[양도세, 토허제, 전입요건]조정지역 다주택자 양도소득세 중과 유예 및매수인 전입신고 요건안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.최근 다주택자의 양도소득세 관련 문의가 많은데요. 참고가 될 만한 내용을 작성해보겠습니다.양도세 중과 유예 종료로 인하여 5.10 이후 다주택자가 조정지역 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.다주택자의 양도소득세 중과제도(26.05.10 이후 양도분부터 적용)다주택자의 양도소득세 중과제도 (26.05.10 이후 양도분부터 적용) 안녕하세요. <세무회계 문> 문용...blog.naver.com다만, 5.10 이후에 양도(잔금일 기준)하더라도 5.9까지 매매계약을 체결하고 6개월 내(본래 조정지역인 강남구, 서초구, 용산구, 송파구 : 4개월 내)에 잔금을 받는다면 양도소득세 중과가 적용되지 않고, 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.양도소득세 중과대상일 경우, 주택수 및 양도차익에 따라 일반세율 적용시보다 2~3배 사이의 양도소득세 차이가 날 수 있으니 의사결정 하는데 참고하시면 됩니다.느낌적으로 감을 잡기 위해 간단하게 모의 계산을 해보겠습니다.(양도세 비과세 대상이 아닐 때)양도가 30억, 취득가 10억, 보유기간 15년 이상을 가정할 경우,1) 일반적인 경우2) 2주택자 중과대상3) 3주택 이상 중과대상의 양도소득세를 비교해보겠습니다.일반적인 경우와 중과대상일 경우에는 2배 이상 차이가 납니다.1) 일반적인 경우(일반세율 및 장기보유특별공제 적용) : 약 6억 2천만원2) 2주택자 중과세율(+20% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 13억 5,500만원3) 3주택 이상 중과세율(+30% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 15억 7,500만원이처럼, 5월 10일 이후에 중과대상 주택을 양도할 경우, 양도소득세 차이가 상당할 것이니 다주택자분들은 나름의 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.또한, 토지거래허가구역 주택을 매수하는 자도 매수일로부터 4개월 이내에 전입신고를 해야 하나, 26.02.12 기준 임대 중인 주택을 매수할 경우에는 현재 체결중인 임대차계약의 종료일까지 전입신고가 유예됩니다. 단, 발표일로부터 최대 2년 이므로 28.02.11까지는 전입신고가 되어야 합니다.참고로 단순 증여를 할 경우, 토지거래허가대상 자체가 아닙니다. 유상 매매거래만 허가대상이므로 양도 또는 부담부증여에 해당될 때만 토지거래허가대상입니다. 토지거래허가대상이 아니라면 실거주 의무는 없습니다.다만, 나중에 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으시려면 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 하시거나 또는 아래의 상생임대요건을 충족하셔야 합니다.★상생임대★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1. 내용​일시적 2주택 비과세 특례는, 이사를 할 때 현실적으로 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 되는 상황을 감안하는 조항입니다. 이사를 가면서 주택이 겹치는 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 한 것입니다. ​우선 실거주 목적을 확인하기 위해 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년 간격이 필요합니다. 또 신규주택을 취득 후 3년 내에 종전주택을 매도하여야 합니다. 그래야 2주택을 보유한 상황이 [일시적]이라고 인정하겠다는 것입니다.​이때 원래는 3년이 처분 기한이지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이 단축됩니다. 처음 처분기한이 단축된 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년이 2년으로 단축됐습니다. 