일시적 1세대 1주택 1분양권 양도소득세 비과세 특례 적용 여부

청약 당첨 아파트도 법적인 요건을 갖춘다면 당연히 일시적 1세대 2주택 적용을 받을 수 있습니다. 일시적 1세대 2주택 요건은 다음과 같습니다. 1. 종전 아파트의 취득일로부터 1년이 경과한 뒤 신규 아파트를 취득 2. 종전 아파트 보유기간이 2년 이상(취득당시 조정대상지역에 소재한 경우 실거주 2년) 3. 신규 아파트 취득 후 3년 이내 종전 아파트 양도 분양권을 통해 아파트를 취득한 경우 아파트의 취득시기는 잔금청산일과 완공일 중 늦은 날입니다. 이를 염두하고 위 요건을 고려해 보시면 될 것 같습니다. 이외 궁금한 점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다. 해당 답변이 질문자님께 작게나마 도움이 되었길 바랍니다. 오늘도 무탈한 하루 보내세요. :)

개정전 규정을 보면 1세대 1주택자가 분양권을 취득하는 경우 ① 종전주택의 취득일부터 1년 이상 경과후 분양권을 취득하고 해당 분양권의 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 ② 분양권 취득일로부터 3년 경과 후 종전주택을 양도하는 경우로서 신규주택 완성후 2년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고 신규주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택의 양도는 비과세가 적용됩니다(소득세법시행령 제156조의 3 제2항 및 제3항). 현재 발표되어 있는 소득세법시행령 제156조의 3의 개정안에 의하면 ②의 경우 “종전주택의 취득후 1년 이상 경과후 분양권의 취득”을 요건으로 추가하여 시행일 이후 취득하는 분양권부터 적용되는 것으로 하고 있습니다. 따라서 개정안이 확정되어 개정안을 적용받는 경우 1주택자가 된 날부터 1년 이상 경과후 분양권을 취득하여야 비과세를 적용받을 수 있을 것입니다. (개정전)제156조의 3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】 ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의 2 및 제156조의 2 및 제156조의 3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

1. 근무상 형편 등의 부득이한 사유에는 실직은 포함되지 않습니다. 근무상 형편의 사유란 직장의 변경이나 전근 등의 사유에 해당되어야 합니다. 2. 배우자분이 다른 시나 군으로 취업을 하게 되어 세대원 전원이 해당 시나 군으로 이사를 하게 된다면 1년이상 거주한 거주주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. ※소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 ※소득세법 시행규칙 제71조 (1세대1주택의 범위) ③영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다. 1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학 2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편 3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

① 해당 아파트는 2017년 3월 23일에 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 후, 같은 해 12월 28일에 잔금을 납부하고 취득한 주택으로, 조정대상지역으로 지정되기 전인 2017년 8월 3일 이전에 계약이 이루어진 경우에 해당합니다. 따라서 소득세법 시행령 제155조 제1항 단서에 따라 2년 거주의무는 면제되며, 2년 보유 요건만 충족하면 비과세 요건을 갖춘 것으로 판단됩니다. 다만, 본인뿐만 아니라 배우자와 자녀 등 세대원 전원이 양도일 현재 무주택자여야 한다는 조건은 별도로 충족해야 합니다. ② 소득세법상 1세대 1주택 비과세는 국내 거주자에게만 적용되며, 비거주자는 그 대상이 될 수 없습니다. 현재 질문자께서 가족과 함께 오랜 기간 미국에 거주하고 있으며, 소득 발생지도 국외로 보이는 점을 고려하면 국세청에서는 비거주자로 판정할 가능성이 높습니다. ③ 거주자가 되기 위해서는 생활의 중심을 국내로 옮기고, 실제로 국내에 주소 또는 거소를 둔 상태로 1년 이상 경과해야 합니다. 따라서 비과세 혜택을 적용받으시려면 거주자로 전환된 이후 1년 이상 경과한 시점에서 양도하는 것이 바람직합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

기재하신 내용이 맞습니다. 자녀분 입장에서, A주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 입주권을 취득하고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 충족한 A주택을 양도한다면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만, A주택 양도일 현재시점을 기준으로 반드시 부모와 별도의 주소지에서 생계를 달리해야 하는 것입니다. 따라서 양도시점 이전부터 실제로 세대분리하여 생계를 별도로 하셔야 문제 없이 비과세를 적용받을 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.