동일세대원으로부터 상속받은 주택이종부세 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외되는지 여부(제외됨)서면-2023-부동산-2991 [부동산납세과-2159]등록일자 : 2025.12.22.생산일자 : 2025.12.17.요 지1. 종합부동산세 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례(「종합부동산세법」제8조제4항)는 여러 세대원이 다주택을 나누어 소유한 경우에 배히 세대원 중 1인이 다주택을 모두 소유한 경우 세부담이 커지는 문제를 완화하기 위한 조세감면 혜택임2.따라서, 세대원 중 1인이 1주택과 동일세대원으로부터 상속받은 주택만을 소유한 경우로서 상속주택 요건(「종합부동산세법」제8조제4항제3호 및 같은 영 제4조의2제2항)을 충족하는 경우 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외됨회 신1. 현행 종합부동산세제는 납세의무자별로 과세대상의 공시가격 합산액을 정하는 ‘인별 합산과세 방식’이 근간을 이루고 있고, 이로 인해 「종합부동산세법」제8조제4항은 2 이상의 주택을 세대원 중 1인이 모두 소유한 경우에 이를 여러 세대원이 나누어 소유한 경우에 비해서 공제액과 세율 면에서 불리하여 세대 전체를 기준으로 보았을 때 전자가 후자보다 종합부동산세의 부담이 상대적으로 커질 수 있어, 이러한 현상을 완화시키기 위해 납세의무자가 1주택과 같은 항 각호의 주택을 함께 소유하고 동일 세대 하에서의 다른 세대원은 주택을 소유하지 아니한 경우에 대하여 조세감면의 혜택을 부여한 것입니다.2. 따라서, 납세의무자가 1주택과 상속받은 주택을 함께 소유하는 경우로서 그 상속받은 주택이「종합부동산세법」제8조제4항제3호 및 같은 영 제4조의2제2항에 따른 상속주택 요건을 충족하면 같은 법 제8조제1항을 적용할 때 1세대 1주택자로 보는 것이며, 이는 상속인(납세의무자)와 피상속인이 상속개시 동일세대인지 여부와 관계없이 동일하게 적용하는 것입니다.상세내용1.사실관계-신청인은 과세기준일(’23.6.1.) 현재 기존 1주택(’99년 취득)과 배우자로부터 상속받은 주택(’23.4월 상속개시)을 합쳐 총 2채 보유2.질의내용-동일세대인 배우자로부터 상속받은 주택이 종부법 §8④3 및 종부령 §4의2③에 따라 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정에서 제외되는 상속주택에 해당하는지 여부3. 관련법령□종합부동산세법 제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다): 12억원④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.3. 1주택과 상속받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 상속주택 이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우□종합부동산세법 시행령 제2조의3【1세대 1주택의 범위】① 법 제8조제1항제1호에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자 란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다. 이 경우「건축법 시행령」별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다.□종합부동산세법 시행령 제4조의2【1세대 1주택자의 범위】② 법 제8조제4항제3호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 상속을 원인으로 취득한 주택(「소득세법」제88조제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조 제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

만 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해세대 합가시, 종합부동산세 1세대 1주택 적용여부종합부동산세, 서면-2022-부동산-3260 [부동산납세과-2624] , 2022.09.08[ 제 목 ]만 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대 합가시 1세대 1주택 적용여부[ 요 지 ]동거봉양을 위해 합가함으로써 과세기준일 현재 60세이상의 직계존속과 1세대를 구성하는 경우 합가한 날로부터 10년동안 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 보는 것임[ 회 신 ]동거봉양을 위해 합가함으로써 과세기준일 현재 60세이상의 직계존속과 1세대를 구성하는 경우 합가한 날로부터 10년동안 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 보는 것입니다.