15년에 증여 받은 소액빌라 양도세 여부 문의드립니다.

지금 돈이 없는데 나중에 신고할까?어짜피 손실인데 신고를 안해도 되지 않을까?요즘 세무서에 가서도 도와주지 않고, 아는 세무사에게 물어봐도 잘 안해본 업무라는데 어떡하지?​​세무서에서 현재 주식 양도소득세 대상자에게 신고안내문을 발송하고 있다.​상장주식 대주주라면 대부분 안내문을 받고 신고를 진행에 대해 고민하는데, 매년 상반기 양도의 경우 8월까지 / 하반기 양도의 내년 2월까지 주식 양도소득세 신고를 해야한다. 결과적으로 손실인데 신고를 굳이 해야하나? 라는 생각을 하면서 신고자체에 거부감이 있는 경우도 있고, 거래가 몇 건 없는데 직접 신고해볼까? 라는 생각으로 세무전문가에게 의뢰하지 않고 직접 신고하는 경우도 있다.​세무사들은 당연히 전문가를 통해 신고해야한다고 말하나, 주식관련 전문세무사의 부재로 업무경험이 많은 세무사를 찾기란 쉽지 않다.또한, 납세자들도 단순히 큰일이 날 것 같아서, 정확한 이유를 모른채 신고를 해야한다고 생각한다.​지금까지 국내 대형증권사 VIP고객 대상 주식 양도소득세 관련 수백건의 업무처리경험으로 주식 양도소득세 신고여부에 대해 자주하는 질문에 대해 답변하자면,​신고를 하지 말까? 신고를 안하면 운좋으면 그냥 넘어갈 수 있지 않을까?국내 증권사는 국세청에 증권계좌 거래내역을 제출고, 국세청에서는 납세자의 계좌내역 및 잔고내역을 분석하여 대주주여부를 전산으로 판단하여 안내문을 발송하고 있다. 신고를 하지 않아도 통상 1 ~ 2년 사이에 무신고에 대한 안내문을 발송한다.​비상장주식의 경우도 주식변동상황명세서 를 매년 기업이 제출하고 있어, 미신고시 추후 국세청에서 충분한 파악이 가능하다.​​​어짜피 손실인데, 나중에 신고해야지.​ 주식 계좌는 손실인데,, 나중에 문제되면 신고해야지 라고 생각하는 경우도 있다. 하지만, 주식 양도소득세는 상장주식이라면 대주주인 종목에 대해서만 신고의무가 있고, 소액주주의 장내양도로 인한 손실은 별도로 상계되지 않아, 일반적으로 대주주인 종목만 가지고 계산한다.​또한 증권계좌 잔고현황상 손실일지라도 세법상 계산방법은 증권사 시스템과 차이가 있어 꼭 세법상으로 계산해야 정확한 손실여부를 판단할 수 있고, 국내주식은 이익 / 해외주식은 손실인 경우 상계처리가 가능하지만, 각각 신고기한을 달리두고 있어 국내주식이 이익이라면 매년 8월 / 2월 신고 후 우선 세금을 납부하고, 해외주식은 5월에 기존 국내주식 내역을 합산하여 신고하게 됩니다.​즉, 국내주식 / 해외주식 상계 후 손실인 경우 우선, 국내주식 신고하여 세금 납부 후 5월 해외주식 신고시 환급받는 절차로 진행해야 한다.​그래서 신고안하면 불이익은?주식 양도소득세의 경우 부가가치세와 달리 계산자체가 복잡하여 세무서에서 별도로 계산하여 고지를 하지는 않는다. 즉, 결국엔 계산을 납세자가 직접해야한다는 의미이다. 각각 세무서마다 조금씩 차이가 있지만 통상 빠르면 1년, 늦으면 2 ~ 3년 후 주식 양도소득세 기한후신고 안내문 이 발송되고, 이에 따라 신고를 진행해야 한다.​소득세이기 때문에 손실이라면 가산세 등 불이익은 없겠지만, 그렇지 않은 경우 본세 이외의 아래와 같은 가산세도 함께 부담해야 한다.​① 신고불성실 가산세​무신고 납부세액의 20%​② 납부불성실 가산세​무신고 납부세액의 1日당 25/100,000(1년 약 9.1%)*2022년 2월 15일 이후 1日당 22/100,000(1년 약 8%)​​납부할 여력이 없어도 일단 신고라도 해야 신고불성실 가산세가 적용되지 않아, 세금을 나중에 납부하더라도 신고만은 이번에 해야한다.​주식 양도소득세 신고는 계산방법이 복잡하고 고려할 사항이 많아, 직접 신고했다가 불필요한 가산세가 부과되는 경우가 많으니, 되도록 세무전문가와 상의하여 미리미리 한번에 잘 처리해야 한다.

