오피스텔 매수 후 사용 관련 문의

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.1주택 + 1오피스텔을 보유하고 계실 때오피스텔의 면적이 작거나 가액이 작은 경우가대부분입니다.소형평수나 기준시가가 1억 미만인 경우양도세 주택 수로 산입되지 않아문제가 없을거라 생각하고주택을 양도하시는 경우도 가끔 있는데요.1세대 1주택 비과세 규정에서는별도의 특례 규정이 없으니특히 1세대 1주택 비과세 관련해서는꼭 주의하셔야 합니다.1주택 을 비과세 받기 위해서는1오피스텔을 먼저 매도하시고1주택을 매도한다면1주택에 대한 비과세가 가능합니다.반대로1오피스텔을 둔 상태에서1주택 양도시 비과세 받고자 한다면어떻게 진행해야 하는지 말씀드리도록 하겠습니다.일시적 2주택 비과세1주택 을 매수한 뒤 1년이 지난 뒤,1오피스텔을 매수하고3년 이내 1주택을 매도한다면오피스텔이 주거용으로 판정되어도일시적 1세대 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.오피스텔 업무용 사용오피스텔은 본래 업무용 시설입니다.건축물대장에는 업무시설이라고 되어 있고최초 취득시 취득세를 납부할 때도 주택이 아닌일반 세율을 적용하게 됩니다.오피스텔을 본래의 업무용 시설로 쓰게 되면1주택 + 1오피스텔이 있어도1주택에 대한 비과세를 받는 것이 당연합니다.오피스텔 주거용 사용주거용으로 임대한 경우에는,주택 수에 포함이 되어 거주주택에 대한 비과세가 불가능합니다.다만 주택을 매도하는 '양도일' 기준으로주택 여부가 판단되기 때문에일전에 주거용으로 사용하셨어도추후 업무용으로 전환하여 용도를 변경하시거나공실 상태에서 매각하는 경우도 있습니다.업무용으로 전환시재산세가 건축물분/토지분 부과내역업무용 월세에 대한 부가세 신고내역실제 업무용으로 쓰고 있는 내부 사진, 현황 등다각적으로 증빙을 갖추어야 합니다.처음부터 업무용으로 쓴 것이 아니라면실제 업무용으로 사용 유지하고 있다는증빙을 착실하게 갖추고 진행하시는 것이 안전합니다.반면,공실상태에서 매각시 위험할 수 있습니다.대부분의 판례가 주거용 임대 후 공실 상태 오피스텔을기존대로 주거용으로 보아 과세하고 있습니다.(조심-2019-서-2602, 2019.12.10.)(서울고등법원-2020-누-41193, 2020.10.16.)오피스텔에 대한 주택임대사업자 등록주택임대사업자 등록을 한 오피스텔의 경우세법상 모든 요건을 충족하면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.세법상 의무임대기간을 모두 충족하고세무서 사업자등록 / 임대사업자등록 / 5% 이내 임대료 준수임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하거주주택에 대한 2년 거주 요건을 갖추신다면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.다만, 자동말소 후 5년 이내 거주주택을 양도하셔야 하니양도 가능 기간을 잘 체크하셔야 하는 점 참고하세요.오피스텔을 세대 외 구성원에게 매각, 증여오피스텔을 별도 세대에게 매각 혹은 증여를 하실 수 있습니다.다만, 이때 실제 매매나 증여를 하게 되면서실질도 매매대금 등을 지급받으시고세금 처리도 (양도, 증여, 취득 등) 잘 해주셔야 합니다.만약 마치 그런 거래가 있었던 것처럼 하고실제 거래는 하지 않았다면 '가장매매'로 보아 다른 주택비과세를 받지 못할 수 있습니다.아래 사례처럼 가장매매의 경우 양도소득세가추후에 추징될 수 있는 가능성이 높으니 주의해주시길 바랍니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

