임대주택(아파트) 소득세 신고에 따른 건보료

작년 5월 소득세 신고에서 중요한 내용을 말씀드렸습니다. 주택임대소득이 연 2천만원에 미달하여 분리과세로 소득을 신고하는 자가, 임대주택을 등록하여 30%, 75%의 세액 감면을 받는 경우였는데요. 당장은 세금을 줄이는 것처럼 보이지만, 주택 중 일부가 감가상각이 된 것으로 의제하여 취득가액이 낮아지고, 양도차익이 높아지며, 양도소득세를 증가시키는 효과를 가져온다고 하였습니다. 자세한 내용은 다음을 참고하시기 바랍니다.​주택임대사업자가 종합소득세를 감면받을 때는 조심하세요 | TAXLY.KR (택슬리)​같은 내용의 해석이 다시 한 번 등장했습니다. 올해 종합소득세 신고를 할 때에는 종합소득세 조금 줄이다가 양도소득세 폭탄을 맞는 일이 없어야 하겠습니다.​사전-2021-법규재산-0856(2022.01.27)[요지] 「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함됨[사실관계] 2015.8월 임대주택 취득. 임대주택에서 발생한 임대소득은 분리과세 신고하면서 「조세특례제한법」 제96조제1항에 따라 세액감면을 받음. 2021.4월 임대주택을 양도함.[질의내용] 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 ｢조세특례제한법｣ 제96조제1항에 따라 소득세를 감면받아 ｢소득세법 시행령｣ 제68조제1항에 따른 감가상각의제 규정이 적용된 경우 해당 감가상각 의제금액을 ｢소득세법｣ 제97조제3항에 따라 해당 자산의 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감하는지[답변내용] 「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함되는 것입니다.​​* 사전법령해석소득2020-269(2021.03.09)귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」 제68조제1항이 적용되는 것입니다.​​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 주택임대 종합소득세 신고에 대해서 설명드리겠습니다.주택임대 소득신고란?-주택의 전ㆍ월세 임대 소득에 대해 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.주택임대 소득 과세대상 판단은?(1) 보유 주택 수별 과세대상 판단 ①1 주택인 경우-1주택만 보유하고 있는 경우 보증금과 월세 임대 소득은 비과세한다. 하지만 국내에 소재한 주택이 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로기준 시가12억 원 초과이거나국외 주택의월세 수입은 1주택이더라도 소득세 과세대상이 됩니다.②2 주택인 경우-2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상입니다. 그러나 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.③3 주택 이상인 경우-3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세대상입니다. 그리고 보증금의 합계가 3억 원을 넘는 경우는 보증금도 과세대상입니다. 보증금 합계가 3억 원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.(인별 기준3억 공제 가능합니다)★부부별 합산하여 주택수 계산합니다. 세대별이 아닙니다. 즉 부부합산 1채, 동일세대인 아들 2채 있어도부부합산하여 1채뿐이므로 임대료 과세 대상 아닙니다. ★(2) 임대 유형별 과세대상 판단①월세의 경우-과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하는국내 소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 국내 소재 2주택 이상 보유자는 과세대상입니다.②보증금의 경우3주택 이상 보유자로서 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우 과세대상입니다.주택 수*월세보증금1주택비과세(단, 기준 시가 12억 원 초과 고가주택과 국외 주택은 과세)비과세2주택과세3주택 이상간주임대료 과세(단, 2026년까지 40제곱미터 이하이면서 기준 시가 2억 원 이하의 소형 주택은 주택 수 제외 & 비과세)* 주택 수는 부부합산하고 수입 금액을 계산할 때는 부부합산하지 않고 소유자별로 각각 계산합니다 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 방법은?-거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 포함시켜 과세합니다.간주임대료= (보증금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 - 해당 임대 사업에서 발생한 수입 이자와 할인료 및 배당금주택수 계산 방법은?(1) 다가구주택-다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. (소득령 §8의 2 ③ 1호).(2) 공동소유 주택-공동소유하는 주택은지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되 다음 어느 하나에 해당하는 사람은소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로도 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 2호).