조정지역 관리처분인가 주택 일시적2주택 비과세

[개정사항]-다주택자 양도세 중과 배제(1년간)-(조정지역)일시적 2주택 비과세 기한은 2년-리셋규정 폐지안녕하세요. 문용현 세무사입니다.22.05.10부터 시행되는 양도세 중요 개정사항입니다. 직관적으로 간략하게만 적고 추후 변경되거나 자세한 사항은 내용에 보충하도록 하겠습니다.1. 양도세 중과 배제 (1년간 한시적)22.05.10~23.05.09까지 1년동안 조정지역의 다주택자의 양도소득세가 한시적으로 중과되지 않고, 일반세율로 적용이 됩니다. 양도소득세가 중과되지 않을 경우, 일반세율이 적용되며 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 1년당 2%, 최소 3년 6% ~ 최대 15년 30%)까지 공제받을 수 있습니다.2. 조정지역 일시적 2주택 비과세 요건 완화(양도기한 2년, 전입요건 없음)신규주택 취득일을 기준으로, 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 비과세 요건을 충족한 기존주택을 양도한다면 일시적 2주택 비과세 가능합니다. 전입요건은 없습니다.신규주택 취득일을 기준으로 기존주택과 신규주택 둘 중 어느 하나라도 비조정지역이라면 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.3. 리셋규정 폐지기존에 다주택자는 잔여주택을 모두 처분할 경우, 남은 최종 1주택은 새롭게 2년이상 보유(조정일 경우 2년이상거주)를 하셔야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 이제 이러한 리셋규정은 없고, 최종 1주택만 남아도 해당 주택이 최초 취득일~양도일까지만 2년이상 보유 및 거주 요건 등의 비과세 요건을 갖추었다면 2년 이상을 기다릴 필요 없이 양도하셔도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.아래 기획재정부 사이트에서 개정된 양도소득세법에 대한 자세한 확인이 가능합니다.기획재정부다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 '소득세법 시행령' 개정www.moef.go.kr

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 9.26일 이후 부산을 포함한 조정지역이 해제되는데, 양도세 비과세 관련 영향을 살펴보겠습니다.조정지역해제시, 취득세 관련 영향은 아래 포스팅 참고하세요[취득세 - 조정지역 해제 영향] 취득세 중과세율, 일시적 2주택, 증여 중과세율, 분양권 취득세 (by 증여세상담/상속세상담/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 9.26일자로 부산을 포함한 대다수가 조정대상...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,비조정지역의 주택은 1세대 1주택 비과세거주요건이 없습니다17.8.2 대책 이후, 취득할 당시 조정지역인 경우에는 2년 실거주를 해야 1세대 1주택 비과세 대상입니다.1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 아래 포스팅 참고하세요[1세대 1주택 비과세 - 거주요건] 실거주 2년 양도세들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어...blog.naver.com9.26일 이후에 조정지역이 해제되면 비과세를 위해서 2년 거주를 해야하는지를 살펴보면, 주택 취득일 시점에 조정지역인지가 중요합니다.①9.26일 조정지역 해제 이후 취득하는 주택은 2년 거주가 필요없습니다.② 9.26일 이전조정지역일때 매매 계약을 한 경우 or 분양권을 취득한 경우라도9.26일 이후 주택을 취득(잔금일)하게 되면 2년 거주가 필요없습니다.③ 9.26일 이전에조정지역일때 주택을 취득(잔금일)한 경우라면,이후 조정지역이 해제되어도 2년 거주해야 비과세 요건이 됩니다.특히, ③번의 경우와 같이 취득할 때 조정지역이었는데 9.26일 조정지역이 해제되면 2년 거주안해도 되는지 궁금하시는 분이 않은데 거주요건은 취득일 기준이므로 2년 거주해야 합니다.만약, 잔금일이 9.26일 조정지역 해제 공고일이라면 이때는 비조정일때 취득한 것으로 보아 거주요건이 없습니다.양도, 서면-2020-법령해석재산-4045 [법령해석과-567] , 2021.02.18[ 제 목 ]주택 취득일에 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은「소득세법 시행령」제154조제1항 적용 시거주기간의 제한을 받지 않는 것임1. 