두 번째로 처분기한이 단축된 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고, 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이때 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있습니다. 오늘은 여기에 대해서 좀 더 자세히 설명합니다.​​2. 처분/전입 기간 연장​요즘 같은 상승장에서 신규주택을 사려는 분들은 아무래도 갭투자 하시는 분들이 많습니다. 종전 주택을 보유한 채로 신규 주택을 사려면 2채 값이 있어야 하는데, 집값이 비싸기 때문에 그러기에는 자금이 부족합니다. 그래서 ① 기존 임차인이 있는 신규주택을 갭만큼의 자금으로 매수한 뒤에 종전주택의 처분대금으로 전세보증금을 내어주며 신규주택으로 입주하는 것이 대부분입니다. ② 집주인이나 중개사가 매수인을 도와주기 위해 매매계약 직전에 임차인을 구해다 주는 경우도 있고요, ③ 아니면 집주인이 스스로 임차인이 되어 갭을 만들어 주는 경우도 있습니다.​이때 종전주택을 1주택으로 보고 비과세를 받으려면 신규주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 매도해야 한다고 말씀드렸습니다. 신규주택의 취득일이란, 매수잔금일(대금청산일)을 말하고, 매수잔금일 전에 등기하는 경우 등기일을 말합니다. 전세보증금 반환채무를 떠안는 조건으로 잔금 일부를 대체하기로 한 경우에는 나머지 금액을 지급한 날을 말합니다. 이 1년을 [처분/전입 유예기간]이라고 부르겠습니다.​조심2009서204(2009.04.16)「소득세법」제98조 및 「소득세법 시행령」제162조 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정되어 있는 바, 부동산을 양도한 경우로서 양수자가 양도자의 채무를 인수하는 경우, 그 채무인수일이 분명한 경우는 그 채무인수일이 양도시기가 되는 것이나, 불분명한 경우는 등기접수일이 양도시기가 된다.​​그런데 신규주택에 임차인이 있는 경우에는 전입할 수가 없습니다. 이때 그 임차인의 임대기간은 얼마나 남아 있을까요? 통상은 2년을 기준으로, 적으면 1년 미만, 많으면 1년 이상 ~ 2년 미만이 남았을 것입니다. 요즘에는 계약갱신청구권이 보장되기 때문에, 3년 이상 남을 수 있지 않겠나 생각하겠지만, 주인이 실거주 목적으로 전입을 준비하고 있기 때문에 계약갱신청구권은 행사가 불가합니다. 따라서 임대차계약이 2년 미만이 남은 상황입니다.​다시 좀 더 자세히 알아보면 임대차계약이 1년 미만인 경우가 있습니다. 이때는, [처분/전입 유예기간] 1년 중 임차인의 임대차계약이 끝나고 나서도 조금 시간이 있기 때문에, 그 틈에 전입하면 됩니다. 여기서도 꼭 주의해야 하는데 임대차계약이 6개월이 남지 않은 물건을 사게 되면, 아무리 내가 새 주인으로서 실거주를 한다고 해도 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 그렇게 되면 전입을 못해 비과세를 날리게 됩니다. 그러니 임대차계약이 6개월 미만 남았으면, 갱신청구권 의사여부 물어보고 사든지 사지 말아야 하구요, 6개월 ~ 1년 남은 것은 오케이입니다.​임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 안에 전입할 수가 없습니다. 그러면 일시적 2주택 비과세를 날리는 걸까요? 현실에서 임차인 없는 신규주택이 더 찾아보기 힘들기 때문에 이 특례의 실효성을 위해서는 반드시 임차인이 있는 경우에 대한 구제가 필요합니다. 그래서, 단서 규정을 만들었습니다. 그런데 내용이 어려워서 잘 살펴보아야 합니다.​​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​​1) 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있어야 합니다. 그것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되어야 합니다.​신규 주택을 매수하는 때에 이미 임차인이 신규주택에 거주하고 있는 상태여야 한다는 것입니다. 신규 주택 매수인이 보기에, 신규 주택의 매도인과 제3의 임차인 사이에 임대차계약이 이미 맺어져 있는 상태를 말합니다. 이때 집주인이나 중개사가 매매계약 직전에 세입자를 구해주는 것도 괜찮습니다. 매매계약의 잔금일 현재 시점에서는 기존에 임차인이 거주하고 있는 상태가 맞기 때문입니다.