소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로 보는 경우① 해당 공동소유 주택 임대수입 금액이연간 6백만 원 이상인 사람② 과세기간의종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하면서지분을 100분의 30 초과보유하는 사람(3) 부부 공동소유 주택의 주택 수 계산-본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다. 다만, 부부 공동소유 주택은 위에도 불구하고지분이 더 큰 사람의 소유로 계산합니다.지분이 같은 경우 합의하에 1인의 소유로 합니다.(소득령 §8의 2 ③ 4호).■ 부부합산 주택 수 계산1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 한다(소수 지분자는 주택 수 제외, 지분비율이 같으면 합의하에 1인의 주택으로 하여 주택 수를 계산한다).2.주택 수 계산할 때만 합산한다.3. 보증금에 대한 간주임대료 계산 시각각 3억 원을 공제한다.4. 소득세 신고할 때는 각각 본인 임대료만 계산하여 소득세를 산출한다.■ 주택 수 계산 사례사례 : 남편 보유 주택 1채, 아내 보유 주택 1채, 부부 공동명의 주택 1채주택 수 : 총 3주택■ 사업장현황 신고방법남편, 아내, 공동명의 사업장을 신고자로 하여 세 개의 신고서를 작성한다.■ 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 3억 원 공제방법남편 3억 원, 아내 3억 원, 공동명의 3억 원까지 공제 가능하다.(4) 전대 또는 전전세임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 3호).주택임대 사업자의 세무서 사업자등록 의무화란?-2019년부터 주택임대 사업자는 「소득세법」에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우미등록한 기간의 주택임대수입 금액의 1천 분의 2에해당하는 가산세가 적용됩니다.-만약 부부합산 1주택일 경우라 임대료 과세가 안되는 경우에는 세무서 사업자등록을 하지 않아도 가산세는 없습니다. 그러나 저는 상담할 때 그래도 세무서에 사업자등록을 하라고 합니다. 그 이유는 거주주택 비과세 등 다른 양도세 혜택을 받을 때 세무서 사업자등록이 필수이기 때문에 혜택을 위해서는 등록을 해놓는 것이 좋습니다.주택임대 사업자등록에 따른 세금 혜택은?-지자체와 세무서에 임대 사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형 주택 임대 사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.① 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데임대 등록한 경우는 60%이다.② 기본공제는 미등록인 경우 2백만 원인데임대 등록한 경우는 4백만 원까지가능하다.(주택임대 소득이외에 타 종합소득 금액이2천만 원 이하로 있을 때만기본공제 가능합니다.)③ 임대 등록한 경우 소득세 감면은 다음과 같다.감면 등을 받은 후 의무임대 기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액 등은 추징한다.구분2021년 이후 개시하는 과세 연도세액감면율① 1호 임대 : 30%(공공, 장기임대는 75%)② 2호 이상 임대 : 20%(공공, 장기임대는 50%)→소득 감면은 실무적으로 감면을 받으면 감가상각비 의제에 걸려서, 나중에 주택을 양도 시 취득가액이 감가상각비를 차감한 금액이 취득가액으로 잡혀서 양도세 폭탄이 나올 수 있으므로 감면 신청하지 않는 것이 유리합니다.(1) 임대 등록 자진ㆍ자동말소일까지 세제혜택 유지의무임대 기간 경과하기 전에 자진 말소하거나 자동 등록말소되는 경우 세법상 의무임대 기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.(2) 세금 혜택이 있는 임대주택에서 제외되는 주택(조특령 §96 ②)1) 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 임대주택 중 단기 임대주택과 장기일반 민간임대 주택 중 아파트는 제외한다.2) 2020년 7월 11일 이후에 단기 민간임대주택에서 장기일반 민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.주택임대 종합소득세 신고 자주 묻는 질문은?◆상황◆:남편과 아내가 합쳐서 주택수가 4채이며그중 한 채를 남편과 아내가 50% 지분 소유권이전등기해서 보유하고 있습니다그리고 세무서 사업자등록증 땔 때 공동사업자 배분 명세서(동업 계약서)를 50%씩 하기고 하였습니다Q 1.그러나 실제 종합소득세 신고 시 위의 상태에서아내의 건보료 피부양자 자격을 유지하기 위해서주택임대 소득을 남편의 100% 귓속으로 하고 아내의 귀속으로 없는 것으로 해서 종소세 신고해도 될까요?A1:-사업자등록증 낼 때 공동사업 사업자 배분 명세서에 50%씩 하기로 했는데 남편 100% 신고하려면 동업 계약서와 협의서를 세무서에 제출한다음에 세무서에서 공동명의 사업장을 단독 명의 사업장으로 만들고 사업자등록 정정신고를 한 다음에야 100%로 할 수 있습니다.-만약 사업자등록증을 내지 않은 상황에서 주택을 남편과 아내가 50%씩 갖고 있다면 남편 100%로 종소세 바로 신고할 수 있는 것이 아닙니다. 