일시적 2가구 양도세비과세 기산일 관련

몇 달 동안 세무사와 납세자를 괴롭히던 [보유기간 기산 세법 해석 모순]이 어제 해결되었습니다. 저도 이 해석에 따라 결과가 크게 바뀌는 케이스를 다루고 있었는데요, 납세자가 비로소 안심하고 잠을 이룰 수 있게 되었습니다. ​​1. 기존 해석​1세대 1주택자가 비과세를 받기 위해 2년 보유기간이 필요합니다. (조정대상지역은 2년 거주도 필요합니다) 그런데 세법 개정을 통해 2021년부터 양도하는 물건은 [취득부터 양도까지 최소 2년을 보유했는지]가 아닌, [최종 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 2년을 보유했는지]를 묻도록 바뀌었습니다. 조정대상지역 내 물건이라면 새롭게 2년을 거주했는지도 묻습니다. 실무에서 다주택 상황 해소부터 보유거주기간이 리셋된다고 표현하기도 합니다.​그런데 시행령에서는 다시, [제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되]라는 문구가 등장합니다. 여기서, [해당 2주택은 제외하되]라는 문구가 아주 중요합니다. 일시적 2주택에 해당하게 되어 결국 1주택으로 보는 해당 물건 뿐만 아니라 남은 물건까지, 일시적 2주택에 해당하는 주택 2개가 모두 예외로 빠져나갈 수 있다는 것입니다.​155조의2는 장기저당담보주택을 말하는데, 사례가 별로 없어 생략합니다.155조는, 대체주택(1항), 상속주택(2항, 3항), 동거봉양(4항) 혼인(5항), 거주주택 비과세(20항) 등을 담고 있는 규정입니다.156조의2는, 1주택과 1조합원입주권의 특례를 말합니다. 대체수요(3항), 실수요(4항), 재개발 대체주택(5항)입니다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>​​법에서는 여기까지만 설명하고 있기 때문에, 사람들은 궁금증이 생겼습니다. 그 중에서도 가장 질문이 많았던 내용이 이것입니다. 여기 3주택자가 있다고 합시다. 이 사람이 1개의 주택을 비과세 없이 양도하고 2개의 주택이 남았습니다. 그 2개의 주택이 일시적 2주택에 해당한다고 합시다. 그러면 남은 일시적 2주택 모두, 직전주택 양도와 관계없이 [취득일부터 양도일까지] 보유기간을 계산할 수 있을까? 괄호의 예외 규정으로 빠져나갈 수 있을까하는 문제입니다. 여기에 대해서 기획재정부가 해석으로 답변을 해주었습니다. 가능하다는 것입니다.​기획재정부재산-194(2020.02.18)[질의] 「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되어 2021.1.1. 시행되는 것) 제154조제5항을 적용할 때 아래의 각 쟁점별로 양도주택의 1세대1주택 비과세 판정 시 보유기간 기산일​(쟁점1) 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도(제1안) 당해 주택 취득일(’15.10.)(제2안) 직전 주택 양도일(’20.12.)[회신] 귀 질의 중 쟁점 1·3·4·6의 경우 각각 제1안이 타당하고, 쟁점 2·5·7의 경우 각각 제2안이 타당합니다.​​2. 조선일보의 보도, 기재부의 반박 보도자료​[3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 점. 얼마 지나지 않아 이것을 이용한 새로운 절세방법이 등장했습니다.​다주택자로서 중과세를 받아야 하는 2주택자는, 그냥 1주택을 처분하면, 남은 1주택이 비과세 받기 위하여 새롭게 2년을 기다려야 합니다. 그런데 그가 세 번째 주택을 추가 구입한 뒤 다시 기존 2주택 중 하나를 팔아, 남은 두 개의 주택을 일시적 2주택을 만든 것입니다. 그러면 2년을 기다리지 않아도 된다는 논리입니다. 이때 세 번째 주택은 지방의 기준시가 1억원 미만의 주택으로 하여 취득세와 양도세도 대폭 줄이는 방법입니다.​법에 의하면 [1주택 외의 모든 주택을 양도한 경우에는]라고 표현되어 있습니다. 그러니 이 사람은 1주택 외의 모든 주택을 양도한 적이 없어 괜찮습니다. 해석에서도 [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]고 하였는데, 사례가 어긋나지 않고 들어맞습니다. 