1년 이내 아파트 2채 매수시 취득세 문의

몇 년 전 SNS상에 ‘수저론’에 대해 이슈가 된 적이 있었다. 이슈가 된 해당 수저론의 기준에 따르면 ‘금수저’는 자산 20억원 이상 또는 가구 연 수입 2억원, ‘은수저’는 자산 10억원 또는 가구 연 수입 8000만원, 자산 5억원 또는 가구 연 수입 5500만원은 ‘동수저’에 각각 해당한다.KB국민은행 리브부동산에서 발표한 ‘월간 주택가격동향’에 따르면 작년 12월 기준 서울 아파트 중위가격은 12억 5000만원으로 10억원을 훨씬 넘어서는 수준이다. 이 말은 곧 서울에 아파트를 소유하고 있는 사람 중 절반 이상이 ‘수저론’에 따를 때 ‘은수저’에 해당한다는 것이다.부동산 가격이 올라 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림없는 금액이 되었다. [사진 pxhere]대한민국의 사망률은 몇 년 전이나 지금이나 크게 달라지지 않았다. 그러나 최근 상속세 관련 문의는 부쩍 많아진 것을 체감할 수 있는데, 그만큼 상속세에 대한 관심이 높아졌다는 것을 알 수 있다. 이에 대한 가장 주요한 원인을 하나 꼽자면, 단연 부동산 가격의 폭등이다.부동산 가격 상승과 상속세상속세 과세표준은 상속재산가액에서 상속공제 등을 차감하여 계산한다. 많은 사람이 상속공제는 기본적으로 10억원이라고 알고 있다. 이는 일괄공제 5억원과 상속인 중 배우자가 있을 경우 배우자 상속공제의 최소금액인 5억원을 합산한 금액이다.불과 수년 전까지만 하더라도 피상속인이 서울에 아파트 한 채와 소정의 재산을 남기고 사망하더라도 상속세 납부 금액이 발생하지 않거나 발생하더라도 크게 발생하지 않았다. 이는 상속공제의 효과로 해당 상속재산가액이 상속공제의 문턱을 넘어서지 못했기 때문이다. 그러나 이제 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림도 없는 금액이 되었다.고작 집 한 채 물려받았는데 상속세?한번은 상담을 받던 어떤 납세자가 ‘공시가격 10억원 안 넘는 아파트 한 채 상속받았는데 상속세 안 나오죠’라고 질문을 한 적이 있었다. 부동산을 증여받거나 상속받은 경우 취득세를 납부하게 되는데, 증여 또는 상속으로 인한 취득은 실제거래가액이 없으므로, 취득세 과세표준을 일반적으로 시가표준액(기준시가)으로 하다 보니 상속재산가액도 그렇게 평가하는 것으로 생각하는 것 같다.상속재산가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 여기서 시가에는 유사매매사례가액을 포함하는데, 피상속인이 부동산을 오래 보유하고 있다가 상속할 때 해당 부동산이 아파트라면 유사매매사례가액이 있을 가능성이 매우 높다. 서울의 고가 아파트 1채만 물려받더라도 억 단위의 상속세는 우습게 발생하는 이유가 여기에 있다.사전증여재산의 기습부동산 가격의 급등으로 생각지도 못했던 상속세가 발생하는 것에 대해서는 납세자 입장에서 어떻게든 이해하고 넘어간다고 해도, 상속세 신고 또는 상속세 세무조사에서 넘어야 할 큰 산이 존재하는데, 그것은 바로 사전증여재산이다.사전증여재산은 피상속인의 사망 전 10년간 상속인에게 증여한 자산을 말하는데, 상속재산가액에 해당 재산가액도 합산이 되어 상속세가 부과된다. 따라서 사전증여재산의 규모가 얼마인지에 따라 상속세 납부세액이 완전히 달라진다.피상속인의 사망신고가 이루어지면, 사망 직전 10년간의 금융거래내역이 국세청에 통보가 되고 국세청은 이에 대해 조사를 하게 된다. 이 과정에서 과거에 신고하지 않은 사전증여재산이 발견되면 상속재산가액에 포함되는 것은 물론이고 무신고에 대한 가산세까지 발생한다.상속은 갑작스럽게 개시되는 경우가 많고 상속세에 대한 대비가 이루어지지 않는다면, 잠자고 있던 사전증여재산의 기습으로 감당하기 힘든 거액의 상속세가 발생하고 피상속인이 평생 일구어 놓은 상속재산이 한순간에 공중분해 될 수 있다.대비전략 및 절세전략상속세에 대한 대비는 피상속인이 생전에 미리 해두는 것이 바람직하다. 피상속인의 재산 현황을 가장 잘 아는 것은 본인이고 피상속인이 살아 있음에도 상속인들이 피상속인의 사망을 전제로 계획을 세우는 것은 불편한 상황이 될 수 있기 때문이다.상속세를 대비할 때는 절세만이 아닌 상속인들 간의 화목을 유지할 수 있는 측면을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다. 따라서 이를 고려하여 미리 증여하거나 유언장을 작성하는 것도 좋은 방법이다.증여할 때는 10년 단위마다 증여재산공제를 활용하여 증여세 부담을 없애거나 낮추어 자녀들에게 자금원천을 만들어 주는 방법을 많이 사용한다. 이렇게 마련한 목돈으로 자녀는 해외주식 등을 매수하여 장기적인 시세 차익을 통해 더 큰 목돈을 만들어 추후 성년이 되었을 때 다양한 방법으로 활용할 수 있다. 