2주택자 기존집1채매도후 추가 매수시 취득세 문의

20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.기본 주택취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배정도의 세금을 납부하게 됩니다.이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서4%대의 기본 취득세율을 적용받기를 원하는 경우가 많습니다.반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.아래에서는매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.구분세무상 이슈매도자1. 양도소득세 비과세2. 양도소득세 장기보유특별공제매수자취득세 중과세1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세과세 대상인지비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면,토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.다만,양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세소득세법상1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.소득세법상 양도일 : 빠른 날(잔금청산일, 등기접수일)다만,매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.이때 매매계약서상특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.3. 장기보유특별공제만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용됩니다.구분공제율표1보유연수 x 2%(최대 30%)표2(2년 이상 거주)보유연수 x 4% + 거주연수 x 4%(각각 40%, 최대 80%)매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만,용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.4. 다주택자 양도소득세 중과다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.[ 다주택자 절세방안 ]반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우,주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.5. 취득세 중과20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.매매를 원인으로 주택 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인구분조정대상지역비조정대상지역기존 무주택 세대1~3%기존 1주택 세대8%1~3%기존 2주택 세대12%8%기존 3주택 세대12%법인12%만약,특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.특약에 따라 멸실조건 취득 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인4%법인매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.지방세법상 취득일 : 빠른 날(매매잔금청산일, 등기접수일)지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며,지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용받게 됩니다.매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때,양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.매매계약서 작성 및 매매컨설팅, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222704391748[부동산전문세무사] 상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리1. 근린생활시설 ‘근린생활시설’이란 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나로서 슈퍼마켓 등 보통 일상생...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222454349263[부동산 전문 세무사] 주택의 부속토지만 보유함으로써 변경되는 양도세, 종부세, 취득세(다주택자 절세 컨설팅 방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 주택으로 사용하는 건물은 일반적으로 아파트와 같은 집합건...blog.naver.com

