안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 법인의 이익배당을 통한 절세법에 대해서 알아보겠습니다.이익배당의 정의이익배당은 기업의 영업을 통해 발생한 이익을 법인의 주주에게 배분하는 것을 말합니다.이익배당의 종류로는 현금배당, 주식배당, 현물배당이 있습니다.이 중에서 가장 흔한 경우인현금배당을 기준으로 설명드리고자 합니다.법인의 이익을 계속 쌓아만 두고 배당을 하지 않으면 추후 한 번에 배당 시종합소득세 최고세율까지 과세가 될 수 있고, 주식을 증여하더라도 비상장주식가치가 상승해서증여세등이 커질 수 있습니다.그러므로, 법인의 상황에 맞게 적절히 배당을 하시는 것이 좋습니다.현금배당의 조건1. 시기, 횟수원칙적으로 비상장법인은 정기 주주총회에서 1회계연도에 1회 배당(정기배당)이 가능하지만 정기배당을 제외한 추가 1회에 대해 추가로중간배당도 가능합니다.2. 금액<상법 제462조>대차대조표의 순자산액으로부터다음의 금액을 공제한 한도로 하여 이익배당을 할 수 있습니다.자본금의 액그 결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액그 결산기에 적립하여야 할 이익준비금의 액대통령령으로 정하는 미실현이익여기서의 대차대조표의 순자산액이라 함은 재무제표에 있는 재무상태표의 총자산 - 총부채의 금액입니다.자본금은 주주가 주금 명목으로 납입한 법인의 금액을 말하고,그 결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액은 상법상 법정준비금을 말하고,그 결산기에 적립하여야 할 이익준비금은 매 결산기 현금배당의 1/10 이상의 금액을 자본의 1/2에 달할 때까지 적립해야 하는 법정준비금을 말합니다.상법상 내용이라 복잡하지만, 이익가능금액은 법무사님 또는 기장을 해주시는 세무사님에게 문의하시면 알 수 있고 어쨌든 법인의 이익이 클 때 가능하다고 아시면 되겠습니다.현금배당 과정정기배당)이사 또는 이사회가 배당기준일을 설정하고 공고를 해야 합니다.2. 주주총회 보통결의 요건을 갖추어서 이익잉여금처분계산서를 승인됨으로써 확정됩니다.3. 배당 통지서를 주주별로 발송합니다.4. 법인은 재무제표에 대한 주주총회 승인 결의가 된 날로부터 1개월 내에 배당금을 지급합니다.중간배당)중간배당은 반드시정관에 중간배당에 대한 규정이 있어야 하고, 이사회가 정하는 기준일을 정하여 결의할 수 있습니다. 이사회가 없는 경우(자본금 10억 미만, 이사가 2인 이하)에는 임시 주주총회를 개최하여 중간배당 결의를 할 수 있습니다.현금배당 회계처리가정_ 올해 22.12.31 결산 법인이 23.03.15 정기주주총회에서 결산을 확정하고 10,000,000원현금배당결의를 했다.회사의 회계처리)배당 결의 시미처분 이익잉여금 11,000,000 /미지급 배당금 10,000,000 이익 준비금 1,000,000배당급 지급 시미지급배당금 10,000,000 / 보통예금 8,460,000배당소득세예수금 1,400,000지방소득세예수금 140,000위와 같은 가정에 따른 회계처리에서 알 수 있듯이 주주 개인에게 배당한 경우 배당소득세 14%, 주민세 1.4%를 합한 15.4%의 원천징수세율을 적용해서 공제 후 남은 금액을 지급합니다. 법인은 원천징수세액을 징수일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 세무서 및 시군구청에 납부해야 합니다.주주개인의 회계처리)배당받은 개인은 배당소득과 이자소득(금융소득)을 합산하여 연간 2000만 원 이하라면 원천징수로 과세가 종결됩니다.하지만, 해당 합계액이 2000만 원을 초과한다면 종합소득세 신고 때 타소득과 합산하여 신고해야 합니다.여기서 주의하셔야 하는 것이 위와 같이 비상장 법인에서 받는 배당소득뿐만 아니라 예적금 이자와 상장법인 투자로 인해 발생하는 배당소득 등 일체의 금융소득이 전부 합산되어 2000만 원을 판단하기 때문에 누락될 수 있는 부분을 챙기셔야 합니다.배당을 통한 종합소득세 절세법바로 위에 있는 부분을 상세히 보겠습니다.