그래서 법을 문리해석하는 경우 문제가 없었습니다. 급기야 신문기사로 이 내용이 등장하게 됩니다.양도세 줄이려 집 한채 더 산다... 규제가 만든 ‘황당 절세법' : 네이버 뉴스 (naver.com)기획재정부에서는 그날 바로 기사를 내고, 반박했습니다. 2021년 1월 1일 현재 2주택자가 추가로 주택을 매입하여 3주택이 된 후 기존 2주택 중 하나를 처분하는 경우에는, 새롭게 2년을 보유 거주하여야 비과세를 받을 수 있다고 하였습니다. 기획재정부의 입장도 이해는 갑니다. 다주택자를 규제하기 위해 만든 조항인데, 주택을 추가로 매입하면 오히려 혜택을 받는 상황은 말이 안 됩니다. 그러나 법이란 문리해석이 기본이므로 어쩔 수 없습니다. 법을 처음부터 잘 만들었어야 하는 문제입니다. 공식적인 해석도 아니고 보도자료로 법을 바로잡으려고 하는 것은 법치국가의 체계에 맞지 않는 일이라 비판이 많았습니다. 그러나 어쩌겠습니까?​그런데 보도자료는 둘째치고, 이 보도자료의 내용은 기존의 해석과 충돌하는 부분이 있었기 때문에 세무사와 납세자가 정말로 혼란스러웠습니다. ① [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 기존 해석이 전면 철회되는 것인가? ② 아니면 해석은 그대로 살리되 2021년에 새롭게 주택을 매입한 것만 문제인가? 여기에서 논란이 많았습니다. 세무사도 모르고, 국세청 상담원도 모르고, 기재부도 모르는 상황이 몇 달 동안 이어졌습니다.3. 새로운 해석​오늘 새로운 해석이 등장했습니다. [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 해석에 대해 다음으로 나뉩니다.​① 1주택을 2020년에 양도하였다면, 종전 해석이 맞다. (남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없다)② 1주택을 2021년에 양도하였다면, 종전 해석은 적용되지 않는다. (남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 한다) 그러나 2020년에 취득하여 2021년 11월 2일 전에 양도했다면 종전 해석대로 적용한다. (남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없다)③ 1주택을 2021년에 취득하였다면, 2021년 11월 2일 전에 양도했는지 불문하고 종전 해석은 적용되지 않는다. (남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 한다)​2020년 양도하는 케이스는 이제 앞으로 등장할 수 없습니다. 그러니 원칙적으로 [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 해석은 철회된 것입니다. 다만, [2020년 이전 취득, 2021년 11월 2일 이전 양도만 구제해준다]고 이해하셔도 좋겠습니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 비과세 보유기간 기산에 대하여 새로 나온 유권해석을 바탕으로 정리하는 시간을 가져볼까 합니다.21.1.1 현재 다주택자가 주택을 처분하는 경우 남은 1주택의 비과세 보유기간은 재기산됩니다.2021년 1월 1일 현재 다주택자가 1주택 외의 모든 주택을 처분하는 경우에 남은 1주택에 대한 비과세 보유기간은 기산됩니다. 여기에서 처분은 양도와 증여 및 용도변경을 포함합니다. 다만, 2021년 2월 16일 이전에 증여 및 용도변경을 하였다면 비과세 보유기간은 새롭게 기산되지 않습니다.​2021년 1월 1일 현재 1주택자에 해당하게 된다면 비과세 보유기간은 새롭게 기산되지 않습니다. 기재부 유권해석을 통해 확인할 수 있습니다.질의회신이번에 나온 유권해석 내용을 살펴보도록 하겠습니다.답 : 제1안​3주택 상태에서 20.12.31 이전에 1주택을 양도한 뒤 21.1.1 현재 일시적 2주택 상태에서 주택을 양도하는 경우 비과세 보유기간은 새로이 기산되지 않습니다. 일시적 2주택은 최종 1주택에 해당하게 되므로 결국 21.1.1 현재 1주택으로 보아 비과세 보유기간을 새롭게 기산하지 않는 것입니다.