가족간 저가양도 문의드립니다

안녕하세요, 오회계사입니다.다주택자에 대한 양도세가 강화됨에 따라, 다양한 형태로 자녀에게 증여가 이루어지고 있습니다. 이번 포스팅에는 주택 증여 대신 자녀에게 저가로 주택을 양도하는 경우, 어떤 경우 증여 문제가 발생하고 어떤 점을 조심해야 하는지 알아보겠습니다.그리고 구체적인 사례를 통해, 과연 이득이 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,자녀에게 시세 보다 저가로 양도하는 경우, 증여세와 양도세 모두 주의해야 합니다.그리고 각각 기준에 차이가 있습니다.1.증여세1.시가보다30%또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.부모가 자녀에게 시가 대비30% or 3억원 이상 낮게 양도하면, 그 초과분이 자녀가 받은 증여가액입니다.즉, 시가 10억원 주택이면 7억원까지는 증여로 보지 않고 6억원으로 거래하면 1억에 대해서는 증여로 본다는 것입니다.계산을 해보면,[시가 10억]① 7억에 거래시 증여액 = (10억-7억) - min(10억*30%, 3억) = 3억 - 3억 = 0② 6억에 거래시 증여액 = (10억-6억) - min(10억*30%, 3억) = 4억 - 3억 = 1억[시가 5억]① 3.5억에 거래시 증여액 = (5억-3.5억) - min(5억*30%, 3억) = 1.5억 - 1.5억 = 0② 3억에 거래시 증여액 = (5억-3억) - min(5억*30%, 3억) = 2억 - 1.5억 = 0.5억상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액2. 3억원결국, 시가 대비 30%와 3억 이내의 차이 금액에서 저가로 자녀에게 양도하면 증여세는 내지 않습니다.그러면, 아무 문제가 없을까요?문제는 양도세에서 발생합니다.2.양도세시가보다5%또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.부모가 자녀에게 저가로 양도하는 경우에, 양도세는5%와 3억원 중 적은 금액 이내의 범위만 정상 거래로 인정하고 이를 벗어나면 세금을 부당하게 감소시키는 행위로 보아 시가로 양도한 것으로 봅니다.(양도소득 부당행위계산 부인)즉, 위의 사례인 10억 주택을 7억에 자녀와 매매하면 경우라면, 부모가 내야할 양도소득세는 10억에 거래한 것으로 보아 부모의 양도소득세를 계산합니다.소득세법제101조(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우만약에 시가 10억을 6억에 자녀에게 양도한 경우는 어떻게 달라질까요이 경우, 부모의 양도차익은 동일하겠지만 자녀의 증여세를 물게 되므로 취득가액은 6억+1억(증여액)으로 7억원이 됩니다.소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증ㆍ감액을취득가액에 더하거나 뺀다.3.사례 분석부모와 자녀의 각 상황별로 양도세와 증여세를 대략적으로 계산해보겠습니다.[상황 1]-부모 조정지역 2주택자, 자녀 무주택자-매매할 주택 당초 취득가 5억 현재 시가 10억/-자녀가 매입 후 2년 거주 이후 동일한 10억에 양도1) 7억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여세는 대상이 아니고 양도 후 2.97억이 남고, 부모는 0.45억이 손실이 납니다.(합계 +2.52억)2) 6억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여 1억을 받은 것으로 보나, 5천만원이 공제될 경우 증여세는 5백만원입니다.자녀는 양도 후 3.92억이 남고, 부모는 1.45억이 손실이 납니다. (합계 +2.47억)3)부모가 시가 10억에 3자에게 매각 후, 세후 이익을 자녀에게 현금 증여부모의 세후 이익은 2.55억이나, 이를 자녀에게 증여하면 자녀는 1.74억이 남습니다.이 경우, 부모 주택을 시장에서 매각하여 자녀에게 현금 증여하는 방식보다는 저가 양도가 낫습니다.[상황 2]-부모 조정지역 2주택자, 자녀 조정지역 1주택자-매매할 주택 당초 취득가 5억 현재 시가 10억/-자녀가 매입 후 2년 거주 이후 동일한 10억에 양도1) 7억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여세는 대상이 아니고 양도 후 1.65억이 남고, 부모는 0.45억이 손실이 납니다. (합계 +1.2억)2) 6억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여 1억을 받은 것으로 보나, 5천만원이 공제될 경우 증여세는 5백만원입니다.