1주택 매매시 양도소득세 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

매매계약 이후에 주택을 멸실하고 양도하였을 때1세대 1주택 비과세 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.1세대 1주택자가 주택을 양도할 때, 주택을 멸실하고 토지인 상태에서 양도하는 경우가 종종 있습니다. 이는 대부분 해당 주택이 굉장히 노후한 주택에 해당하여 주택 취득자가 신규로 주택을 건설하기 위하여 토지만을 취득하기 위함입니다.신규 취득자는 주택을 취득하고, 멸실을 해도 되지만 주택취득자가 다주택자에 해당할 경우, 취득세 부담(주택수에 따라 1%~12%)이 크기 때문입니다. 토지의 취득세는 4%이므로, 주택을 취득하는 자의 입장에서는 토지로서 취득을 하고, 해당 토지에서 주택을 신규로 건설하는 것이 낫습니다.양도자 입장에서는 주택을 멸실하고 처분한다면 주택을 양도하는 것이 아닌, 토지를 양도하는 것이기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받지 못한다고 생각하실 수 있습니다.다행히도 세법에서는 이러한 거래의 다양성을 고려하여1세대 1주택자가 매매특약에 의하여 매매계약 이후 해당 주택을 멸실하고 양도하는 경우에는 '매매계약일' 현재 기준으로 1세대 1주택자에 해당한다면 비과세를 적용받을 수 있다고 되어 있습니다.이는 주택 양도자가1세대 1주택자에 한하여 적용되는 규정이므로, 다주택자 분들은 오해없으시길 바랍니다.○ 소득세법 기본통칙 89-21【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만,매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.○ 재일46014-1238,1995.05.20소득세법시행령 제15조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세 여부의 판정은 같은영 제53조의 규정에 따른 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나, 다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라서 1세대1주택으로 비과세 대상이 되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 비과세 여부를 판정하는 것임○ 심사서울96-1821,1997.02.14... 매매계약 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라 주택을 멸실하였을 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 비과세 여부를 판정하여야 하는 바(같은 뜻 : 국세청 재일 46014-2675, 1995. 10. 11외 다수) 매매계약일 현재 상황에 의하여 어떤 양도소득세율을 적용할 것인가 판단하여야 할 것이므로, 쟁점부동산은 2년 이상 보유하였고 매매계약일 이후 매매특약에 의하여 국민주택규모 이하 주택을 멸실하였음이 상기와 같이 확인되므로, 매매계약일 현재 상황에 따라 세율을 적용하여야 할 것으로 판단된다

