오피스텔 매수 실거주 2-3년후 매도 시 가장 합리적인 방향

상속세 및 증여세[강서구마곡상속세 전문세무사][강서구마곡증여세전문세무사]토지거래허가구역 실거주 유예기간 연장 ·확대(자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 16시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 국토교통부가 발표한 토지거래허가구역(토허구역) 내 주택 실거주 유예기간 연장·확대 조치에 대해 설명드리겠습니다. 세입자가 있는 주택을 매수하려는 무주택 실수요자분들이라면 반드시 알아두셔야 할 내용입니다.​​​​​​​​실거주 유예 제도, 원래는 이런 겁니다- 토허구역에서는 원칙적으로 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택을 취득·등기하고, 이후 2년간 실제로 거주해야 합니다.​- 세입자가 이미 거주 중인 주택을 매수하는 무주택자 입장에서는, 임대차 계약이 남아있는데 곧바로 입주하라는 원칙이 현실적으로 큰 걸림돌이었습니다.​- 이에 국토교통부는 2026년 5월 12일, 무주택 실수요자가 임차인이 있는 주택을 매수할 경우 기존 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 유예할 수 있도록 하는 한시적 특례 조치를 발표했습니다.​- 매수자 요건은 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정되며, 유예기간이 끝나 입주한 뒤에는 여전히 2년간 거주해야 하는 의무가 있습니다.· · ·​​​​​기존안 vs 수정안, 무엇이 어떻게 바뀌었나요?- 2026년 9월 17일, 국토교통부는 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치를 연장·확대한다고 밝혔습니다. 관련 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일부터 시행됩니다.​① 신청기한 연장기존안: 2026년 12월 31일까지 → 수정안: 2027년 12월 31일까지 (1년 연장)​② 유예 인정범위 확대 (가장 큰 변화)기존안: 시행 당시 임대차계약의 잔여기간까지만 → 수정안: 잔여기간 + 갱신계약 1회(최대 2년)까지 확대​③ 최장 유예 가능기간​기존안: 약 2년(~2028.9.30 입주) → 수정안: 갱신계약 체결 시 최장 3년 3개월, 경우에 따라 2029년까지 입주 유예 가능​- 다만 갱신계약을 하지 않는다면 기존 임대차계약 종료일까지만 유예되므로, 이 경우 입주 시한은 여전히 2028년 9월 30일입니다.​④ 매수자 요건·거주의무는 그대로​매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 한다는 요건은 완화되지 않고 유지되며, 입주 후 2년 거주의무도 그대로입니다.​- 조정대상지역의 등록임대주택이나 재건축·재개발로 거래 시점이 늦어지는 경우, 의무임대 종료일·이전고시일 등부터 15개월간 신청할 수 있도록 신청기간도 탄력 적용됩니다.· · ·​​​​​​​왜 이번에 유예기간을 연장·확대했을까요?1. 8·3 세제개편안과의 연계 : 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대아파트 세제혜택 단계적 폐지 등 '2027년까지 매도하라'는 시그널을 담은 세제개편 방향에 맞춰, 세입자를 낀 주택의 거래 걸림돌을 함께 완화해 준 것으로 풀이됩니다.​2. 여당의 제도개선 요청 : 2026년 9월 15일 여당 원내대책회의에서 세제개편의 실효성을 높이기 위해 토허구역 내 세 낀 주택 거래 제약 완화를 제안했고, 국토부가 이를 반영했습니다.​3. 현실적인 거래 애로 보완 : 임차인이 있다는 이유만으로 매매 자체가 막히는 상황을 완화하려는 목적입니다.​4. 임차인 주거안정성 제고 : 갱신계약까지 유예 대상에 포함시켜, 집주인이 바뀌어도 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 안정적으로 거주기간을 이어갈 수 있도록 했습니다.​- 국토교통부는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서, 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것 이라고 설명했습니다.