​답 : 제2안​21.1.1 현재 3주택자가 1주택을 양도하여 일시적 2주택 상태에서 주택을 양도하는 경우 비과세 보유기간은 새로이 기산됩니다. 이 부분이 많은 논란이 있던 부분인데요. 이전에 나온 유권해석은 비과세 보유기간이 새롭게 기산하지 않는다는 내용이었기 때문입니다.​그래서 회신일(21.11.02)을 기준으로 하여 비과세 보유기간 산정일을 구분하였습니다. 즉, 남은 주택을 일시적 2주택 상태에서 회신일 전에 양도하면 기존의 유권해석 내용을 적용받아 비과세 보유기간을 새롭게 기산하지 않습니다.​답 : 제2안​이전 7월에 기재부에서 발표한 내용과 동일한 내용입니다. 21.1.1 현재 2주택자(일시적 2주택X)가 새롭게 주택을 취득하여 3주택이 된 후에 1주택을 양도하여 임의로 일시적 2주택을 만들어 양도하는 경우 비과세 보유기간은 새로이 기산됩니다.​이전에 기재부에서 발표한 유권해석 내용과 또 다른 내용이 있는데요. 이번에는 납세자에게 유리하게 바뀐 내용입니다.우선 과거 유권해석부터 보시죠.답 : 제2안​21.1.1. 전에 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여, 21.1.1. 현재 일시적 2주택이 되어 종전주택을 양도하는 경우 기존의 유권해석은 위와 같이 보유기간이 새롭게 기산한다는 내용이었습니다. 이번에 발표한 내용은 다음과 같습니다.21.1.1 현재 일시적 2주택이라면 최종 1주택에 해당하게 되므로 결국 비과세 보유기간은 새롭게 기산되지 않는 것으로 바뀌었습니다.​일시적 2주택은 소득세법 시행령 제155조, 제156조의2, 제156조의3을 포함하기 때문에 상속, 혼인, 동거봉양 등으로 인하여 2주택이 되는 경우 뿐만 아니라 1주택 + 1입주권, 1주택 + 1분양권 등도 포함됩니다. ​비과세 보유기간에 대한 상담을 하면서 세법이 정말 어려워졌다는 생각을 하는데요. 법령을 모호하게 만들어 이를 보완하고자 유권해석을 발표하고 또 이를 계속 수정하는 것은 납세자 뿐만 아니라 전문가들도 혼란스럽게 만드는데요.. 분명히 이번 유권해석에 대해서도 추후 많은 논란이 생기지 않을까 싶습니다.​

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 비과세 보유기간 관련하여 새로 나온 예규에 대하여 알아보도록 하겠습니다.사실관계 및 회신내용질의회신상의 사실관계는 다음과 같습니다.B주택은 조특법 99조의2에 해당하는 감면주택으로서 다른 주택의 비과세 판단시 거주자의 소유주택으로 보지 않으며 해당 주택을 양도하는 경우 취득일로부터 5년이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100% 상당하는 세액을 감면하는데요. 99조의2와 관련한 글은 아래의 링크에서 확인이 가능합니다.https://blog.naver.com/ctayh/222174509302감면주택 외의 다른 2주택(A, C)이 일시적 2주택인 경우로서 종전주택(A)을 비과세로 양도하게 된 이후에 남은 2주택 중 C주택의 비과세 보유기간 기산일은 A주택 양도일인지, C주택 취득일인지에 대한 질의였습니다.​회신내용은 다음과 같습니다.감면주택은 다른 주택 비과세 판단시 제외하므로 3주택이 아닌 2주택 상태에서 일시적 2주택 비과세를 받아 양도하게 되는 경우에 해당하므로 남은 1주택의 비과세 보유기간은 새롭게 기산되지 않는다는 것입니다.본문에는 나와있지 않지만 이후 C주택을 2년 보유 및 거주요건을 채운 후에 1세대 1주택 비과세로 양도하여 감면주택만 남게 되는 경우라고 가정하겠습니다. 해당 감면주택은 바로 양도해도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요? ​아닙니다. 감면주택은 다시 2년이상 보유해야 비과세를 받을 수 있습니다. 99조의2에 해당하는 감면주택은 거주자의 소유주택이 아니었기 때문에 소유주택으로 보는 날(일반주택 양도일의 다음 날)부터 보유기간을 계산하는 것입니다. 상담에서 많이 물어보시는 99조의4(농어촌주택, 고향주택)에 해당하는 감면주택도 동일하게 적용이 가능합니다.​감사합니다.