부가가치세 신고 시즌이 되면오피스텔을 분양받고 부가세 환급을 받은 분들의 문의가 특히 많아집니다.수천만 원을 환급받으면 기분이 좋을 수밖에 없습니다.하지만 상담을 하다 보면그 환급 때문에 오히려 세금을 다시 내게 되는 상황도 적지 않게 보게 됩니다.이유는 간단합니다.부가세 환급은 세금 혜택이 아니라, 과세사업을 전제로 한 선(先)정산이기 때문입니다.오피스텔 부가세 환급은 어떤 의미일까?오피스텔 분양 시 부가세를 환급받을 수 있는 이유는해당 오피스텔을과세사업에 사용할 것이라는 전제가 있기 때문입니다.예를 들면사무실 임대업무용 사용과세 대상 임대사업이처럼 부가세가 과세되는 형태로 계속 사용한다는 전제 아래 분양 단계에서 부가세를 먼저 돌려주는 구조입니다.문제가 되는 순간은 ‘주택 임대’로 바뀔 때입니다실무에서 가장 많이 보는 흐름은 다음과 같습니다.오피스텔 분양→ 분양가에 포함된 부가세 환급이후 사무실 임대가 잘되지 않음→ 전입 가능한 주택 임대로 전환이 시점에서해당 오피스텔은 더 이상 과세사업에 사용되지 않게 됩니다.주택 임대는 부가가치세 면세 사업이기 때문입니다.결국,환급을 받았던 전제가 깨지게 되고이미 돌려받은 부가세가 문제가 되는 구조로 바뀌게 됩니다.주택 임대로 전환했는데 신고를 안 해서 가산세가 나온 사례오피스텔을 분양받아과세 임대(사무실 임대)를 전제로 사업자등록을 하고 분양 당시 부가세를 환급받은 사례입니다.이후 사무실 임대가 잘 되지 않아전입이 가능한 주택 임대(면세사업)로 전환하면서실제로는 과세사업을 중단했지만,사업자등록 정정이나 면세 전용 신고를 하지 않고그대로 두고 월세를 받기 시작했습니다.이 경우 납세자 입장에서는“어차피 부가세를 더 받은 것도 아니고,주택 임대는 부가세가 없으니까 문제없겠지”라고 생각하기 쉽습니다.하지만 세무서 입장에서는이미 과세사업이 종료되었음에도면세 전용 사실을 신고하지 않은 상태로 부가세 환급분을 유지하고 있는 상황으로 보게 됩니다.그 결과로과소신고 가산세납부지연 가산세가 함께 발생하는 사례가 실제로 존재합니다.즉,“주택 임대로 바꿨다”는 사실 자체는 문제되지 않지만,그 사실을 신고하지 않고 환급 상태를 유지한 기간에 대해 가산세가 붙는 구조입니다.매각이나 폐업도 같은 논리로 문제가 될 수 있습니다주택 임대 전환뿐만 아니라매각이나 폐업 역시 같은 구조의 문제를 만듭니다.예를 들어오피스텔을 분양받아 부가세 환급을 받은 후과세사업을 중단하거나사업자등록을 말소하거나오피스텔을 매각하는 경우이 역시 더 이상 과세사업이 유지되지 않게 되면서환급받았던 부가세를 그대로 유지할 근거가 사라지게 됩니다.그래서매각 시점이나 폐업 시점에환급받았던 부가세를 다시 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.“환급 = 끝”이라고 생각하면 가장 위험합니다부가세 환급은소득세처럼 ‘내 돈을 돌려받는 개념’이 아닙니다.사업 구조가 유지된다는 전제 아래잠시 먼저 정산해 준 세금에 가깝습니다.따라서,주택 임대로 전환하거나매각을 하거나폐업을 하게 되면환급받았던 부가세가언제든 다시 문제가 될 수 있다는 점을반드시 염두에 두셔야 합니다.부가세 환급 자체가 잘못된 것은 아닙니다.다만 환급 이후 오피스텔을 어떻게 사용할 것인지,그리고 매각·폐업 가능성까지 함께 고려하지 않으면환급이 오히려 부담으로 돌아올 수 있습니다.이미 환급을 받은 상태이거나주택 임대, 매각, 폐업을 고민 중이라면결정 전에 세무사와 함께 구조를 한 번 점검해 보시는 것이 안전합니다.⬇️???? 010-7667-8698✉️hwchoi1990@gmail.com상담 내용 바로 작성하기⬆️

상가->주택으로 용도변경된 경우 일시적2주택 해당여부(용도변경일에 신규주택 취득한 것으로 봄)부동산거래관리과-55생산일자 : 2013.02.05.요 지1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임회 신귀 질의의 경우 우리 청 기존해석사례(서면인터넷방문상담5팀-406 2008.02.29.)를 참조하시기 바랍니다.※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계 - ‘96.10.17. 대구 수성구 소재 단독주택A 취득 - ‘04.11.12. 대구 달서구 소재 단독주택B 취득 - ‘08.04.08. 단독주택B 상가B로 용도변경 - ‘11.12.20. 단독주택A 양도 (1세대1주택 비과세 신고 및 결정) - ‘11.12.20. 대구 남구 소재 대지C 취득 - ‘12.07.18. 대지C 지상에 다가구주택C 신축 '96.10.17. '04.11.12. '08.04.08. '11.12.20. '12.07.18.----▼------------▼----------▼---------▼---------▼----------▼--- 주택A취득 주택B취득 상가B변경 주택A양도 주택C취득 주택B변경?