안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.
세법에서는 영주권 / 시민권 등을 취득한 국적 여부와 관계없이
국내에 얼마나 거주하고, 주소 (생활근거지) 를 두느냐에 따라서
거주자 및 비거주자 여부를 나누게 됩니다.
양도세는 특히나,
형식적인 측면보다 실질 (사실관계) 를 훨씬 더 중요하게
고려하기 때문에
실제 국내와 외국 체류지 사이에서 어떤 부분이 더
밀접하게 관련이 있는지를 따지고 있습니다.
해외 체류를 장기간 하는 경우,
세법상 거주자 비거주자 이슈가 생길 수 있는데
해당 건이 큰 사건으로 되는 것이 바로
양도세 비과세 이슈 입니다.
1세대 1주택 비과세
양도세 1세대 1주택 비과세는,
1세대가 1주택만을 가지고 있는 상태에서 양도한 경우
양도가액 (매도한 가격) 이 12억을 넘지 않는다면
과세를 아예 하지 않는 비과세 제도 입니다.
12억을 초과하는 경우, 초과분에 대해서만
과세를 하며, 이마저도 장기보유특별공제 (장기거주공제로 변경 예정)로
또 최대 80% 까지 공제 금액이 있습니다.
따라서 1세대 1주택 비과세가 되는 경우와,
비과세가 되지 않는 경우는 매우 큰 세액 차이가 나게 되는데요.
문제는 이 1세대 1주택 비과세가
'거주자' 만 받을 수 있는 혜택이라는 것입니다.
만약 양도시점에서 비거주자로 판정이 되는 경우,
1세대 1주택 비과세가 아예 불가능하기 때문에
아무리 요건을 갖춘 1주택자라 하더라도
일반세율 + 최대 30% 장특공 을 받게 됩니다.
또한 거주자로서 2년 이상 보유 (혹은 2년 이상 거주)
요건을 지켜야 하기 때문에
보유(거주) 기간 중 비거주자로 판정되는 경우가 있다면
이 부분도 1세대 1주택 비과세를 검토할 때
필히 고려를 해야 합니다.
비거주자 VS 거주자
비거주자로 판정이 되는 경우는 어떤 경우가 있을까요?
물론 국내에 지속하여 적을 두고 있고, 간단한 출장 등을 다녀오는 것으로
비거주자로 분류되지 않습니다.
거주자는 국내에 주소를 둔 자 혹은, 국내에 거소를 183일 이상 둔 자로
판정되게 됩니다.
국내에 주소를 두었다는 것은
1) 국내에 가족 등을 두고 있고
2) 국내에 183일 이상 체류할만한 직업 등이 있으며
3) 국내에 자산 및 생활 근거지를 마련하고 있는 경우를 말합니다.
이를 종합적으로 판단하게 되기 때문에
명확한 법령적 기틀이 없어서 판단하기 애매한 부분이기도 합니다.
국내에 거소를 183일 이상 두었다는 것은
국내에 입국하여 183일 이상 거주하였다는 사실을 입증해야 합니다.
출입국 확인서 등을 통해 거주 여부를 확인할 수 있으며,
1과세기간, 2과세기간에 걸쳐 183일 이상 거주한 기간을 계산합니다.
비거주자가 매도를 하는 경우
비거주자가
1세대 1주택을 가지고 있는 경우,
비과세가 안되는 상황이라면
일반세율로 적용됩니다.
1세대 1주택의 경우
양도가액 (매도가액) 이 12억 이하인 경우에는
비과세로 세액이 아예 없으며,
12억을 초과하는 경우
12억 초과분에 대해서만 과세 + 장기보유특별공제 (최대80%) 를 적용합니다.
(장특공은 28년부터 개정될 예정입니다.)
그런데 비과세가 안된다면
아무리 1세대 1주택자라 하더라도
전체 차익에 대해서
장기보유특별공제 (최대30%) + 일반세율을 적용하게 됩니다.
비과세 여부에 따라서 세액이 정말 큰 차이가 나게 됩니다.
비거주자 매도시 1세대 1주택 비과세 방법
비거주자가 매도할 때에도
1세대 1주택 비과세가 가능한 경우가 있습니다.
부득이하게 비거주자가 된 경우,
출국일 현재 1주택자로서
출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에 한하여
비거주자임에도 1세대 1주택 비과세를 인정해줍니다.
1)「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다
2) 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
세대원 전부 이민 등을 위한 이주를 하거나,
세대원 전부 취학, 근무상의 형편으로 (주재원 등의) 출국을 하여야 합니다.
이후 2년 이내 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 됩니다.
1세대 1주택 비과세는
출국일 현재 1주택을 보유하여야 하며
(양도일 현재 O 출국일 현재 O 모두 포함)
일반적으로 비과세 요건이
2년 보유 및 2년 거주이지만
이 경우는 예외적으로 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
따라서 비거주자의 경우
출국일 2년 내 양도 요건을 필수적으로 고려해보시는 것이 좋습니다.
만약 2년이 지난 경우라면,
다시 거주자 가 되어 매도하는 검토를 해볼수 밖에 없습니다.
거주자 / 비거주자는
종합적으로 판단하여 결정하는 부분이 있기 때문에
세무공무원의 재량권이 클 수 있습니다.
이러한 경우는 세제적으로 이슈가 생길 수 있어서,
세액의 변동성이 커질 수 있습니다.
비거주자가 거주자로 다시 되는 경우는
1) 국내에 주소를 두거나
2) 국내에 거소를 183일 이상 둔 날이기 때문에
국내에 와서 거주자로서의 요건을 갖춘 뒤
매도하시는 것을 추천드립니다.
비거주자의 양도세 상담이 필요하신 경우,
아래 링크로 연락주시면
꼼꼼하게 안내 드리도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
최혜경 세무사 드림