[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제1조의2【세대의 범위】1. 질의내용 요약○ 사실관계-22.4.母의 건강상 문제로 세대원 중 일부가 母의 세대와 합가함- 母의 나이는 만 60세로 母와 합가한 세대원은 각각 1주택을 소유중○ 질의내용-동거봉양을 위한 합가시 종부세에서 각각 1세대 1주택으로 보는 것이 맞는지2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○종합부동산세법 제2조【정의】8. 세대 라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.○종합부동산세법 시행령 제1조의2【세대의 범위】⑤동거봉양(同居奉養)하기 위하여 합가(合家)함으로써 과세기준일 현재 60세 이상의 직계존속(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)과 1세대를 구성하는 경우에는 제1항에도 불구하고 합가한 날부터 10년 동안(합가한 날 당시는 60세 미만이었으나, 합가한 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간 동안) 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 본다나. 관련 해석사례○ 종합부동산세과-27, 2009.10.26.60세이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 ’04.6.2 이후 최초로 합가한 날부터 5년(현재는 10년)동안은 주택을 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 보는 것임따라서, ’04.6.2 이후 최초로 합가한 이후 세대분리하고 재합가하는 경우라도 최초로 합가한 날부터 5년 동안을 별도세대로 보는 것이므로 5년 후부터는 동거봉양을 위하여 합가하고 있을 경우 별도세대로 보지 않는 것임※ 참고로 양도소득세에서도 동거봉양 합가 비과세라는 규정이 있습니다. 동거봉양 합가 양도세 비과세 란1주택을 보유한 자가1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여합가하여 1세대 2주택이 된 경우, 동거봉양 합가일로부터10년 이내에 먼저 양도하는 주택도 1주택으로 보아1세대 1주택 양도세 비과세를 적용하는 규정입니다.※취득세의 경우,65세 이상의 직계존속과 합가한 경우에는 각각 별도세대로 보아 주택수를 산정하고, 주택의 취득세율을 적용합니다.

종부, 서면-2023-부동산-0227 [부동산납세과-549] , 2023.02.27[ 제 목 ]동거봉양을 위해 직계존속과 형제자매가 구성하던 세대로 합가한 경우 형제자매를 별도세대로 보는지 여부[ 요 지 ]동거봉양합가 특례(종부령 §1의2⑤)는 주택 또는 토지 소유자와 그 합가한 자를 별도세대로 보며, 여기서 ‘그 합가한 자’는 동거봉양하기 위하여 합가한 직계존속을 말하고 직계존속 이외의 가족은 포함 안 됨. 다만, 질의의 형제자매가 별도세대인지는 사실판단할 사항임[ 회 신 ]1.｢종합부동산세법｣ 제8조제1항 및 같은 법 제9조제5항(이하 ‘쟁점규정’이라 함)에 따른 ‘1세대 1주택자’에 해당하는지를 판정함에 있어 동거봉양하기 위하여 합가함으로써 과세기준일 현재 60세 이상의 직계존속과 1세대를 구성하는 경우에는 같은 법 시행령 제1조의2제1항에도 불구하고 합가한 날부터 10년 동안 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 보아 쟁점규정을 적용하는 것이며, 이 경우 ‘그 합가한 자’란 동거봉양하기 위하여 합가한 직계존속을 말하므로, 직계존속이 아닌 가족은 이에 해당하지 아니하는 것입니다.2.다만, 귀 질의의 형제자매가 동일세대인지는 기존 해석사례 “사전-2021-법령해석재산-0827, 2021.10.29.”를 참고하시기 바랍니다.○ 사전-2021-법령해석재산-0827, 2021.10.29.｢종합부동산세법｣ 제8조에 따른 “1세대 1주택자”인지 여부를 판단할 때 ‘세대’라 함은 주택의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로1세대인지 여부는 형식상의 주민등록 내용에 불구하고, 실질적인 생활관계 등을 고려하여 판단할 사항입니다.종합부동산세법 시행령 제1조의2【세대의 범위】2. 