1. 개요
조합원입주권이란, 재개발/재건축 사업(소규모재건축사업)이 진행되면서 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로서의 지위입니다. 정비구역의 토지등소유자가 사업을 위해 종전 부동산을 내놓았기 때문에 갖게 되는, 신규주택을 우선하여 공급받을 수 있는 자격을 말합니다.
재개발/재건축 사업은 [정비구역 지정(안전진단) – 조합(추진위)의 설립 – 사업시행계획인가 – 분양신청 – 관리처분계획인가 – 이주/멸실/착공 – 사용승인/입주 – 소유권이전고시]의 순서로 진행됩니다. 관리처분계획의 인가 전 단계는 새로 탄생할 동네의 밑그림을 그리는 단계이고, 관리처분계획인가로 비로소 공사에 돌입합니다. 그래서 세법에서는 관리처분계획인가를 중요한 변환점으로 보고, 관리처분계획 전을 [주택], 관리처분계획 후를 [조합원입주권], 사용승인 이후를 [주택]으로 보고 있습니다. 그러니 조합원입주권은 주택과 주택 사이 과도기에 있는 재산이라 하겠습니다.
소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9. “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
그런데 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의하면 비과세되는 양도소득은 [1세대 1주택 비과세] 요건을 갖춘 “주택”의 양도라고 정의하고 있습니다. 만약 9억 미만의 [1세대 1주택 비과세]의 요건을 갖춘 주택을 가진 조합원이 있다고 합시다. 그 사람이 관리처분계획인가 전에 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세를 받겠지만, 관리처분계획인가 다음 날 주택을 양도하는 경우에는 어떻게 될까요? 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의하면 더 이상 주택이 아니기 때문에 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수 없습니다.
그러나 이것은 상당히 불합리합니다. 조합원입주권이라 해도 구주택이 신규주택으로 변환되는 공사과정에 있을 뿐 사실 주택이나 마찬가지입니다. 또, 실수요자를 보호하는 비과세 규정 취지에 비추어 다주택자의 투기목적이 없는 사람을 보호할 필요도 있습니다. 마지막으로 관리처분계획인가라는 행정처분을 기점으로 비과세가 되고 안 되고를 결정짓는 것도 지나치게 자의적이고 취지에 맞지 않습니다. 따라서 소득세법에는 조합원입주권을 위해 제89조 제1항 제4호에 별도로 [1세대 1조합원입주권 비과세]를 허용하고 있습니다.
소득세법 제89조(비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
2. 내용
조합원입주권이 사실상 주택이나 다름없다면, [1세대 1조합원입주권 비과세]를 받기 위해서는 주택이 [1세대 1주택 비과세]를 받기 위해 지켜야 할 요건을, 다름 없이 갖추어야 합니다. 그래서 소득세법에서는 관리처분계획인가일 현재, 아직 주택의 모습일 때 [1세대 1주택 비과세]의 요건을 갖춘 경우에만, 관리처분계획인가일 이후 양도하는 1세대 1조합원입주권에 대해 비과세를 적용합니다.
즉, 관리처분계획인가일이 지난 조합원입주권을 양도하려면, 관리처분계획인가일 시점에 1세대가 1주택을 2년 보유 (2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주)를 갖추었는지 살펴보아야 합니다.
그런데, 여기서 디테일에 의문점이 생깁니다. 원래 양도소득세의 세계에서는 [비사업용 토지] 판정을 제외하고는 [양도일 현재]의 상황을 가지고 판단하는 것이 대부분입니다. 그런데 관리처분계획인가일 시점에는 1세대가 2주택을 가졌으나, 추후 1개 물건을 정리하였거나 2주택이 1조합원입주권으로 합체하여, 양도일 현재에는 [1세대 1조합원입주권] 상태인 경우에는, 양도일 현재의 현황을 존중해서 비과세를 적용해주어야 하는 것이 아니냐는 의견이 나왔습니다.
처음에는 법에 쓰여진 대로, 관리처분계획인가일 시점만으로 판단해야 하므로, 관리처분계획인가일에 2주택자인 경우 [1세대 1조합원입주권]을 적용할 수 없다고 하였습니다. 그러나 여러 논란을 거쳐 대법원에서 먼저 양도일 현재 [1세대 1조합원입주권]이면 비과세를 적용할 수 있다고 판결하였고, 이후 조세심판관 합동회의를 거쳐 [양도일 현재 1세대 1조합원입주권이면 된다]는 해석에 이르렀습니다.
대법2007두10501(2008.06.12)
구 시행령 제155조 제16항의 입법 취지나 입법 경위, 규정 내용 및 관련법령 등에 비추어 볼 때 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획이 승인됨에 따라 취득한 분양권을 양도하는 경우 구 시행령 제155조 제16항에 따라 분양권의 양도에 따른 소득이 양도소득세 비과세되기 위하여는 그 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없고, 사업계획승인일 현재 기존주택의 보유기간이 3년 이상(일부지역은 거주기간이 1년 이상) 되는 등 구 시행령 제154조 제1항 소정의 비과세요건을 갖추면 되는 것이지, 그외에 사업계획승인일 현재 1세대가 1주택을 보유할 요건까지 갖출 것을 요구하는 것은 아니라고 할 것이다
그러니 다시 요건을 정리해보면, ①1세대가 1조합원입주권만을 가진 상태에서, ②관리처분계획인가일 시점에 2년 보유 (2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주)한 주택을 양도하는 경우, ③양도소득세 비과세가 가능합니다. 조합원입주권이 9억원을 넘는 경우에는 9억원까지만 비과세합니다.