자녀는 양도 후 2.6억이 남고, 부모는 1.45억이 손실이 납니다. (합계 1.15억)3)부모가 시가 10억에 3자에게 매각 후, 세후 이익을 자녀에게 현금 증여부모의 세후 이익은 2.55억이나, 이를 자녀에게 증여하면 자녀는 1.74억이 남습니다.자녀가 유주택자 인 경우, 부모 주택을 시장 매각 후 현금 증여보다 저가 양도가 불리한 경우가 있습니다.4.기타 주의 사항①시가시가 대비 5%, 30% 인지가 중요한데, 시가의 파악에 주의해야 합니다. 일반적으로 국토부 실거래가 조회하여 시가를 파악해 이를 기준으로 매매하는 경우도 있는데, 본인이 적용한 시가와 국세청 기준의 시가가 달라 부당행위, 증여로 추징되는 경우가 있습니다.②법인과의 거래위의 사례는 개인과 개인과의 거래이고, 특수관계법인 (예를 들어, 부모님 회사 소유 아파트의 거래)는 다르게 적용됩니다.③자녀 취득 자금 소명저가 거래를 하더라도, 자녀가 그 취득 금액의 출처를 제대로 소명하지 못하면 증여로 볼 수 있습니다. 특히, 소득이 적거나 나이가 어린 경우 거래 자체를 증여로 볼 수 있으니 주의해야합니다.정리하면,부모가 자녀에게 주택을 양도하는 경우,①매매가 증여인지 여부매매 거래가 아닌 증여한 것으로 추정합니다. 단, 실제로 자녀의 취득 자금 출처가 분명하고 실제 자금이 오간 경우 경우에는 매매로 인정합니다.②저가 양도의 증여세저가 양도액이 시가의 30% 또는 3억 보다 적은 금액 이내면, 저가 양도액을 증여로 보지 않습니다. 그 범위 이하로 싸게 팔면, 그 초과분은 증여로 봅니다.③저가 양도의 양도세저가 양도액이 시가의 5% 또는 3억 보다 적은 금액 이내면, 정상 거래로 보나 그 이하로 팔면 부모가 양도한 금액은 시가에 양도한 것으로 보고 양도소득세를 계산합니다.④사례 분석부모가 주택을 처분하고 그 현금을 자녀에게 증여하는 경우와 저가로 양도한 경우 어느 것이 유리한지를 비교해 보면, 부모와 자녀에게 적용되는 양도세율이 높지 않은 경우에는 저가 거래 방식이 유리하고 양도세율이 높은 경우에는 저가 거래가 불리합니다.⑤기타 고려 사항㉠자금 출처가 분명하지 않거나, 부모에게 돈이 간 경우 증여에 해당합니다.㉡시가가 얼마인지가 중요한데, 본인이 시가로 본 금액과 국세청이 시가로 본 금액이 다를 수 있고 이에 따라 양도세가 달라지고 증여로 볼 수 있습니다.㉢개인-법인을 통한 거래는 이와 달리 적용됩니다.저가 거래가 단순 증여보다 유리한 점이 있으나, 실제로 얼마나 유리할지에 대한 분석과 양도세/증여세 추가 문제가 발생하지 않도록 거래 금액을 정하는게 매우 중요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

최근 상담에서 자녀에게 부동산을 증여하려다 예상보다 높은 증여세에 놀라 문의하시는 분들이 많습니다.부동산 가격이 크게 오르면서 증여세 부담도 함께 커졌기 때문입니다.이럴 때 자주 활용되는 방법이저가양도입니다.단순 증여와 달리 세법상 허용되는 범위 내에서 매매 형태로 이전하기 때문에 세 부담을 줄일 수 있는 전략이 됩니다.저가양도에 따른 증여세 법령 설명저가양도는 말 그대로 시가보다 낮은 가격에 거래하는 것을 의미합니다.이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조 제6항에 따라시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않으면그 차액은 증여로 보지 않습니다.예를 들어 시가가 10억 원인 주택을 7억 5천만 원에 매도했다면, 차액 2.5억 원은 기준 범위 내에 있어 증여세 과세 대상이 아닙니다.따라서 법령상 허용 범위 안에서 거래금액을 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.실무 포인트: 양도자·양수인 조건이 절세의 핵심(1) 양도자 측 요건양도자는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 충족해야 양도세 부담이 없습니다.시가가 큰 주택이라도 비과세 요건만 충족한다면저가양도 시 양도세는 0원 혹은 소액이 됩니다.반대로 비과세 요건이 충족되지 않으면, 시가와 관계없이 양도소득세가 발생하여 절세 효과가 크게 줄어듭니다.(2) 양수인 측 요건양수인이 다주택자인 경우 취득세 중과(8~12%)가 적용될 수 있어 세 부담이 커집니다.