안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.
이번 시간에는 거주주택 과세특례에 대하여 새로 나온 국세청 유권해석에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
거주주택 과세특례
소득세법 시행령 제155조 제20항
세법상 장기임대주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받습니다.
거주주택 과세특례를 받기 위한 세법상 장기임대주택이 되기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.
① 지자체와 세무서에 사업자등록을 할 것
② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외 지방 3억) 이하일 것
③ 임대료 상한 요건을 준수할 것
④ 5년이상 임대할 것
양도하려는 거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하며, 만일 장기임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우에는 임대등록일 이후 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
2020년 8월 18일 민간임대주택법의 개정으로 인하여 임대주택이 자동말소되거나 자진말소(임대의무기간의 1/2 이상 임대한 상태)를 하는 경우에는 해당 말소일로부터 5년이내 거주주택을 양도해야 비과세를 적용받을 수 있습니다.
질의회신
세법상 장기임대주택 3채를 보유하고 있는 상황에서 장기임대주택 중 1채(B)가 자동말소된 이후 거주주택으로 전환하고 다른 장기임대주택(A)이 자동말소되었을 때 거주주택으로 전환된 임대주택(B)을 언제까지 양도해야 하는지에 대한 질의입니다.
소득세법 시행령상의 조문을 보시면,
등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도해야 하며, 장기임대주택이 2채 이상인 경우 최초로 등록이 말소되는 날을 기준으로 5년으로 나와있습니다. 이 조문에 의하면 B주택은 B의 자동말소일 이후 5년 이내에 양도해야 비과세가 적용될 것 같은데요. 하지만, 국세청은 B의 자동말소일이 아닌 A의 말소일 이후 5년 이내 거주주택을 양도해야 한다고 말합니다.
이러한 유권해석과 관련하여 제 판단은 이렇습니다. B주택이 자동말소 되었을 당시 B는 거주주택이 아니었고 이후 A주택이 자동말소가 된다면, 거주주택인 B의 입장에서 결국 최초로 등록이 말소되는 임대주택은 A주택으로 봐야합니다. 그래서 A주택의 말소일로부터 5년이내 B 거주주택을 양도하여야 하는 것입니다.
이렇게 해석하지 않는다면 시세차익을 도모하기 위하여 거주주택 과세특례를 조절할 수 있는 사례가 나올 수 있기 때문입니다.
거주주택 1채와 장기임대주택이 여러 채 있고 장기임대주택이 차례대로 자동말소된다고 가정할 때, 말소된 장기임대주택을 처분하는 식으로 하여 거주주택을 최대한 늦게 양도하여(시세차익을 높이기 위하여) 비과세 받을 수 있기 때문입니다.
이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.
감사합니다.