질의내용-1세대1주택 추가공제(종부법 §8①)․세액공제(종부법 §9⑤)를 적용함에 있어 동거봉양을 위하여 직계존속(父․母)과 형제자매(兄)가 구성하던 세대로 합가한 경우 종부령 §1의2⑤에 따라 형제자매와 본인을 각각 1세대로 보는지 여부3. 관련 법령 및 해석 사례□ 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것)제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.8. 세대 라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.3. 1주택과 상속받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 상속주택 이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우□ 종합부동산세법 시행령제1조의2【세대의 범위】①「종합부동산세법」(이하 법 이라 한다) 제2조제8호에서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.② 제1항에서 가족 이라 함은 주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항에 따른 1세대로 본다.1. 30세 이상인 경우2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우3.「소득세법」 제4조에 따른 소득이「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.⑤ 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 합가(合家)함으로써 과세기준일 현재 60세 이상의 직계존속(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)과 1세대를 구성하는 경우에는 제1항에도 불구하고 합가한 날부터 10년 동안(합가한 날 당시는 60세 미만이었으나, 합가한 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간 동안) 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 본다.제2조의3【1세대 1주택의 범위】① 법 제8조제1항 본문에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자 란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다.□ 사전-2021-법령해석재산-0827, 2021.10.29.｢종합부동산세법｣ 제8조에 따른 “1세대 1주택자”인지 여부를 판단할 때 ‘세대’라 함은 주택의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로1세대인지 여부는 형식상의 주민등록 내용에 불구하고, 실질적인 생활관계 등을 고려하여 판단할 사항입니다.□ 서면인터넷방문상담5팀-20, 2008.1.3. 등「종합부동산세법」 제7조규정을 적용함에 있어 ‘세대’라 함은 주택의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 이 경우 ‘가족’이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함하는 것으로서, 귀 질의의 경우 동일세대인지는 형식상의 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실판단할 사항입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 지난 포스팅에서 양도세 비과세가 되는 주택부수토지에 대해서 살펴보았는데, 재산세, 취득세와 종부세에서는 어떻게 다른지 유의할 점은 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세, 재산세의 주택은주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함기존에 살펴본 바와 같이, 양도세의 경우 주택에 정착면적의 일정배율의 토지를 「주택부수토지」 라고 하며, 이 주택부수토지는 양도세를 비과세 합니다.취득세, 재산세를 다룬 지방세법의 경우에는 주택은 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미합니다.지방세법제11조(부동산 취득의 세율)8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재 ~ 중략 ~ 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.지방세법제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.주택법의 주택은 주거용 건축물(장기간 독립된 주거생활이 가능한 구조의 건축물)과 부속토지라고 정의하고 있습니다.