소유권이전등기부 등본상에 50%씩 되어 있기 때문입니다 이때에도 사업자등록을 단독 명의 사업장으로 한 다음에야 남편 단독 명의로 신고할 수 있습니다-그러나 실무적으로는 결국 남편과 아내 50%씩 공동사업자 배분 명세서 작성 후에도 남편 100%로 신고해도 10년 이내에 배우자에게 증여한 증여재산가액이 6억을 넘지 않는다면, 증여세 배우자 공제 6억을 공제가 가능하므로 남편 100%로 바로 신고해도 상관없습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#주택임대소득신고#주택임대소득세무사#주택임대전문세무사#주택임대종합소득세신고#주택임대종합소득세신고세무사#주택종합소득세세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사 태그수정

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다. 지난 시간에 이어서 이번엔 임대주택의 세법상 혜택에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 세법상 임대주택은 소득세법상 장기임대주택과 조세특례제한법상 장기일반민간임대주택이 있습니다. 소득세법상 장기임대주택의 세법상 혜택은 다음과 같이 세가지가 있습니다.​① 거주주택 양도세 비과세② 다주택자 양도세 중과 배제③ 종합부동산세 합산 배제​위와 관련된 사항을 법령을 통해 살펴보겠습니다.​장기임대주택(소득세법시행령 제155조제20항 및 제167조의3)거주주택 양도세 비과세 및 중과배제소득세법 시행령(이하 소령 )제167조의3을 보시면 중과 배제 요건에 부합하는 소득세법상 장기임대주택(이하 장기임대주택 )을 열거하고 있습니다. 다음의 표를 보시죠.다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 2주택자는 10%, 3주택이상보유자는 20% 추가세율을 적용하고 있으며 장기보유특별공제 또한 적용하지 않고 있습니다. 하지만 표의 조건을 만족하는 장기임대주택의 경우에는 중과 배제 및 장특공을 적용받는데요.​2018년 3월 31일 이전에 등록한 임대주택은 단기민간임대주택으로서 5년이상 임대할 시 중과배제가 된 반면에 2018년 4월 1일 이후 등록분부터는 반드시 장기일반민간임대주택 및 공공지원민간임대주택으로 등록하고 8년이상 임대후 양도할 때 중과 배제가 되는 것으로 법이 개정되었습니다. ​소령 제155조제20항에서는 거주주택 과세 특례에서 규정하고 있습니다. 조문을 잘 보시면 앞서의 장기임대주택과는 약간 다른점이 있습니다. 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다)소령155조제20항조문중일부​붉은색 글씨로 써진 문구를 보시면 가목 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지않는다고 나와있습니다. 앞서 2018년 4월 1일 이후에는 단기민간임대주택으로 등록하는 경우 중과배제가 되지 않는다고 했습니다. 여기서 말하는 등록일자에 대한 기한의 제한을 적용하지 않는다는 것입니다. ​정리하자면, 거주주택 과세 특례는 2018년 4월 1일 이후에 단기민간임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대하여도 적용받을 수 있는 것입니다.​거주주택 과세 특례는 장기임대주택을 보유한 1세대가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 주택 수에 포함하지 않고 계산하여 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받는 것인데요.​종전에는 장기임대주택을 유지하면서 거주주택을 반복적으로 양도 및 취득하여 비과세를 받았으나, 2019년 시행령 개정으로 인하여 19.2.12 이후 취득분부터는 생애최초 한번만 거주주택 과세 특례가 적용되는 것으로 바뀌었습니다. 이에 관한 자세한 내용은 추후에 포스팅하기로 하겠습니다.​장기임대주택(종합부동산세법 시행령 제3조)종합부동산세 합산배제종합부동산세는 일정한 요건에 해당하는 주택의 경우 합산배제 신청을 하게 되면 과세표준 계산시 합산하지 않는 합산배제 규정을 두고 있는데요. 장기임대주택도 이러한 주택의 유형에 해당합니다. 합산배제 대상이 되는 장기임대주택은 중과배제되는 장기임대주택과 동일하다고 보면 됩니다.​즉, 앞서 보여드린 표에 해당하는 임대주택의 경우 매년 9월 16일부터 9월 30일까지(2020년의 경우 10월 5일까지) 합산배제 신고를 하면 됩니다.​양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제 개정사항18.09.13 대책세법에 관심있는 분들은 알다시피 18년 9.13대책에서 임대주택에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고자 다음과 같은 대책이 나왔고 대책 발표 후 즉시 시행이 되었습니다.1주택 이상자가 18.9.14 이후 조정대상지역으로 지정된 지역에 있는 주택을 신규 취득하고 임대주택으로 등록하는 경우 장기임대주택에 해당하더라도 양도세 중과 및 종부세 합산 과세를 하겠다는 것입니다. ​다만, ⓐ2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득한 경우 또는 ⓑ2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 해당하게 되면 종전규정이 적용됩니다.

