안녕하세요. 요즘 책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.
양도소득세를 처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.
1. 양도소득세 기본 계산 구조
양도소득세는 큰 틀에서 보면 실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.
다만, 세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.
2. 양도의 개념
소득세법에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.
소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.
경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며, 등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.
[양도소득세 과세 대상]
양도소득세 과세 대상은 열거주의로서 다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.
3. 양도가액
양도차익 계산의 양도가액은 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.
양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.
<1> 이자 상당액
당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에 이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.
<2> 금전 외의 대가 지급
양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)
이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.
<3> 양도소득세 양수인 부담
양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서 대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.
따라서 손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.
<4> 채무 승계
양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.
<5> 명도비
양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.
이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.
4. 필요경비
양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란 ‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.
5. 취득가액
취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)
<1> 실지 취득가액
실지 취득가액이란 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.
이외 교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.
<2> 매매사례가액
실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.
매매매사례가액이란 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.
실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며, 유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.
<3> 감정가액
감정가액이란 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다. 기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.
다만, 담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.
<4> 환산취득가액
환산취득가액이란 다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.
환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.
만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.
6. 기타 필요경비
기타필요경비는 ‘자본적 지출액 등’과 ‘양도비 등’으로 구분됩니다.
실제 지출한 기타필요경비는 취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등 이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.
<1> 자본적 지출액 등
양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.
(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등
자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.
자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.
다만, 개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.
(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용
자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.
사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.
<2> 양도비 등
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.
(1) 중개수수료
취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며, 양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.
중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며, 통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.
(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용
양도소득세 신고서 작성을 위한 세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.
다만, 부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.
2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.
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