​실무 한마디 — 이번 개정안은 정책 방향(다주택자 매도 유도)과 실수요자 보호라는 두 목적을 동시에 달성하려는 취지입니다. 다만 무주택 요건과 입주 후 2년 거주의무는 전혀 완화되지 않았다는 점, 갱신계약을 체결해야만 확대된 유예기간의 혜택을 받을 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.· · ·​​​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 갱신계약 유예는 2026년 10월 1일 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용됩니다.​2. 유예기간이 늘었다고 해서 허가 후 4개월 이내 취득·등기 요건까지 늦춰지는 것은 아닙니다.​3. 매수자의 무주택 요건 판단 기준일인 2026년 5월 12일 이후 주택을 취득한 이력이 있는지 반드시 확인해야 합니다.​4. 등록임대주택, 재건축·재개발 조합원 지위 관련 사유로 거래 시점이 늦어지는 경우 신청기간이 별도로 탄력 조정되므로 개별 확인이 필요합니다.​5. 유예기간이 끝나고 실제 입주하면 2년간 거주의무가 그대로 적용되므로, 향후 거주 계획도 미리 세워두셔야 합니다.· · ·​참고 법령 및 자료​부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안 (2026.9.18. 입법예고, 2026.10.1. 시행)국토교통부 보도자료, 토지거래허가구역 내 실거주 유예조치 연장·확대 (2026.9.17.)국토교통부 보도자료, 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 조치 (2026.5.22., 2026.5.29. 시행)

1. 개요​지난 2020년 7월 ~ 8월 초, 임대차 3법이 국회를 통과하여 시행되었습니다. 임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제를 말하는데, 그 중에서 임대차 시장에 가장 큰 변화를 가져온 것은 계약갱신청구권 개정입니다. 종전까지 임대기간 2년을 기준으로 전월세시장이 움직이다가 갑자기 4년으로 늘어나면서 큰 혼란이 빚어졌습니다. 전월세 물량 공급이 제한되면서 가격이 올랐고요, 비슷한 물건들 사이에서 2중/3중 가격이 공존하는 불합리가 이어졌습니다.​무엇보다 임대인과 임차인이 갈등을 빚는 일이 속출했습니다. 임대인들은 시세에 맞지 않는 전세보증금을 받고 있어 불만이고, 임차인들은 너무나 올라버린 전세가에 원래 살던 동네를 떠나게 되어 불만이었습니다. 임차인은 집주인 사정을 빌미로 계약갱신청구를 쓰지 않는 조건으로 임대인에게 수천만원을 요구하기도 하고, 임대인은 계약갱신청구권 행사를 막기 위해 임차인에게 위장 실거주를 주장하는 등 서로가 손해보지 않기 위해 모질게 굴었습니다.​이제 올해 7월 ~ 8월이면, 계약갱신청구권이 도입된 지 2년이 됩니다. 계약갱신청구권을 1차례 행사한 임차인들도 이제부터는 새로운 집을 찾아 떠나야 합니다. 그동안 전세값이 많이 올랐기 때문에, 같은 돈으로 같은 집에서 살기 어려운 상황입니다.​2022년 시행령 개정에서는 이런 상황에 앞서 상생임대주택이라는 개념을 내세워, 전월세시장을 안정시키는 정책을 마련했습니다. 그런데 자세히 뜯어보면 현실성이 별로 없습니다.​​2.요건​(1) 임대인 요건​임대인은 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대여야 합니다.​그런데 1주택을 소유한 사람이 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인은 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 단 하나의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 아마 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금을 감당하기가 힘들기 때문입니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 그나마 실효성이 있는데 다주택자를 제재하는 기조에 따라 정책이 정반대로 가고 있습니다.