또한 주식의 경우 가치가 낮아진 시점을 이용하여 증여하고 부동산의 경우에는 잠재적 가치가 높은 것부터 증여하는 것도 좋은 절세 방법이다. 그 밖에 손자녀에게 곧바로 증여하는 것도 절세 방법으로 많이 알려져 있다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​일시적2주택 관련규정상 조정대상지역내 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 다른 주택을 취득할 경우 1년이내 양도 및 전입을 하여야하지만 전 소유자와 임대차계약이 이루어진 임차인이 있다면 임대차 종료일(최대2년)까지로 전입및 양도시기가 미루어 집니다.​여기서 주택임대차보호법을 잠깐 보면, 2년 미만의 계약은 임차인만이 주장할 수 있는 것이므로 실질적으로 계약서상 기간이 1년이라도 임차인이 2년으로 주장한다면 2년의 임대차기간이 인정됩니다.​이번 예규는 이러한 경우 적용되는 중복보유기간 및 처분기한에 관한 내용이며 실상에 맞게 , 1년 임대차 계약서가 있지만 임차인이 2년 임대차를 주장한 경우 해당 기한은 임대차기간 2년으로 보아 결정된다는 내용입니다.​양도, 서면-2021-법규재산-3807 [법규과-959] , 2022.03.25[ 제 목 ]계약서상 임대차기간이 1년인 임차인이 2년 거주 요청 시 신규주택 전입기한[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 사실관계와 같이, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】​​1. 사실관계○ 2017.2월 경기 수원시 소재 A아파트 취득○ 2020.6월 경기 수원시 소재 B아파트 취득- B주택 취득 당시 A,B주택 모두 조정대상지역에 소재하고, B주택에는 기존 임차인이 거주 중이었으며, 해당 임대차계약서상 전소유자와 기존 임차인의 임대차 기간은 1년임○ B주택 취득 후 임차인이 당초 임대차계약기간에도 불구하고 2년 거주 요청2. 질의내용○ 임대차계약서상 임대기간은 1년이나 임차인이 2년 거주 요청 시 일시적 2주택의 신규주택 전입기한

1. 개요취득세는 2023년 가장 개편이 많이 되는 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 21.12월에 완료되었고적용시기가 23년 1월1일부터였는데요, 지방세법에‘시가인정액’이라는 용어가 들어오면서 취득의 원인에 따라 부과되는 취득세가 달라졌습니다.다만, 사실관계에 따라 2023년에도 2022년과 동일한 취득세가 적용되는 경우가 있으며, 최근 거래가 된 아파트 등의 경우에도2023년 2월까지 저에게 연락주시는 경우 2022년과 동일한 취득세로 절세할 수 있으니 증여, 부담부증여를 계획하고 계신다면 해당 내용을 검토하시는 것을 추천해 드립니다.2. 개정사항취득세 개정사항 중 주요내용은 다음과 같습니다.구분개정 전개정 후유상거래 과세표준Max(신고한 가액, 시가표준액) 금액원칙 : 사실상 취득가격부당행위 : 시가인정액증여 과세표준시가표준액원칙 : 시가인정액예외 : 시가표준액1. 시가인정액을 산정하기 어려운 경우2. 시가표준액이 1억원 이하인 경우상속시가표준액시가표준액지방세심의위원회-취득일 전2년 이내 ~신고·납부기한으로부터 6개월 이내 시가인정액신고·납부기한유상거래 : 취득한 날부터 60일유상거래 : 취득한 날부터 60일증여 : 취득한 날부터 60일증여 :취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월<1> 가족간 매매거래가족간 매매거래는매매가액에 따라 취득세가 달라지는 거래입니다.만약 시가인정액과 매매가액이 유사하거나 같은 경우에는 해당 취득가액을 기준으로 취득세가 부과되지만, 증여세 절세 등의 위하여시세보다 저렴하게 매매하는 경우 취득세가 달라집니다.(1) 개정 전: 2022년까지는 시세와 무관하게 매매가액이 공시가격보다 높은 경우에는 매매가액으로 취득세를 부과했으며, 공시가격보다 낮은 경우에는 매매가액에 대해서는 매매로 인한 취득세율, 차액에 대해서는 사실관계에 따라 매매 또는 증여로 인한 취득세율이 적용되었습니다.(2) 개정 후: 2023년부터는 부당행위에 해당하여 시가인정액을 기준으로 부과됩니다. 따라서 전체적인 취득세가 증가하게 되며, 사실관계에 따라 일부는 매매, 일부는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.[가족간 매매거래 절세방안]따라서 취득세의 기준이 되는 시가인정액을 낮게 설정하거나, 부당행위에 적용되지 않도록 매매가액을 조절하거나, 증여로 인한 취득세율이 유리한 경우에는 증여로 인한 취득세율이 적용될 수 있도록 해야합니다.