안녕하세요, 오회계사입니다.

이번에 다룰 내용은 오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입하는 경우, 부가세 환급에 대한 내용입니다.




세부적으로 살펴보면,




오피스텔/상가의 공급시에 건물은 과세이고, 토지는 면세입니다




오피스텔이나 상가를 분양받거나 매매하는 경우, 건물은 부가가치세 과세이나 토지의 공급은 부가가치세 면세로 정하고 있기 때문에 부가세가 면세됩니다.



따라서, 오피스텔이나 상가를 공급하는 경우에는 건물분과 토지분을 안분하여 건물분에 대한 세금계산서를 발행하게 됩니다.



부가, 부가22601-522 , 1991.04.27

[ 제 목 ]

건설업자 상가분양 시 토지 분 면세여부와 안분계산방법

[ 요 지 ]

토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 부가가치세 면제되는 토지 가액은 실지거래가액으로 하지만, 토지가액과 건물 등 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 비례하여 안분 계산하는 것임





과세 사업에 사용하는지 면세 사업에 사용하는지에 따라, 부가세 환급 여부가 달라집니다




오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입시에 발생한 건물분에 대한 부가가치세는 과세사업에 사용하는 경우에는 환급을 받을 수 있습니다.



매입한 오피스텔, 상가를 임대하는 일반 임대사업자이거나 본인의 과세 사업에 사용하는 경우에는, 과세 사업 관련 매입세액이므로 부가세를 환급 받을 수 있습니다.



그러나, 오피스텔을 매입하여 주택으로 임대할 계획으로 주택임대사업자를 낸 경우에는 주택임대는 면세이므로 부가세를 환급 받을 수 없습니다.



만약, 그 상가나 오피스텔을 본인이 운영하는 면세사업(의료업, 학원업 등)에 사용하는 경우에는 면세사업용 고정자산 매입이므로 부가세 환급대상이 아닙니다.





과세 사업 → 면세 사업 or 면세 사업 → 과세 사업으로 변경시, 부가세를 납부 or 환급 받을수 있습니다




과세사업에 사용하기로 하고, 부가세를 공제받았는데 이후에 면세사업으로 변경하는 경우

(예, 일반임대사업자 → 주택임대사업자로 변경 또는 과세사업을 면세사업으로 변경)



이를 '면세 전용'이라고 하여, 당초 공제받은 매입세액을 납부해야 합니다. (10년 이내)



오피스텔 이나 상가의 경우, 부동산이므로 당초 공제받은 금액 전부가 아니라 면세 전용되는 시점의 가액 해당분 만큼을 납부해야 합니다.



공급가액 산식

『 공급가액 = 해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)



예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면

완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.



단순히, 일반임대(과세)를 주택임대(면세)로 변경하는 경우 외에도 상가를 임대목적으로 취득하여 전액 공제받은 후에 그 건물을 본인의 병원(면세)으로 사용하는 경우에도 마찬가지로 부가세를 납부해야 합니다.



반대로, 면세사업에 사용하다가 과세사업으로 변경하는 경우에는 공제를 받을 수 있습니다.





과세기간 종료일로부터 20일 이내 사업자등록 신청을 한 경우 공제가 됩니다




사업자등록은 사업개시일 20일 이내에 해야합니다.



하지만, 사업자등록을 1기(1.1-6.30)와 2기(7.1-12.31)로부터 20일 이내인 7.20일과 1.20일 이내에 하는 경우에는 해당 과세기간의 매입세액은 공제가 가능합니다.



만약, 그 다음 과세기간에 등록을 하는 경우에는 이전 과세기간의 매입세액은 공제받지 못합니다.



부가가치세법 제39조(공제하지 아니하는 매입세액)

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다

8. 제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액. 다만, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우 등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일(제5조제1항에 따른 과세기간의 기산일을 말한다)까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다




정리하면,



이상 오피스텔이나 상가를 매입하거나 분양받은 경우에, 발생하는 부가가치세와 이를 공제받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보았습니다.



10년 이내에 당초 과세사업으로 공제를 받고 추후에 면세사업으로 변경하면, 부가세를 납부해야 하고 당초 면세사업으로 공제를 못받고 추후에 과세사업에 사용하는 경우에는 공제를 받을 수가 있으니 유의해야 합니다.



오피스텔의 경우, 일반임대냐 주택임대냐에 따라 과세 면세가 달라지므로 자주 발생하는 이슈입니다.





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By 부가세신고대행/부가세세무사/부동산세무사