​​(2) 임대차계약 요건​우선, [직전 임대차계약]이 있어야 하고 그 계약이 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 다음으로 [직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결합니다. [상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 하고, [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다. [상생 임대차계약]은 한 차례 [직전 임대차계약] 후에 이어지는 것이므로, 매도인으로부터 승계받은 계약일 수 없고, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약일 수도 없습니다.​여기서 하나 더 생각해보면, [상생 임대차계약]은 일단 임대보증금/임대료가 변동하는 계약이면서 새로 체결되는 계약이기 때문에, [직전 임대차계약]의 묵시적 갱신도 아니고, 계약갱신청구권 행사로 인한 계약연장도 아니고, 완전히 새로운 계약이라고 할 수 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]은 새롭게 2년의 임대차기간이 보장되는 것은 당연하고, 계약갱신청구권도 새로 부여되는 새로운 계약인 것입니다. [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 사용할 수도 있다는 것을 고려해야 합니다.​​(3) 주택 요건​[상생 임대차계약]으로 인해 임대개시일 당시 기준시가 9억원을 넘지 않아야 합니다. 전월세 시장에서 비교적 약자에 속하는 임차인을 보호하겠다는 의도로는 이해가 가는 부분입니다.​​3. 효과​이렇게 새롭게 2년의 계약을 체결하면, 1세대 1주택 비과세 판단시 실거주 1년을 인정한다고 합니다. 여기에도 맹점이 있습니다.​​(1) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우, 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(2) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주요건을 배제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 안 되는 계약에 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.​그런데 현실적으로 1세대 1주택 비과세 적용여부에 따라 양도소득세는 수천 수억이 왔다갔다 하고, 부동산 장세가 어떻게 될지도 모르는 혼란스러운 시점에서, 2년 거주도 아닌 1년 거주를 채우기 위해 2년을 추가로 임대한다는 것은 임대인으로서는 위험한 선택일 수 있습니다. 사람마다 다르겠지만, 인센티브에 비해 기회비용이 너무 크지 않은가 생각합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.2025.10.15토지거래허가제도로 규정된서울 전역과 경기 12곳에 대해서는부동산을 거래할 때'허가' 를 받아야 합니다.오늘은 토지거래허가제도 아래서양도를 하시거나증여를 하실 때, 혹은 부담부증여를 하실 때세제 내용을 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.토지거래허가구역2025.10.15.토지거래허가구역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다.당시 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 곳과 동일합니다.서울 전역경기 12곳허가 구역 내 거래시토지거래허가구역 내에서는매도 / 매수인이 공동으로지자체의 허가를 받아야 하며매수인은 취득일로부터2년간 실거주를 의무적으로 해야 합니다.토지거래 허가 절차는 아래와 같으며허가 기간은 일반적으로 15일 이내,최대 3주까지 진행될 수 있습니다.허가가 완료된다면 정식계약을 체결할 수 있습니다.위반 시 제재이를 이행하지 않거나 실거주를 하지 않으면세금이 아닌'벌금'과 '이행강제금' 이 부과됩니다.무허가 계약시 공시지가의 30% 벌금실거주 불이행시 취득가액의 10% 이행강제금어떤 주택이 허가 대상인가?