​그러나, 매매계약을 하면서 집주인을 세입자로 돌리는 경우에는 주의해야 합니다. 기존 임차인이라는 것은 신규 주택의 취득일에 그 신규 주택에 이미 임차인이 있다는 것을 뜻하므로, 매매계약을 하면서 집주인을 임차인으로 돌리는 상황에 그를 ‘기존 임차인’이라고 부를 수는 없습니다.​​2) 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후여야 합니다.​위에서 말씀드렸듯이 남은 임대차기간이 1년 미만인 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 여유가 다 가기 전에 세입자의 임대차계약이 끝나므로, 남은 기간에 전입하면 됩니다. 따라서 임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에만 기간 연장의 의미가 있습니다.​​3) 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되 ​다음 각 목의 기간이란 이사 후 전입 기간과 종전 주택 처분기간 모두를 말합니다. 그러니 종전주택도 조금은 천천히 처분할 수 있게 됩니다. 원래라면 매수인은 [처분/전입 유예기간] 1년 안에 종전 주택을 처분하고 신규주택으로 이사하여 전입해야 하는데, 그 기간이 늘어나는 상황입니다. 그런데 늘어난 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날은 ‘임대차계약 종료일’이라는데 주의가 필요합니다.​임차인은 집주인이 실거주한다고 하니 그 집에서 계약갱신청구권을 쓰지는 못할지언정, 임대차계약의 종료일까지는 거주할 권리가 있습니다. 그러니 임차인이 '임대차계약의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 아무 문제가 없는 것입니다. 그런데 임대차계약의 종료일은 공교롭게도 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날입니다. 임차인이 오전에 전출 나가고 매수인이 오후에 이사 후 전입신고를 하면 참 좋겠지만, 여건이 맞지 않아 그 날 전입을 못 할 수도 있습니다. 그러면, [처분/전입 유예기간]이라는 주어진 시한을 넘었기 때문에 비과세 특례를 받지 못합니다. 참 난처한 상황이 됩니다.​그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전합니다. 실무상으로는 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권하고 있습니다. 현실의 상황을 고려하여, [처분/전입 유예기간]을 임대차계약 종료일의 다음 날 정도로 해주면 좋으련만, 그렇지 못하니 주의하셔야 합니다.​​4) 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않습니다.​최대 2년을 한도로 한 것은, 임대차계약이 2년을 기준으로 하고 있기 때문입니다. 조금 발상을 바꿔보면 임차인에게 계약갱신청구권을 허용해주면서 4년까지 기간을 늘려 종전주택도 천천히 처분하며 상황을 지켜보려 할 수도 있지만 그런 방법은 통하지 않습니다. 신규 주택 취득일 이후 임대차계약을 갱신해주는 경우, 갱신은 자유지만, 그 임대차계약은 [처분/전입 유예기간]을 연장시키지 못하기 때문입니다.​​실무에서는, 1) 집주인이 임차인이 되는 경우에 특례적용이 불가하다는 사실, 2) 임대차계약 종료일이 마지막 날이라는 사실을 모르는 경우가 많습니다. 일시적 2주택 비과세 특례를 못 받고 못 받고 차이가 크니, 주의하셔야겠습니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예는 그동안 “또 연장될 수 있다”는 기대 속에 논의되어 왔지만,이번에는정부 보도자료를 통해 중과 유예 종료가 공식화되었습니다.연장 여부를 검토하는 단계가 아니라,2026년 5월 9일 종료를 전제로 한 보완 방안이 함께 발표된 상황입니다.문제는 제도가 단순하지 않다는 점입니다.보유 주택이 어느 지역에 있는지, 언제 계약하는지, 임대 중인지에 따라적용 결과가 크게 달라집니다.이제는 “되는지 안 되는지”를 단순히 묻기보다,내 상황이 어디에 해당하는지 점검하고, 그에 맞는 판단해야 하는 시점입니다.조정대상지역별 중과 제외 요건기존 조정대상지역서울 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고,계약일로부터4개월 이내에양도가 완료되면다주택자 양도세 중과가 적용되지 않습니다.