사실관계○ ’16.5.31. 부산시 연제구 소재 주택분양계약 체결* 계약체결 당시 다른 주택을 보유하고 있었음○ ’18.12.31. 분양계약 잔금 지급* 부산시 연제구는 ’18.12.31. 조정대상지역에서 해제됨일시적 2주택 비과세처분기한 3년 적용일시적 2주택의 경우, 신규주택 취득일에 종전주택과 신규주택 모두 조정지역인 경우에는 2년의 처분기한이 적용되나 그 외의 경우에는 3년의 처분기한이 적용됩니다.예를 들어,서울의 1주택자가 부산의 1주택을 9.26일 이후에 취득을 한다면 3년의 처분기한이 적용됩니다.계약일에는 조정지역이라도 잔금일이 9.26일 이후라면 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용됩니다.물론 반대로, 부산의 1주택자가 9.26일 이후에 서울의 1주택을 취득하면 3년이내에 처분하면 비과세가 됩니다.그리고, 조정지역 1주택자가이미 9.26일 조정지역 해제 전에 잔금을 치른 경우라면 조정지역일때 신규주택을 취득한 것이므로2년의 처분기한이 적용됩니다. 아쉽지만, 3년을 적용해주지 않습니다.다주택자중과되지 않고,장기보유특별공제도 적용됩니다현재는 23.5.9일까지 다주택자의 양도세 중과가 유예된 상태이기 때문에 실제적인 차이는 없으나,비조정지역이 23.5.9일 이후에도 유지되는 경우에는 다주택자 중과세율이 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다. 중과세율 적용여부는 양도시점에 조정대상지역의 주택인 경우에만 해당하기 때문입니다.즉, 다주택자가조정지역일때 주택을 취득하였더라도 양도시점에 비조정이면 중과세율은 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다.예를 들어, 다주택자가 21.6월에 부산이 조정지역일때 주택을 매입하여 23.7월에 매도하는 경우에 양도세 중과배제 기간이 끝나도 여전히 부산이 비조정이면 중과세율은 적용되지 않습니다.정리하면,이상 9.26일 조정지역 해제가 양도세에 미치는 영향을 살펴보았습니다.정리하면,① 비과세를 위한 거주요건 필요없음 [취득시점 비조정]② 일시적 2주택 처분기한 3년 적용[취득시점 비조정]③ 다주택자 중과세율 적용배제[양도시점 비조정]입니다.비과세 거주요건과 일시적 2주택 처분기한은 취득 시점을 기준으로 판단함에 주의해야 합니다.즉,이미 조정지역일때 취득이 완료된 경우에는 해제되어도 실거주 2년이나 일시적 2주택 처분기한은 2년 동일하게 적용됨에 주의해야합니다.by 양도세신고/증여세신고/상속세신고

3. CASE 2 - [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.​​일반적인 경우의 일시적 2주택은, [종전물건을 보유] – [신규주택을 매수하고 3년(1년) 이내에] - [종전물건을 양도하는 경우]를 말한다고 했습니다. 그런데 여기서 조금 변형을 가해보겠습니다.​① 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 괄호에 의하면 종전물건이 입주권/분양권인 경우에는 종전물건이 아닌 신규주택을 양도해도 일시적 2주택을 인정한다고 하였습니다. ② 제2항에 의하면 종전물건이 입주권/분양권인 상태에서 신규주택을 취득한 경우에는, 3년(1년) 기산일을 신규주택 취득일이 아닌, 종전 입주권/분양권에 의해 주택을 취득한 날부터 기산해도 된다고 하였습니다. 이것을 종합해보면, [종전 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]에 신규주택의 취득세를 계산할 때에 일시적 2주택이 가능해집니다.​이때 취득세에서 조합원입주권이란, 재개발/재건축 사업의 관리처분계획인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위라고 표현되어 있습니다만, 실무에서는 주택의 멸실까지 이뤄질 것을 요합니다.​지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 조합원입주권 이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.​​어디서 많이 본 구조 아닌가요? 양도소득세 규정 중에, 소득세법 제156조의2 제5항에 있는 [정비사업으로 인한 대체주택 비과세 특례]와 아주 닮았습니다. 그래서 취득세의 일시적 2주택은 정비사업으로 인한 대체주택을 파는 경우에도 써먹을 수 있습니다.