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.혼인 합가에 따른 양도세 규정이 있다는건많이들 알고 계신 내용입니다.이때문에 혼인 신고를 늦추기도,혹은 전략적으로 사용하기도 하는데요.만약 각자 가지고 있던 1주택이조합원입주권이 된다면,혹은 1주택이 아닌 분양권이라면동일한 비과세 특례가 가능한지확인해보도록 하겠습니다.혼인 합가 양도세 비과세 규정혼인 전부터 각각 1주택을 소유하는 경우혼인합가 특례로 양도세가 비과세 됩니다.이전에는 합가일로부터 5년 이내양도하는 경우에만 적용이 가능했으나24. 11. 12 이후 양도분부터는10년 이내로 양도기간이 연장되었습니다.혼인합가일은 혼인신고일로을 의미합니다.이전에는 양도일 현재 각각 1주택을 보유한 것으로 보았는데예규가 변경됨으로써합가일 현재 각각 1주택을 보유한 채로 혼인신고를 해야 합니다.요건을 정리해보자면,① 1주택을 소유한 남자가 1주택을 소유한 여자와 혼인할 것② 혼인신고일로부터 10년 이내 1주택을 양도할 것③ 양도일 현재 양도주택은 2년 이상 보유 (조정지역 취득시 거주) 요건을 충족할 것즉 일반적인 일시적 2주택 비과세 등은3년 이내 매도하는 등의 제한이 엄격하지만혼인합가에 따른 비과세는1주택 + 1주택이 결혼하여 합가하더라도10년 이내 먼저 파는 1주택은 혼입합가에 의한 비과세이후 파는 1주택은 1세대 1주택 비과세에 의해두 주택 모두 각각 비과세를적용할 수 있게 되는 것입니다.그렇다면 1주택 + 1조합원입주권 or 1분양권의 경우는?1주택과 1주택을 가지고 있어 혼인합가를 하는 경우처음 파는 주택에 대해 비과세가 됩니다.조합원입주권이나 분양권은 주택이 아니기 때문에별도의 규정이 있어야 비과세가 가능합니다.만약, 적정 규정이 없다면, 비과세가 불가능하다는 의미죠.아래 예규를 보겠습니다.서면4팀-3833, 2006.11.211세대 1주택자간의 혼인으로 1세대 2주택자가 된 이후기존 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우, 당해 조합원입주권을 혼인일로부터 2년 이내 양도하더라도혼인으로 인한 1세대 2주택자의 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없음사전-2018-법령해석재산-0678 [법령해석재산-3115]1조합원입주권(「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권)의 2분의1 지분을 보유하고 있는 갑과 1주택(이하 “C주택”)을 보유하고 있는 을이 혼인하여1세대가 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 갑이 2분의1 지분을 보유하고 있던 상가가 조합원입주권(「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권, 이하 “B입주권”)으로 전환된 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 그리고 B입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 C주택을 양도하는 경우 C주택은 「소득세법」제89조제1항제3호에 따른1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 것입니다.각각 1주택을 보유하고 있었는데1주택이 조합원입주권으로 변경된 경우부부가 1주택과 1조합원입주권을 보유한다면10년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우비과세 혜택을 받을 수 없습니다.남자가 A 주택을 보유하고여자가 B 주택을 보유하던 중B 주택이 B 조합원입주권이 되었다고 가정해 보겠습니다.법령에 따르면A 주택을 먼저 양도하는 경우라면1세대가 1주택을 보유한 것으로 보아비과세 규정을 적용할 수 있습니다.그런데 B 조합원입주권을 먼저 양도하는 경우라면비과세 규정을 적용할 수 없습니다.사실 기존 주택이 조합원입주권으로 된 것일 뿐이고세법상 다른 형태의 물건이라 할지라도비과세 규정을 달리 적용한다는 것에모순이 있다는 생각이 드는데요.조세심판원에서는 비과세 특례가 적용된다고 판단된 바가 있지만(조심 2010 서 1322, 2010.12.20)법령이나 세법 해석에는 지속적으로 불가능 하다고 해석되고 있습니다.따라서 조합원입주권과 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에는안전하게 그 매도 순서를 정하시는 것이 좋을 것이라 판단됩니다.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 사전에 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

1세대 1주택 양도세 비과세 양도세 판단시거주요건 관련 주요 예규★ 계약금 일부를 17.08.03 이후 납부하는 경우 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-316, '20.4.6.)계약금 지급이란계약금을 완납한 경우를 말하는 것으로, 계약금의 일부를 '17.8.3 이후에 납부하는 경우에는 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 공고 전 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택의 비과세 거주요건 적용 여부 (기획재정부 조세법령운용과-988, '21.11.17.)무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택(취득 당시 조정대상지역에 소재함)을 양도시 소득세법 시행령 제 154조 제1항 제5호 적용대상이 아니므로2년 이상 거주해야 비과세를 적용한다.★ 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-1312, '22.10.19.)무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우'22.10.19. 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 내 주택의 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여시 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-858, '18.10.10.)'17.8.2 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, '17.8.3 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는다.★ 조특법99의2 적용주택을 보유한 상태에서 '17.8.2. 이전 계약한 주택의 거주요건 적용 여부 (서면-2018-법령해석재산-240, '18.5.3.)계약금 지급일 현재 조세특례제한법 제 99조의2[신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면] 적용대상 주택을 보유한 경우무주택세대로 보지 않아 거주요건을 적용한다.★ 지역주택조합의 조합원 지위를 조정대상지역 공고 전 승계취득시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부 (서면-2022-법규재산-3135, '22.12.21.)사업계획승인받은 지역주택조합의 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우1세대 1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1세대가 일시적 2주택 상태에서상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[문서번호] 양도, 사전-2023-법규재산-0209[납세자회신번호] 법규과-1092[제 목]1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[요 지]1세대가 소득령§155①의 요건을 충족하는 일시적 2주택 상태에서 상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①, 소득령§155②, 소득령§155③을 중첩 적용하여 비과세 특례를 적용할 수 없음[답변내용]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 일반주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)을 취득하고 다른 주택 취득 후 3년 이내에 상속주택(C)과 공동상속주택의 소수지분(D)을 취득하고 일반주택(A)을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제1항, 제2항, 및 제3항을 중첩 적용하여 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용○1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다) 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다)1.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22.>3. 최연장자