세무실무 [부동산 대책] ③ 인구 감소(관심) 지역 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택
안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.24년, 부동산 거래 감소 등에 따른 부동산 정책의주요 세제 혜택 주택에 대한 내용은 다음과 같습니다.[1.10 대책] ① 소형 신축 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택[1.10 대책] ② 지방 미분양 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택이러한 정부 정책에 이어추가적으로 정부에서 지정한인구 감소 지역 주택 혹은인구 감소 관심 지역 주택에 대한세제 혜택을 알아보도록 하겠습니다.인구 감소 (관심) 지역이란?인구감소지역이란행안부에서 89개 시군구를 지정하여 고시된 지역으로인구감소지역으로 지정된 특정 지역은지역 균형 발전을 위해양도세, 취득세, 종부세 등 세제 혜택을 포함한복지, 교통, 교육 등 산업 전반에 걸쳐 다양한 정부 지원을 받고 있습니다.인구감소지역은 2021.10.19 에 지정되었으며,아래 지도에 보이는 하늘색 구역에 해당합니다.부산(3)동구 서구 영도구대구(3)남구 서구 군위군인천(2)강화군 옹진군경기(2)가평군 연천군강원(12)고성군 삼척시 양구군 양양군 영월군 정선군 철원군 태백시 평창군 홍천군 화천군 횡성군충북(6)괴산군 단양군 보은군 영동군 옥천군 제천시충남(9)공주시 금산군 논산시 보령시 부여군 서천군 예산군 청양군 태안군전북(10)고창군 김제시 남원시 무주군 부안군 순창군 임실군 장수군 정읍시 진안군전남(16)강진군 고흥군 곡성군 구례군 담양군 보성군 신안군 영광군 영암군 완도군 장성군 장흥군 진도군 함평군 해남군 화순군경북(15)고령군 문경시 봉화군 상주시 성주군 안동시 영덕군 영양군 영주시 영천시 울릉군 울진군 의성군 청도군 청송군경남(11)거창군 고성군 남해군 밀양시 산청군 의령군 창녕군 하동군 함안군 함양군 합천군또한2026년 1월 1일,인구감소지역에 더해 인구감소지수가 높은 순서대로18개 지역을 추가 지정하였습니다.이를인구감소관심지역이라고 합니다.아래 지역의 노란색 구역에 해당합니다.부산(2)금정구, 중구인천(1)동구광주(1)동구대전(3)대덕구, 동구, 중구경기(2)동두천시, 포천시강원(4)강릉시, 동해시, 속초시, 인제군전북(1)익산시경북(2)경주시, 김천시경남(2)사천시, 통영시① 양도세 세제혜택조특법 71조의 2. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도세 특례① 주택 등을 1채 보유한 1세대가 인구감소(관심)지역 주택 등을 취득할 것② 2024.1.4 - 2026.12.31. 의 기간 중 주택을 취득할 것(인구감소관심지역은 2026.1.1 이후)③ 취득당시 기준시가가 수도권 밖 9억원 이하 수도권 4억원 이하에 해당할 것위 요건에 해당하면, 기존 주택을 양도하는 경우인구감소지역 주택을 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.세컨드홈 혹은 귀향을 목적으로 수도권 내 주택을 두고시골에 주택을 산 경우 위 특례가 가능해 보입니다.해당 기간 중 주택을 취득했다면,꼭 일시적 2주택 특례를 적용안하더라도오랜 기간 보유한 뒤, 수도권 주택을 매도할 때도움이 되는 특례라고 볼 수 있습니다.양도세 중과 배제① 인구감소지역 혹은 인구감소관심지역에 소재할 것(단, 수도권 및 광역시에 소재하는 주택은 제외)② 2026년 1월 1일 이후 취득하는 주택일 것③ 기준시가가 4억원 (수도권 밖은 9억원) 을 초과하지 않을 것④기존 보유 주택과 동일 시군구에 소재하지 않을 것또한 인구감소지역에 해당하면,양도세 중과 배제가 될 수 있습니다.단, 2026년 1월 1일 이후 취득하는 주택에 해당 규정이 적용되기 때문에일반적으로 중과 배제는지방 저가 주택 (3억원 이하 & 지방 소재) 에 해당하여중과가 배제되는 경우가 더 많습니다.② 취득세 세제혜택주택 유상 거래 취득 중과세 예외양도세에 다주택자 중과 배제가 있다면,취득세에는 유상거래 주택 수에서 배제되는 내용이 있겠죠.2026년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지인구감소지역에 취득하는 주택으로서임대사업자가 임대주택으로 등록한다면,해당 주택은 중과세 대상이 아닙니다.지특법 75조의 5 인구감소지역 등에 대한 감면<사업자가 부동산을 취득하는 경우>인구감소지역에 열거된 업종을 창업하기 위해혹은 영위하기 위해 취득하는 부동산에 대해서는취득세 100% 면제와 재산세가 5년간 면제됩니다.※ 업종 : 광업, 제조업, 건설업, 정보통신업, 과학 및 기술 서비스업, 사업지원및임대서비스업,창작 및 예술관련 서비스업, 수도 하수 및 폐기물 처리 원료 재생업, 물류사업 등 (지방세특례제한법 58조 3, 4항)<개인이 부동산을 취득하는 경우>또한 개인이 주택을 취득할 때무주택자나 1가구 1주택 소유한 자가인구감소지역에서 3억 (수도권 외 12억원) 이하의 주택 등을 취득하면취득세가 25% 감면됩니다.③ 종부세 세제혜택조특법 71조의 2. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 종부세 특례1주택을 보유한 1세대가2024. 1. 4. - 2026. 12. 31. 까지인구감소지역의 주택을 1채 취득한 경우1세대 1주택자로 보아종합부동산세는 9억이 아닌 12억원을 공제 받고1세대 1주택일 때 가능한 과세특례도 적용받을 수 있습니다.(고령자 특례, 장기보유 특례 등)이 경우 9월 16일 - 9월 30일 사이에세무서장에 미리 1세대 1주택 특례를 신청해야 합니다.사실상경기 수도권 및지방 주요 도시를 제외하곤거의 대부분 인구감소지역 내에 해당할 수 있는데요.조정대상지역과인구감소지역을비교하면 그 세제 차이가 어마어마할 수밖에 없습니다.이러한 정책을 잘 활용하여지방 도시 주택을 구매하실 때 활용하시면 좋을 듯 합니다.아쉬운 건 기존 주택을 양도할 때 보다향후 지방 주택을 취득하는데 초점이 맞춰져 있어오래 전 구매한 지방 주택에 대해서는해당 법령 보다는 다른 법령을 검토하여세제 혜택을 확인해야 합니다.이전에 시골 주택을 매수하신 분들은농어촌 주택, 고향 주택, 혹은 지방 저가 주택 중과 배제 등다른 방식으로 세제 혜택에 해당하실 수 있으니복잡한 내용은꼭 세무 검토 진행하시고 계획을 세우시길 바라겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림