3. 장기보유특별공제
주택을 양도하는 때에는 주택을 오래 보유할수록 장기보유특별공제가 적용됩니다.(미등기양도, 다주택자나 2022년 이후에 양도하는 비사업용 토지의 양도소득일 경우에만 장기보유특별공제 적용이 배제) 특히 1주택의 양도에 대해서는 현행 법률로 보유 10년, 거주 10년에 대해 각 4%씩 최대 80%(소득세법 제95조 제2항 표2)까지도 장기보유특별공제가 적용됩니다. 조합원입주권은 어떨까요? 1세대 1조합원입주권의 양도에 대해서는 1주택의 양도와 같이 현행 법률로 보유 10년, 거주 10년에 대해 각 4%씩 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
소득세법 제95조(양도소득금액)
②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
재산 -1078, 2009.06.01
「소득세법 시행령」제155조 제17항의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 조합원입주권은 「소득세법」제95조 제2항 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산하는 것이나,
그런데 조합원입주권의 장기보유특별공제는 주택이었던 기간인 [취득 ~ 관리처분계획인가일]의 양도차익에 한정하여 적용합니다. 관리처분계획인가일을 기점으로 주택이 조합원입주권으로 변환되니 당연한거 아니야? 생각할 수 있지만, 여기서 실무상 심각한 문제가 발생합니다. [취득 ~ 관리처분계획인가일]의 양도차익을, [권리가액 – 취득가액]으로 보고 있기 때문입니다.
정비사업에서 조합원의 권리가액은 실제 시세를 반영하지 않습니다. 프리미엄이 붙어 10억이 넘는 물건도, 권리가액은 1억 ~ 2억에 그치는 경우가 많습니다. 왜냐하면 감정평가사들이 개발이익(프리미엄)을 배제하고 조합원의 권리가액을 측정하기 때문입니다. 하지만 조합원의 분양가도 개발이익을 배제하고 결정되기 때문에, 조합원 입장에서는 손해보는 것은 없습니다. 결국 조합원들의 관심은 권리가액과 분양가가 얼마나 차이가 나서 분담금이 얼마냐에 있을 뿐, 권리가액을 시세로 생각하는 사람은 아무도 없습니다. 그런데, 세법에서는 심각한 문제를 가져옵니다.
만약 [2억에 취득]하여, [관리처분계획인가일 현재 시세 10억, 조합원 권리가액 3억], [조합원입주권 양도가액 12억]인 입주권이 있다고 합시다. 상식적으로 [관리처분계획인가일 현재 시세 10억 – 취득가액 2억]에 장기보유특별공제를 적용하고, [양도가 12억 – 관리처분계획인가일 현재 시세 10억]에 대해 장기보유특별공제를 배제하면 아무 문제가 없습니다. 그런데 실제로는 [조합원 권리가액 3억 – 취득가액 2억]에 장기보유특별공제를 적용하고, [양도가 12억 – 권리가액 3억] 에 대해 장기보유특별공제를 배제합니다. 즉, 조합원입주권의 양도는 프리미엄에 대해 장기보유특별공제를 하나도 못 받는 결과가 나옵니다.
재개발구역에서 제 경험상, 오래 보유하고 거주한 사람 입장에서는 이런 장기보유특별공제 구조 때문에 조합원입주권 상태로 12억에 파는 것보다 관리처분계획인가일 현재 주택으로 팔아 10억 받는 경우가 더 이익이 되는 경우가 정말 많습니다. 현재로서는 방법이 없는 상황이므로, 관리처분계획인가가 임박한 물건은 반드시 장기보유특별공제에 따른 효과를 비교하셔서 양도시기를 조절하셔야 합니다.
소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등)
①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
④제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.
1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호의 관리처분계획 등 인가전 양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간
4. 전매제한
여지껏 조합원입주권을 양도하는 때에 비과세를 받을 수 있는지 없는지에 대해 이야기하고 있습니다. 그런데, 세법에서는 양도가 이루어졌을 때를 가정하여 세금을 계산하고 있을 뿐, 어떻게 양도하는지에 대해서는 관심이 없습니다.
그런데, 조합원입주권을 매매하는데, 그 매수인이 추후 신규주택을 얻을 수 없다면 어떻게 될까요? 그 조합원입주권은 그야말로 현금청산액만큼의 가치만 있을 뿐 프리미엄이 하나도 붙지 않는 물건이므로 살 이유가 없습니다. 그래서 세법의 영역은 아니지만, 혹시 몰라서 손님들에게 [조합원입주권의 전매제한 여부]를 공인중개사를 통해 반드시 검토하도록 권하고 있습니다.
[조합원입주권의 전매제한]은 투기과열지구에서 적용됩니다. 재건축사업의 경우 조합설입인가 후, 재개발사업의 경우 관리처분계획인가 후 소유권이전고시일까지 조합원입주권을 전매하는 경우 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 단, ① 2018년 1월 24일 이후에 사업시행계획인가를 신청한 재개발 사업구역에서 적용되고요, ② 2018년 1월 24일 이후라도 사유가 있는 경우에는 조합원입주권을 전매할 수 있습니다. 주요 사유로는, 상속/이혼으로 인한 양수, 1세대 1주택자가 10년 보유 5년 거주한 주택이 조합원입주권으로 변환된 경우 등이 있습니다.
도시 및 주거환경 정비법 제39조(조합원의 자격 등)
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
도시 및 주거환경 정비법 시행령 제37조(조합원)
① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.
1. 소유기간: 10년
2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년
③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