취득당시 비거주자였으나 양도당시 거주자인 경우1세대1주택 비과세 보유기간 기산일(거주자로 전환된 시점임)기획재정부 조세정책과-1483생산일자 : 2024.08.01.요 지조합원입주권이 완공된 신축주택을 양도하는 경우1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일은 거주자로 전환된 시점임회 신비거주자가 취득한 주택이 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 후 거주자가 된 경우[질의1]조합원입주권이 완공된 신축주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일(1안) 당초 구주택 취득시점(2안) 거주자로 전환된 시점[질의2]일시적2주택 특례 적용 시 조합원입주권이 완공된 신축주택(종전주택)의 취득시기(1안) 당초 구주택 취득시점(2안) 거주자로 전환된 시점[회신] 질의1의 경우 제2안이, 질의2의 경우 제1안이 타당합니다.[사실관계]○2014.05.19. A주택 상속 취득 (비거주자)○2018.09.19. A주택 관리처분계획인가○2021.10.21. 비거주자 ⇢ 거주자 전환○2023.07.20. B주택 취득○2023.07.31. A주택 준공일비거주자인 상태에서 취득한 주택을 양도시1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 보유기간의 기산일부동산납세과-443생산일자 : 2014.06.24.요 지비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자가 된 상태에서 양도할 때「소득세법」 제89조제1항제3호가목 및 같은법 시행령 제154조제1항에서 규정한 보유기간은 거주자가 되는 시기부터 기산함회 신비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자가 된 상태에서 양도할 때「소득세법」 제89조제1항제3호가목 및 같은법 시행령 제154조제1항에서 규정한 보유기간은 거주자가 되는 시기부터 기산하는 것입니다.한편, 비거주자가 거주자로 되는 시기는 「소득세법 시행령」 제2조의 2제1항 각호에서 규정한 날을 말하는 것으로, 귀 질의가 여기에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.※ 관련참고자료1. 질의내용 요약 ○ 사실관계- 1992.03.02 해외이주(이민출국) 하여 현지에서 거주하고 있는 시민권자- 1999.10.01 서울시 강남구 ○○동 아파트 취득 ○ 질의내용 - 외국 시민권을 가지고 현지에서 거주하는 상태에서 취득한 주택을 양도시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 보유기간의 기산일은 언제부터인지

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 9.26일 이후 부산을 포함한 조정지역이 해제되는데, 양도세 비과세 관련 영향을 살펴보겠습니다.조정지역해제시, 취득세 관련 영향은 아래 포스팅 참고하세요[취득세 - 조정지역 해제 영향] 취득세 중과세율, 일시적 2주택, 증여 중과세율, 분양권 취득세 (by 증여세상담/상속세상담/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 9.26일자로 부산을 포함한 대다수가 조정대상...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,비조정지역의 주택은 1세대 1주택 비과세거주요건이 없습니다17.8.2 대책 이후, 취득할 당시 조정지역인 경우에는 2년 실거주를 해야 1세대 1주택 비과세 대상입니다.1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 아래 포스팅 참고하세요[1세대 1주택 비과세 - 거주요건] 실거주 2년 양도세들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어...blog.naver.com9.26일 이후에 조정지역이 해제되면 비과세를 위해서 2년 거주를 해야하는지를 살펴보면, 주택 취득일 시점에 조정지역인지가 중요합니다.