비규제지역 분양권 형제간 증여 문의드립니다

형제간 분양권 거래를 하고자 합니다. 매매와 증여중 무엇이 절세가 더 가능한지 질문입니다. 분양권은5억 1천이고 현재 1차 계약금(1,000만원) 을 동생이 납부한 상태, 2차 계약금(4,000만원)을 납부해야 됩니다. 현재 1차 계약금이 이제 끝나 실거래가는 형성이 되고 있는 단계이며 평균 프리미엄은 3,000만원정도입니다. 계약금 부분(5,000만원)+프리미엄(3,000)= 8,000만원을 전부 증여로 보고 10%의 과세만 내면 되는건지, 2차 계약금을 제가 납부하고 프리미엄 부분만 증여or매매하여 뭐가 유리한지 문의드립니다

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안녕하세요? Angelart 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 동생분이 1차 계약금을 납부한 것으로 보아 동생분이 분양권을 형님에게 양도 또는 증여하려고 하는 것으로 보입니다. 증여는 시가가 증여가액이 되는 데 동생분이 2차 계약금까지 납부한 후 증여하는 경우 납부한 계약금과 프리미엄을 합한 금액이 시가가 되며, 증여재산공제 1천만원을 적용하면 증여세 과세표준은 7천만원(세율 10%)이 됩니다. 다만, 2차 계약금 납부전에 증여하는 경우(2차 계약금을 수증자인 형님이 납부하는 경우)에는 과세표준은 3천만원이 됩니다. 한편, 분양권 양도의 경우 70%(1년 이상 보유시 60%, 2년 이상 보유 2주택자 기본세율+20%, 3주택자 기본세율+30%)의 세율이 적용되며, 계약금과 프리미엄의 합으로 양도하는 경우 프리미엄(3천만원)에서 수수료 등 필요경비와 기본공제(250만원)를 차감한 금액이 과세표준이 됩니다. 다만, 동생분이 2차 계약금을 납부한 후 양도하는 지 여부에 관계없이 양도소득세 과세표준은 동일합니다. 따라서 다른 요소를 배제하고 질의만으로 판단해 볼 때는 양도보다 증여가 유리하며, 증여의 경우 2차 계약금을 납부하기 전에 증여하는 것이 유리합니다. 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다. 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60) 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60] 3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. 1.「주택법」제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택 2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

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안녕하세요,세율 세무회계 황주희 세무사입니다.오늘은 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다.자녀에게 아파트를 증여하는 경우 부담부증여라는 것을 이용하면 세금이 줄어든다고 하던데 부담부증여가 무엇인가요?Ex) 아파트의 시가: 10억, 전세보증금: 4억인 경우증여자는 채무부담분 4억에 대하여 양도소득세 과세 & 수증자(증여받는자)는 재산부담분 6억(10억-4억)에 대하여 증여세가 과세됩니다.일반증여와 부담부증여 어떤게 더 유리할까?먼저, 증여세와 양도세의 세율은 다음과 같습니다.<증여세율>과세표준세율 및 누진공제1억원 이하과세표준 x 10%1억원 초과 5억원 이하과세표준 x 20% - 1천만원5억원 초과 10억원 이하과세표준 x 30% - 6천만원10억원 초과 30억원 이하과세표준 x 40% - 1억 6천만원30억원 초과과세표준 x 50% - 4억 6천만원<양도세율>구분세율누진공제중과1년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)70%--주택 외50%-1년 이상 ~2년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)60%-주택 외40%-2년 이상 보유과세표준1,200만원 이하6%-조정대상지역 주택의 경우2주택 : + 20%3주택: + 30%4,600만원 이하15%1,080,0008,800만원 이하24%5,220,0001억 5천만원 이하35%14,900,0003억원 이하38%19,400,0005억원 이하40%25,400,00010억원 이하42%35,400,00010억원 초과45%65,400,000분양권60%--예를 들어, 전세보증금 4억이 설정되어 있는 시가 10억원짜리 아파트를 5년 2개월 전에 3억에 취득하여 자녀에게 부담부증여하는 경우 증여세와 양도세의 합계는187,141,800원(101,850,000 + 85,291,800)이 됩니다.<증여세>증여재산가액1,000,000,000채무가액400,000,000과세가액600,000,000증여공제50,000,000과세표준550,000,000세율30%산출세액105,000,000신고세액공제3,150,000자진납부세액101,850,000<양도세>양도가액400,000,000취득가액*120,000,000필요경비-양도차익280,000,000장기보유특별공제**22,400,000양도소득금액257,600,000기본공제2,500,000과세표준255,100,000세율38%산출세액77,538,000세액공제·감면-지방소득세7,753,800자진납부세액85,291,800*취득가액: 3억원 x 4억 / 10억, **5년 이상 6년 미만 8%만약, 부담부증여가 아닌 일반증여일 경우증여세는 218,250,000원이 산출됩니다.증여재산가액1,000,000,000채무가액-과세가액1,000,000,000증여공제50,000,000과세표준950,000,000세율30%산출세액225,000,000신고세액공제6.750,000자진납부세액218,250,000즉, 부담부증여로 증여하는 경우 일반증여보다 대략 3천만원정도 절세가 가능합니다.※주택의 종류 및 수증자의 소유 주택 수 등 세부적인 정보에 따라 세액이 달라지므로 자세한 상담은 문의 부탁드립니다.부담부증여시 다음 사항을 꼭 주의하셔야 합니다.1) 수증자의 채무상환능력배우자 또는 직계존비속 등에게 증여하는 경우 수증자의 채무상환능력이 인정되지 않는다면 부담부증여가 인정되지 않고 증여로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.2) 상환된 채무액의 사후관리국세청 ‘ 자금출처 분석 시스템’을 통하여 실제로 수증자가 채무를 상환하였는지 사후관리를 할 수 있습니다.3) 수증자 이외 타인의 채무변제여부수증자의 채무를 타인이 변제한 경우 새로운 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.*증여받는자(수증자)가 미성년자이거나 충분한 소득이 인정되지 않는 경우 또는 조정대상지역 다주택자의 경우 오히려 세부담이 증가할 수 있으니 증여 전 상담 부탁드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