신규 조정대상지역(서울) 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구,양천구, 영등포구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구(경기) 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시2025년 10월 16일 이후 새로 조정대상지역으로 지정된 지역은기존 지역보다 2개월 더 긴 기간이 주어집니다.해당 지역의 주택은2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고,계약일로부터6개월 이내에양도하면 중과가 제외됩니다.계약 관련 유의사항중과 제외를 받기 위해서는계약의 형식과 시점이 매우 중요합니다.가계약은 인정되지 않습니다.정식 매매계약서가 작성되어야 합니다.계약금이 실제로 수령되어야 합니다.문자 합의, 구두 약속, 가계약금은중과 제외 요건으로 인정되지 않습니다.임대 중인 주택에 대한 보완 방안이번 보완 방안에서 가장 헷갈리는 부분이 바로 임대 중인 주택입니다.토지거래허가구역 내 주택은 원칙적으로매수인이 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 실거주를 해야 합니다.즉, 매수인은 바로 전입해서 살아야 합니다.하지만 문제는,매도하려는 주택이 이미 임대 중인 상태라면매수인이 4개월 내에 전입하는 것이 현실적으로 불가능한 경우가 많다는 점입니다.이번 보완 방안은 이 지점을 제한적으로 풀어준 것입니다.①적용 대상은 ‘2026.2.12. 현재 임대 중인 주택’발표일 기준으로 이미 임대차계약이 체결되어 있고,실제로 임차인이 거주 중인 주택만 해당됩니다.발표 이후 새로 임대한 주택은 대상이 아닙니다.②매수인은 반드시 ‘무주택자’여야 함실거주 의무 유예는매수인이 무주택자인 경우에만 적용됩니다.다주택자나 1주택자가 매수하는 경우에는 이 완화 규정이 적용되지 않습니다.무주택자 판단 기준은토지거래허가 신청일 기준주택담보대출이 있는 경우에는 대출 신청일 기준③유예되는 것은 ‘실거주 의무’이지, ‘양도 시점’이 아님가장 많이 착각하는 부분입니다.이 규정으로 유예되는 것은매수인의 전입 시점(실거주 개시 시점)뿐입니다.매도인 입장에서 중요한 매도 계약 기한 4개월 또는 6개월 내양도 요건은 전혀 바뀌지 않습니다.즉,무주택자에게 매도한다고 해서매도인이 양도 기한을 더 확보하는 것은 아닙니다.주요 질의응답 요약 정리1. ‘양도 완료’의 기준계약일로부터 4개월(기존 조정대상지역) 또는 6개월(신규 조정대상지역) 이내에잔금을 수령하거나이전등기 접수를 완료하면둘 중 하나만 충족해도 ‘양도 완료’로 인정됩니다.2. 잔여 임대기간이 4개월 미만인 경우 (기존 조정대상지역)토지거래허가 신청일 시점에 잔여 임대기간이 4개월 미만이라면,임대차계약 종료 후 4개월 내에 매수인이 입주하면 되므로실거주 의무를 추가로 유예할 필요가 없습니다.이 경우에는 매수인이 반드시 무주택자일 필요는 없습니다.3. 잔여 임대기간이 6개월 미만인 경우 (신규 조정대상지역)신규 지정된 조정대상지역 주택 중토지거래허가 신청일 시점에 잔여 임대기간이 6개월 미만이라면,기본 실거주 기한인 6개월 내 입주가 가능합니다.따라서 이 경우에도 매수인을 무주택자로 제한할 필요는 없습니다.다만,신규 조정대상지역 주택이면서 계약 당시 임대 중이고,잔여 임대기간이 6개월을 초과하는 경우에는매수인이 무주택자인 경우에 한해임대차계약 종료일까지 실거주 의무가 유예됩니다.4. 매도인이 1주택자인 경우이번 실거주 의무 유예 규정은다주택자의 양도세 중과 유예 종료에 따른 매도 애로를 해소하기 위한 규정으로,매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않습니다.이 경우에는 기존 토지거래허가 및 실거주 규정을 그대로 적용받게 됩니다.5. 전세대출 이용 중인 무주택자의 경우전세대출을 이용 중인 무주택자가3억 원 초과 아파트를 매수하더라도,임대차계약 종료일까지전세대출이 즉시 회수되지 않도록제도가 보완됩니다.이번 보도자료는다주택자에게 새로운 혜택을 주기 위한 정책이라기보다는,정리할 시간을 한정적으로 부여한 조치에 가깝습니다.보유 주택의 지역, 임대 여부, 계약 시점에 따라 적용 결과는 크게 달라질 수 있습니다.따라서, 현재 보유 구조를 기준으로 한 점검이 먼저 이루어져야 합니다.본인 상황을 기준으로 정리해 줄 수 있는 세무대리인과의 상담이 사실상 필수적인 시점이라고 보셔야 합니다.