배당받은 개인은 배당소득과 이자소득(금융소득)을 합산하여 연간 2000만 원 이하라면 원천징수로 과세가 종결됩니다.-> 이 부분을 주목해 보신다면 좋을 것 같습니다.종합소득금액의 합계(근로, 사업, 연금, 기타)가 4600만 원만 넘어가더라도 지방세까지 26.4%가 적용됩니다. 이때 2000만 원이 넘는 금융소득이 추가된다면 26.4% 이상이 과세됩니다. 하지만 위의 비상장주식의 배당소득금액은 한도 내에서 자유롭게 정할 수 있기 때문에 나머지 금융 소득(예적금 이자, 상장주식 배당소득 등)을 고려하여 금융소득의 합계가2000만 원 미만이 되게끔 매년 배당한다면 15.4%의 세율로 유리하게 소득을 가져가실 수 있습니다. 해당되는 상황이시라면 적극 이용하시면 좋을 것 같습니다.문의 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.

김 모씨는 평소 가깝던 이 모씨 부친 부고 연락을 받고 조문을 다녀왔다. 장례식을 다녀온 지 한 달가량 지난 후 김 모씨는 이 모씨에게 상속세 전문 세무사를 소개시켜 달라는 부탁을 받았다. 이 과정에서 김 모씨는 이 모씨의 상황을 전해 들었다.이 모씨의 부친은 죽기 전에 재산을 물려주면 자녀들이 효도하지 않을 거라고 굳게 믿고, 생전에 한 푼도 증여를 하지 않았다고 했다. 더욱이 이 모씨 부친은 생전에 재산에 관해 일절 얘기하지 않아 부친의 재산에 대해 전혀 파악하지 못했다.이 모씨의 부친 사망 후 상속재산을 정리해보니 현금은 거의 없고, 대부분 부동산이었다. 문제는 상속세를 대략 계산해보니 생각보다 너무 많았다는 점이다. 상속받은 예금과 당초 보유한 예·적금을 모두 합해도 상속세를 내기에는 턱없이 부족했다. 이 모씨는 슬픔을 추스를 시간도 없이 부동산을 급매물로 팔아 상속세를 내야 할지, 대출을 받아야 할지 막막한 상황이었다.상황을 전해 들은 김 모씨는 자신의 자녀는 이런 경우를 겪지 않게 하기 위해 미리 상속세에 대비해야겠다고 결심했다. 인터넷을 검색해 상속세 절세방법을 조사하고, 일찌감치 자신의 재산을 자녀에게 하나씩 차례로 증여하는 것이 상속세를 줄일 수 있는 방법이라고 판단했다.증여세는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 따라서 상속재산이 일정 규모 이상일 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다. [사진 pxhere]사전에 증여해야 상속세 절세되는 것은 아니다. 상속세와 증여세는 세율 구조는 동일하기 때문이다.다만 다음의 사항 때문에 상속세와 증여세의 차이가 발생한다, 상속세와 증여세의 공제항목과 금액에 차이가 있다. 또한 상속세를 산출할 때는 사망 시 고인의 모든 재산을 합산해 계산하므로 높은 세율을 적용받지만, 증여세를 산출할 때는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 이 때문에 상속재산이 일정 규모 이상인 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 대체로 절세에 유리하다.따라서 예상되는 상속재산가액이 얼마인지, 상속 시 공제 가능 항목과 금액은 얼마인지 각각 산정해 유·불리를 따져보고 상속세를 대비해야 한다. 김 모씨는 현재 상황에서 높은 상속세율이 적용되므로 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다고 생각했다. 따라서 자녀에게 일찌감치 증여해야겠다는 김모씨의 판단은 잘못이 아니었다.김 모씨는 예금을 증여하는 경우 자녀에게 이체되는 금액이 그대로 증여세 대상이 되지만, 부동산은 기준시가가 시세보다 낮아 증여세를 절세할 수 있다고 판단해 서울의 상가를 자녀에게 증여했다. 더욱이 그 상가는 요즘 시세가 많이 올라 기준시가로 증여하기에 최적의 시기라고 판단하고, 상가의 시가를 기준시가 20억원으로 계산해 증여세를 납부했다.관할세무서에서는 이에 대해 적절하게 증여세 신고가 되었는지 검토했다. 그 과정에서 김 모씨의 자녀가 증여받은 상가에 대해 감정평가를 했는데, 감정가액이 기준시가의 약 1.5 배인 30억원으로 산출됐다. 