기본 원칙허가구역 소재 아파트동일 단지 내 아파트가 1동 이상 포함된 연립, 다세대일정 면적 초과 오피스텔기존 강남, 서초, 송파, 용산은 아파트만 대상입니다.내가 가진 물건이 허가 대상인지반드시 사전에 지자체에 확인이 필요합니다.매매시 VS 증여시토지거래허가구역은허가구역 안에 있는 토지 등에 관한소유권을 이전 혹은 설정하는 계약을체결하고자 하는 경우에 진행됩니다.즉, 전월세 임대나 증여 등은 거래 허가 대상이 아닙니다.허가를 받지 않아도 되는 경우는 아래와 같이 나열되어 있습니다.① 대가가 없는 상속·증여 등② 허가대상면적 미만의 토지③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용④『민사집행법』에 의한 경매⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우매매다시 정리해보면매매의 경우,1) 허가도 받아야 하며2) 매수자가 실거주의무 (2년)도 지켜야 하지만상속, 증여상속 혹은 증여의 경우1) 허가를 받지 않아도 되고2) 수증자가 실거주의무 (2년) 을 지킬 필요도 없다는 의미입니다.부담부증여채무 혹은 임대보증금을 안고증여하는부담부증여의 경우유상계약으로 취급되어증여라 하더라도1) 허가를 받아야 하며2) 수증자가 실거주 요건도 적용됩니다.다주택자가 양도하는 경우 VS 증여하는 경우 세금그렇다면조정지역 및 토지거래허가구역 내에서다주택자의 주택을 처분하기 위해크게 아래의 방법이 존재할 것입니다.1) 양도2) 증여3) 부담부증여각각의 경우에 어떤 세금 이슈가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.양도시다주택자 양도세 중과세가 곧 시행됩니다.26. 5. 9. 이전 매매계약을 완료하고 계약금을 지급받아야 합니다.잔금은 아래 상황별로 달라지게 됩니다.기존 조정대상지역의 경우 4개월 내에 잔금 및 입주신규 조정대상지역의 경우 6개월 내에 잔금 및 입주임대 중인 주택의 경우 임대차 계약 종료일까지 입주 유예 (매수인이 무주택자인 경우에만 해당)26. 5. 9. 이후 매도를 하시게 된다면'양도 중과' 가 적용되며다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도할 경우1) 장기보유특별공제가 전면 배제 되며2) 양도세율이 20%, 30% 상향 됩니다.예를 들어양도차익이 3억장특공 30% 적용 (15년 보유)주택이라고 가정해보도록 하겠습니다.중과 전,65백만원 가량 양도세가 발생한다면중과 후,169백만원 가량 양도세가 발생하게 됩니다.증여시가족 간 증여의 경우증여를 받는 사람 (수증자) 의증여세 + 증여취득세를 고려해야 합니다.토지거래허가구역 내 증여시실거주 의무가 없으며조정지역 내 증여의 경우중과 라는 제도가 없습니다.따라서 증여세는[ 시가 - 증여공제 (자녀 5천) ] X 10~50% 가적용됩니다.단, 증여의 경우 취득가액이나 보유연수가 적용이 안됩니다.단순 시가를 기준으로 누진세율을 그대로 적용하게 되니보통은 양도보다 증여세가 더 부담이 될 수 있으나양도세가 중과되는 상황에서는 증여가 더 유리할 수 있습니다.증여 취득세의 경우조정지역이라면 별도의 중과 규정이 있습니다.다주택자가조정대상지역에 소재하는공시지가 3억 이상인 주택을증여하는 경우일반 취득세율인 4% 가 아닌12.4% (국평 초과 13.4%) 의 세율로 중과됩니다.반드시 증여세 + 증여취득세 두 세금을 같이 고려하여양도와 비교해보아야 합니다.부담부증여시부담부증여를 하게 되면토지거래허가구역의 실거주 요건을 충족해야 합니다.세금 측면에서도 다시 한번 따져봐야 합니다.무상 이전 부분 → 증여 : 증여세, 증여취득세 발생채무 인수 부분→ 양도 : 양도세 발생세금이 복잡하게 발생하는데채무에 대한 양도세의 경우일반 양도와 동일하게비과세 대상이라면 비과세,중과 대상이라면 중과가 적용됩니다.하지만 허가구역 내다세대 주택을 소유하고 있는 경우라면 어떨까요?아파트가 아닌 다세대주택은제외되는 경우가 대부분이기 때문에부담부증여를 하여도 문제가 없게 됩니다.이 경우 세액을 따져보아 부담부증여가 유리하다면전세임차보증금을 끼고 자녀 등에게증여를 할 수 있는 경우의 수가 생기게 됩니다.