현재 일정한 요건을 충족한 주택임대사업자의 장기임대주택은 소득세 감면을 받을 수 있습니다. 그런데 감가상각의제로 인해서 소득세 감면을 받아야하는 지 아니면 받지 말아야 하는지에 대한 판단이 필요해지고 있습니다.01감가상각의제의 딜레마현행 법령상 원칙적으로 감가상각은 임의상각으로서 상각 여부를납세자가 선택할 수 있지만 소득세 감면을 받게 되면임대주택에 대해서도 감가상각한 것으로 의제하여 진행하여야 합니다.그런데 문제는 감가상각의제가 적용되면 이후 양도할 때양도소득세 계산시 취득가액에서 감가상각한 부분을차감하기 때문에 양도차익이 증가한다는 점입니다.이때문에 주임사의 장기임대주택 감면은 종합소득세를 감소시키는 반면에양도소득세는 오히려 증가시키는 상황에 처하게 되어서,딜레마에 빠지게 됩니다.02임대주택 소득세 감면 받는 것이 나을까? 받지 않는 것이 나을까?결론부터 말하자면 '까봐야 안다' 입니다.일반적으로 양도소득세는 몇년어치의 평가이익을 처분을 통해한꺼번에 과세하기 때문에 높은 누진세율이 적용되어서소득세 감면을 받는 것이 불리한 경우가 더 많습니다.하지만 아래의 경우와 같이 감가상각하는 것이 세액에큰 영향을 미치지 않는다면 그냥 감가상각하고소득세 감면을 받는 것이 유리할 수도 있습니다.☞ 각 세액을 비교검토해볼만한 상황들소득세 감면받는 주택이 양도 시에 비과세될 예정인 경우소득세 감면받는 주택이 높은 장기보유특별공제율 등으로 양도차익의 많은 부분을 공제할 수 있는 경우소득세 감면받는 주택이 양도소득세 감면 등을 받는 경우소득세 감면받는 주택을 증여·상속할 예정인 경우비교검토후 아래의 상황에 따라 세액감면을 할 지 여부를 선택해주시면 됩니다.☞ 상황별 선택방안감면으로 감소하는 세액 > 취득가액 감소로 증가하는 세액 : 감면선택 O감면으로 감소하는 세액 < 취득가액 감소로 증가하는 세액 : 감면선택 X03관련 법령 및 해석사례▶ 조세특례제한법 제96조 [ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 ]① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 임대주택 이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.(2019.12.31 개정) 1. 임대주택을 1호 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 장기일반민간임대주택등 이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액(2019.12.31 신설)2. 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 20(장기일반민간임대주택등의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액(2019.12.31 신설)▶ 소득세법 시행령 제68조 [ 감가상각의 의제 ]① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다.▶소득세법 97조[ 양도소득의 필요경비계산 ]③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.▶사전-2020-법령해석소득-0269[ 요 지 ]주택임대소득에 대하여조세특례제한법 제96조제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받는 경우에는소득세법시행령 제68조제1항이 적용 되는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여「조세특례제한법」제96조제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여「소득세법 시행령」제68조제1항이 적용되는 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부동산 임대사업자의 부가세 신고시, 추가적으로 고려해야할 보증금에 대한 간주임대료 부가가치세 계산에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,부동산임대용역의 경우,보증금을 받은 경우에 간주임대료를 계산하여 공급가액에 가산합니다부동산임대용역의 제공시 보증금의 이자상당액을 부가가치세 공급가액에 더하게 되는데 이를 간주임대료라고 합니다.