안녕하세요. 상속증여세 전문 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.오늘은 상속세 신고시 상속재산에 대한 취득세 납부 후 지방세법 특례세율 조항을 적용하여 경정청구를 진행한 건에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.지방세법에서는 상속시 취득세율을 2.8%로 규정하고 있으나, 지방세법 특례세율에 관한 규정을 살펴보면 무주택자가 상속주택을 취득하게 될 경우에는 2%의 세율을 감면 받을수 있습니다. 이러한 규정을 이용하여 지방세 경정청구를 진행한 사례입니다.또한, 유언에 의한 증여로 인하여 취득한 경우로써 3.5%의 취득세율을 적용한바 있어 이를 상속취득세율(2.8%)로 경감하면서, 무주택자의 취득으로 인한 2%감면까지 2가지의 경정청구를 동시에 진행한 사례입니다.<사례>피상속인으로부터 상속인이 유언에 의한 증여로 인하여 상속주택을 취득하게 되었으며, 피상속인의 재산은 부동산 1채가 거의 유일한 재산이었습니다. 상속인은 상속주택의 등기진행시 무상증여 3.5%를 적용하여 취득등기를 완료하였고, 이후 상속세신고까지도 완료하였습니다.이후 타업무를 위하여 취득세 납부내역을 확인하던 중에 이러한 사실을 인지하고, 납세자와 상의하여 경정청구를 진행하게되었습니다.<진행 및 결과>step 1. 피상속인의 재산이 부동산이 유일하여 포괄유증으로 볼 수 있는지 여부- 우선 유증시 상속으로 인한 취득세율이 적용가능한 지를 판단하는 선행작업을 진행하였으며, 피상속인의 재산은 부동산1채와 소액의 예금이 전부였습니다. 따라서 쟁점 부동산이 피상속인의 거의 유일한 재산이라는 것에 대한 내용확인을 먼저 진행하였습니다.판례를 살펴보면1)대법원 판례(78다1816, 1978.12.13 선고): 포괄유증 여부는 유언에 사용한 문언 및 그 외 제반사정을 종합적으로 고려하여 탐구된 유언자의 의사에 따라 결정되어야 하고, 통상은 상속재산에 대한 비율의 의미로 유증된 경우는 포괄 유증, 그렇지 않은 경우는 특정유증이라고 할 수 있지만 유언공정증서 등에 유증한 재산에 개별적으로 표시되었다는 사실만으로 특정유증이라고 단정할 수는 없고 상속재산이 얼마나 되는지를 심리하여 다른 재산이 없다고 인정되는 경우에는 이를 포괄 유증이라고 볼 수도 있다2) “지방세심사 2007-465“에 따르면, ”지방세법 제7조 7항 [상속(피상속인으로부터 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다)으로 인하여...]의 괄호를 해석함에 있어서 피상속인으로부터 상속인에게 한 “유증”은 특정유증과 포괄유증 등을 모두 포함하고 있는 개념이므로 피상속인으로부터 상속인에게 한 유증은 특정유증이든 포괄유증이든 관계없이 모두 상속으로 보는 것이므로 동 조항후단에서 별도로 명시한 “포괄유증”은 피상속인으로부터 상속인에게 한 포괄유증을 말하는 것이 아니라 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 한 포괄유증으로 말한다고 보는 것이 타당하다“고 결정3) 또한, 상속인 간 판결문에서도 피상속인의 유일한 재산임을 강조한 부분도 하나의 근거자료로 활용하였습니다.step 2. 1가구 1주택의 경우 세액감면 적용- 현행 지방세법 제 11조[부동산 취득의 세율] 에 따르면 상속으로 인한 취득은 1,000분의 28(농지외의 것), 무상취득은 1,000분의 35로 규정하고 있습니다.또한, 지방세법 제15조[세율의 특례] 제1항 제2호 상속으로 인한 취득 중 가 목에 따르면 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 경우 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고 있습니다.무주택 상속인이 해당 주택을 취득하므로, 취득세 감면을 적용하여야 한다는 주장을 하였습니다.tip)공동상속을 받을 경우에도 해당 주택의 최다지분자가 무주택자일 경우에도 마찬가지로 세액감면을 적용받을 수 있습니다.지방세법시행령 제29조- 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다결과적으로 해당 내용에 대해서는 경정청구 인용이 되어 약 1,540만원(취득세 14,661,000원, 지방교육세 760,200원)을 환급을 받을 수 있었으니 동일한 사례에 해당 되는지 검토하여 보시기 바랍니다.감사합니다.

