1. 개요

취득세는 2023년 가장 개편이 많이 되는 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 21.12월에 완료되었고 적용시기가 23년 1월1일부터였는데요, 지방세법에 ‘시가인정액’이라는 용어가 들어오면서 취득의 원인에 따라 부과되는 취득세가 달라졌습니다.


다만, 사실관계에 따라 2023년에도 2022년과 동일한 취득세가 적용되는 경우가 있으며, 최근 거래가 된 아파트 등의 경우에도 2023년 2월까지 저에게 연락주시는 경우 2022년과 동일한 취득세로 절세할 수 있으니 증여, 부담부증여를 계획하고 계신다면 해당 내용을 검토하시는 것을 추천해 드립니다.







2. 개정사항

취득세 개정사항 중 주요내용은 다음과 같습니다.

구분

개정 전

개정 후

유상거래 과세표준

Max(신고한 가액, 시가표준액) 금액

원칙 : 사실상 취득가격

부당행위 : 시가인정액

증여 과세표준

시가표준액

원칙 : 시가인정액

예외 : 시가표준액

1. 시가인정액을 산정하기 어려운 경우

2. 시가표준액이 1억원 이하인 경우

상속

시가표준액

시가표준액

지방세심의위원회

-

취득일 전2년 이내 ~ 

신고·납부기한으로부터 6개월 이내 시가인정액

신고·납부기한

유상거래 : 취득한 날부터 60일

유상거래 : 취득한 날부터 60일

증여 : 취득한 날부터 60일

증여 : 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월

상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월

상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월



<1> 가족간 매매거래

가족간 매매거래는 매매가액에 따라 취득세가 달라지는 거래입니다.

만약 시가인정액과 매매가액이 유사하거나 같은 경우에는 해당 취득가액을 기준으로 취득세가 부과되지만, 증여세 절세 등의 위하여 시세보다 저렴하게 매매하는 경우 취득세가 달라집니다.


(1) 개정 전 : 2022년까지는 시세와 무관하게 매매가액이 공시가격보다 높은 경우에는 매매가액으로 취득세를 부과했으며, 공시가격보다 낮은 경우에는 매매가액에 대해서는 매매로 인한 취득세율, 차액에 대해서는 사실관계에 따라 매매 또는 증여로 인한 취득세율이 적용되었습니다.

(2) 개정 후 : 2023년부터는 부당행위에 해당하여 시가인정액을 기준으로 부과됩니다. 따라서 전체적인 취득세가 증가하게 되며, 사실관계에 따라 일부는 매매, 일부는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.


[가족간 매매거래 절세방안]

따라서 취득세의 기준이 되는 시가인정액을 낮게 설정하거나, 부당행위에 적용되지 않도록 매매가액을 조절하거나, 증여로 인한 취득세율이 유리한 경우에는 증여로 인한 취득세율이 적용될 수 있도록 해야합니다.


증여세 절세를 위한, 일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 가족간 저가매매거래 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.


<2> 증여 

2022년까지는 감정평가를 받거나 최근 거래가격이 있더라도 공시가격 등의 시가표준액을 기준으로 부과하였으나, 2023년부터는 시가인정액을 원칙으로 부과합니다. 따라서 이월과세 등 불리해지는 세법을 감안하여 2022년 연말에 증여 및 부담부증여를 진행하셨던 분들이 굉장히 많았습니다.


2023년부터는 시가인정액에 따라 취득세가 부과되어 취득세 부담이 크게 증가합니다. 다만, 글의 하단에 절세방안에 대해 서술하였으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.



<3> 부담부증여

증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 대해서는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 무상취득에서는 과세표준을 적용하며, 이때 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액의 범위는 시가인정액을 한도로 합니다. 


(1) 유상거래(매매 또는 교환 등)

유상거래의 경우 사실상취득가격을 원칙으로 하지만, 특수관계인간의 거래로서 부당행위계산의 경우에는 시가인정액을 기준으로 취득세가 부과됩니다.


(2) 무상취득

증여 등의 무상취득은 22년까지 공시가격 등의 시가표준액 부과되었지만, 23년부터는 시가인정액을 원칙으로 하고 시가인정액이 불분명한 경우 시가표준액으로 부과됩니다.



<4> 교환

교환의 경우 개정을 통하여 구체적으로 법에 규정되었습니다. 다만, 사실상 취득가액이 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 경정청구 등을 통하여 환급을 받을 수 있는 경우가 있습니다.


교환 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.

https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284







3. 시가표준액

지방세법에 따른 시가표준액은 물건의 종류에 따라 다음과 같습니다.

구분

시가표준액

토지

토지의 공시된 개별공시지가

주택

주택의 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격

공시되지 않은 토지,주택

공시되지 않은 경우에는 시장·도지사 등이 산정한 가액을 적용

건물

구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모, 

특수부대설비 등을 참작한 가감산율을 적용







4. 시가인정액

시가인정액이란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 '평가기간 내'의 매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 시가로 인정되는 가액을 말합니다. 


취득한 부동산의 면적, 위치, 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 시가인정액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가인정액으로 봅니다.


다시말해 취득하는 부동산에 대한 시가인정액이 없더라도 평가기간 내 유사한 부동산이 거래되는 등의 경우에는 해당 가액으로 취득세가 부과될 수 있습니다.



[평가기간] : 취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월

시가인정액의 범위는 취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월 이내의 기간내의 가액입니다.


거래가액 등의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.


(1) 거래가액 : 매매계약일

(2) 감정가액 : 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

(3) 경매가액 또는 공매가액 : 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날







5. 지방세심의위원회 : 취득일 전2년 ~ 

신고·납부기한으로부터 6개월

납세자 또는 지방자치단체의 장은 위의 평가기간에 해당하지 않더라도 취득일 전2년 ~ 신고·납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우 지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 시가인정액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있습니다. 


시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 매매등의 가액을 시가인정액으로 심의·의결할 수 있습니다.


[지방세심의위원회에 따른 추징 예상 사례]

따라서 지방세심의위원회에 따라 다음의 경우 취득세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.

사례1

평가기간인 취득일 전6개월 ~ 취득일 후 3개월내 유사한 물건의 거래된 가액을 포함한 시가인정액이 없어 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나, 취득일 전2년 이내 유사한 물건의 거래가액으로 취득세 부과

사례2

시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 해당하여 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나, 지자체장의 요청에 따라 시가인정액으로 취득세 부과







6. 취득세 절세방안

2023년 취득세 개정으로 매매, 증여, 부담부증여, 교환에 따른 취득세가 증가하였습니다. 다만, 모든 경우에 증가된 취득세가 부과되는 것이 아니므로 해당 물건의 종류와 사실관계를 잘 파악하여 개정전의 취득세를 부담하는 방향으로 진행을 도와드리고 있습니다.


<1> 취득세 신고 납부시 관련 법령에 따라 취득신고를 하더라도 모든 유사사례의 시간인정액 산정자료가 공개되는 것은 아닙니다. 따라서 증여, 부담부증여 물건의 종류와 증여시기 등의 사실관계에 따라 시가인정액이 아닌 시가표준액을 적용 가능 여부를 판단하여 적법하게 처리한다면 22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부할 수 있습니다.


<2> 또한 최근 거래가 되어 시가인정액이 있는 아파트 등의 물건이라도 "23년 2월"까지 연락주시는 경우 22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부 할 수 있도록 도와드리고 있습니다.