[1세대 1주택 비과세] 2년 보유, 거주 안해도 비과세 받는 방법

01-12

안녕하세요, 오회계사입니다.

일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.

1세대 1주택의 비과세 요건은

① 1세대가

② 1주택을

③ 보유기간 충족

④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)

⑤ 9억원이상 고가 주택이 아닌 경우

에 적용됩니다.

이 중 2년 보유기간과 거주기간이 있는데

2년 보유 기간은 21년부터는 2주택 이상 보유자가 양도하여 1주택이 경우는 1주택이 된날로 부터 보유 기간 기산일이 달라졌습니다.

2년의 거주 기간은 17.8.2 대책 이후에 조정지역 주택 양도시에 적용되는 것 입니다.

그러나, 1세대 1주택이 2년 보유 및 2년 거주를 충족하지 못하여도 일정한 조건의 경우에는 비과세를 해주는 경우가 있습니다. 어떠한 경우가 이에 해당하고, 절세의 방법이 있는지 알아보겠습니다.

세부적으로 살펴보면,

1세대 1주택 비과세 요건인 2년 보유 및 2년 거주 요건 미충족해도 되는 경우가 있습니다

아래의 경우는, 보유 및 거주 요건이 충족이 안되어도 비과세 됩니다.

㉠ 건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)

㉡ 법률에 의한 협의매수, 수용

㉢ 해외이민

㉣ 1년이상 해외 거주 필요한 경우

㉤ 취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)

실무적으로는 ㉤에 해당하는 취학, 근무 등으로 인한 경우와 ㉣에 해당하는 해외주재원 파견 근무 등이 비교적 쉽게 접할 수 있는 경우 입니다. 이러한 항목을 위주로 하여 자세히 살펴 보도록 하겠습니다.

소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위)

①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 삭제

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

5년 이상 거주한 건설임대주택 분양전환 후 양도

건설임대주택에 5년 이상을 거주한 경우에는, 분양 전환되어 주택을 취득하여 2년이 안되어 매각해도 임차+취득의 총 거주 기간이 5년 이상이면 보유/거주 기간 제한을 받지 않습니다.

예) 2014년 임대주택 임차시작, 2019년 분양전환, 2020년 매도한 경우 주택 보유기간은 1년이 안되어도 총 거주기간이 5년 이상이면 비과세 대상입니다.

사업인정고시일 전 취득한 주택이 협의매수나 수용되는 경우 그 잔존 주택 및 부수토지

토지보상법 등에 의한 협의매수나 수용의 경우, 사업인정고시일 이전에 취득한 경우라면 수용일로부터 5년이내에 그 잔존 주택 및 부수토지를 양도하면 보유 및 거주기간 제한을 받지 않습니다.

해외이주로 세대 전원이 출국

일반적으로 이민을 가는 경우인데, 다음의 조건이 맞아야 합니다.

① 세대 전원이 출국

② 출국일과 양도일 현재 1주택만 보유

③ 출국일로부터 2년 이내 양도

이 중 세대 전원이 출국해야 하나, 별도 세대 구성이 가능한자가 미출국하는 경우는 인정을 해줍니다(예, 부모와 형제는 이민을 가나 같이 살던 30대 자녀는 한국에 남는 경우)

그러나, 대학생인 자녀가 국내 대학 재학을 사유로 미출국하는 경우는 인정이 되지 않습니다.

1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무상 형편으로 세대 전원이 출국

비교적 주변에서 흔히 볼 수 있는 사례입니다. 해외주재원 파견발령, 해외 취업, 해외 유학 등이 이에 해당 합니다. 구체적인 조건을 살펴보면,

① 1년 이상 계속 국외 거주가 필요한 취학이나 근무상 형편

- 취학: 초등, 중등은 포함되지 않습니다. 어학연수도 포함되지 않습니다.

- 근무: 임금을 받는 근로자만 해당하고, 사업상 형편으로는 해당하지 않습니다.