최근 상담에서 자녀에게 부동산을 증여하려다 예상보다 높은 증여세에 놀라 문의하시는 분들이 많습니다.부동산 가격이 크게 오르면서 증여세 부담도 함께 커졌기 때문입니다.이럴 때 자주 활용되는 방법이저가양도입니다.단순 증여와 달리 세법상 허용되는 범위 내에서 매매 형태로 이전하기 때문에 세 부담을 줄일 수 있는 전략이 됩니다.저가양도에 따른 증여세 법령 설명저가양도는 말 그대로 시가보다 낮은 가격에 거래하는 것을 의미합니다.이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조 제6항에 따라시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않으면그 차액은 증여로 보지 않습니다.예를 들어 시가가 10억 원인 주택을 7억 5천만 원에 매도했다면, 차액 2.5억 원은 기준 범위 내에 있어 증여세 과세 대상이 아닙니다.따라서 법령상 허용 범위 안에서 거래금액을 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.실무 포인트: 양도자·양수인 조건이 절세의 핵심(1) 양도자 측 요건양도자는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 충족해야 양도세 부담이 없습니다.시가가 큰 주택이라도 비과세 요건만 충족한다면저가양도 시 양도세는 0원 혹은 소액이 됩니다.반대로 비과세 요건이 충족되지 않으면, 시가와 관계없이 양도소득세가 발생하여 절세 효과가 크게 줄어듭니다.(2) 양수인 측 요건양수인이 다주택자인 경우 취득세 중과(8~12%)가 적용될 수 있어 세 부담이 커집니다.반면 무주택 또는 1주택자일 경우 취득세 일반세율(1~3%)이 적용되어,저가양도의 실익이 발생합니다.따라서 자녀 측의 주택 수가 절세 구조에서 결정적인 역할을 합니다.시가 산정 및 증빙 확보가족 간 거래는 특수관계인 간 거래로 분류되기 때문에 과세관청이 시가의 적정성을 매우 엄격하게 봅니다.일반적인 거래에서는 인근 매매사례가액이나 공시가격을 기준으로 인정받는 경우가 많지만, 가족 간 거래의 경우 단순 시세 참고만으로는 증여 추정 이슈가 발생할 수 있습니다.매매사례가액이 명확하고 객관적으로 입증 가능하다면 그 가액을 시가로 인정받을 수 있으나, 가액이 없거나 애매한 경우에는감정평가서를 활용하여 시가를 확정하는 방법이 실무적으로 자주 사용됩니다.이를 통해 과세관청이 인정하는 적정 시가 범위를 명확히 설정할 수 있고, 불필요한 증여 추정을 방지하면서안전하게 절세 구조를 설계할 수 있습니다.저가양도는 단순히 가격을 낮춰 거래하는 문제가 아니라세법이 허용하는 범위 안에서 구조를 설계하는 문제입니다.양도세 비과세 요건, 수증자의 주택 수, 적정 시가 산정, 증빙 확보까지 모든 조건이 맞아야 절세 효과가 실현됩니다.따라서 실제 실행 전 세무전략을 충분히 검토하고 계획적으로 진행하는 것이 필요합니다.이 부분은 케이스에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 사전 상담이 필수입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

법인이 사택을 매각하는 경우 (세금계산서 발급여부 및 양도소득에 대한 법인세 추가 납부 여부)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​법인이 사택으로 사용하고 있는 아파트 등을 매각할 때 부가가치세가 과세되어 세금계산서를 발급해야 하는지 혹은 부가가치세가 면세되어 계산서를 발급해야 하는지, 그리고 사택의 양도차익에 대해서 법인세를 추가로 납부해야 하는 지에 대하여 알아보겠습니다.​부가가치세 과세 여부부가가치세가 과세되는 사업을 하는 사업자가 상시주거용으로 사용하던 '국민주택규모 초과' 아파트를 매각할 경우에는 과세대상에 해당하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 다만, '국민주택 규모 이하'의 사택을 매각하는 경우는 부가가치세 면제대상에 해당하여 세금계산서를 발행하지 않고 계산서를 발행하지만, 계산서도 의무적으로 발행하지 않아도 관계 없습니다.​​■ 국세청 예규국민주택규모 초과 사택용 주택의 양도시 부가가치세 과세 여부 - 부가가치세과-1016, 2013.1029부가가치세가 과세되는 사업을 영위하는 법인사업자가 당해 법인의 사업용 고정자산인 국민주택규모 초과 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 양도에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이며, 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우에는 주택임대에 해당되어 부가가치세 면제대상으로 하는 것이나, 당해 주택의 보유 목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임​국민주택규모 이하의 사택(직원 사용)을 매각하는 경우 면세 적용 여부-부가, 서면인터넷방문상담3팀-1858, 2005.1026-제조업자가 세대당 주거전용면적이 85㎡ 이하인 상시 주거용 직원용 사택을 매각하는 경우 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임​​양도소득에 대한 법인세 추가 납부 여부법인이 주택을 양도할 경우, 법인의 각사업연도 소득에 대한 법인세와 별도로 주택 양도소득(양도가-장부가액)의 20%를 추가로 납부해야 합니다.