그 결과 김 모씨의 자녀는 증여재산을 과소 신고한 것으로 간주돼 이미 납부한 증여세에 추가로 약 4억원의 증여세 폭탄을 맞았다.김 모씨의 자녀가 증여받은 상가는 유사한 매매사례가액이 없고, 적절한 시가를 알 수 없어 세법이 정하는 방식에 의해 증여재산가액을 기준시가로 해 적법하게 증여세 신고를 하고, 납부까지 완료했다. 그런데도 약 4억원의 증여세를 더 납부하라니 김 모씨와 그의 자녀는 억울했다. 그 당시 기준시가 이외의 적절한 시가가 없었음을 아무리 강조해도 관할세무서의 담당 조사관은 이를 받아들이지 않았다.증여세 신고시 상가의 재산가액을 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하면 증여세 폭탄이 발생한다. [사진 Hippopx]무엇이 잘못된 것일까? 이는상속세 및 증여세법 시행령 개정사항때문이었다. 그동안에는 증여하는 부동산과 인근에 있는 유사한 부동산의 매매사례가액이 없는 경우 기준시가로 신고하는 경우가 빈번했다. 비주거용 부동산은 기준시가가 실제 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 산정되는 경우가 많아 기준시가로 증여세 신고하는 것은 널리 알려진 절세 방법의 하나였다.이런 상황에 대응하기 위해 정부는 상속세 및 시행령을 개정했다.상속·증여재산 법정 결정 기한(상속세는 신고기한 종료 후 9월, 증여세는 신고기한 종료 후 6월)까지 과세 관청이 상속·증여재산에 대해 감정평가기관에 감정을 의뢰해 수집한 감정가액을 재산재평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속 및 증여재산가액으로 결정할 수 있게 된 것이다.김 모씨의 자녀는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 해당 상가의 재산가액을 증여세 신고 시 적용된 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하였으므로 증여세 폭탄이 발생한 것이다.과세관청은 이와 같이 감정평가로 인한 세수증대 효과가 크다고 판단해 감정평가를 통한 세무조사를 강화하는 추세다. 따라서 앞으로는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 상가 등 부동산에 대한 상속·증여세 신고 시에는 재산가액을 기준시가로 계산해 신고할지, 감정가액으로 계산해 신고할지 반드시 전문가와 상의해 상속·증여세 폭탄을 맞는 일이 없도록 주의해야 한다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 상속공제 중에 인적공제, 배우자공제를 제외하고 가장 일반적인 금융재산 상속공제입니다.세부적으로 살펴보면,순금융재산에 따라,최대 2억원을 상속공제 받을 수 있습니다일반적으로 상속재산 중 부동산이 가장 큰 비중을 차지하나, 예적금이나 주식인 금융재산의 비중도 상당부분을 차지합니다.금융재산 상속공제는 상속재산 중에 금융재산에서 금융채무를 차감한, 순금융재산에 대해 금액에 따라 최대 2억원까지 공제를 해주는 것입니다.이러한 제도는 부동산에 비해서 금융재산은사망 직전에 인출하여, 상속인들에게 주고 상속재산으로 신고하지 않는 방식으로 상속세를 안내는 것을 줄이기 위함입니다.순금융재산별 공제액은 아래와 같습니다.상증세법제22조(금융재산 상속공제)① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 상속개시일 현재 상속재산가액 중 대통령령으로 정하는 금융재산의 가액에서 대통령령으로 정하는 금융채무를 뺀 가액(이하 이 조에서 “순금융재산의 가액”이라 한다)이 있으면 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 상속세 과세가액에서 공제하되,그 금액이 2억원을 초과하면 2억원을 공제한다.1. 순금융재산의 가액이2천만원을 초과하는 경우: 그 순금융재산의 가액의 100분의 20 또는 2천만원 중 큰 금액2. 