세법에서 배우자, 직계존비속, 형제자매는 대표적인 특수관계인입니다. 특수관계인 범위의 표준이 되는 것이 국세기본법상 특수관계인인데요, 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항에서 말하는 [6촌 이내의 혈족과 4촌 이내의 인척, 배우자]를 기본으로 하고 있습니다. 그런데, 배우자, 직계존비속과 형제자매는 법에서 취급이 미묘하게 다릅니다. 오늘은 배우자, 직계존비속에게는 적용되지만, 형제자매에게는 적용되지 않는 법들을 소개해봅니다.1. 증여추정요즘 같이 주택이 잘 안 팔릴 때에는 가족간 주택의 증여나 매매를 고려하게 됩니다. 그런데 가족간 매매의 가장 큰 단점은, [상속세 및 증여세법 제44조] 증여추정규정입니다. 가족끼리 매매를 하는 경우에는 매매 자체를 부인하고 증여로 추정합니다. 그러고는 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에만 매매로 인정합니다. 그 대가도 소득신고가 된 금액만을 인정합니다. 증여가 아니라는 사실을 납세자가 입증하여야 합니다. 그래서 사실상 세무조사를 받는 것과 같이 되어 아주 부담스럽습니다.그런데 신기하게도 이러한 증여추정의 적용 대상은 배우자 또는 직계존비속으로 한정하고 있습니다. 형제자매는 포함되지 않습니다. 그래서 형제자매끼리 매매계약서를 쓰는 경우에는 함부로 증여로 추정되지 않고 매매의 효력이 일단 인정됩니다. 물론 대가를 실제로 받지 않았다든지, 자금출처가 모자란다든지 하는 정황이 있으면 증여가 될 수 있습니다만, 증여라는 주장은 세무서에서 입증해야 합니다. 그래서 납세자에게 유리합니다.상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우2. 양도소득세 이월과세어느 한 사람이 오랜기간 보유한 물건을 파는 경우 양도소득세 부담이 상당합니다. 그 이유는 취득가액과 양도가액의 차이가 크게 벌어져있기 때문입니다. 하지만 만약 취득가액을 높일 수 있다면 양도차익이 줄어들어 양도소득세도 줄일 수 있겠지요?증여받은 재산은 증여일 현재의 가액이 취득가액이 됩니다. 그러므로 가족간에 증여를 먼저 거친 다음에 양도소득세를 계산하는 경우 양도소득세가 대폭 감소합니다. 그 대신 증여세가 부과되겠지만, ① 가족간 공제액을 받아 증여세를 줄일 수 있고, ② 10%부터 시작하는 누진세율을 별도로 적용하므로 대부분 이익인 결과가 됩니다.이것을 방지하기 위해서, 가족으로부터 증여받은 재산을 5년 이내에 양도하는 경우 그 양도 자체를 인정해주기는 하지만, 취득가액을 증여일 현재 가액이 아니라, 당초 증여자가 취득한 가액으로 회귀시켜버립니다. 이것을 양도소득세 이월과세라고 합니다. 그래서 가족에게 증여받은 재산은 5년 이내에 팔지 말라는 이야기가 나오는 것입니다.그런데 신기하게도 양도소득세 이월과세는 가족 중에서 배우자와 직계존비속만 적용합니다. 형제자매는 적용하지 않습니다. 형제자매에게 증여받은 재산은, 5년 이내에 팔더라도 취득가액이 원상복귀되지 않습니다. 그래서 납세자에게 유리합니다.소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(생략)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.3. 무상승계취득세가족 간에 주택을 증여하는 일이 정말 많습니다. 그러면 증여세도 무섭지만 증여취득세(무상승계취득세)도 정말 만만치가 않습니다. 현행법상 [4% + 2%*4 = 12%]로 하고 있습니다. 이 세율을 과세표준에 곱하게 되는데요, 지금은 과세표준을 시가표준(공시가액)으로 적용할 수 있어서 좀 낫지만, 2023년부터는 시가인정액이 과세표준이 되므로 앞이 캄캄합니다.다행히 취득세율을 3.5%로 할 수 있는 경우가 있습니다. ① 조정대상지역에 있는 주택이 아닌 경우 ② 시가표준이 3억원이 안 되는 경우 ③ 1세대 1주택자(증여자)가 소유한 주택을, 가족이 증여받는 경우입니다.그런데 1세대 1주택자가 증여하는 주택이라고 하여도, 그 수증자가 증여자의 형제자매인 경우에는 취득세가 3.5%가 되지 않고 12%입니다. 오직 배우자나 직계존비속이 증여받은 경우에만 3.5%로 나아갈 수 있습니다. 그래서 납세자에게 불리합니다.지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.지방세법 시행령 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다.② 법 제13조의2제2항 단서에서 “1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 법 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우현행 지방세법 제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.2023년 시행예정 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.