①9.26일 조정지역 해제 이후 취득하는 주택은 2년 거주가 필요없습니다.② 9.26일 이전조정지역일때 매매 계약을 한 경우 or 분양권을 취득한 경우라도9.26일 이후 주택을 취득(잔금일)하게 되면 2년 거주가 필요없습니다.③ 9.26일 이전에조정지역일때 주택을 취득(잔금일)한 경우라면,이후 조정지역이 해제되어도 2년 거주해야 비과세 요건이 됩니다.특히, ③번의 경우와 같이 취득할 때 조정지역이었는데 9.26일 조정지역이 해제되면 2년 거주안해도 되는지 궁금하시는 분이 않은데 거주요건은 취득일 기준이므로 2년 거주해야 합니다.만약, 잔금일이 9.26일 조정지역 해제 공고일이라면 이때는 비조정일때 취득한 것으로 보아 거주요건이 없습니다.양도, 서면-2020-법령해석재산-4045 [법령해석과-567] , 2021.02.18[ 제 목 ]주택 취득일에 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은「소득세법 시행령」제154조제1항 적용 시거주기간의 제한을 받지 않는 것임1. 사실관계○ ’16.5.31. 부산시 연제구 소재 주택분양계약 체결* 계약체결 당시 다른 주택을 보유하고 있었음○ ’18.12.31. 분양계약 잔금 지급* 부산시 연제구는 ’18.12.31. 조정대상지역에서 해제됨일시적 2주택 비과세처분기한 3년 적용일시적 2주택의 경우, 신규주택 취득일에 종전주택과 신규주택 모두 조정지역인 경우에는 2년의 처분기한이 적용되나 그 외의 경우에는 3년의 처분기한이 적용됩니다.예를 들어,서울의 1주택자가 부산의 1주택을 9.26일 이후에 취득을 한다면 3년의 처분기한이 적용됩니다.계약일에는 조정지역이라도 잔금일이 9.26일 이후라면 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용됩니다.물론 반대로, 부산의 1주택자가 9.26일 이후에 서울의 1주택을 취득하면 3년이내에 처분하면 비과세가 됩니다.그리고, 조정지역 1주택자가이미 9.26일 조정지역 해제 전에 잔금을 치른 경우라면 조정지역일때 신규주택을 취득한 것이므로2년의 처분기한이 적용됩니다. 아쉽지만, 3년을 적용해주지 않습니다.다주택자중과되지 않고,장기보유특별공제도 적용됩니다현재는 23.5.9일까지 다주택자의 양도세 중과가 유예된 상태이기 때문에 실제적인 차이는 없으나,비조정지역이 23.5.9일 이후에도 유지되는 경우에는 다주택자 중과세율이 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다. 중과세율 적용여부는 양도시점에 조정대상지역의 주택인 경우에만 해당하기 때문입니다.즉, 다주택자가조정지역일때 주택을 취득하였더라도 양도시점에 비조정이면 중과세율은 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다.예를 들어, 다주택자가 21.6월에 부산이 조정지역일때 주택을 매입하여 23.7월에 매도하는 경우에 양도세 중과배제 기간이 끝나도 여전히 부산이 비조정이면 중과세율은 적용되지 않습니다.정리하면,이상 9.26일 조정지역 해제가 양도세에 미치는 영향을 살펴보았습니다.정리하면,① 비과세를 위한 거주요건 필요없음 [취득시점 비조정]② 일시적 2주택 처분기한 3년 적용[취득시점 비조정]③ 다주택자 중과세율 적용배제[양도시점 비조정]입니다.비과세 거주요건과 일시적 2주택 처분기한은 취득 시점을 기준으로 판단함에 주의해야 합니다.즉,이미 조정지역일때 취득이 완료된 경우에는 해제되어도 실거주 2년이나 일시적 2주택 처분기한은 2년 동일하게 적용됨에 주의해야합니다.by 양도세신고/증여세신고/상속세신고