​다만, 법인인 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주 임원 포함) 및 사용인에게 제공한 사택 및 그밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 인상인 주택을 매각하는 경우 그 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하지 않아도 됩니다.지금까지 법인이 사택을 매각하는 경우의 과세문제에 대해서 알아보았습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.​<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

안녕하세요,세율 세무회계 황주희 세무사입니다.오늘은 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다.자녀에게 아파트를 증여하는 경우 부담부증여라는 것을 이용하면 세금이 줄어든다고 하던데 부담부증여가 무엇인가요?Ex) 아파트의 시가: 10억, 전세보증금: 4억인 경우증여자는 채무부담분 4억에 대하여 양도소득세 과세 & 수증자(증여받는자)는 재산부담분 6억(10억-4억)에 대하여 증여세가 과세됩니다.일반증여와 부담부증여 어떤게 더 유리할까?먼저, 증여세와 양도세의 세율은 다음과 같습니다.<증여세율>과세표준세율 및 누진공제1억원 이하과세표준 x 10%1억원 초과 5억원 이하과세표준 x 20% - 1천만원5억원 초과 10억원 이하과세표준 x 30% - 6천만원10억원 초과 30억원 이하과세표준 x 40% - 1억 6천만원30억원 초과과세표준 x 50% - 4억 6천만원<양도세율>구분세율누진공제중과1년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)70%--주택 외50%-1년 이상 ~2년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)60%-주택 외40%-2년 이상 보유과세표준1,200만원 이하6%-조정대상지역 주택의 경우2주택 : + 20%3주택: + 30%4,600만원 이하15%1,080,0008,800만원 이하24%5,220,0001억 5천만원 이하35%14,900,0003억원 이하38%19,400,0005억원 이하40%25,400,00010억원 이하42%35,400,00010억원 초과45%65,400,000분양권60%--예를 들어, 전세보증금 4억이 설정되어 있는 시가 10억원짜리 아파트를 5년 2개월 전에 3억에 취득하여 자녀에게 부담부증여하는 경우 증여세와 양도세의 합계는187,141,800원(101,850,000 + 85,291,800)이 됩니다.<증여세>증여재산가액1,000,000,000채무가액400,000,000과세가액600,000,000증여공제50,000,000과세표준550,000,000세율30%산출세액105,000,000신고세액공제3,150,000자진납부세액101,850,000<양도세>양도가액400,000,000취득가액*120,000,000필요경비-양도차익280,000,000장기보유특별공제**22,400,000양도소득금액257,600,000기본공제2,500,000과세표준255,100,000세율38%산출세액77,538,000세액공제·감면-지방소득세7,753,800자진납부세액85,291,800*취득가액: 3억원 x 4억 / 10억, **5년 이상 6년 미만 8%만약, 부담부증여가 아닌 일반증여일 경우증여세는 218,250,000원이 산출됩니다.증여재산가액1,000,000,000채무가액-과세가액1,000,000,000증여공제50,000,000과세표준950,000,000세율30%산출세액225,000,000신고세액공제6.750,000자진납부세액218,250,000즉, 부담부증여로 증여하는 경우 일반증여보다 대략 3천만원정도 절세가 가능합니다.※주택의 종류 및 수증자의 소유 주택 수 등 세부적인 정보에 따라 세액이 달라지므로 자세한 상담은 문의 부탁드립니다.부담부증여시 다음 사항을 꼭 주의하셔야 합니다.1) 수증자의 채무상환능력배우자 또는 직계존비속 등에게 증여하는 경우 수증자의 채무상환능력이 인정되지 않는다면 부담부증여가 인정되지 않고 증여로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.2) 상환된 채무액의 사후관리국세청 ‘ 자금출처 분석 시스템’을 통하여 실제로 수증자가 채무를 상환하였는지 사후관리를 할 수 있습니다.3) 수증자 이외 타인의 채무변제여부수증자의 채무를 타인이 변제한 경우 새로운 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.*증여받는자(수증자)가 미성년자이거나 충분한 소득이 인정되지 않는 경우 또는 조정대상지역 다주택자의 경우 오히려 세부담이 증가할 수 있으니 증여 전 상담 부탁드립니다.