1. 개요​먼저 법문부터 보시겠습니다.​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.​정리하면 크게 3가지로 분류해볼 수 있습니다.​(1) 령 28조의5 1항 본문, 2항 – 일반적인 케이스​[종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [종전물건인 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권을 매도]하는 경우입니다. 종전물건은 4가지를 나열하지만, 신규물건은 반드시 주택이라는 점에 주의합니다. 또한 종전물건이 입주권인 경우에도 조정대상지역에 위치하면 기간 단축이 된다는 것에 주의합니다. (양도소득세에서는 종전물건이 입주권이면 조정대상지역 불문하고 유예기간 3년)​​(2) 령 28조의5 1항 괄호, 2항 – 신규주택을 매도해도 되는 경우​종전주택이 아니라 신규주택을 매도해도 취득세를 중과하지 않는 케이스입니다. 양도소득세의 일시적 2주택과 완전히 다른 논리입니다. [종전물건이 입주권, 분양권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 또, [종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건이 분양권/입주권 -> 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제156조의2조 제5항)과 유사한 경우입니다.​​(3) 령 28조의5 3항​양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한데, 종전주택을 팔지 않고도 취득세를 중과하지 않는 특이한 케이스입니다. [종전물건이 주택 -> 입주권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택으로 이주]하는 경우입니다.​​이렇게 보면 정말 다양한 케이스가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 모든 케이스가 현실에서 나타나지는 않습니다. 현실적으로 나타날 수 있는 경우는 몇 가지 되지 않습니다.​① 사람들은 왜 일시적 2주택 요건을 검토할까요? 그건 신규주택 취득세 중과를 피하기 위해서입니다. 그런데 취득세 중과는 주택 유상승계취득과 무상승계취득에만 있습니다. 그렇다면 주택을 원시취득하는 경우에는 취득세 중과를 걱정할 필요가 없는데, 조합원으로서 신규주택을 입주권으로부터 취득하는 경우가 그렇습니다. 이 경우는 어차피 세율이 정해져 있어 제외합니다.​② 종전주택의 매도 또는 신규주택의 매도는 사실 취득세 부담보다 양도소득세 부담이 훨씬 더 큽니다. 따라서 현실적으로 양도소득세 단기매매 세율 또는 다주택자 중과세율 적용대상이 되는 경우는 잘 나타나지 않습니다. 예를 들어 종전물건을 가진 채로 신규주택을 취득했을 때, 신규주택을 먼저 양도하는 경우에는 대부분 다주택자로 중과되거나 단기매매 세율로 과세되어 나타나기 어렵고, 종전물건이 분양권인 경우에는 적어도 66%의 세율을 내게 되므로 현실에서 없지는 않지만 잘 나타나지 않습니다.​​2. CASE 1 - [종전주택/오피스텔/입주권/분양권을 보유] – [신규주택을 매수하고(분양권이 주택이 되고) 3년(1년) 이내에] - [기존 주택/오피스텔/입주권/분양권을 양도하는 경우]​(1) 표준적인 케이스​가장 표준적인 경우입니다. 소득세법 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]와 유사한 경우입니다. 하지만 취득세의 일시적 2주택과, 양도소득세의 일시적 2주택에는 몇 가지 차이가 있습니다.​① 양도소득세에서는 종전주택의 취득과 신규주택의 취득 사이에 1년의 간격을 필요로 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다.​② 양도소득세에서는 종전주택이 비과세를 받기 위해 2년 보유(2년 거주)요건도 필요로 하지만, 취득세에서는 종전주택의 보유/거주는 묻지 않습니다.​③ 양도소득세에서는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 신규주택에 세대 전원이 전입해야 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다. 반대로 양도소득세에서는 신규주택 전입을 요하는 바, 신규주택에 세입자가 있는 경우에는 2년을 한도로 유예기간이 연장되기도 하는데, 취득세에서는 연장 없이 반드시 1년 이내에 종전주택을 처분하여야 합니다.​④ 양도소득세에서는 신규주택을 언제 계약했는지에 따라, 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있다고 하더라도 유예기간을 1년이 아닌 3년까지 적용하기도 합니다. [9.13 대책]이나 [12.16 대책] 전의 기득권을 보호하기 위해서입니다. 하지만 취득세에서는, 종전주택등과 신규주택이 조정대상지역에 있으면 일시적 2주택 기간은 1년이라고 못박았습니다. 그러니까 신규주택을 언제 매수계약/분양계약했는지는 중요하지 않습니다.​소득세법 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​(2) 종전입주권을 양도하는 케이스​한편 [소득세법 제89조 제1항 제4호 나목]의 경우도 취득세의 관점에서 여기에 해당합니다. [조합원입주권 + 신규주택 + 3년 이내에 입주권을 양도]하는 경우입니다. 조합원입주권은 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 받을 수 있고, 그게 아니더라도 입주권 양도시 양도소득세 중과가 되지 않아, 조합원입주권을 양도하는 경우가 꽤 있습니다.​이때 양도소득세에서는 신규주택 취득 후 3년 이내에 입주권을 양도해도 된다고 말하고 있습니다. 