구분허가실거주세금매매OO양도세 중과 위험증여XX증여세 + 취득세 부담부담부증여OO양도세 + 증여세 + 취득세 혼합위의 글은 세무사가 직접 검토, 작성한 글입니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^ 오늘은 최근 발표된「2026년 세제개편안」 중 부동산세제 합리화 부분을 정리해드리려고 합니다.이번 개편은 보유 에서 거주 로 세제의 축이 이동한다는 점이 핵심입니다.양도세 장기보유특별공제와 종부세 기본공제·세액공제가 모두 실제로 거주했는지 를 기준으로 재편되고,종부세세율은주택 수가 아닌 가액 기준으로 통일됩니다.시행은'27년 유예 → '28년 → '29년 완성으로 단계적으로 이뤄집니다.⚠️본 내용은 '26.8.3. 발표된 정부안(보도자료+상세본) 기준이며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 적용 전 반드시 최종 확정 내용을 확인하시기 바랍니다.1. 양도소득세, 뭐가 바뀌나요?※장기보유특별공제 개편 — '28.1.1. 이후 양도분부터가장 큰 변화는 장기보유특별공제(장특공제)가 장기거주 소득공제 와 장기보유 소득공제 로 나뉜다는 점입니다.구분대상장기거주 소득공제주택, 조합원입주권(관리처분인가 전 주택)장기보유 소득공제토지, 건물(주택 외), 조합원입주권(주택 외)1세대 1주택자는 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주가 기본요건이며, 공제율이 아래처럼 변경됩니다.구분~'27년 양도'28년 양도'29년~ 양도거주 공제연 4% (최대 40%)연 6% (최대 60%)연 8% (최대 80%)보유 공제연 4% (최대 40%)연 2% (최대 20%)폐지다주택자는 '29년 이후부터 거주공제(연 2%, 최대 30%)만 남습니다.또한공제한도가 새로 생깁니다.인별 연간 한도와 물건별 한도가 각각 적용되는데, 이 부분은 꼭 짚고 넘어가야 합니다.💡실무 포인트: 한도가 인별·물건별로 이중 적용되기 때문에,부부 공동명의라면 한도가 사실상 2배가 됩니다. 명의를 어떻게 구성하느냐에 따라 유불리가 크게 갈릴 수 있어 사전 검토가 필요합니다.※장기거주 1주택자 기본공제 대폭 확대 ('27.1.1.~)-10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택을 양도하면, 연 250만원이던 양도소득 기본공제가연 2,500만원으로 10배 늘어납니다. (특수관계인 간 양도·비거주자는 제외)※고령 1주택자, 지방 이주하면 세제 혜택 ('27~'28년 한시)-만 65세 이상이면서 수도권 1주택(5년 이상 거주)을 팔고 6개월 내 비수도권으로 이주하면 양도세 감면을 받을 수 있는 특례가 새로 생깁니다.'27년 양도:50% 감면, 5억원 한도'28년 양도:30% 감면, 3억원 한도감면 후 비수도권 미이주, 5년 내 수도권 재취득·재이주, 처분주택 재매수 등은추징 대상이니 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.※다주택자 양도세 중과, 한시적으로 완화-조정대상지역 다주택자 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 단계적으로 낮아집니다.(보유기간 2년 이상 한정)구분 현행 '27년 '28년 '29년~ 1세대 2주택+20%p+5%p+10%p+20%p1세대 3주택 이상+30%p+10%p+15%p+30%p💡실무 포인트: '26년 양도분이라도 '27.1.1. 이후 예정·확정신고를 한다면 완화세율(+5%p·+10%p)이 적용됩니다. '27년 확정신고 시 재검토가 필요한 부분입니다.※일시적 2주택 특례기간, 3년 → 2년으로 단축-조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우, 종전주택 처분기한이3년에서 2년으로 단축됩니다. ('26.10.1. 이후 양도분부터, '26.8.3. 이전 취득·계약금 지급분은 종전 3년 유지)※상생임대주택 특례, 양도기한 신설 ('26.10.1.~)-기존에는 요건만 갖추면 기한 제한 없이 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있었지만, 이제는양도기한이 생깁니다.상생임대차계약 종료 시점 양도 기한 '26.12.31. 이전 종료'27.12.31.까지'27.1.1. 이후 종료종료 후 1년 또는 '29.12.31. 