주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.결국, 「부속토지」라는 것은 주택법에 근거한 것으로 지방세법도 이와 동일한 정의를 사용하고 있습니다.양도세의 경우, 주택의 정의부터 지방세와 다릅니다. 공부상의 용도가 아닌 실제 주택으로 사용하면 모두 주택입니다. 그리고 부속토지라고 하지 않고 「부수토지」라는 용어를 사용하여 부수토지 중양도세가 비과세되는 일정배율 이내를 「주택부수토지」 용어를 사용하고 있습니다.취득세는 주택의부속토지만 보유한 경우에도, 주택수에 포함됩니다20.8.12 대책으로 현재는 아래와 같이 주택의 보유수와 취득할 주택의 조정/비조정 여부에 따라 2주택, 3주택 취득분부터 취득세가 중과됩니다.[주택 취득세 세율]문제는 기존에는 주택 부속토지만 소유한 경우에도, 취득세에 아무 영향이 없었는데 20.8.12 대책 이후 주택수에 따라 세율의 차이가 발생하여 부속토지가 중요하게 되었습니다. 즉, 1부속토지만을 보유한 상태에서, 조정지역에 1주택을 취득하면 2주택이니 취득세가 중과된다는 의미입니다.부속토지만 보유하고 있다면,본인은 무주택이라고 생각하기 쉬운데 지방세법 기준으로 이미 1주택자 입니다.지방세법제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.종부세도 지방세와 동일하게주택 부속토지만을 보유한 경우에도, 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 주택의 정의를 지방세법의 주택을 준용하고 있어 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함을 알 수 있습니다.따라서,주택 부속토지만 보유한 경우 종부세도 1주택으로 봅니다.종부세법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.문제는 종부세도 2021년부터는 주택수에 따라, 3주택 또는 조정지역 2주택인 경우에는 종부세 부담이 2배로 중과된다는 것입니다.즉, 비조정지역 1부속토지와 2주택을 보유하고 과세표준이 8억인 경우를 가정하면, 종부세 세율은 1.44%가 아닌 2.88%의 종부세율이 적용됩니다. 만약 1부속토지를 종부세 기준일인 6.1일 이전 처분해버렸다면 2.88%의 세율이 아닌 1.44%로 종부세는 절세가 되었을 것입니다.[종부세 세율]종부세는 예외적으로,1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지만을 보유한 경우 1세대 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 원칙적으로 부속토지도 1주택에 해당하나 1주택자의 부담을 완화하기 위해 2009년 예외규정을 신설하였습니다.예외적으로, 종부세는 1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다는 것입니다.여기서 1세대 1주택으로 본다는 것은1세대 1주택에 적용되는 공시가격에서① 11억원을 공제해주고②연령공제와 장기보유공제도 적용을 해서 세부담을 완화해준다는 것입니다.단, 연령/장기보유공제시 부속토지로 안분되는 부분은 제외됩니다.종부세법제8조(과세표준)④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.정리하면,재산세/취득세/종부세의 주택의 주택 정의는 주택법상의 주택에 따르고, 주택법상 주거용 건축물과 부속토지로 정의하고 있습니다.주택은 타인이 소유하고, 부속토지만 보유한 경우가 핵심입니다.양도세의 경우 1주택에 부수된 일정배율의 토지는 주택부수토지로 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그리고 주택수 계산에도 부수토지만 보유한 경우 주택수에 포함되지 않습니다.그러나, 양도세와 달리 재산세/취득세/종부세는 주택 부속토지만 소유한 경우도 주택을 소유한 것으로 보고 이에 따라 1주택과 다른 주택의 1부속토지를 보유한 경우 2주택자가 됩니다.예외적으로, 종부세는 1주택을 보유한 경우에만 다른 부속토지를 보유해도 1세대 1주택의 공제액과 세액공제를 적용받을 수 있게 완화되어 있습니다.일반적으로, 부속토지만 매매하는 경우는 흔치 않고 증여나 상속 과정에서 보유하게 되는 경우가 일반적인데 자칫 주택수만 늘리는 불상사가 생길 수 있으니 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 양도/증여/상속 회계사/세무사