반면 무주택 또는 1주택자일 경우 취득세 일반세율(1~3%)이 적용되어,저가양도의 실익이 발생합니다.따라서 자녀 측의 주택 수가 절세 구조에서 결정적인 역할을 합니다.시가 산정 및 증빙 확보가족 간 거래는 특수관계인 간 거래로 분류되기 때문에 과세관청이 시가의 적정성을 매우 엄격하게 봅니다.일반적인 거래에서는 인근 매매사례가액이나 공시가격을 기준으로 인정받는 경우가 많지만, 가족 간 거래의 경우 단순 시세 참고만으로는 증여 추정 이슈가 발생할 수 있습니다.매매사례가액이 명확하고 객관적으로 입증 가능하다면 그 가액을 시가로 인정받을 수 있으나, 가액이 없거나 애매한 경우에는감정평가서를 활용하여 시가를 확정하는 방법이 실무적으로 자주 사용됩니다.이를 통해 과세관청이 인정하는 적정 시가 범위를 명확히 설정할 수 있고, 불필요한 증여 추정을 방지하면서안전하게 절세 구조를 설계할 수 있습니다.저가양도는 단순히 가격을 낮춰 거래하는 문제가 아니라세법이 허용하는 범위 안에서 구조를 설계하는 문제입니다.양도세 비과세 요건, 수증자의 주택 수, 적정 시가 산정, 증빙 확보까지 모든 조건이 맞아야 절세 효과가 실현됩니다.따라서 실제 실행 전 세무전략을 충분히 검토하고 계획적으로 진행하는 것이 필요합니다.이 부분은 케이스에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 사전 상담이 필수입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.지난 글에서상속 vs 증여를 비교해봤었습니다.상속세 18억→5억, 상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법안녕하세요, 부동산 양도·증여·상속 전문 ‘세로움’입니다. 상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심...blog.naver.com사례마다 유불리는 달라질 수 밖에 없지만, 미리 대비할수록'증여'절세플랜이 훨씬 유리하다는 것은 공통적인 결론이었습니다.따라서 오늘은 증여를 결정했다면 가장 절세되는 증여의 방식은 무엇인지 자세히 비교해보겠습니다.1. 증여, 부담부증여증여는 크게 일반증여와 부담부증여 2가지로 구분할 수 있습니다.구분내용일반증여부동산을 증여하면서 담보된 채무는 유지하는 것부담부증여부동산을 증여하면서 담보된 채무를 함께 넘기는 방법일반증여는 부동산 자체만 증여하는 것이고, 부담부증여란 부동산에 담보되어 있는 전세보증금, 은행채무를 함께 넘기는 것입니다.예를들어 전세보증금 3억원이 있는 아파트를 자녀에게 증여할 때, 임차인에게 3억원을 부모님이 상환하는 것을 일반증여, 자녀가 상환하는 것을 부담부증여라고 합니다.2. 저가양도, 교환그리고 증여와 마찬가지로 증여효과는 내지만 훨씬 더 많은 세금을 줄일 수 있는 2가지 방법으로'저가양도'와'교환'이 있습니다.증여보다 훨씬 더 복잡하고 어렵지만, 적절한 계획을 세워 진행한다면많게는 90% 이상 세금이 줄어들기 때문에가계의 총 자산을 고스란히 지켜줄 고마운 방식입니다.구분내용저가양도부동산을 시세보다 저렴하게 양도하는 방법교환시세가 다른 서로의 부동산을 맞바꾸는 방법저가양도는 부모님(특수관계인) 소유 부동산을 자녀에게 시세보다 저렴하게 매도하여 증여효과를 내는 방법입니다. 역으로 자녀 소유 부동산을 부모님이 시세보다 비싸게 사오는 고가양도의 형식을 취할수도 있습니다.교환은 부모님과 자녀 각자 소유의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 자녀의 5억짜리 부동산을 넘기면서 부모님의 10억짜리 부동산을 가지고오는 형식입니다.내용이 많기 때문에 오늘은 저가양도를 위주로 증여, 부담부증여와 비교해보겠습니다.혹시 교환컨설팅이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고부탁드립니다. 특수관계인간 부동산 맞교환 역시 자금 없이도 증여효과를 낼 수 있는 유용한 절세컨설팅입니다.가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 저가양도는 안전할까?우선, 가족간 매매를 하더라도 실거래신고는 해야합니다.아래 사진은 국토교통부 실거래가 조회사이트에서 검색하면 확인할 수 있는 거래내역입니다.출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템33억, 38억원으로 거래되던 부동산을 가족간'21억원'에 거래한 내역입니다. 