중 빠른 날까지💡실무 포인트: '26.10.1. 양도분부터 즉시 적용되므로, 기존에 요건을 충족했던 분들도 양도기한을 넘기면 혜택을 받지 못합니다. 계약 종료일 기준 데드라인을 서둘러 확인하셔야 합니다.2. 종합부동산세, 뭐가 바뀌나요?※과세대상·기본공제 조정 ('27.1.1.~)구분 현행기본공제 개정안 1세대 1주택 (거주)12억원14억원1세대 1주택 (비거주)12억원9억원그 외 (개인)9억원4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 비중)-거주하지 않는 주택에 대해서는 공제가 줄고, 실거주 1주택자는 공제가 늘어나는 방향입니다.-세율, 주택 수 기준에서 가액 기준으로 단순화그동안 2주택 이하/3주택 이상으로 나뉘던 차등세율이'28년부터 완전히 하나로 통일됩니다.과세표준 6~12억원 구간 세율도 1.0%에서 **1.3%**로 인상됩니다.과세표준 현행 2주택 이하 현행 3주택 이상 '28년~ (모든 주택) 6~12억원1.0%1.0%1.3%12~25억원1.3%2.0%2.0%25~50억원1.5%3.0%3.0%※세부담 상한 완화, 납부유예 확대세부담 상한: 직전연도 대비**150% → 200%**로 완화('27.1.1.~)납부유예 소득요건:총급여 7천만원 →8천만원으로 완화, 만 65세 이상·10년 이상 거주자를 위한 신규 경로도 생깁니다.3. 지방 이주·공급 지원 관련 변화※지방 세컨드홈 특례, 대상지역·한도 확대-인구감소지역 등에 세컨드홈을 취득해도 기존 주택이 1주택 특례를 유지할 수 있는 제도의 적용기한이'29.12.31.까지 연장되고, 대상지역 주택가액 상한도 일부 지역은 4억원 → 6억원으로 상향됩니다.※매입임대 아파트 혜택, 단계적으로 축소-등록말소된 매입임대 아파트의다주택자 중과배제·법인 추가과세 배제가'27.12.31. 이전 양도분까지만유지되고,'28년에는 완충 특례(중과세율 1/2 적용)를 거쳐 '29년부터는 우대가 전면 폐지됩니다.4. 비사업용 토지, 세부담 대폭 강화 ('28.1.1.~)※1년의 유예기간을 거쳐 '28년부터 비사업용 토지에 대한 과세가 크게 강화됩니다.장기보유특별공제 적용배제양도소득세 중과세율+10%p → +20%p로 상향법인세 추가과세 **10% → 20%**로 상향종부세 종합합산 토지 최고세율 **3% → 4%**로 인상 (45억원 초과 구간)💡실무 포인트: '28년부터 장특공제 배제와 중과세율 20%p 인상이 동시에 적용되므로,'27년이 양도 또는 사업용 전환을 검토할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.5. 시행시기 한눈에 보기시기 주요 내용 '26.10.1.일시적 2주택 특례 2년 단축, 매입임대 혜택 축소 개시, 상생임대 양도기한 신설'27.1.1.종부세 개편 전체 시행, 장기거주 기본공제 2,500만원, 고령자 특례 개시, 다주택 중과 완화(+5%p·+10%p)'27.6.1.조정대상지역 일시적 2주택 종부세 특례 2년 적용'28.1.1.장특공제 2단계, 다주택 중과 완화 축소, 비사업용 토지 세부담 정상화'29.1.1.장특공제 최종 단계(거주공제 최대 80%), 다주택 중과 완화 종료※마무리※-이번 개편안은다주택자·비거주주택 보유자의 세부담은 정상화하면서,실거주 1주택자·장기거주자·고령자에 대한 보호는 강화하는 방향으로 설계되어 있습니다.-특히 부부 공동명의 여부, 매도·전입 타이밍에 따라 유불리가 크게 달라질 수 있는 조항들이 많아, 보유 부동산 현황에 맞춘 개별 시뮬레이션이 중요해 보입니다.-아직 국회 심의와 시행령 개정 절차가 남아있는 만큼, 확정된 내용은 추후 다시 정리해서 안내드리겠습니다.본 포스팅은 '26.8.3. 발표된 「2026년 세제개편안」 보도자료 및 상세본(부동산세제 합리화 부분)을 바탕으로 작성되었으며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.동탄, 구리, 기흥이토지허가거래구역 및 조정지역에 지정이 되었습니다.기정사실화 되어있었던 지역이고,날짜가 언제로 될지가 관건이었던 것 같은데투기과열지구 및 조정지역은2026년 7월 1일부터 효력 발생토지거래허가구역은2026년 7월 5일부터 효력이 발생합니다.