안녕하세요절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 9월이 되면 반드시 챙기셔야 하는종합부동산세 합산배제에 대해서, 도대체 무슨 제도인지 그리고 실제로 세금이 얼마나 줄어드는지, 신청은 어떻게 하는지까지 신고서식과 함께 정리해 드리겠습니다-종합부동산세는 12월에 고지서가 나오지만,그 고지서의 금액을 바꿀 수 있는 시간은 9월입니다. 딱 15일뿐입니다.합산배제, 감면이 아니라 '아예 빼주는 것'입니다-종합부동산세는 사람별로 계산합니다. 매년 6월 1일 기준으로 본인이 가진 주택의 공시가격을 전부 더한 뒤, 기본공제 9억 원(1세대1주택자는 12억 원)을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다.-여기서 합산배제란 일정 요건을 갖춘 주택이나 토지를 그 '더하는 단계'에서아예 빼주는 제도입니다. 근거는종합부동산세법 제8조 제2항과제9조입니다.-많은 분들이 감면 제도와 헷갈리시는데, 성격이 완전히 다릅니다. 감면은 계산된 세액을 깎아주는 것이고,합산배제는 계산 대상 자체에서 빼주는 것입니다. 그래서 효과가 훨씬 큽니다.-'과세특례'와도 구분하셔야 합니다. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 같은 제도는주택 수 판정이나 공제 방식을 유리하게 바꿔주는 것일 뿐, 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 들어갑니다. 반면 합산배제는 공시가격이 통째로 빠집니다.-다만 두 제도 모두 신고 기간은 똑같이9월 16일부터 9월 30일까지입니다.· · ·어떤 부동산이 합산배제 대상인가요?-크게 두 갈래로 나뉩니다.▷ 첫째, 합산배제 임대주택 (종합부동산세법 시행령 제3조)-공공건설임대주택, 민간건설임대주택, 그리고 장기일반민간임대주택(매입) 등이 해당합니다.-매입임대의 경우 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 현재 공시가격이수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 합니다.-그리고 아래 요건을 모두 갖춰야 합니다.과세기준일(6월 1일) 현재 지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록이 모두 유효할 것의무임대기간을 준수할 것임대료·임대보증금 증액이 5% 이내일 것실제 임대 실적이 있을 것▷ 둘째, 합산배제 사원용주택등 (종합부동산세법 시행령 제4조)-사원용 주택과 기숙사, 주택건설사업자가 보유한 미분양주택, 어린이집으로 5년 이상 운영한 주택, 등록문화유산, 그리고 주택건설사업자의 주택신축용 토지가 여기에 들어갑니다.-미분양주택은 원래 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년까지인데,2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분은 7년으로 연장되어 있습니다.여기서 가장 많이 놓치는 부분-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대는 신규 등록이 폐지되었습니다. 그리고 기존에 등록한 주택들도의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소됩니다.-문제는 이 자동말소를 모르고 계신 분들이 많다는 것입니다.말소된 주택에 대해 합산배제를 계속 적용받다가, 나중에 확인되어몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 사례가 실제로 발생합니다.[합산배제 제외신청을 별도로 납세자가 반드시 해줘야 합니다.세무서에서 자동 으로 제외 해주지 않습니다.]-동시에 장기일반·공공지원의 의무임대기간은 8년에서 10년으로 늘어났습니다. 본인 주택이 어느 유형인지, 등록이 살아 있는지부터 확인하셔야 합니다.· · ·그래서 세금이 얼마나 줄어드나요?-말로만 들으면 잘 와닿지 않으니 간단한 사례로 보시겠습니다.[가정]김OO씨는 본인이 거주하는 아파트 1채(공시가격 10억 원)를 보유여기에 등록한 장기일반민간임대주택 3채(각 공시가격 4억 원)를 추가 보유보유 주택 공시가격 합계 = 10억 + 12억 =22억 원▷ 합산배제 신고를 안 한 경우-공시가격 22억 원 전부가 과세 대상이 됩니다. 기본공제 9억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 7.8억 원이 되고, 누진세율을 단순 적용하면 산출세액이약 540만 원수준이 됩니다.▷ 합산배제 신고를 한 경우-임대주택 3채(12억 원)가 빠지면서 과세 대상은 10억 원만 남습니다. 그런데 여기서 한 번 더 유리해집니다. 합산배제 임대주택 외에 1주택만 보유하고 그 주택에 실제 거주한다면1세대1주택자로 보아 12억 원을 공제받게 됩니다.