토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정된 강남, 서초, 용산, 송파의 부동산 거래가 짧은 기간 내에 급감했습니다.기존에는 동 단위로 토지거래허가구역이 지정되어 있어, 투기과열지구 및 조정대상지역 내 소재 부동산이라 하더라도, 실거주가 문제되지 않는 경우가 많았습니다.다만, 이번 구단위 지정으로 인하여 강남, 서초, 용산 및 송파구의 실거주수요가 많은 매물 역시 타격을 받게 되었습니다.토지거래허가구역이 지정되어 매물이 감소하며, 가족 간 거래에 대해 고민하시는 경우가 많습니다.토지거래허가구역 확대지정의 개요토지거래허가구역 확대지정에 따른 구체적인 개요는 아래와 같습니다.대상지역 : 강남3구(강남, 서초,송파), 용산구 전역적용대상 : 대상지역 내 유상거래 계약적용배경 : 소위 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담동)의 토지거래허가구역 해제 이후 집값이 급등하였기에 이러한 부동산가격 상승 방지추가조치 : 전세대출 규제 강화 → HUG 보증비율 하향, 일부 은행 전세대출, 2주택자 대출 중단을 통해 실거주 수요 보호해당지역 내유상거래 시 토지거래허가를 받아야 합니다.토지거래허가구역 내에서는 대가를 받고 토지를 이전하거나 설정하는 계약을 진행할 경우 토지거래계약에 대한 허가를 받아야 합니다.즉, 제 3자를 통한 일반적인 매매계약은 모두 허가 대상이 되는 것이고, 가족 등 특수관계인 간 거래를 진행할 경우에도 저가양도 등 유상거래는 토지거래허가 대상이 되는 것입니다.다만, 무상거래인 증여의 경우에는 허가가 필요하지 않습니다. 이는 별도의 대가를 주고받는 것이 아닌 재산 이전이기 때문입니다.토지거래허가 신청 시주의할 사항토지거래허가구역 지정의 주요 배경에서 알 수 있듯이, 허가 신청 시 가장 중요한 사항은실거주 목적을 밝히는 것입니다. 즉, 주택을 실거주 목적으로 취득한다면 허가를 받을 가능성이 높습니다.다만, 세입자를 들이기 위하여 주택을 구매한다거나, 다주택자가 투자용으로 주택을 구입하는 경우 실거주 목적을 밝히기 어려워 토지거래허가를 받기 어렵습니다.특히 다주택자의 경우에는 기존 주택의 매매 또는 임대 계획 등을 제출하여 구매대상 주택에 실거주할 것임을 증명해야 합니다.만약 제3자간 거래가 아닌, 특수관계인 간 저가양도를 통해 부동산을 취득하는 경우라도, 실거주 목적을 밝힌다면 토지거래허가를 받을 수 있습니다. 부담부증여가 특히 주의해야 하는 이유부담부증여는 거래대상 주택에 담보된 채무와 함께 해당 주택의 명의를 이전하는 거래 방식입니다. 이 때 채무부분은 유상, 그 외 부분은 무상으로 이전된 것으로 봅니다.이 경우 채무부분에 대해서는 종전 명의자에게 양도소득세가, 그 외 부분에 대해서는 명의를 이전받는 자에게 증여세가 발생됩니다.따라서 이를 활용하여 분산된 과세표준에 따라 누진세율 부담을 줄이거나, 양도소득세 비과세를 활용하여 절세가 가능하기에 특수관계인 거래 시 절세방안으로 활용되는 경우가 많습니다.중요한 사항은 부담부증여계약에는유상부분이 포함되기에 토지거래허가대상에 해당한다는 것입니다. 즉, 부담부증여 계약을 실행하려면 우선적으로 토지거래허가를 받을 수 있는 지에 대해 판단해봐야 합니다.일반적으로 주택에 담보된 채무는 주택담보대출 또는 임대차계약에 따른 보증금입니다. 주택담보대출을 승계하는 부담부증여의 경우에는 유상거래일지라도, 실거주와 직접적으로 관련이 없기에 토지거래허가 이후 명의 이전을 위한 계약까지 문제가 되지 않습니다.문제가 되는 것은임대보증금을 승계하는 부담부증여입니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 주택을 증여하되, 세입자와 임대차계약이 존재하는 부동산이라면, 세입자에게 임대가 유지되기에 토지거래허가 이용 목적이 위반되는 것입니다. 따라서거주 목적이 없다고 보아 토지거래허가를 받을 수 없습니다.만약 토지거래허가를 받지 않기 위해, 증여자가 임대차계약을 종료하거나 대출을 일시적으로 상환하고, 증여 이후에 다시 수증자 명의로 대출을 실행하는 등 방안을 활용한다면, 증여 시점에 채무가 존재하지 않아 부담부증여가 성립되지 않는다는 딜레마가 있습니다.따라서, 가족(특히 직계존비속)간의 부담부증여를 계획 중이라면 세법 외에도 현재 정책에 따른 규제 등을 확인해보시고 가능 여부를 판단해보셔야 합니다.