② 세대 전원이 출국

- 세대 전원이 출국해야하므로 세대 일부가 남는 경우에는 원칙적으로는 해당안되나, 별도 세대를 구성가능한 세대원이 남는 경우나 군복무등 특별한 경우에만 국내에 남는 것이 가능함

③ 출국일 및 양도일 현재 1주택자

- 양도일 뿐만 아니라 출국일에도 1주택을 보유한 1세대의 경우에만 적용이되며, 출국일 2주택자는 적용이 안됨

④ 출국일부터 2년이내 양도

- 출국일로부터 2년이 경과되어 양도하는 경우에는 적용이 되지 않습니다.

※입증서류로 재학증명서, 입학허가통지서, 인사발령통지서, 전가족 출국확인서 등의 제출이 필요합니다.

1년 이상 거주한 주택을 취학 등 부득이한 사유로 다른 시군으로 이전하는 경우

2년 보유나 거주 요건을 적용받지 않는 가장 일반적인 경우에 해당합니다.

구체적인 조건을 살펴보면,

① 1년 이상 거주한 주택

위에서 살펴본 경우는 취득이후 거주기간이 1년 이상이라는 조건은 없습니다. 그러나, 이 경우는 취득이후 실제 거주한 기간이 1년 이상인 주택의 경우에만 해당합니다.

② 법에서 정한 4가지 부득이한 사유에 해당해야함

부득이한 사유로 다음의 4가지만 인정을 해줍니다. 각 항목별로 구체적으로 알아보겠습니다.

㉠ 취학

: 통학이 불가능한 다른 시군으로 이전하는 경우를 말하는 것입니다.

초등학교, 중학교의 취학으로 인한 것은 해당이 안됩니다.

고등학교, 대학교, 대학원은 해당이 되고, 평생교육원 등은 인정이 안됩니다.

㉡ 근무상 형편

: 통근이 불가능한 다른 시군으로 이전하는 경우를 말하는 것입니다.

이직, 타지역 발령, 전근을 가는 경우를 말하는 것으로, 사업상의 형편은 대상이 아닙니다.

즉, 자영업자의 사업장 소재지는 해당하지 않지만, 법인의 대표이사로 법인의 사업장이 이전하는 경우에는 적용이 가능 해당합니다.

통근이 가능한 경우에는 다른 시군으로 주거를 이전해도 적용이 되지 않습니다.

예) 서울시에서 의정부시로 이직하여 세대 전원이 이사간 경우는 인정되나, 일산시에서 여의도, 강남으로 이직하여 세대 전원이 이전하는 경우에는 인정을 하지 않은 경우가 있습니다.

부득이한 사유 중 가장 일반적인 경우에 해당하나, 단순히 다른 시군으로 이직 전근을 간다고 되는 것이 아니고, 통근 가능여부는 출퇴근 소요시간과 비용을 고려하여 종합적으로 판단해야 합니다.

㉢ 질병의 치료 요양

: 1년 이상 질병의 치료나 요양을 위해 다른 시도로 이전이 필요한 경우에 해당합니다. 단순히 공기 좋은 곳으로 이사하는 것이 아닌 기존의 주거지에서는 특정 질병의 치료나 요양이 불가능하고 새로운 주거지에 치료가 가능한 경우에만 인정해 줍니다.

진단서나 요양증명서 등이 필요한 것입니다.

㉣ 학교폭력 피해로 인한 전학

: 단순히 피해를 받았다는 주장이 아닌, 학폭위에서 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우에만 해당합니다.

③ 다른 시군으로 주거 이전

: 다른 시군으로 이전하는 경우에만 해당하며, 동일한 시군 내에서 취학, 근무 등으로 이사가는 경우는 해당하지 않습니다.단, 광역시내 구에서 읍면으로 이동 등은 포함됨

즉, 서울시 내에서는 이직 등으로 이전하는 경우 대상이 안되나, 부산광역시의 특정 구에서 부산시 기장군으로 이전하는 경우에는 해당될 수 있다는 것입니다. 물른 통근이 불가능한 수준이어야 합니다.