순금융재산의 가액이 2천만원 이하인 경우: 그 순금융재산의 가액금융재산을사전 증여받은 경우, 제외됩니다상속세를 계산할 때, 상속인은 직전 10년 상속인이 아닌 경우에는 직전 5년의 사전증여를 상속세에 합산합니다.금융재산 상속공제에서 중요한 것은, '상속개시일' 현재의 상속재산인 경우에만 해당합니다. 따라서, 사전증여로 금융재산을 받은 경우 상속세 계산에는 포함되나 금융재산 상속공제는 해주지 않습니다.예를 들어 금융재산 상속이 다음과 같은 경우,• 예금: 5억, 주식: 3억, 보험금: 3억, 은행차입금: 5억• 사망 4년 전에 배우자에게 3억 적금 증여순금융재산 = 5억 + 3억 + 3억 - 5억 = 6억Min [6억 × 20%, 2억] = 1.2억 원4년 전에 배우자에게 증여한 적금은 사망일 보유 금융재산이 아니므로공제 대상이 아닙니다. 따라서 금융재산 상속공제액은 1.2억 원이 됩니다.상증, 서면인터넷방문상담4팀-807 , 2006.04.03[ 제 목 ]증여받은 금융자산의 금융재산 상속공제 가능 여부[ 요 지 ]상속개시일전 상속인에게 증여한 금융재산으로써 상속재산에 가산하는 금액에 대하여는 금융재산상속공제를 받을 수 없는 것임[ 회 신 ]상속개시일전 상속인에게 증여한 금융재산으로써 「상속세 및 증여세법」제13조의 규정에 의하여 상속재산에 가산하는 금액에 대하여는 같은 법 제22조 및 같은 법 시행령 제19조의 규정에 의한 금융재산상속공제를 받을 수 없는 것이며~금융재산에는 비상장주식도 포함이 됩니다적용대상은 금융회사에서 취급하는 각종 예적금과 보험금 및 주식 채권 펀드 등입니다.다만, 금융회사에서 취급하지 않지만 비상장주식은 상증세법 시행규칙에 따라, 금융재산 상속공제 대상에 포함이 됩니다.상증세법 시행령제19조(금융재산 상속공제)① 법 제22조제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 금융재산”이란 금융회사등이 취급하는 예금ㆍ적금ㆍ부금ㆍ계금ㆍ출자금ㆍ신탁재산(금전신탁재산에 한한다)ㆍ보험금ㆍ공제금ㆍ주식ㆍ채권ㆍ수익증권ㆍ출자지분ㆍ어음등의 금전 및 유가증권과 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 것을 말한다.상증세법 시행규칙제8조(금융재산의 범위)영 제19조제1항에서 “그 밖에 기획재정부령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제2항에 따른 거래소(이하 “거래소”라 한다)에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 “주식등”이라 한다)으로서 금융기관이 취급하지 아니하는 것2. 발행회사가 금융기관을 통하지 아니하고 직접 모집하거나 매출하는 방법으로 발행한 회사채개인간 대여금이나 최대주주는 제외됩니다금융기관인 은행 등에 예치하여 이자를 받는 경우에는 적용이 되나, 개인간 돈을 빌려주고 이자를 받는 경우에는 금융재산 상속공제에서 제외됩니다.사전-2022-법규재산-0377, 2022.04.13[ 제 목 ]피상속인의사인간 대여금이 금융재산상속공제 대상인 타인명의 재산에 해당하는지 여부[ 요 지 ]피상속인이 사인간 금전소비대차계약에 의하여 타인에게 빌려준 대여금은 금융재산상속공제 대상인 타인명의의 금융재산에 해당하지 아니함[ 답변내용 ]피상속인이 사인간 금전소비대차계약에 의하여 타인에게 대여한 대여금은 「상속세 및 증여세법」제22조 제2항의 타인명의의 금융재산에 해당하지 않으므로 같은 법 제22조제1항에 따른 금융재산 상속공제가 적용되지 아니하는 것입니다.상장이던 비상장이던 최대주주가 보유한 주식은 제외되는데, 이떄 최대주주는 1인과 그 특수관계인의 주식을 합하여 보유주식이 가장 많은 경우에 해당하는 모두를 말합니다.상증세법제22조(금융재산 상속공제)② 제1항에 따른 금융재산에는 대통령령으로 정하는 최대주주 또는 최대출자자가 보유하고 있는 주식등과 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한까지 신고하지 아니한 타인 명의의 금융재산은 포함되지 아니한다.