-10억 원은 12억 원보다 작으므로 과세표준은 0원,납부할 종합부동산세도 0원이 됩니다.※ 재산세 공제, 세부담 상한, 세액공제를 반영하지 않은 이해용 단순 계산입니다.-정리하면 합산배제의 실익은 세 가지입니다.1. 과세표준이 줄어듭니다.감면이 아니라 계산 대상에서 빠지는 것이라 효과가 직접적입니다.2. 주택 수에서도 빠집니다.그래서 1세대1주택자 판정을 받아 12억 원 공제를 적용받을 수 있습니다.3. 세액공제가 살아납니다.1세대1주택자가 되면 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제까지 받을 수 있어 절감폭이 한 번 더 커집니다.-관련 규정은종합부동산세법 제8조 제2항,제9조 제6항~제8항,시행령 제2조의3입니다.· · ·합산배제 신고, 이렇게 하시면 됩니다STEP 1. 국세청 안내문을 먼저 확인합니다-국세청은 매년 9월, 합산배제 적용이 예상되는 납세자에게 신고 안내문을 발송합니다. 안내문을 받지 못하셨더라도 요건을 갖췄다면 직접 신고하실 수 있습니다.STEP 2. 홈택스에서 신고 메뉴로 들어갑니다-홈택스(hometax.go.kr)에 접속하신 뒤 [세금신고] → [종합부동산세]에서 합산배제 및 과세특례 신고 메뉴를 선택하시면 됩니다.STEP 3. 부동산 명세를 조회하고 내려받습니다-본인 소유 부동산 명세를 조회할 수 있고 미리채움 서비스도 제공됩니다. 다만미리채움 내용이 항상 맞는 것은 아니므로반드시 직접 검증하셔야 합니다.STEP 4. 대상 물건을 '추가' 또는 '제외'로 표시합니다-새로 요건을 갖춘 주택은 '추가', 매각이나 자동말소 등으로 요건을 잃은 주택은 '제외'로 표시합니다. 이것이 '변동신고'의 핵심입니다.STEP 5. 제출하고 접수증을 보관합니다-전자신고 후 접수증을 반드시 저장해 두세요. 서면으로 하실 경우에는 주소지 관할 세무서에 신고서를 제출하시면 됩니다.제출 서식은 이렇게 나뉩니다-2025년 3월 21일 시행규칙 개정으로 임대주택 서식이 공공과 민간으로 분리되었습니다.공공임대주택:종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식— 임대주택 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)민간임대주택:종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호서식— 임대주택 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)사원용주택등:종합부동산세법 시행규칙 제2조 제4항에 따른 사원용주택등 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)-(갑)지에는 신고인 인적사항과 합산배제 대상 주택의 명세를, (을)지에는 임대차계약 내역을 적습니다. 특히(을)지의 임대료 증액 여부가 나중에 추징 여부를 가르는 핵심 자료가 됩니다.-이번 글에는 각 서식의 기재 항목을 정리한작성용 엑셀 파일과 PDF를 함께 올려두었습니다. 미리 내용을 정리해 두시면 홈택스 신고가 훨씬 수월합니다.※ 첨부한 파일은 기재 항목을 정리한 작성용 양식이며, 관할 세무서에 제출하는 공식 서식이 아닙니다. 실제 제출은 홈택스 전자신고 또는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 내려받은 공식 별지 서식으로 하시기 바랍니다.첨부파일[별지1]임대주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지2]사원용주택등 합산배제 (변동)신고서(갑), 사원용주택.hwp파일 다운로드첨부파일[별지6]주택건설사업자 미분양주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지7]어린이집용 주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지18]주택건설사업 목적 멸실예정주택 합산배제 (변동)신.hwp파일 다운로드첨부파일[별지19]공공건설ㆍ매입임대주택의 부속토지 합산배제 (변동.hwp파일 다운로드첨부파일[별지20]장기민간임대주택의 부속토지 합산배제 (변동)신고.hwp파일 다운로드매년 다시 신고해야 하나요?-아닙니다.최초 합산배제 신고를 한 다음 연도부터는 소유권이나 전용면적에 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다.종합부동산세법 시행령 제3조 제9항 단서,제4조 제4항 단서입니다.-다만 변동이 생겼다면 반드시 변동신고를 하셔야 합니다.특히 요건을 잃은 주택을 '제외'로 신고하지 않으면 나중에 그대로 추징 대상이 됩니다.· · ·놓치면 추징입니다, 실무 체크포인트-합산배제는 받는 것보다 지키는 것이 더 어렵습니다. 