이렇게 버젓이 낮은 거래금액이 신고되고 조회가 되는데, 과연 괜찮은지 의문이 생길 수 밖에 없습니다.특수관계인 저가양도, 가족간 저가양도는한국부동산원 및 국세청에서 별도로 관리하고 있으며,거래의 적정성과 자금출처와 같은 전반적인 내용에 대해 소명을 하도록 합니다.매매금액이 적정하지 않거나, 부모님에게 돈을 차용해서 매매하거나, 기타 이슈들이 있다면세무조사가 진행될 수 있고,세무조사 과정에서 저가양도거래 뿐만 아니라 지금까지의 탈세정황이 있다면 함께 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 검토해야하는 사항은 케이스마다 달라집니다. 부동산 시세, 매매대금의 규모, 자금조달의 방식, 매수자의 소득현황 등에 따라 쟁점 역시 다르기 떄문에 어떤 거래보다도 해당 컨설팅에 많은 경험을 가지고 있는 세무전문가와 진행하시는 것을 추천드립니다.4. 증여vs부담부증여vs저가양도 세액비교그럼에도 불구하고 저가양도를 하는 이유는잘 준비된 저가양도라면 증여보다 훨씬 많은 세금이 줄어들기 때문입니다.[사례]부모님 소유 A아파트를 자녀에게 소유권 이전(증여, 부담부증여, 저가양도)- 부모님 1세대 1주택- A아파트 시세 10억원 / 전세보증금 5억원- 최근 10년간 자녀에게 증여한 재산 없음세목일반증여부담부증여(보증금 5억원 승계)저가양도(양도가 7억원)양도세없음없음없음증여세약 2.2억원약 8,000만원없음취득세약 4,000만원약 3,800만원약 3,500만원합계약 2.6억원약 1.15억원약 0.35억원절세가능액약 2.25억원(약 85%절감)부모님 소유 10억원짜리 아파트를 자녀에게 넘길 때, 부담부증여와 저가양도의 방식을 비교해보면 위와 같습니다.저가양도를 위한 조건을 미리 만들어놓고 저가양도를 한다면2.6억원의 세금이 3,500만원으로 약 85%를 절감할 수도 있습니다.따라서 각자의 상황에 가장 유리한 방법이 무엇인지 꼼꼼히 비교해보고, 안전한게 진행가능하도록 사전이 준비하는 것이 중요합니다.각 방식에 대해서 알아두셔야할 내용 중에서 중요한 부분들을 정리해보면 다음과 같습니다.1. 일반증여일반증여는 채무는 그대로 두고 부동산만 증여받는 것입니다. 보증금 5억은 증여자인 부모님이 돌려드리는 것으로 세금은 증여세와 취득세만 발생하는 가장 기본적인 소유권 이전방식입니다.① 장점장점은 가장 쉽고 간단하게 소유권 이전이 가능하고, 조건 없이언제든지 할 수 있다는 것입니다.② 단점- 가장 쉽고 간단하지만,10억원이 모두 증여로만 과세되기 때문에 높은 세율이 적용될 수 있습니다.- 최근 10년간 증여하신 재산이 있거나, 앞으로 증여해야하는 재산이 더 있으시다면 좋은 증여방식은 아닙니다.- 부모님이 다주택자로서 조정지역인 경우취득세가 3배 이상 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.2. 부담부증여부담부증여는 채무를 함께 승계하는 것입니다. 보증금 5억은 수증자인 자녀가 임차인에게 상환하는 것으로 세금은 양도세, 증여세, 취득세 3가지가 발생합니다.① 양도세부담부증여에서 양도세는 승계하는 채무 5억원에 대한 것입니다. 부모님이 돌려줘야할 보증금 5억을 자녀가 대신 상환한다면 결국 자녀는 부모님에게 5억원을 주고 부동산을 받는 것과 동일한 결과입니다.그러므로 전체 부동산 중 채무승계부분은 5억원을 대가로 받고 분할양도한 것으로 보는 것입니다. 부담부증여라도 양도세는1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세와 같은 일반적인 제3자 간 매매와 동일하게 적용됩니다.따라서부모님이 비과세라면 증여보다는 부담부증여가 훨씬 유리할 수 있습니다.② 증여세증여세는 아파트 10억 중 채무승계 5억원을 뺀 나머지 5억에 대해서만 부과됩니다. 증여세 과세금액이 적다보니 일반증여에 비해 적용되는 세율구간도 낮아지기 때문에 증여세에서도 절세효과가 발생하게 됩니다.③ 취득세부담부증여 취득세 역시 매매와 증여로 구분해야합니다.분할양도로 보는채무승계 5억에 대해서는 매매취득세가 적용되고, 나머지 5억에 대해서는 증여취득세가 적용됩니다.매매취득세와 증여취득세는 다주택자 중과세 적용 기준이 서로 다르기 때문에일반증여와 달리 자녀세대가 주택을 보유한 경우에도 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.3. 저가양도저가양도 상담을 할 때 많은 분들이 3억이나 30%까지는 싸게 매매해도 괜찮지 않나요? 