상증세법 시행령제19조(금융재산 상속공제)② 법 제22조제2항에서 “대통령령으로 정하는 최대주주 또는 최대출자자”란 주주등 1인과 그의 특수관계인의 보유주식등을 합하여 그 보유주식등의 합계가 가장 많은 경우의 해당 주주등 1인과 그의 특수관계인 모두를 말한다.정리하면,인적공제외에 자주 대상이 되는 금융재산 상속공제에 대해 살펴보았는데, 순금융재산 금액에 따라 최대 2억원이 공제됩니다.이때, 사전증여로 합산된 금융재산은 공제대상이 되지 않고 개인간 대여금으로 이자를 받는 것은 제외된다는 것과 금융기관에서 취급하지 않는 비상장주식도 대상이나 최대주주의 주식이면 제외된다는 것 등에 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby상속세상담/부동산세금책

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 살펴볼 내용은 2020년부터 꼬마빌딩 등에 대해 국세청이 감정평가를 의뢰하여 상속 증여세를 과세하는 방안이 발표되었는데, 이에 대한 조세불복 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속, 증여세 절감목적으로 꼬마빌딩 등이 활용되어 이에 대한국세청 감정평가사업이 시행되었습니다비주거용 건물인 꼬마빌딩이 상속,증여세의 절세 방안으로 활용되어 국세청은 2020년 이에 대해 꼬마빌딩 등 감정평가 사업을 시행하였습니다.상속, 증여세의 재산평가는 아래의 방식을 따릅니다.감정가액이 있으면 우선하나, 감정평가를 안 받는 경우에는 일반적으로아파트는 유사매매사례사례가액이라도 적용이 가능하나, 꼬마빌딩은 이도 안되니 기준시가로 평가되어 상속, 증여세 절세 방안으로 활용되었습니다.구분평가 방식1순위① 해당 재산의 매매가액② 해당 재산의 감정가액③ 해당 재산의 수용, 공매, 경매가액2순위유사매매사례가액3순위보충적 평가밥법 (공시가격 등)이에,국세청은 본인들이 직접 감정평가를 의뢰해서 제대로 과세하겠다는 것이 본 취지입니다. (당시 보도자료)재산평가심의위원회를 거칠 경우,평가기간이 증여일 전 2년 ~ 후 법정결정기한까지로 늘어납니다원칙적으로, 증여재산의 평가기간은증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 시가입니다. 그리고 재산평가심의위원회를 거쳐도 증여일, 상속개시일 2년 전만 인정되었습니다.그러나, 2019년 세법 개정으로 재산평가심의위원회를 거칠 경우, 증여일 전 2년 ~후 법정결정기한까지로 확대되었습니다.따라서, 법정결정기한 이내에 국세청이 감정평가를 받아 심의위원회를 거쳐 시가로 인정이 되면, 이를 시가로 적용할 수 있습니다.법정결정기한 이내에 감정평가 기준일과 작성일이 있고, 증여일과 평가기준일 사이 시장환경 변화가 없으니 국세청의 감정평가액을 인정사례를 간단히 정리하면,① 2019. 7. 24일 꼬마빌딩 증여 (기준시가로 증여세 신고)②국세청이 감정평가 의뢰함③ 2019. 10. 25일이 평가서 기준일, 2020. 4. 24일이 평가서 작성일④ 2020. 5. 21일 재산평가심의위원회에서 시가로 인정⇒당초 증여평가액인 기준시가와 감정평가액 차액에 대한 증여세를 추징요지는, 증여세의 법정결정기한이 신고기한 2019. 11. 30일로부터 6개월인 2020. 4. 30일 이내에 감정평가 기준일/작성일이 있으므로 유효한 감정평가라는 것입니다.상증, 조심-2021-서-1913 , 2022.01.26 , 완료[ 제 목 ]재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 2019.2.12. 개정된 법령에 따라 증여일 현재 상속세및증여세법에 따른 시가로 볼 수 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨3. 심리 및 판단다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.(가) 2019.2.12.상속세및증여세법 시행령 개정시 평가기간 후 법정결정기한(증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매․수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 개정하였고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 증여받는 분부터 적용하는 것으로 확인된다.