부가가치세 신고 시즌이 되면

오피스텔을 분양받고 부가세 환급을 받은 분들의 문의가 특히 많아집니다.

수천만 원을 환급받으면 기분이 좋을 수밖에 없습니다.


하지만 상담을 하다 보면

그 환급 때문에 오히려 세금을 다시 내게 되는 상황도 적지 않게 보게 됩니다.

이유는 간단합니다.

부가세 환급은 세금 혜택이 아니라, 과세사업을 전제로 한 선(先)정산이기 때문입니다.




오피스텔 부가세 환급은 어떤 의미일까?

오피스텔 분양 시 부가세를 환급받을 수 있는 이유는

해당 오피스텔을 과세사업에 사용할 것이라는 전제가 있기 때문입니다.


예를 들면

  • 사무실 임대

  • 업무용 사용

  • 과세 대상 임대사업


이처럼 부가세가 과세되는 형태로 계속 사용한다는 전제 아래 분양 단계에서 부가세를 먼저 돌려주는 구조입니다.




문제가 되는 순간은 ‘주택 임대’로 바뀔 때입니다

실무에서 가장 많이 보는 흐름은 다음과 같습니다.


오피스텔 분양

→ 분양가에 포함된 부가세 환급


이후 사무실 임대가 잘되지 않음

→ 전입 가능한 주택 임대로 전환


이 시점에서

해당 오피스텔은 더 이상 과세사업에 사용되지 않게 됩니다.

주택 임대는 부가가치세 면세 사업이기 때문입니다.


결국,

환급을 받았던 전제가 깨지게 되고

이미 돌려받은 부가세가 문제가 되는 구조로 바뀌게 됩니다.




주택 임대로 전환했는데 신고를 안 해서 가산세가 나온 사례

오피스텔을 분양받아

과세 임대(사무실 임대)를 전제로 사업자등록을 하고 분양 당시 부가세를 환급받은 사례입니다.


이후 사무실 임대가 잘 되지 않아

전입이 가능한 주택 임대(면세사업)로 전환하면서

실제로는 과세사업을 중단했지만,

사업자등록 정정이나 면세 전용 신고를 하지 않고

그대로 두고 월세를 받기 시작했습니다.


이 경우 납세자 입장에서는

“어차피 부가세를 더 받은 것도 아니고,

주택 임대는 부가세가 없으니까 문제없겠지”라고 생각하기 쉽습니다.


하지만 세무서 입장에서는

이미 과세사업이 종료되었음에도

면세 전용 사실을 신고하지 않은 상태로 부가세 환급분을 유지하고 있는 상황으로 보게 됩니다.


그 결과로

  • 과소신고 가산세

  • 납부지연 가산세

가 함께 발생하는 사례가 실제로 존재합니다.


즉,

“주택 임대로 바꿨다”는 사실 자체는 문제되지 않지만, 그 사실을 신고하지 않고 환급 상태를 유지한 기간에 대해 가산세가 붙는 구조입니다.




매각이나 폐업도 같은 논리로 문제가 될 수 있습니다

주택 임대 전환뿐만 아니라

매각이나 폐업 역시 같은 구조의 문제를 만듭니다.


예를 들어


오피스텔을 분양받아 부가세 환급을 받은 후

  • 과세사업을 중단하거나

  • 사업자등록을 말소하거나

  • 오피스텔을 매각하는 경우


이 역시 더 이상 과세사업이 유지되지 않게 되면서

환급받았던 부가세를 그대로 유지할 근거가 사라지게 됩니다.


그래서

매각 시점이나 폐업 시점에

환급받았던 부가세를 다시 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.



“환급 = 끝”이라고 생각하면 가장 위험합니다

부가세 환급은

소득세처럼 ‘내 돈을 돌려받는 개념’이 아닙니다.

사업 구조가 유지된다는 전제 아래

잠시 먼저 정산해 준 세금에 가깝습니다.


따라서,

  • 주택 임대로 전환하거나

  • 매각을 하거나

  • 폐업을 하게 되면


환급받았던 부가세가

언제든 다시 문제가 될 수 있다는 점을

반드시 염두에 두셔야 합니다.







부가세 환급 자체가 잘못된 것은 아닙니다.

다만 환급 이후 오피스텔을 어떻게 사용할 것인지,

그리고 매각·폐업 가능성까지 함께 고려하지 않으면

환급이 오히려 부담으로 돌아올 수 있습니다.


이미 환급을 받은 상태이거나

주택 임대, 매각, 폐업을 고민 중이라면

결정 전에 세무사와 함께 구조를 한 번 점검해 보시는 것이 안전합니다.



⬇️

???? 010-7667-8698

✉️ hwchoi1990@gmail.com

상담 내용 바로 작성하기

⬆️