사의 가능성을 낮출 수 있는 것은 맞습니다.
다만, 부모님이 사후에 대출을 대신 갚아주시게 되면 결국 대출 없이 취득한 것과 같은 결과로 이어집니다.
국세청은 자녀의 금융채무가 얼마인지 알 수 있습니다. 은행에서도 정보 수집이 가능하고, 자금조달계획서나 자금소명 절차들을 통해서도 파악할 수 있습니다. 국세청은 이렇게 파악한 금융채무를 계속해서 관리하게 됩니다.
만약 자녀가 큰 금액을 상환했는데 국세청에 그만큼 소득이 신고되지 않는다면, 국세청은 돈이 어디서 나서 대출을 갚았는지를 묻게되는데 그것이 세무조사입니다. 세무조사가 나오면 절차는 앞에서 설명드린 차용의 내용과 동일하게 적용됩니다.
국세청은 자녀에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징할 수 있지만, 납세자가 합리적인 차용거래임을 입증한다면 가족간 차용증으로 인정될 수 있습니다. 상환능력을 갖춰두고 차용증을 잘 작성해둔다면 무이자로 은행대출을 갚을 수 있기 때문에 현명하게 활용하는 것을 추천드립니다.
4. 축의금은 얼마까지 줘도 되나요?
자금출처상담때 꼭 나오는 주제입니다.
실무에서 축의금은 인정되는 규모가 일정부분 정해져있습니다. 혼주분들에게 들어온 축의금은 신랑신부의 축의금에서 제외되기 때문입니다. 부모님의 축의금을 자녀가 사용한다면 증여에 해당합니다.
그러면 부모님 축의금까지 다 현금으로 입금했는데 어떻게 아냐고 질문을 하시지만, 증여 여부는 축의금 규모로 판단할 수 있습니다. 20,30대 신랑신부가 받을 수 있는 축의금은 한계가 있기 때문에 조사관이 판단하기에 너무 큰 금액이라면 구체적인 자료를 요청할 수 밖에 없습니다.
따라서 축의금을 받으실 때 2가지를 지켜주시는 것이 좋습니다.
① 친척분들이 축의금을 줄 때는 부모님이 아니라 신랑신부 계좌로 직접 이체하는 것이 좋습니다.
② 축의금 규모가 큰 경우 방명록과 축의금 금액을 정확하게 기록하는 것이 필요합니다.
또 다른 내용으로 신혼부부분들이 활용하면 좋은 팁이 2가지 있습니다.
1. 혼인증여공제
첫 번째는 혼인증여공제입니다. 요즘 혼인신고가 늦어지는 추세인데, 혼인신고를 하기 전 2년, 한 뒤 2년으로 총 4년의 기간동안 부모님으로부터 증여를 받으시는 것은 1억원까지 비과세됩니다.
10년간 기본증여공제 5천만원을 더한다면 부부합산 총 3억원까지 세금 없이 목돈을 받을 수 있기 때문에 상당히 큰 혜택입니다.
2. 혼수
사회통념상 인정되는 혼수는 증여에서 제외됩니다.
자녀에게 세금없이 지원을 해주시고 싶다면 가전, 가구를 대신 구매해주시는 것이 좋습니다.
축하금으로 2천만원을 자녀에게 이체한다면 증여지만, 그돈으로 혼수용품을 사주시면 증여에서 제외될 수 있습니다.
주의할 점은 절대 계좌로 주지마시고 부모님이 대신 결제해주세요. 그리고 당연히 차량이나 귀금속 등 고가의 사치품은 대신 사주시더라도 증여에 해당할 수 있습니다.
오늘은 실제상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 가족간 무이자 차용증, 증여 비과세, 축의금과 채무 상환에 따른 증여에 대해서 자세히 설명드렸습니다.
이렇게 세금은 다양한 상황에서 다양하게 줄일 수 있는 여지가 있어서 재밌습니다. 어려운 내용이 아니더라도 조금만 관심을 가지시면 생각보다 큰 규모의 세금을 줄일 수 있습니다.
10분의 작은 투자로 1억원을 벌 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.
세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서
유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.
상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,
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