이미 서울 강남 4구를 제외한 전 구 (21개구) 와경기도의 12개 구역은(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 용인 수지, 안양 동안)2025년 10월 16일재지정이 된 상태인데요.뒤이어화성 동탄구 / 용인 기흥구 / 구리시이 3곳이신규 지정이 되었습니다.이제는 다주택자 중과, 취득세 중과, 대출 규제, 토허제 적용 등많은 분들이 조정지역 등의 효과를 잘 아시고 계실텐데요.다시 한번 정리해드리도록 하겠습니다.대출가계대출은 크게주담대와 전세대출로 나누어집니다.조정지역 및 투기과열지구에서주담대를 받고자 하는 경우금액에 상관없이LTV 가무주택자는 40% (처분조건부 1주택자 포함)유주택자는 0% (대출 불가) 규제가 적용됩니다.생애최초의 경우 LTV 70% + 전입의무 (6개월 이내) 를 가집니다.비규제지역은무주택자가 70%, 유주택자가 60% 인 것과는대출 폭이 현저히 줄어든다는 것을 알 수 있습니다.전세대출의 경우소유권 이전 조건부 전세대출은 금지되어매수자가 전세보증금으로 매매 잔금을 대체하는갭투자 형태의 거래는 차단이 되게 됩니다.세제조정지역의 다주택자의 경우취득 / 양도 모두 문제가 될 수 있습니다.조정지역 내 물건을 다주택자가취득하게 된다면,2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세를 부과하게 됩니다.조정지역 내 물건을 다주택자가양도하게 된다면,양도소득세 중과 (2주택 20%, 3주택 30% up)장기보유특별공제를 전면 배제하게 됩니다.양도세에서는 장특공제의 공제율이 세액에 큰 영향을 미치기 때문에세율 중과 뿐 아니라 공제율이 0으로 적용되어실제 세액 효과는 2~3배 이상 차이가 날 수 있습니다.또한 조정지역 내 물건을 매수하신다면,보유요건 뿐만 아니라 거주요건 2년을 필수적으로 충족해야만1세대 1주택 비과세가 가능해집니다.토지거래허가토지거래허가구역에서는부동산 계약하시는 것이상당히 기간도 길어지고 사안이 복잡해지게 됩니다.토허제 지역의 집을 사기 위해서는약정서를 쓴 후 구청에 허가서를 제출하면구청에서 업무협의 및 현장조사를 통해허가 or 불허가 의 결정을 내립니다.개인간의 결정인데 구청의 허가가 떨어지지 못하면계약 이행 등기가 불가능합니다. 즉 못 사는거죠.토허제에서 허가를 받기 위해서는무조건 실거주를 해야 하며 (갭투자 불가)2년을 채워야 합니다.그리고 매수자와 매도자의 주택 수 또한허가의 중요 포인트가 되게 됩니다.한마디로 계약이 매우 복잡해지는 것입니다.또한 자금조달계획서의 이슈가 있습니다.조정지역 및 투기과열지구 내 주택을 취득하시게 되면자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무는 물론증빙자료에 대한 제출 의무도 있습니다.부동산을 사면서 구청 등에잔액 예금 증명서, 대출 증명서, 차용증, 증여신고서 등을필수적으로 제출해야 합니다.조정 지역 이외에는 6억원 기준으로자금조달계획서에 대한 제출의무가 있는데요.조정 지역에서는 금액과 관계없이모든 매수자는 자금조달계획서를 필수적으로 제출해야 합니다.자금조달계획서는 신고가 되지 않은 수익에 대한 리스크를 안고 있고,가족 간 알음알음 건네받은 자산 등에 대한 추적이 들어올 수 있기 때문에문제가 되는 자산의 흐름이 있다면,세무사를 통해 꼭 사전 상담을 진행하시기를 권해드립니다.기타 사항전매조정지역 내 주택은 수도권 3년 지방 1년 간의 전매 제한이 있으며오피스텔 또한 1년의 전매 제한 규정을 적용합니다.청약조정지역에서 청약을 받게 되면,재담청 제한이 7년,투기과열지구는 10년 이 적용됩니다.현재 모든 조정지역이 투기과열지구 이기 때문에10년의 재담청 제한을 적용받게 됩니다.재건축 재개발 정비사업조정지역 내 재건축 재개발의 경우 주택 공급수를 1주택으로 제한합니다.1+1 입주권 등에 이슈가 생기겠습니다.또한 투기과열지구 내 조합인가일 혹은 관처일 이후에 부터는조합원의 지위양도가 제한되며 (매도 불가)정비사업에 따른 분양시 재담청 제한도 5년간 규제가 적용됩니다.화성 동탄은 제가 공무원 시절업무했던 지역이기도 했는데요.조정지역 내에주택을 매도하시거나 매수하실 계획이 있으신 분은,꼭 세무적으로 내용을 짚고 넘어가시는 것을추천 드립니다.간단하게 궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.