(나) 조사청은 쟁점감정평가액을 OOO “재산평가심의위원회”에 시가인정 심의 신청을 하였고, 2020.5.21.재산평가심의위원회에서 쟁점부동산이 증여일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호외의 부분 단서규정에 따라 상속일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 한 것으로 확인된다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, ~정리하면,국세청의 꼬마빌딩 등 감정평가 사업에 대한 조세불복건에 대해 살펴보았습니다. 2019년 개정되어 재산평가심의위원회를 거친 평가기간이 법정결정기한까지 확대되었습니다.해당 평가기간내 감정평가 기준일과 작성일이 있고, 증여일이나 상속개시일과 평가기준일 사이 큰 시장 변동이 없다면, 재산평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다. 상속, 증여세 신고시 보충적 평가방법인 공시가격이나 기준시가를 적용한 경우에도 안심할 수 없다는 것입니다.당초 비주거용 건물인 꼬마빌딩이나 토지를 대상으로 하였으나, 주택도 대상으로 확대 운영하고 있는점에 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 증여세무사/증여세무상담

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부동산 무상사용에 대한 세법 적용으로가장 흔하게 부모 소유 토지에 자녀가 건물을 짓는 경우나 보유 소유 건물이나 상가를 무상으로 사용하는 경우입니다.주택을 무상으로 사용하는 경우는 약간 차이가 있는데 아래 포스팅 참고하세요[증여세 - 부모 자식간 전세] 증여세 안내는 방법 (by 부산세무사/부산회계사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,법인 - 시가 대비 차액을부당행위계산 부인규정을 적용하여 법인세 추징법인이 소유한 부동산을 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우,법인세법 부당행위계산부인 규정이 적용되어 임대료 시가와의 차액은 익금산입하게 되어 세금을 추징합니다.단, 주주가 아닌 임직원에게 무상으로 제공하는 사택은 세액을 추징하지 않습니다.만약, 무상이 아닌 임대료를 낮게 받은 경우에도그 차액이 3억원 또는 시가대비 5%를 초과한다면부당행위계산 부인이 적용됩니다.법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.③ 제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는시가와 거래가액의차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.법인세법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등)6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.나.주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 직원에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우이때, 적용할 시가는원칙적으로제3자 간에 거래되는 임대료가 있다면 그 금액이 적용됩니다.하지만시가인 임대료가 확인되지 않는 경우에는 아래의 금액으로 시가를 계산합니다.『 [(부동산 시가 x 50%) - 보증금] x 정기예금 이자율 』위의 계산식에 따른 시가보다 큰 임대료 시세가 확인된다면 당연히 그 금액을 적용합니다.제89조(시가의 범위 등)1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액개인 -시가 대비 차액을부당행위계산 부인규정을 적용하여 소득세 추징개인이 보유한 부동산을 무상임대한 경우나 임대료를 낮게 받은 경우에도, 소득세법상의 부당행위계산 부인규정을 적용받습니다. 