​[1주택을 소유한 1세대가 종전주택에 대해 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가를 맞이하고] – [사업시행인가 이후에 대체주택을 취득하여 1년 이상 통산 거주] – [종전주택이 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 대체주택을 양도] – [새 주택 완성 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주]​소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것​​하지만 여기서도 양도소득세와 취득세의 차이가 있습니다.​① 양도소득세의 대체주택 비과세는 원조합원만 가능하지만, 취득세의 일시적 2주택은 원조합원 승계조합원 모두 가능합니다. 단, 취득세의 일시적 2주택은 종전 물건의 멸실을 요합니다.​② 양도소득세의 대체주택 비과세는 대체주택에서 1년 이상 통산 거주를 필요로 하지만, 취득세에서는 대체주택에서 거주했는지는 묻지 않습니다.​③ 양도소득세의 대체주택 비과세는, 대체주택을 새 주택 완성 전에 팔아도 되고, 완성 후 2년 이내에 팔아도 되지만, 취득세에서는 대체주택을 종전주택 완성 후 파는 경우만을 이야기하고 종전주택 완성 전 파는 경우는 말하지 않습니다. 또한 조정대상지역이면 2년이 아닌 1년 이내에 팔아야 한다고 말합니다.​④ 양도소득세의 대체주택 비과세는 새 주택에 완성 후 2년 이내 전입하여 1년 이상 계속하여 거주하는 사후요건이 있지만, 취득세에서는 그런 사후요건이 없이 대체주택을 팔기만 하면 됩니다.​그래서 양도소득세 정비사업 대체주택 비과세 요건을 지켜가면서 움직이고 있다면, 대부분 취득세 일시적 2주택 요건을 충족하게 됩니다. 딱 하나, 취득세 일시적 2주택은 종전주택 완성 후에 대체주택을 1년 이내에 파는 경우로 한정하므로, 양도소득세 대체주택 비과세 특례만 신경쓰다가 [새 주택 완성 전에 대체주택을 판다든지], [새 주택 완성 후 대체주택을 1년 넘어 판다든지] 하는 경우만 주의하면 됩니다.​​4. CASE 2 - [기존 주택을 보유하다가 관리처분계획인가일까지 거주하다가 입주권을 보유하게 된 상태에서] – [신규주택을 매수하여 이주하는 경우]​조금 더 나가보겠습니다. 양도소득세 대체주택 비과세 특례를 노리면서 동시에 대체주택에 대해 취득세 일시적 2주택을 노린다고 합시다. 그러면 [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]로 진행할 것입니다. 그런데 취득세에서는 좀 더 널널하게 일시적 2주택을 받을 수 있는 길을 열고 있습니다. 이것이 지방세법 시행령 제28조의5 제3항입니다.​원조합원이 관리처분계획인가 당시에 해당 사업구역(꼭 사업에 돌입하는 그 주택에 살아야 한다고 하지 않았지만 아마도 그 주택일 가능성이 높습니다)에 거주하고 있었다면, 대체주택을 취득하여 이주하는 것만으로도 취득세에서는 일시적 2주택이 성립된 것으로 봐줍니다. 그래서 종전주택 완성 이후의 사후요건을 묻지 않고, 대체주택 이주 시점에서 할 일이 마무리되고 추징 위험이 사라집니다.​하지만 굉장한 혜택 같지는 않습니다. 현실적으로 취득세의 일시적 2주택보다, 양도소득세 대체주택 비과세 특례가 훨씬 더 중요합니다. 그래서 그 조합원은 꼭 취득세에서 특별한 요건을 두지 않았어도, 당연히 원조합원이었을 가능성이 높습니다. 또 취득세에서는 사후요건을 묻지 않는다고 하나, 양도소득세를 절세를 위해서 어차피 사후요건을 지켜야 합니다. 가볍게, 양도소득세 대체주택 비과세 요건을 지키면서 움직이고 있는데, 만약 관리처분계획인가일에 거주까지 하는 원조합원이라면, 대체주택으로 전입하는 순간에 일찌감치 취득세 일시적 2주택이 완성된다 정도로만 여기시면 됩니다. 정비사업 물건을 소유하되 전입할 생각이 없으신 조합원들은 [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]로 진행하면 됩니다.​그러면 요약해볼까요. 조정대상지역에서 양도소득세의 정비사업 대체주택 비과세 특례와, 취득세의 일시적 2주택을 동시에 노리는 사람이라면, 이렇게 합니다.​사업시행계획인가 당시 1주택을 소유한 1세대이고, (사업시행계획인가 ~ 관리처분계획인가에 취득하면 취득일 당시 1주택)그 상태로 관리처분계획인가를 맞이한 뒤에 주택이 멸실되고 대체주택을 취득하여 1년을 거주하고, (만약 주택이 멸실은 안 되었지만 관리처분계획인가일에 거주하는 자는 여기서 끝)새 주택이 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하고새 주택이 완성된 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주합니다.