증여세 절세를 위한, 일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 가족간 저가매매거래 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com<2> 증여2022년까지는 감정평가를 받거나 최근 거래가격이 있더라도 공시가격 등의시가표준액을 기준으로 부과하였으나, 2023년부터는시가인정액을 원칙으로 부과합니다. 따라서 이월과세 등 불리해지는 세법을 감안하여2022년 연말에 증여 및 부담부증여를 진행하셨던 분들이 굉장히 많았습니다.2023년부터는 시가인정액에 따라 취득세가 부과되어 취득세 부담이 크게 증가합니다.다만, 글의 하단에 절세방안에 대해 서술하였으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.<3> 부담부증여증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는채무액에 대해서는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는무상취득에서는 과세표준을 적용하며, 이때 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액의 범위는 시가인정액을 한도로 합니다.(1) 유상거래(매매 또는 교환 등)유상거래의 경우 사실상취득가격을 원칙으로 하지만, 특수관계인간의 거래로서 부당행위계산의 경우에는 시가인정액을 기준으로 취득세가 부과됩니다.(2) 무상취득증여 등의 무상취득은 22년까지 공시가격 등의 시가표준액 부과되었지만, 23년부터는 시가인정액을 원칙으로 하고 시가인정액이 불분명한 경우 시가표준액으로 부과됩니다.<4> 교환교환의 경우 개정을 통하여 구체적으로 법에 규정되었습니다. 다만,사실상 취득가액이 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 경정청구 등을 통하여 환급을 받을 수 있는 경우가 있습니다.교환 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284[교환전문세무사] 일시적 2주택자의 해결책, 주택 교환거래 컨설팅1. 개요 부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월...blog.naver.com3. 시가표준액지방세법에 따른 시가표준액은 물건의 종류에 따라 다음과 같습니다.구분시가표준액토지토지의 공시된 개별공시지가주택주택의 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격공시되지 않은 토지,주택공시되지 않은 경우에는 시장·도지사 등이 산정한 가액을 적용건물구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모,특수부대설비 등을 참작한 가감산율을 적용4. 시가인정액시가인정액이란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서'평가기간 내'의매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 시가로 인정되는 가액을 말합니다.취득한 부동산의면적, 위치, 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 시가인정액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가인정액으로 봅니다.다시말해취득하는 부동산에 대한 시가인정액이 없더라도 평가기간 내 유사한 부동산이 거래되는 등의 경우에는 해당 가액으로 취득세가 부과될 수 있습니다.[평가기간] : 취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월시가인정액의 범위는취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월 이내의 기간내의 가액입니다.거래가액 등의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.(1) 거래가액 : 매매계약일(2) 감정가액 : 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(3) 경매가액 또는 공매가액 : 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날5. 지방세심의위원회 : 취득일 전2년 ~신고·납부기한으로부터 6개월납세자 또는 지방자치단체의 장은 위의 평가기간에 해당하지 않더라도취득일 전2년 ~ 신고·납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 시가인정액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있습니다.시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 매매등의 가액을 시가인정액으로 심의·의결할 수 있습니다.