라고 질문을 하십니다.가끔은 이 말만 들으시고 직접 매매까지 다했다가 세무서 연락을 받고 오시는 경우도 있습니다.저가양도는 특수거래인만큼 복잡하고 어려운 내용이 많습니다. 일반매매와는 다른 세법규정이 적용되며, 사례별로 예상하지 못한 세무상 이슈들이 지뢰처럼 도사리고 있습니다. 그리고 매매 후에도 관리 및 소명요청의 대상이 되기 때문에 충분한 검토가 필요합니다.오늘은 꼭 알아야할 내용을 세금부분과 세금 외 부분으로 나눠서 설명드리겠습니다.① 양도세첫 번째 가족간 저가양도시 양도세는 시세로 계산하는 점을 유의해야 합니다.10억원짜리 A아파트를 7억원에 팔아도 가족이면10억원에 판 것으로 양도세를 계산합니다.부당행위계산부인라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해서 자녀에게는 싸게 팔아도 무조건 시세로 양도세를 계산합니다.사례에서 부모님이 A아파트를 예전에 7억원에 구매했었다면, 이번에 7억원에 자녀에게 저가양도하면 양도세가 없겠구나하고 생각하시면 안됩니다. 세법에서는 10억에 양도한 것으로 보고3억에 대한 양도세가 추징됩니다.다만,1세대 1주택 비과세는 동일하게 적용받을 수 있습니다. 따라서 A아파트를 부모님이 2억에 샀던, 3억에 샀던,1세대 1주택이시면 비과세로 양도세가 없기 때문에 증여보다 훨씬 유리합니다.② 증여세자녀가 부모님 부동산을 싸게 사서 이득이 발생되면 그것을 증여로 보지만, 세법에서는 그 이익이'3억 또는 시세의 30%'보다 적다면 증여세를 부과하지 않습니다.사례에서 10억원의 A아파트를 7억원에 사올 때 이익 3억원을 증여로 보지만, 3억과 30% 이내기 때문에 증여세가 부과되지 않는 것입니다.더 나아가서 자녀 증여공제를 활용해서7억보다 더 저렴하게 매매하는 방식으로 추가 절세가 가능합니다. 다만,매매금액이 더 낮아진다면 거래에 대한 적정성 여부에 따라 매매자체가 인정되지 않을 수 있기 때문에 이부분은 사례별로 구체적인 검토가 필요합니다.③ 취득세취득세는 양도세와 동일하게 7억이 아닌 10억에 대해서 모두 취득세가 부과됩니다.여기서 10억을 모두 매매취득세를 적용할지, 7억은 증여, 3억은 매매취득세를 적용할지에 대해서는 해석의 차이는 있지만, 이부분은저희가 실무적으로 유리한 방식으로 처리해드리고 있습니다.5. 저가양도, 세무조사 받는 이유저가양도를 잘못 처리해서 세무조사를 받으시는 이유는 크게 3가지로 구분해볼 수 있습니다.1. ‘시가’산정의 어려움가족간 거래는 반드시 세법에서 정해놓은 기준인‘시가’에 따라 진행해야 합니다. 가족이기 때문에 임의로 부동산 가격을 설정할 수 있고, 그에따른 조세회피가 가능하기 때문에 법에서 기준을 마련해뒀습니다.① 시가란 유사한 물건의 최근 거래가, 경매가, 감정평가액 등을 말하는데, 가장 많이하시는 실수가 'KB시세'로 거래하시는 것입니다.KB시세는 법에서 규정하지 않기 때문에 어떠한 근거도 될 수 없습니다.② 유사한 물건의 최근 거래가는 일정 기간 이내에 들어와야하며, 기간 내 거래된 물건이 여러개라면 기준시가차이가 가장 적고, 매매일과 가장 가까운 거래가격을 적용해야하기 때문에 적법한 시가를 산정하는 것은 쉽지 않습니다.국세청은 가족간 저가양도에 대해 거래가격이 적법한 기준으로 산정됐는지를 검토하고, 만약 적법한 시가가 아닌 금액으로 거래했다면 세무조사를 통해서 양도세, 증여세, 취득세를 추징하고 있습니다.2. 증여추정상증법 제44조에서는배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정하고 있습니다. 가족간 매매는 조세회피가 쉽게 이루어지기 때문에 국세청은 일단 증여한 것으로 보겠다는 것입니다.증여추정규정에 따라 납세자가 정상적인 매매라는 사실을 입증할 때 비로소 증여가 아닌 매매로 인정받을 수 있습니다.상담을 하다보면 우선 매매는 해놓고, 돈은 나중에 천천히 지급하겠다는 약정서를 쓰면 되지 않냐 라는 말씀을 많이 하시는데, 이런 경우 증여로 보아 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 납세자는 불리한 위치라는 것을 기억하고, 정상적인 매매로 인정받을 수 있는 거래내용을 계획해야 합니다.3. 자금출처와 거래적정성가족간 매매는 자금출처와 거래의 적정성에 대한 사후관리를 받게됩니다.① 자금출처우선 매매대금의 출처는 매수자의 자금이어야 합니다.