일시적 2주택 상태에서 새로 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우,비과세 적용 시기(차이없음, 신규주택 취득일로부터 3년 이내)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 일시적 2주택 양도세 비과세 규정은 아래와 같습니다.1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것만약, 두번째 주택이 입주권으로 변경된 경우에는 어떻게 될까요? 결론은 차이 없습니다. 신규주택이 입주권으로 변경이 되어도 반드시 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하셔야 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.가끔 1주택 + 1입주권 보유시, 비과세 요건과 헷갈리시는 분들이 있습니다. 이는 1주택을 보유한 상태에서 입주권을 승계취득한 경우에만 해당하는 것이며, 신규주택이 입주권으로 변경된 경우에는 적용되지 않습니다.1주택+1입주권(분양권) 보유시, 주택 양도세 비과세 규정에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.양도, 서면-2019-부동산-1050 [부동산납세과-540] , 2019.05.27[ 제 목 ]일시적 2주택 상태에서 새로 취득한 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부[ 요 지 ]국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다[ 회 신 ]국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다1. 질의내용 요약○ 사실관계-2004.05.00.甲은 “성남시 분당구” 소재 A주택 취득하여 거주중-2016.10.00.甲은 “수원시 팔달구” 소재 B주택 취득 -2017.08.00. B주택이 재개발지구로 지정되어 관리처분계획인가에 따라 조합원 입주권으로 전환됨○ 질의내용거주중인 A주택을 B주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 적용 여부나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 부동산거래관리과-171, 2010.02.03.국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B 주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에는「소득세법 시행령」 제156조의2제4항에 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되지 않는 것이나, B주택을 취득한 날부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 같은 령 제155조제1항 및 제156조의2제3항에 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.○ 부동산거래관리과-455, 2010.03.24.국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B”주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획인가로조합원입주권을 취득한 경우로서 B주택을 취득한 날부터 2년이지나 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제156조의2제4항에 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되지 않는 것입니다.

1. 서론​요즘 납세자들을 속 썩이는 고민거리가 있습니다. 기존 1주택을 가진 상태에서 갈아타기를 하려는 분들이 신규 주택 물건을 선매수로 잡은 경우입니다. 이렇게 되면 종전 주택을 일정 기간 내에 얼른 정리하여야 합니다. ① 신규 주택의 중도금, 잔금을 맞춰줘야 하고, ② 종전 주택에 대해 일시적 2주택 특례를 받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 하고, ③ 신규 주택에 대해서 일시적 2주택 취득세 특례를 받아야 하기 때문입니다.​종전 주택을 정리하여야 하는 기간을 [처분 유예기간]이라고 부릅니다. 양도소득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 유예기간이 1년으로 단축됩니다. 취득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 역시 유예기간이 1년으로 단축됩니다.​그런데 요즘 갑자기 대출규제와 대통령 선거 관망세로 인해 부동산 시장이 올스톱 상태입니다. 조금 싸게 내놓아도 팔리지가 않습니다. 아예 매수 문의가 실종상태입니다. 그래서 종전 주택을 팔지 못해 속이 타는 사람이 한둘이 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종전 주택을 처리하는 여러가지 방법들을 소개해보고 장단점을 비교해봅니다. 편의상 자녀가 있는 부모가 주택을 처리한다고 가정합니다. 그리고 수증자나 매수자는 자녀일 가능성이 높은데, 별도 세대를 이룰 수 있어야 합니다. 그래야 세대 내에서 주택이 해소됩니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.​​2. 증여​1) 장점​원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리할 수 있습니다.언젠가 이루어질 부의 대물림을 미리 결행한다는 장점이 있습니다.​2) 단점​양도소득세는 양도차익만을 과세하지만, 증여세는 재산을 통째로 과세합니다. 그래서 증여세가 더 비쌀 때가 있습니다.