[지방세심의위원회에 따른 추징 예상 사례]따라서 지방세심의위원회에 따라 다음의 경우 취득세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.사례1평가기간인 취득일 전6개월 ~ 취득일 후 3개월내 유사한 물건의 거래된 가액을 포함한 시가인정액이 없어 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나,취득일 전2년 이내 유사한 물건의 거래가액으로 취득세 부과사례2시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 해당하여 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나,지자체장의 요청에 따라 시가인정액으로 취득세 부과6. 취득세 절세방안2023년 취득세 개정으로 매매, 증여, 부담부증여, 교환에 따른 취득세가 증가하였습니다. 다만, 모든 경우에 증가된 취득세가 부과되는 것이 아니므로해당 물건의 종류와 사실관계를 잘 파악하여 개정전의 취득세를 부담하는 방향으로 진행을 도와드리고 있습니다.<1> 취득세 신고 납부시 관련 법령에 따라 취득신고를 하더라도 모든 유사사례의 시간인정액 산정자료가 공개되는 것은 아닙니다. 따라서증여, 부담부증여 물건의 종류와 증여시기 등의 사실관계에 따라 시가인정액이 아닌 시가표준액을 적용 가능 여부를 판단하여 적법하게 처리한다면22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부할 수 있습니다.<2> 또한 최근 거래가 되어시가인정액이 있는 아파트 등의 물건이라도 23년 2월 까지 연락주시는 경우22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부 할 수 있도록 도와드리고 있습니다.

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 토지수용 대체취득 감면에 대해 알아보겠습니다.1. 토지수용으로 인한 대체취득 감면 (1) 개 념 (2) 요 건2. 관련법령1. 토지수용으로 인한 대체취득 감면(1) 개 념토지의 효율적인 이용이나, 토지의 공급확대를 위해 국가,지자체에서 토지를 수용하여 개발을 하고 있습니다.이때, 토지 소유주들은 본인 의사와 상관없이 사업시행자에게 토지를 양도하여야하고, 그렇지 않을 경우, 그 대가를 공탁한 후 강제수용하게 됩니다.따라서, 강제로 토지를 양도 혹은 수용해가는만큼 기존의 토지를 대신하여 거주, 경작 등으로 비슷한 목적으로다른 토지를 취득할 때 취득세를 감면하는 혜택을지방세특례제한법에서 별도로 두고 있습니다.(2) 요 건요건은 크게 다음과 같습니다.1) 계 약매수, 수용 또는 철거될 예정인 자가 기존의 토지를 양도하는계약일 혹은 해당 사업인정 고시일 이후에대체취득할 부동산 등을계약을 체결하거나, 건축허가를 받아야 합니다.2) 기 한수용 등에 관련된 보상금을 마지막으로 받은 날부터1년 이내(일정한 농지의 경우2년 이내)에 일정한 부동산 등을 대체취득해야 합니다.3) 대체취득하는 일정한 부동산 등가. 농지 외의 부동산대체취득하려는 농지외의 부동산은 매수, 수용된 부동산등이 있는 특별시, 광역시, 특별자치시,도 내의 지역에 있거나,특별자치시, 시, 군, 구와 잇닿아 있는 특별자치시, 시,군,구 내의 지역에 위치하여야 합니다.나. 농지위 '농지 외의 부동산'에 따른 지역에 있는 농지이거나,부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있는 지정지역 외에 소재한 농지에 해당되어야 합니다.4) 부동산 등 매수, 수용, 철거 확인서토지수용에 따른 대체취득 취득세 감면을 적용받기 위해서는, 양도소득세 토지수용 감면을 받기 위해 제출하는 서류와는 별도로, 사업시행자(LH공사 등)로부터 부동산 등 매수, 수용, 철거 확인서(대체취득에 따른 취득세 감면용)를 발급 받아야 합니다.해당 서류는 원본을 직접 발급받아 제출하여야 하므로, 발급 받은 후에 보관에꼭 유의하셔야 합니다.위에 요건 등을 모두 충족하여야 대체취득에 따른 취득세를 감면 받을 수 있고, 대체취득한 새로운 부동산의 가액이 종전부동산 가액을 초과할 경우, 그 초과분에 대해서는 감면이 적용되지 않습니다.조금 이해하기 쉽게 정리하면,(1) 토지수용에 대한 사업인정고시가 난 이후에 대체취득 부동산을 취득하여야 합니다.(2) 보상금 수령한 날부터 1년 혹은 2년 이내에 대체취득 부동산 취득을 완료하여야 합니다.(3) 대체취득 부동산은 농지에 해당되면 그 지역에 제한이 거의 없으나, 농지 외의 부동산인 경우에 그 인접한 지역으로 제한됩니다.(4) 일반 양도세 감면받기 위한 토지수용사실확인서와 달리, 대체취득 감면용 서류를 별도로 요청하여 발급받아야 합니다.2. 