부동산을 임대하는 경우에만 적용이 되는 것이고, 기계나 차량 또는 저장탱크 등을 임대하는 경우에는 보증금을 받았다해도 부동산임대가 아니므로 계산대상이 아닙니다. 그리고 전·답·과수원·목장·염전을 임대하는 경우 부가가치세 비과세 대상이므로 간주임대료도 없습니다.추가적으로, 주택을 임대하는 경우에는 주택임대용역 자체가 부가세 면세이기 때문에 간주임대료에 대한 부가세는 있을 수 없습니다. 물론 주택임대 소득에 대한 간주임대료는 계산대상입니다(3주택 이상인 경우)부가가치세법 시행령제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산)①법 제29조제10항제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.구체적인 계산식은 아래와 같습니다.부가가치세법 시행규칙제47조(정기예금 이자율) 영 제65조제1항의 계산식에 따른 계약기간 1년의 정기예금이자율은 1.2퍼센트로 한다.예를 들어, 상가를 임대하고 보증금 3억원에 월세 100만원을 받는다면 (임대기간은 1.1~12.31)간주임대료는 3억원 x 365 x 1.2% x (1/365) = 3,600,000원으로 계산됩니다.부가가치세의 간주임대료 계산식은 소득세법이나 법인세법의 계산식과 차이가 있습니다.간주임대료에 대한 부가가치세는임대인이나 임차인 아무나 부담해도 되나, 세금계산서 발급은 안됩니다간주임대료는 보증금의 이자상당액을 임대료로 환산한 것으로 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이지만, 임대차 계약에 따라 간주임대료의 부가가치세를 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있습니다.하지만, 간주임대료는 누가 부담하던지 세금계산서는 발급 대상이 아닙니다.부가, 부가46015-3637 , 2000.10.26[ 제 목 ]간주임대료에 대한 부가가치세의 임차인 부담 가능 여부[ 요 지 ]부가가치세가 과세되는 부동산을 임대하고 받은 전세금 또는 임대보증금의 이자상당액(간주임대료)에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있는 것임.기본통칙(부가가치세법)16-57-1 【 간주임대료에 대한 세금계산서 발급 면제 】 부동산임대에 따른 간주임대료에 대한 부가가치세를 임대인・임차인중 어느 편이 부담하는지에 관계없이 영 제57조에 따라세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 없다.월세가 연체된 경우라도, 간주임대료 계산시 보증금에서 차감하지 않습니다임차인이 월세를 미지급하고 있어 임대계약이 종료되면 미지급 월세분을 보증금에서 차감하더라도 간주임대료 계산시의 못받은 월세를 보증금에서 차감하지는 않습니다.다만, 중도에 임대차 계약을 변경하여 월세를 미지급하고 남은 기간 동안 보증금에서 차감하는 것으로 약정을 한다면 간주임대료 계산시에도 미지급된 월세를 보증금에서 차감할 수 있습니다.부가, 부가46015-905 , 1998.05.01[ 제 목 ]간주임대료 계산시 연체임대료의 차감 여부[ 요 지 ]임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는지급받지 못한 동임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.[ 회 신 ]부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 붙임 기 질의회신문(부가46015-2338, ‘97. 10. 15) 을 참조하시기 바랍니다.정리하면,이상 부동산임대용역의 경우, 보증금에 대한 간주임대료 계산 대상과 방식에 대해 알아보았습니다.소득세와 법인세 계산시 간주임대료와 차이가 있으며, 단순히『보증금 적수 x 1.2%(22년말 기준) x 1/365』로 계산됩니다.그리고 간주임대료에 대한 부가세 부담은 약정에 따라 임차인이 할 수도 있는 것이나 세금계산서 발급대상은 아닙니다. 또한, 연체된 임대료가 있더라도 임의로 간주임대료 계산시 임의로 보증금에서 차감할 수 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고/부가가치세신고대행/김해,양산,부산세무사