들어가며,

안녕하세요, 오회계사입니다.

이번에 다룰 내용은 분양권, 조합원입주권을 증여할때 증여일과 평가기간에 대한 살펴보겠습니다.

세부적으로 살펴보면,

부동산 증여의 평가대상 기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다

부동산을 평가할 때, 시가의 적용 순서는


① 매매, 수용, 공매, 감정가격

② 유사매매사례가액

③ 보충적평가방법(공시가격, 임대료환산가액, 저당권설정액)

을 적용하게 됩니다.


즉, 해당 증여재산을 매매한 가격이나 감정평가액이 있다면 우선 적용하고, 없으면 유사매매사례 이도 없으면 보충적평가방법입니다.


매매, 수용, 공매, 감정가격, 유사매매사례를 적용할때는 평가 대상기간이 중요한데, 증여일 전 6개월부터 후 3개월입니다.


즉, 감정평가나 유사매매 등이 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내에 있어야 한다는 것입니다.

상증세법 제60조(평가의 원칙 등) 

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. 

 

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

 

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.


상증세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) 

①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 

증여 재산평가에 대한 전반적인 내용은 아래 참고하세요

증여세 신고·납부기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 입니다

증여세 신고·납부기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3월 이내입니다. 증여일이 속하는 달의 말일부터 3월이 되는 날이 공휴일·토요일·근로자의 날에 해당되면 그 공휴일 등의 다음날까지 신고·납부하면 됩니다.


증여일로부터 3개월이내가 아니라는 점에 유의해야 합니다. 예를 들어, 증여일이 5월 10일이라면 신고·납부의 기한은 8월 10일이 아니라 5월말부터 3개월 이내인 8월31일까지 입니다.


납부는 납부세액이 1천만원이 넘는 경우, 2개월 분납이 가능하며 2천만원이 넘는 경우에는 최대 5회까지 연부연납이 가능합니다. 분납은 무이자이나 연부연납은 이자가 붙고 납세담보를 제출해야 합니다.


증여세 분납과 연부연납은 아래 포스팅 참고하세요



분양권과 조합원입주권의 증여일은 명의변경일 입니다

증여일이 언제인지에 따라, 평가대상 기간도 달라지고 신고납부 기한도 달리지기 때문에 증여일이 언제인지 아는 것이 중요합니다.


토지, 건물 등의 경우에는 등기접수일을 증여일로 보고 있습니다. 

상증, 심사증여2004-7007 , 2004.11.15 , 완료

[ 제 목 ]

증여재산의 취득시기가 증여계약일인지, 소유권이전등기 접수일인지 여부

[ 요 지 ]

증여세 납세의무는 타인의 증여에 의해 재산을 취득하는 때에 성립하므로, 증여계약이 있다고 하여 곧바로 증여세의 납세의무가 성립하는 것이 아니며, 그 증여계약이 이행되어 그 재산의 이전이 있어야 증여세 납세의무가 성립되는 것임


그러나, 분양권이나 조합원입주권은 등기 대상이 아니므로(조합원입주권의 토지분은 등기) 권리의무 승계일을 증여일로 보고 있으며 즉, 명의변경일을 증여일로 봅니다.

상증, 서면인터넷방문상담4팀-1348 , 2008.06.03

[ 제 목 ]

부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여시기와 증여재산공제 적용방법

[ 요 지 ]

부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여시기는 권리의무승계일이며, 거주자가 배우자로부터 증여받은 경우 10년간 증여가액의 합계액에서 6억원을 공제하는 것임.

상증, 서울고등법원2007누27044 , 2008.04.16 , 완료

[ 제 목 ]

입주권의 증여시기는 조합원 명의변경 신고일로 보아야 하는 것임

[ 요 지 ]

입주권에 대한 조합원의 지위는 수증자가 조합원명의 변경절차를 마침으로써 그 지위를 확보하는 것이므로, 명의변경 신고일에 입주권을 증여받았다고 보아야 함

종종, 증여계약서 작성일 또는 조합원입주권 토지 등기이전 접수일을 증여일로 잘못 알고 계신 경우가 있는데 유의해야 겠습니다.

정리하면,

이상 분양권과 조합원입주권을 증여하는 경우, 중요한 증여일이 언제인지 살펴보았습니다.


분양권과 조합원입주권 모두 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고, 이 경우 권리의무승계일인 명의변경일이 증여일이 됩니다. 증여계약서 작성일 등을 증여일로 헷갈리지 않도록 해야합니다.


증여일에 따라, 평가대상기간이 달라져 증여평가액이 달라질 수도 있고 신고납부 기한도 착각할 수 있으므로 주의해야겠습니다.



존재하지 않는 이미지입니다.



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