관련법령지방세특례제한법 제73조 [토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면]① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」 등 관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(「관광진흥법」 제55조 제1항에 따른 조성계획의 승인을 받은 자 및「농어촌정비법」 제56조에 따른 농어촌정비사업 시행자를 포함한다)에게 부동산(선박ㆍ어업권ㆍ양식업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 부동산등 이라 한다)이 매수, 수용 또는 철거된 자(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 해당 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 같은법 제78조 제1항부터 제4항까지 및제81조에 따른 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 해당 사업인정 고시일(「관광진흥법」에 따른 조성계획 고시일 및 「농어촌정비법」에 따른 개발계획 고시일을 포함한다) 이후에대체취득할 부동산등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을 말하고,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을 말하며, 같은법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 받는 경우에는 채권상환기간 만료일을 말한다)부터 1년 이내(제6조 제1항에 따른 농지의 경우는 2년이내)에 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 종전의 부동산등을대체할 부동산등을 취득하였을 때(건축 중인 주택을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 면제한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액 합계액이 종전의 부동산등의 가액 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대해서는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정 기준과 방법 등은대통령령으로 정한다.(2019.08.27 개정)1. 농지 외의 부동산등(2010.03.31 제정)가. 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 내의 지역(2016.12.27 개정)나. 가목 외의 지역으로서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등이 있는 특별자치시·시·군·구와 잇닿아 있는 특별자치시·시·군·구 내의 지역(2016.12.27 개정)다. 매수·수용·철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도와 잇닿아 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 내의 지역. 다만, 「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따른 지정지역은 제외한다.(2024.12.31 개정)2. 농지(제6조 제1항에 따른 자경농민이 농지 경작을 위하여 총 보상금액의 100분의 50 미만의 가액으로 취득하는 주택을 포함한다)(2015.12.29 개정)가. 제1호에 따른 지역(2010.03.31 제정)나. 가목 외의 지역으로서「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따른 지정지역을 제외한 지역(2010.03.31 제정)② 제1항에도 불구하고「지방세법」 제13조 제5항에 따른 과세대상을 취득하는 경우와대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다.(2010.12.27 개정)③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 환매권을 행사하여 매수하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다.(2015.12.29 개정)토지수용 관련 양도소득세 관련 처리를 전문적으로 하고 있습니다.단순히 양도소득세 감면뿐아니라, 사전증여를 통한 절세부터 대체취득하는 부동산의 취득세 감면까지최대한의 절세가 가능하게 연구하고 실무를 보고 있습니다.친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.