● 질의내용- 상가B를 주택B로 용도변경할 경우 다가구주택C를 신축한 날로부터 3년내에주택B를 팔면 일시적2주택이 적용되는 지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2012.6.29>(이하 생략)나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)○ 서면인터넷방문상담5팀-406 2008.02.29.귀 질의의 경우,「소득세법시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다.- 아 래 -- 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용- 2002.1월∼2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용- 2005.1월∼2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용- 2007.1월∼ : 오피스텔을 주거용으로 사용- 2007.3월 : A주택 양도.○ 서면인터넷방문상담4팀- 3244, 2007.11.09.귀 질의의 1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것입니다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.

청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택을 가짐으로써 청약의 유, 불리를 물으시는 질문이 많아 관련 사안을 포스팅해보려 합니다.주택 청약이란 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 것을 뜻합니다.​입주자 선정방식은 추첨제와 가점제가 있으며 추첨제는 추첨을 통하여 입주자를 선정하며, 가점제와 추첨제가 동시에 이루어질 경우에는 가점제로 우선 선발 후 남는 비율을 추첨제로 선정합니다. 따라서 신혼부부에게 추첨제를 30% 배정하겠다는 것은 가점제로만 주택을 공급한다면 신혼부부, 청년 등이 중장년층에 비해 청약통장, 무주택 기간의 점수에 불리함을 가져갈 수 밖에 없기 때문에 젊은 층에게 청약을 통한 주택마련의 기회를 주기위한 정부의 정책인 것입니다.​가점제는 1)가주구의 나이, 2) 청약통장 가입기간, 3) 무주택기간, 4)부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤(만점 84점) 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도입니다.​1) 가주구의 나이미성년자는 기존에 납입이 완료된 청약통장을 보유하고 있더라도 2년(24개월)만 가입기간으로 인정됩니다. 나이가 많고 적음이 유리하다는 것은 아니지만 미성년자 등의 청약통장 보유기간에 제한을 두고 있습니다.​2) 무주택 기간무주택 기간은 만 30세가 된 때를 기점으로(30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 최초혼인신고일을 기점으로 산정) 산정합니다. 만약 청약 신청인이 30세 이전 주택을 보유하고 있다가 30세 이후 주택을 매도했을 경우에는 주택 매도일을 기준으로 무주택 기간을 산정합니다. 또한, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당이 되지 않으므로 청약자의 오피스텔이 여러채 있는 경우라도 무주택자로 취급합니다.3) 부양가족 수입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 배우자와 직계존비속(존속의 경우 무주택자, 최근 3년 이상 동일 주민등록 등재)의 수입니다. 청약자 본인은 부양가족에서 제외되며 세대의 세대주여야 합니다.4) 주택청약통장 가입기간주택청약통장 가입일에서 입주자 모집공고일의 기간을 의미합니다. 위에서 언급하였듯이 만 19세 이전의 가입기간은 24개월을 초과하더라도 24개월로 간주합니다.위 4가지 사항을 조합하여 합계 점수로 판단하게 됩니다.​청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택의 보유 및 매각과 함께 청약에 대한 유불리를 따져보기 위해서는 세무대리인과의 상담이 필요합니다. 언제든지 관련 사항을 문의해주시기 바랍니다.