- 예를 들어부모님에게 돈을 빌려서 차용증을 쓰고 부모님 집을 사온다거나-세금신고하지 않은 소득으로 취득하는 경우 세무조사를 받게될 수 있습니다.또한 자금소명을 할때는일정기간의 통장거래내역을 제출하게 되므로, 이번 부동산 거래와 상관 없는 이체내역으로도 문제가 커지는 경우도 있기 떄문에 사전에 관리한다면 세무조사 가능성을 낮출 수 있습니다.② 거래적정성세법의 기본원칙에는'실질과세원칙'이 있습니다. 거래의 형식과 실질이 다를때는 실질에 따라서 과세한다는 것입니다.우리가 아무리 매매계약서를 작성하고, 매매로 부동산 등기를 한다고 하더라도실질이 매매가 아니라면, 또는 거래내용이 적정하지 않다면 매매거래는 언제든지 부인되고 추징될 수 있습니다.10억원짜리 아파트를 1원에 판다고 정상적인 매매로 인정되진 않겠지요. 복잡한 사례일수록 예상하지 못한 부분에서 문제가 발생할 수 있으므로 꼼꼼히 확인해보시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억,상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796'자금출처조사'주요 실제사례Top10대응모음https://blog.naver.com/highyes_tax/22361975579650m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 사례분석은 가족간의 부동산 저가양도시의 양도세와 증여세 사례입니다. 저가거래시 주의할 점은 무엇인지에 중점을 두고 살펴보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,특수관계자간에 부동산을시가 보다 낮게거래하는 경우,양도차익이 재계산되거나증여세를 납부해야 할 수 있습니다.특수관계자간의 저가 거래시①양도세시가와의 차이가Min [5%,3억]이상인 경우, 매도자의 양도차익 계산시 저가 매매가격이 아닌 시가에 매각한 것으로 보아 양도세를 계산하는데 이를 부당행위계산 부인이라고 합니다.②증여세시가와의 차이가Min [30%,3억]이상인 경우, 그 초과하는 금액은 저가로 매입한 자가 증여받은 것으로 봅니다.예를 들어, 부친이 10억의 아파트를 8억에 자녀에게 처분한 경우에 부친의 양도세 계산시 10억에 처분한 것으로 보아 양도세를 납부해야하지만, 증여세는 없습니다.그러나, 6억에 처분한 경우에 양도세는 동일하나 증여세는 증여 1억을 받은 것으로 봅니다.부동산의 시가는감정가액, 유사매매사례가액, 기준시가 등의 순으로 적용됩니다.일반적으로 부동산은 불특정 다수간의 거래 시가는 없기 때문에, ① 감정을 받은 경우 감정가액, ② 다음으로 유사매매사례가액, ③ 매매사례도 없으면 기준시가 등을 적용합니다.원칙적으로 양도 계약일 전후 3개월의 시가를 적용하나, 평가심의위원회를 거쳐 인정되는 경우 직전 2년에서 이후 6개월까지로 연장됩니다.구체적인 사례를 살펴보면,유사매매사례는 위치, 면적, 기준시가에 따라 결정됩니다.층수, 방향 보다 기준시가의 중요성을 알 수있는 사례입니다.[사례]① 딸과 사위에게 1.9억원에 아파트를 양도② 3개월 이내 유사매매가 있다고 판단하여 세무서에서 2.5억을 양도가로 적용[불복 내용]① 양도한 주택은 5층 서향, 유사매매는 6층 남동향으로 차이가 있다고 주장② 딸과 사위에게 양도할 시점대비, 가격이 상승하여 2.5억이 된 것임[과세당국 판단]① 구조와 층수는 다르나, 기준시가가 동일하므로유사매매사례에 해당함② 양도시점 대비 시세는 KB등 부동산 정보를 참고해도 상승이 크지 않음결과적으로, 저가 매매에 해당하므로 1.9억이 아닌 2.5억에 처분한 것으로 보아 양도세를 추가 납부해야함양도, 심사양도2009-0066 , 2009.05.21 , 기각 , 완료[ 제 목 ]특수관계자에게 양도한 아파트의 시가를 같은 단지, 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 부당행위계산부인 규정을 적용한 처분의 당부[ 요 지 ]비교아파트가 쟁점아파트와 층수와 구조면에서 다르기는 하지만 거실의 조망권은 모두 다른 건물에 가려있어 조망권의 우위를 논할 수 없고,국세청기준시가가 동일하며, 인터넷상의 시가가 비교아파트의 가격과 같은 시세를 형성하고 있는 점 등을 종합하면 매매사례가액을 시가로 본 당초처분은 정당함3.처분청 의견가. 쟁점아파트 매매에 대하여 부당행위계산부인은 적법하다.