양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 지켜왔더라도, 증여세로만 과세되므로 포기해야 합니다.또한, 증여세와 취득세를 감당할 능력이 있어야 합니다.​​3. 부담부증여​1) 장점​증여와 마찬가지로 원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리하는 방법입니다.수증자가 채무인수하는 부분에 대해서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택도 챙길 수 있습니다.수증자가 취득세는 내지만, 증여자가 양도소득세를 내므로 증여세가 절감되어 자식의 세부담이 줄어들고, 전체적인 세부담도 줄어듭니다. (1세대 1주택인 경우)수증자는 세입자가 거주시키면서 이자부담 없이 주택의 시세차익을 누립니다. 이후 부를 축적하여 세입자를 퇴거까지 시간을 벌 수 있습니다.​2) 단점​세금이 싼 대신 수증자가 빚(은행 대출, 전세보증금 반환채무)를 떠안습니다. 이것이 자녀 세대에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.대출/전세보증금 만큼의 부를 부모세대가 보유하고 있어, 부의 대물림은 일어나지 않습니다. 그러므로 추후 증여든 상속이든 부의 대물림이 일어나는 시점에 세금이 발생합니다.은행 대출이면 은행의 채무승계 동의가 있어야 하는데 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 전세보증금 대출이면 자동으로 승계됩니다.​​4. 저가매매​1) 장점​증여나 부담부증여는 물건을 시가에 가깝게 측정하여 과세표준으로 삼습니다. 그래서 아파트의 경우 과세표준을 낮추는 것이 불가능합니다. 반면 저가매매는 물건 가격을 임의로 정할 수 있습니다. 통상 30%가 일반적이지만 그보다 이하도 가능합니다.30%를 떨어뜨려 팔아 자녀에게 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도 증여세는 발생하지 않습니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​상대는 보통 직계존비속일텐데, 반드시 매매대금 총액을 지불해야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 매매대금 총액을 지불하는 경우에도 그 대금의 출처가 분명해야 합니다.저가로 매매하는 경우에도 5% 이상 할인해서 팔면 양도소득세는 시가로 보고 계산하여야 합니다.저가매매를 시장교란행위로 보고 세무조사의 대상으로 삼는 경향이 있어 부담스럽습니다.​​5. 교환​1) 장점​저가매매와는 달리 교환은 대가를 지불한 것으로 보아 증여로 추정하지 않습니다. 그래서 자녀의 매매대금의 마련부담이 적고, 자금출처를 밝히는 부담이 덜합니다. 자녀 또한 안 팔리는 부동산을 떠안고 있을 때 적절합니다.30%만큼 차이가 나는 물건을 교환하여 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도, 증여세는 발생하지 않습니다. 이는 저가매매와 마찬가지입니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​쌍방이 모두 부동산을 보유하고 있어야 하므로 조건이 까다롭습니다.쌍방이 모두 양도소득세 과세대상이 되므로 쌍방이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부담스럽습니다.1번만 나올 취득세가 2번 나옵니다.​​6. 캠코 매각 의뢰​1) 장점​의뢰만 하는 것으로도 판매로 보아 일시적 2주택 특례를 반드시 받을 수 있는 방법입니다.저가매매처럼 싸게 팔지 않고 경매를 거쳐 시세에 상당하는 가격으로 팔 수 있습니다.​2) 단점​한 번 의뢰하면 매각될 때까지 취소할 수 없습니다. (취소하면 양도를 한 것이 아니게 됩니다)경매가 유찰되기 시작하면 계속해서 낙찰가가 하락할 수 있어, 예상치 못한 저가에 매도될 위험이 있습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우2. 법원에 경매를 신청한 경우 (생략)​​7. 환매조건부 매매* 주의 : 거의 사례가 없어 연구만으로 정리한 방법입니다.​1) 장점​환매권이 부여되어 있어 5년 내에 계약시 정한 가격으로 물건을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. (콜옵션) 팔고 싶지 않은 물건일 때 적절합니다.환매권을 행사하여 물건을 회수할 때 취득세가 1회 더 나오지만, 매도자와 매수자가 형식적 취득의 세율이 적용되어 50%가 감면되므로 부담이 적습니다.주택을 회수하면 새롭게 주택을 취득한 것으로 보므로, 신규 주택과 종전 주택의 순서가 바뀌면서 다시 한 번 일시적 2주택 적용도 가능합니다.저가매매와 비슷해서 매매가액을 낮출 수 있습니다. 게다가 매수인이 완전히 사들인다라는 느낌보다 잠시 맡아준다는 느낌으로 할 수 있어 상대방 부담이 덜합니다.​2) 단점​주택을 완전히 해소한 것이 아니므로, 상대에게 언젠가 다시 회수해야 하는 부담이 있습니다.상대는 보통 직계존비속일텐데, 매매대금 총액을 지불해야 하는 것은 마찬가지입니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 대금 출처도 분명해야 합니다.​지방세법 제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득​서면4팀-1893(2007.06.14)소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 규정에 의한 양도 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​조심2013중4010(2013.12.31)환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점