이것은 조정대상지역을 불문하고 유예기간을 3년까지 보장해주는 것입니다. 그런데, 취득세에서는 종전주택 등 과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 이내에 처분해야 한다고 말하고 있어서, 종전 입주권이 조정대상지역에 있는 경우 1년 이내 처분을 요구합니다. 그러므로 주의하여야 합니다.​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)​​종전물건이 입주권/분양권인 경우에도, 원래 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전 물건을 양도해야 합니다. 그런데 신규주택 취득일까지 종전물건이 완성되지 않는 경우가 있을 수 있습니다. 이때는 [지방세법 시행령 28조의5 2항]에 따라 종전물건이 완성될 때까지 기다렸다가 그때부터 3년(1년) 이내에 종전물건을 양도하거나, 신규물건을 양도(1항 괄호)하면 됩니다.​그런데 현실적으로 종전물건이 완성되고 나서 1년 이내에 종전물건을 양도하는 경우는 종전물건이 2년 보유 요건을 충족하지 못하여 비과세를 못 받을 가능성이 있기 때문에, 조정대상지역에서는 잘 나타나지 않습니다. 하지만 [지방세법 시행령 28조의5 1항 괄호]와 [2항]을 결합하여 종전물건이 완성되고 나서 그때부터 3년(1년) 이내에 '신규주택'을 양도하는 경우는 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한 모습인데, 다음 포스팅에서 더 자세히 설명합니다.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.오늘은2025년 1월 2일 이후부터 적용되는 지방 저가 주택 취득세율 인하 제도에 대해 안내드리겠습니다.이번 개정은 지방 주택시장 활성화를 위한 조치로, 실수요자뿐만 아니라 투자자분들에게도 중요한 내용입니다.목차 구조지방 저가 주택 취득세율 개정 배경적용 대상 및 요건적용 제외 지역 유의사항주의할 점: 주택 수 포함 여부지방 저가 주택 취득세율 개정 배경최근 정부는 지방 부동산 거래 침체를 해소하고, 실수요자의 취득 부담을 완화하기 위해기존 공시가격 1억 원 이하 주택에 한정되어 있던 1% 취득세 특례를2억 원 이하 주택까지 확대 적용하기로 결정했습니다.이는 다음과 같은 정책적 목적을 갖고 있습니다:- 지방 부동산 시장 활성화- 실수요자·임대사업자 세부담 완화- 소형·저가 주택 공급 유도 및 공실 해소적용 대상 및 요건1. 적용 대상: 개인과 법인 모두 해당2. 지역 요건: 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방 전 지역3. 가격 기준: 공시가격 기준으로 2억 원 이하인 주택4. 적용 시기: 2025년 1월 2일 이후 잔금 및 등기 기준으로 취득한 경우5. 취득세율: 1% (지방교육세 포함 시 1.1%)*** 실거래가가 2억 원을 초과해도, 공시가격만 2억 이하라면 적용 가능합니다.***적용 제외 지역 유의사항이번 제도는 ‘전국’이 아닌 ‘지방’만 해당합니다.따라서 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)은 적용 대상에서 제외되며,대전·광주·부산·울산 등 광역시는 적용 지역에 포함됩니다.여기서의 수도권은 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. 서울특별시, 인천광역시 및 경기도의 행정구역 전부를 말합니다. 주의할 점 : 주택 수 포함 여부지방 저가 주택에 대해 취득세율이 1%로 낮아지더라도,이 주택은 「소득세법」, 「종합부동산세법」 등에서의 '주택 수'에는 포함된다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.즉, 취득세만 경감되는 것이며, 다음과 같은 세목 판단 시 주택 수로 간주됩니다.① 양도소득세 중과세는 없음현재 다주택자 중과세는 한시적 폐지 상태이므로, 지방 저가 주택을 취득해도 양도세 중과는 적용되지 않습니다.→ 단, 향후 중과세 제도 재개 시 주택 수 포함 가능성은 존재합니다.② 1세대 1주택 비과세 요건에는 여전히 영향 있음공시가격이 2억 원 이하라도 무조건 주택 수로 포함되므로,기존 주택 보유자가 지방 저가 주택을 취득할 경우에 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.③ 종합부동산세 주택 수 산정에도 포함공시가격이 낮더라도 종부세는 주택 수 전체를 기준으로 판단하므로 고가주택과 저가 주택을 함께 보유 시1세대 1주택 특례 배제 또는 합산 과세 대상이 될 수 있습니다.④ 임대 소득 과세 대상 확대 가능성 있음2주택 이상 보유자부터는 월세 발생 시 주택임대 소득 과세가 적용됩니다.따라서, 지방 저가 주택이라도 월세 계약을 하면 과세 대상이 됩니다. (1주택자는 일정 요건 하에 과세 제외 가능)예를 들어, 수도권 주택 1채 보유 중 지방 1.8억 공시가 주택을 취득하면→ 2주택이 되어 기존 주택 매도 시 비과세 요건 불충족따라서 이번 제도는 지방 거래 활성화를 위한 취득세 완화 조치일 뿐,다른 세금에서는 주택 수로서 동일하게 취급되므로 향후 매도·보유·추가 취득까지 고려한 종합적인 세무 전략이 필요합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.