마무리부동산과 관련된 세금은 세법적인 외 정부 규제 등에도 영향을 많이 받습니다. 따라서 이러한 사항과 자금출처에서 발생될 수 있는 문제 등까지 모두 확인해보시고 거래를 진행하는 것이 탈이 없습니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.다주택자 양도소득세 중과 규정에 대해서5. 9. 이전 토허제 신청한 주택까지는중과에서 배제하겠다는 입법예고가 떴습니다.중과 배제 규정이 계속해서 조금씩 변경이 되어실무자들도, 매수 - 매도자 분들도,혼란스러운 상황일텐데요.다주택자 양도소득세 중과에 대한최신 입법예고 내용을 정리해보도록 하겠습니다.다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 적용 보완 추진토지거래허가 제도는토지거래허가 신청서 제출▶ 서류 검토▶ 허가 및 불허가 결정 ▶허가증 교부의 순서로 이루어집니다.신청서 제출 부터 허가증 교부까지약 15일 정도가 소요될 수 있다고 하였는데일전에 5월 9일 기준 중과가 적용되는 기준은허가증 교부까지였던 부분이중과 유예 혜택을 확대하기 위해토지거래 허가 신청서 제출 까지로4.9 보도자료를 통해 변경되었습니다.관련 입법예고 확인하도록 하겠습니다.소득세법시행령 개정안26년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청 후기 조정지역 (강남 4구) ▶ 계약일로부터 4개월 내 양도하는 경우 (2026년 9월 9일까지)신규 조정지역 (서울 전역 및 경기도 일부)▶ 계약일로부터 6개월 이내 양도하는 경우 (2026년 11월 9일까지)양도소득세 중과 배제를 적용하게 됩니다.토지거래허가를 신청해서, 허가를 무사히 받고매매계약을 체결하여 잔금을 6개월 이내에 마무리 한다면중과는 배제된다는 의미입니다.만약 허가를 신청한 후 허가가 반려된다면이후에는 중과 양도세가 적용되게 되니 이 부분을 주의하셔야 할 것 같습니다.부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안관련하여 부동산거래신고등에관한 법률도 변경됩니다.5.9 이내 허가신청분도 양도세 중과 배제 및 실거주를 유예할 수 있도록 변동이 되는 것이죠.'26년 5월 9일 이전에 허가를 받은 경우에 한하여' 라는 문구를'26년 5월 9일 이전에 허가를 신청한 후로' 라는 문구로 수정하였습니다.해당 시행령 개정안은 입법예고를 거쳐 4월 중 개정되게 되는데요.이제 기일이 얼마 남지 않았기 때문에 마지막의 마지막인 개정으로 예상됩니다.아직은 해당 개정이 확정되지 않은 상태로국무회의를 거쳐 4월 중 확정된다고 하는데요.그래서 지자체 토허제 담당자한테도 아직은 아무것도 바뀌지 않았다는 내용을 들었습니다.일단 보수적으로 판단하시되,시행령 개정이 확정되는 추이를 지켜보시길 바랍니다.양도소득세가 중과된다면?양도소득세가 중과되었을 때어떻게 계산 구조가 변경되는지는이제 정말 많은 분들이 줄줄이 꿰고 계실텐데요.다시 한번만 정리하도록 하겠습니다.① 세율이 크게 올라갑니다.중과대상 다주택 보유자가 2년 이상 보유한조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우주택수에 따라 20%, 30% 세율을 '가산' 합니다.기본 소득세율은 6~45%인데,2주택자는기본세율 + 20% → 최대 65%3주택 이상자는기본세율 + 30% → 최대 75%까지 세율을 적용하겠다는 것입니다.② 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다.다주택자라도주택을 오래 보유하면최대 30%까지 양도차익에서 공제 받을 수 있었던장기보유특별공제.중과가 적용되면 이 공제는 전면 배제됩니다.구분유예기간 (현재 ~ 26.5.9)중과 시행 (26.5.10~)적용 세율기본세율 (6~45%)2주택: 기본세율+20%3주택이상: 기본세율+30%최고 세율45%(지방세포함 49.5%)3주택 이상 75%(지방세 포함 82.5%)장특공제 세율보유기간에 따라 최대 30% 적용전면 배제2년 미만 보유 주택을 양도하는 경우단기양도세율 (70%, 60%) VS 중과세율 (20%, 30% 추가)을 비교하여 세액이 큰 쪽을 적용합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 사전에 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.