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면그동안 경감받은 세액에 이자상당가산액을 더해 한꺼번에 추징됩니다.종합부동산세법 제17조,시행령 제10조입니다.1. 9월 16일부터 9월 30일까지를 달력에 고정하세요.-기한을 넘기면 그해 분 합산배제는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 12월 고지서를 받고 나서 되돌리는 것은 훨씬 번거롭습니다.2. 두 개의 등록이 모두 살아 있어야 합니다.-지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록, 둘 중 하나만 있어서는 안 됩니다.과세기준일인 6월 1일 현재 두 등록이 모두 유효해야 합니다.3. 자동말소 여부를 반드시 확인하세요.-단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 의무기간 종료로 자동말소됩니다. 말소된 줄 모르고 계속 적용받는 것이 가장 흔한 추징 원인입니다.4. 임대료 증액 5% 제한은 계약서로 증명됩니다.-재계약이나 갱신 때 5%를 넘겼는지 계약서 단위로 확인하세요. 관리비 명목으로 우회한 경우도 문제가 될 수 있습니다.5. 과세기준일은 6월 1일입니다.-5월에 팔았다면 그해 종부세 납세의무자가 아니고, 6월에 팔았다면 그해 종부세는 그대로 부과됩니다.하루 차이로 갈립니다.· · ·마지막으로 한 말씀-합산배제는 제도를 아느냐 모르느냐로 세금이 몇 백만 원씩 갈리는 대표적인 항목입니다. 그런데도 매년 기한을 놓치시는 분들이 계십니다.-특히 임대주택을 여러 채 보유하신 분이라면, 지금 이 시점에 등록 상태부터 한 번 점검해 보시길 권해드립니다. 자동말소된 주택이 섞여 있는데 그대로 신고하면 몇 년 뒤 이자상당가산액까지 붙어서 돌아옵니다.-반대로 요건은 충분히 갖췄는데 신고를 안 해서 12억 원 공제를 놓치신 경우도 실무에서 자주 봅니다. 두 경우 모두 9월에 30분만 들여다보면 정리되는 일입니다.■ 참고 법령 및 예규종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준, 합산배제 주택)종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)종합부동산세법 제9조 제6항~제8항 (1세대1주택자 세액공제)종합부동산세법 제17조 (경정 및 결정, 이자상당가산액 추징)종합부동산세법 시행령 제2조의3 (1세대1주택자의 범위)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택)종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행령 제10조 (이자상당가산액의 계산)종합부동산세법 시행규칙 제2조 (합산배제 신고서식)종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식 (공공임대주택 합산배제 신고서)종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호서식 (민간임대주택 합산배제 신고서)민간임대주택에 관한 특별법 제6조 (임대사업자 등록의 말소)기획재정부 「2026년 세제개편안」 보도자료 (2026. 8. 3.)※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다.※ 합산배제 요건은 주택 유형과 등록 시기에 따라 세부 기준이 달라지므로, 반드시 개별 확인이 필요합니다.※ 시행규칙 별지 서식 번호는 개정에 따라 변경될 수 있으므로, 제출 전 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.※ 법령 내용은 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr)에서 최신 조문을 확인하신 후 적용하시기 바랍니다.#종합부동산세 #종부세 #합산배제 #종부세합산배제 #합산배제신고 #합산배제신고서 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #과세특례 #부부공동명의1주택 #1세대1주택자 #임대사업자 #자동말소 #의무임대기간 #임대료5% #종부세절세 #9월신고 #홈택스신고 #2026세제개편안 #절세도사김주성세무사 #자연세무회계컨설팅 #강서구세무사 #마곡세무사 #강서세무사 #마곡동세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #세무상담 #부동산세무상담이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 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