다만,주택을 직계존비속에게 무상으로 사용하게 하는 경우는 부당행위계산 부인은 적용하지 않습니다.하지만, 중요한 것은주택 무상사용시 소득세법 부당행위부인이 적용안되어도 증여세는 적용될 수 있음에 유의해야 합니다.소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는시가와 거래가액의차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우.다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.소득, 서면인터넷방문상담1팀-898 , 2007.06.28[ 제 목 ]특수관계자에게 토지무상임대하여 부당행위계산부인규정 적용시 시가계산[ 요 지 ]특수관계자에게 토지를 무상임대하여 부당행위계산부인에 해당되는 경우부동산임대용역에 대한 소득금액 계산은 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용하여 시가를 산정하는 것이며, 제1항 및 제2항의 규정을적용할 수 없는 경우 동조 제4항의 규정을 준용하여 시가는 산정하는 것임.부가세 - 시가를 공급가액으로 보아,부가세를 납부해야하나 세금계산서는 발행하지 않습니다사업자가 사업용부동산을 특수관계자에게 무상임대한다면,부가가치세도 납부해야 합니다.시가에 해당하는 임대료를 공급가액으로 보아 부가세를 과세합니다.단, 세금계산서는 발행할 의무가 없습니다.부가, 부가가치세과-123 , 2014.02.17[ 제 목 ]특수관계자간 부동산 무상임대용역에 대한 부가가치세 과세에 따른 세금계산서 발급 여부[ 요 지 ]사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 것은용역의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것으로서, 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 보는 것이며, 시가를 과세표준으로 하는 경우에 정상적인 거래 시가와 낮은 대가와의 차액에 대하여세금계산서를 발급할 의무가 없는 것임증여세 - 무상사용이익이5년간 1억원 이상이면 증여세가 부과됩니다부동산의 무상사용시 증여세 문제도 발생할 수 있는데, 무조건 증여로 보는 것은 아니고 특정 금액을 넘아야 증여로 봅니다.5년간의 무상사용이익이 1억원을 넘아야 하는데, 무상사용이익의 계산식은 아래와 같습니다.『부동산 가액 × 2% × 3.79079』부동산 가액을 역산해보면, 무상사용한 부동산의 시가(상증세법 평가액)13억1천8백만원이 넘어야 증여에 해당한다는 것입니다.상속세 및 증여세법 시행령 제27조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】③ 법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.부동산가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 감안하여 기획재정부령으로 정하는 율④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는기준금액 이란 1억원을 말한다.상증, 서면-2019-상속증여-4715 [상속증여세과-360] , 2020.05.26[ 제 목 ]부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부[ 요 지 ]무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며,그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임정리하면,이상 부모와 자녀 등의 특수관계자간에 부동산을 무상임대하는 경우에 발생할 수 있는 문제를 살펴보았습니다.법인세, 소득세, 부가가치세, 증여세 모두 문제가 발생할 수 있기 때문에 거래에 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사