청구인은 특수관계자인 자녀에게 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 신고하였으나, 그 양도가액 190,000,000원이 제3자간의 거래인 비교아파트의 양도가액 252,500,000원과는 현저한 차이가 있어 청구인이 신고한 양도가액을 시가로 인정하기에는 어렵고, 이를 소득세법 제101조의 부당행위계산부인, 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조의 규정과 동법시행령 제49조 내지 59조를 준용한 시가 산정 규정을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.나. 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 결정한 것은 적법하다.　1) 비교아파트는 청구인이 양도한 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형이며, 공동주택기준시가 역시 일치한다.　2) 층 또한 쟁점아파트는 5층, 비교아파트는 6층으로 그 가치를 달리할 뚜렷한 이유가 없는 것으로 판단되고, 매매일 역시 청구인의 쟁점아파트와 비교아파트가 3개월 이내여서 시가로 하기에 문제점이 없는 것으로 판단되므로 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정한 처분청의 결정은 정당하다.4.심리 및 판단라. 판 단　중략 ~ 쟁점아파트가 비록 비교아파트와 비교하여 층수와 구조가 다르다 하지만 비교아파트는 거실의 창문이 길건너 7층 건물에 가려있고, 쟁점아파트의 경우 102동에 거실이 가려있어 전망에 있어서는 동일한 점과 같은 단지, 같은 동으로서 국세청기준시가도 동일하고 매매일 역시 쟁점아파트와 비교아파트가 3개월 이내여서 그 가치를 달리할 뚜렷한 이유가 없고, 인터넷에 게시된 국민은행의 과거 부동산시세에도 당해 아파트의 시세가 거의 변동이 없을 뿐만 아니라 비교아파트의 매매가액과 거의 같은 시세를 형성하고 있는 것으로보아 이 건 쟁점아파트의 특수관계자간 거래를 시가로 볼 수 없다고 판단되고, 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 본 처분청의 당초처분은 정당한 것으로 판단됨. (심사양도2005-0250, 2006.2.21외 다수)평가 기간이 아닌, 감정평가는 인정받지 못합니다.유사매매사례보다 감정평가가 우선 적용됩니다만, 평가기간 이내의 감정평가이어야 합니다.[사례]① 동생에게 재개발 주택 7.6억에 양도② 3개월 이내 유사매매가 있다고 판단하여 세무서에서 8.9억을 양도가로 적용[불복 내용]① 관리처분을 위한 감정평가액이 8.3억② 일부 대지지분 이전이 안되어, 8.3억에서 해당분을 차감하여 7.6억이 된 것임[과세당국 판단]① 관리처분 감정평가일은 이전 3개월이 초과되어 적용대상이 아님② 유사매매사례도 일부 대지지분이 이전 안된채 매매되기는 마찬가지임결과적으로, 저가 매매에 해당하므로 7.6억이 아닌 8.9억에 처분한 것으로 보아 양도세를 추가 납부해야함양도, 심사-양도-2015-0130 , 2015.11.17 , 기각 , 완료[ 제 목 ]비교대상아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 양도가액에 해당함[ 요 지 ]쟁점아파트는 특수관계자간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액을 양도가액으로 보아 과세한 것은 정당함3.심리 및 판단라. 판단쟁점아파트는 특수관계자 간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액이 존재하는 점, 청구인이 양도한 쟁점아파트 매매가액 765,000천원은 양도일로부터 3개월 내 매매된 비교대상 아파트의 매매사례가액 892,000천원보다 127,000천원이나 저가로 시가의 100분의 5이상 차이가 나는 점(실제 차이는 14.2%임), 한편 청구인이 시가로 본 재건축조합의 쟁점아파트 추산가액 835,000천원은 재건축조합의 시행인가일인 2013.12.26.에 평가한 가액으로 양도일로부터 3개월 내 가액이 아니어서 이를 시가로 보기에는 무리가 있어 보이는 점, 쟁점아파트가 소재한 같은 단지 아파트들도 쟁점아파트와 같이 쟁점대지 지분만큼 등기부에 등재 누락된 채 매매가 되고 있는 점등을 종합해 볼 때, 처분청이 청구인에게 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 하여 특수관계자에게 저가 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.