④ 부득이한 사유 해소 전 양도

: 양도 시기에는 제한이 없으나, 당초 발생한 부득이한 사유가 해소되기 전에는 양도해야하고 부득이한 사유가 해소된 이후에 양도하는 것은 적용이 되지 않음

즉, 질병으로 인한 경우 질병이 치유된 이후에 처분하면 비과세 적용이 안된다는 것

※ 비과세에 해당하는 일시적 2주택의 경우,

종전 주택의 처분시에 비과세를 받을려면 종전 주택의 처분 시한(3년 or 1년)과 신규주택 전입 요건 외에, 종전 주택 자체의 비과세 보유 및 거주 요건을 충족해야 하는데

위의 부득이한 상황으로 일시적 2주택이 된 경우, 종전 주택에 보유 및 거주 요건이 완화 적용된다는 것 입니다.

예를 들어,

종전 주택이 조정 지역일때 취득한 것이라 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 함에도, 위의 사례 중 다른 시군으로 이직하여 출퇴근이 불가능 한 경우에는 종전 주택에 1년 이상만 거주하였다면 2년 이상 보유 및 거주가 적용되지 않고 비과세 적용이 된다는 것입니다.

아래 관련 국세청 질의회신도 같은 내용입니다.

[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면인터넷방문상담4팀-1972 [ 생산일자 ] 2005.10.25

[ 제 목 ]

일시적 2주택자가 양도하는 종전주택이 부득이한 사유 해당하는 경우 비과세

[ 회 신 ]

소득세법시행령 제154조 제1항에 해당하는 1주택(이하 ' 종전주택' 이라 한다)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세하는 것이며, 위에' 종전주택' 이란 동항 제1호 및 제3호의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 주택 및 부수토지를 포함하는 것입니다.

[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면인터넷방문상담4팀-1820 [ 생산일자 ] 2004.11.11

[ 제 목 ]

근무상 형편에 의한 일시적 2주택 비과세

[ 회 신 ]

소득세법시행령 제154조 제1항 제3호 및 동법 시행규칙 제71조 제3항의 규정에 의거 국내에 1주택을 소유한 거주자가 근무상의 형편으로 다른 시.군으로 거주 이전함으로서 2년 보유 기간을 충족하지 못한 당해 주택을 양도하는 경우 비과세하나 전가족이 거주이전하지 않는 경우에는 당해 규정을 적용하여 비과세 할 수 없습니다.

부득이한 사유 등에 대한 자세한 시행규칙은 아래 참조

소득세법 시행규칙

제71조(1세대1주택의 범위)

③영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

④영 제154조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는지의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 따른다.

1. 영 제154조제1항제1호의 경우에는 임대차계약서 사본

2. 영 제154조제1항제2호 가목의 경우에는 협의매수 또는 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류

3. 영 제154조제1항제2호나목의 경우에는 외교부장관이 교부하는 해외이주신고확인서. 다만, 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우에는 현지이주확인서 또는 거주여권사본

4. 영 제154조제1항제1호(세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우만 해당한다), 제2호다목 및 제3호의 경우에는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서등 해당 사실을 증명하는 서류

⑤영 제154조제1항제3호에 따른 사유로서 제3항을 적용할 때 제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다. <개정 2020. 3. 13.>

⑥ 영 제154조제1항제2호나목을 적용할 때 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우 출국일은 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 말한다.

정리하면,

1세대 1주택 비과세를 위해서는 2년 보유를 해야하고, 조정지역 여부에 따라 2년 거주 요건도 충족해야 하는데 다음의 경우는, 2년 보유 거주 요건 충족이 배제됩니다.

㉠ 건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)

㉡ 법률에 의한 협의매수, 수용

㉢ 해외이민

㉣ 1년이상 해외 거주 필요한 경우

㉤ 취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)

실무적으로 가장 흔한 경우는 취학, 근무로 인해 이사하는 경우인데

- 1년 이상 주거한 주택이어야 한다는 것

- 취학의 경우 초등, 중등은 해당이 안된다는 것과 근무의 경우 사업상 형편은 안된다는 것

- 다른 시군으로 이사하는 경우에만 해당하고, 통학 통근이 불가능한 수준이어야 한다는 것