평가기간 중 유사매매사례가 없어도, 평가심의위원회를 통해 기간이 연장 적용될 수 있습니다.비교적 거래가 없는 아파트에 대해, 평가기간을 연장적용된 경우입니다.[사례]① 딸과 사위에게 아파트 양도② 3개월 이내 유사매매는 없었으나,재산평가심의위원회를 통해 1년 4개월전의 매매사례를 적용하여 양도세를 추징[불복 내용]① 1년 4개월 이전 대비, 시세가 하락한 것이지 저가양도가 아님[과세당국 판단]① 재산평가심의위원회를 통해 평가기간을 연장한 것이고,해당 기간 기준시가는 동일하였으므로 유사매매사례임결과적으로, 1년 4개월 전의 거래이나 유사매매사례에 해당하므로 저가양도로 양도세를 추징함. 그러나, 신고/납부 불성실 가산세는 부과하지 않겠음.양도, 조심-2017-서-0698 , 2017.05.15 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점아파트를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산의 부인 규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고 면적ㆍ용도ㆍ기준시가가 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 보아 과세한 점 등에 비추어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨3.심리 및 판단(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양도일로부터 약 1년 4개월 전에 매매된 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제167조 제5항 및 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에 양도소득의 부당행위계산에 있어 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간” 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 등을 시가로 인정하되, 동 기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할 세무서장 등이 신청하는 때에는 OOO의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바,처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고 면적・용도・기준시가가 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액을 OOO의 심의를 거쳐 시가로 보아 과세한 점, OOO은행 등이 제공하는 시세자료 등에 비교대상아파트 매매계약일(2011.10.4.)부터 쟁점아파트 양도일(2013.2.15.)까지 동일한 면적의 주택 시세에 변동이 없고 기준시가도 소폭 조정된 것에 불과한 점, 양도가액이 매매사례가액보다 OOO원이나 저가이며 그 차액이 시가의 100분의 5 이상인 점 등에 비추어 이 건은 「소득세법」제101조 제1항에서 규정하는 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당된다고 보이므로비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(6) 납세자가 약 1년 4개월 전의 매매사례를 조사하여 이를 시가로 보아 양도소득세를 신고・납부할것을 기대하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이 신고・납부의무를해태한 것을 탓하기 어려운 정당한 사유가 있다고 할 것이어서 신고 및 납부불성실가산세를 배제하는 것이 타당하다고 판단된다.정리하면,최근에 가족에게 저가 양도하는 경우가 늘고 있는데, 시가와의 차이에 따라 시가에 처분한 것으로 보아 양도자에게 양도세를 계산하거나,매수자에게 증여세가 추징당할 수도있습니다.양도세와 증여세의저가양도 기준이 다르다는 것은 주의해야 합니다.평가 기간 중에 유사매매사례가 없다고 하여, 기준시가 등을 적용하는 경우에 반드시 인정되는 것은 아닙니다. 국세청에서 시세와 차이가 크다고 보는 경우 직전 2년 이후 6개월까지도 거래 건이 있으면 평가심의위원회를 통해 유사매매사례로 인정될 수 있음에 유의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사