상속주택 양도소득세 관련 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부질 문누님 상속주택(1가구, 구입비용 3억8천 추정. 현시가 6억 추정시) 상속개시일 기준 6개월 이내 매매시 양도소득세미발생으로 알고있는데 동생이 저가로 매매시(4억3천 예상) 누나에게 양도득세가 발생하나요?답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.기재해주신 것처럼 양도세는 발생하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 단, 특수관계자에게 시가대비 저렴하게 양도하였으므로 상속세 신고시에는 실제거래가격 4.3억이 아닌, 시가인 6억으로 신고하셔야 합니다.저가로 취득하는 상담자분께서는 시가대비 70% 이상의 가액만 지불하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 특수관계자로부터 저가로 재산을 취득할 경우, 증여받은 가액은 아래와 같습니다.시가 - 실제취득가격 - Min[시가x30%,3억]따라서 시가를 6억으로 가정할 경우, 기재하신 것처럼 시가의 70%인 4.2억의 이상의 대가만 지불하시면 증여받은 가격(6억 - 4.2억 - 6억x30% =0)이 없는 것으로 증여세는 발생하지 않습니다.참고로 특수관계자에게 재산을 고가로 양도하거나 저가로 취득할 때 발생하는 증여이익은 아래와 같이 계산합니다.

취득세에 있어서 상속주택이 상속개시일부터 5년간 중과대상 주택수에서 제외된 다는 것은 많은 분들이 알고 있습니다. 그런데 상담 중에 자주 잘못알고 있던 부분들이 있어서 해당 부분에 대해서 정리해보았습니다.0120.08.12. 이전에 상속이 개시된 주택은20.08.12.부터 5년간 주택수에서 제외된다.모든 주택이 상속개시일부터 5년간 주택수에서 제외된다고생각하시는 분들이 꽤 많습니다.그러나 20.08.12. 이전에 상속이 개시된 주택은 20.08.12. 부터5년간 주택수에서 제외됩니다.그렇기 때문에 오래전에 상속받은 주택들도 25.08.11.까지는중과대상 주택수에서 상속주택이 제외됩니다.02제외되는 상속주택은 선순위 상속주택만이 아니다.양도소득세의 영향인지 몰라도 상속주택 중에 선순위 상속주택 1채만주택수에서 제외된다고 생각하고 계신 분들도 많았습니다.그러나 취득세에서는 양도소득세와 달리 선순위 상속주택만이 아니라모든 상속주택이 5년간 주택수에서 제외됩니다.03소수지분 상속주택은 계속 제외된다소수지분 상속주택도 5년간만 주택수에서 제외된다는 오해가 많았습니다.그러나소수지분 상속주택은 5년간만이 아니라 보유하는 동안 계속 주택수에서 제외됩니다.* 소수지분 상속주택 : 공동상속주택 중 주된 상속인을 제외한 자가 가진 상속주택04증여취득세 중과세 판단시에는주택수가 제외되지 않는다.증여로 인한 취득세에서 증여자가 1세대 1주택자가 아닌 경우면조정대상지역에 있는 공시가격 3억원을 초과하는 주택은 중과세율(12.4% ~ 13.4%)가 적용됩니다.그런데 이 때도 상속주택이 주택수에서 제외된다고 착각하시는 분들이 많습니다만,상속주택이 주택수에서 제외되는 것은 어디까지나 유상취득에 있어서 라는 점을 유의하시기 바랍니다.05상속받은 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔 등도 주택수 제외?상속받은 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔 등도 주택수에서 제외됩니다.그런데 많이들 착각하시는 것이 상속받은 조합원입주권과 분양권으로부터취득한 신축주택도 상속개시일부터 5년간 제외된다고 생각하는 것입니다.그러나 안타깝게도 상속받은 조합원입주권, 분양권 등이 신축주택으로 변경되는 경우에는그때부터 주택수에 포함됩니다. 즉5년이 지나지 않았더라도 주택수에 포함된다는 것입니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 피상속인(사망자)이 부동산 매매계약(양도·취득)이행중 사망 했을때 상속재산을 어떻게 구해야 하는지설명드리겠습니다 얼마전에 제 사무실에 이런 케이스에 해당하여 상담하신분이 있어서 설명드리겠습니다.case1. 부동산 매매계약 이행중에 양도인이 사망한경우① 매매계약 이행 중인 재산은 양도인의 상속재산에 해당함.-상속개시전에 피상속인이 부동산을 양도하기 위해서 매매계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는당해 부동산을 상속재산으로 봅니다.[재산 -834,2010.11.10]-피상속인이 수용계약을 체결하고수용보상금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 수용보상금을 당해 상속재산의 가액으로 봅니다.[서면 4팀-4181,2006.12.27]②상속세 신고시 상속재산가액은 총 양도대금에서 피상속인이 생전에 받은 계약금및 중도금을 차가한 금액임.-피상속인이 생전에 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기전에 사망한경우는양도대금전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 상증법상 평가가액으로합니다 ) 상속개시전에 받은 계약금이나 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산 가액으로 합니다. (상증통-2-0-3①)③양도대금 다 받기전에 피상속인이 사망했는데 양도대금을 증액했다면 그 증액금액을 상속재산가액에 포함해야함.-부동산 양도 매매계약 잔금이행전에 피상속인이 사망했는데 상속개시후에 잔금지급 지연을 원인으로 발생한 분쟁 등으로 상속개시일부터 6월이내에 상속인과 양수인간에당초 매매계약서상의 양도대금을 증액하기로 협의했다면 변경된 총 양도대금에서 피상속인이 영수한 금액을 차감한 잔액을 상속재산의 가액으로 합니다.[재산-3554,2008.10.31] ★상속개시일 현재 부동산 매매계약 이행중인 경우 주의사항★①상속개시일전에 먼저 수령한 계약금및 중도금은 금융재산상속공제가 가능합니다. [상증집행 22-19-8①]②상속개시일전에 먼저 수령한 계약금및 중도금의 용도가 불분명한다면 상증법상 상속추정 규정에 의해서 다음의 금액을 추정상속재산가액에 해당합니다.[서면4팀-3080,2006.09.07] 추정상속재산= 채무액(상속개시일1년or 2년이내 먼저받은 계약금및 중도금)-사용처 입금금액-Min[(상속개시일1년or2년이내 먼저받은 계약금및 중도금)*20%,2억]case2. 부동산 매매계약 이행중에 양수인이 사망한경우-상속개시일전 피상속인이 부동산 양수계약을 체결하고 잔금을 지급하기전에 사망한 경우에는이미 지급한 계약금과 중도금은 채권으로 상속재산에 포함합니다. ★정리★상황상속재산상속재산가액매매계약이행중 양도자 사망시부동산양도대금-(먼저받은 계약금및중도금)+추정상속재산매매계약이행중 양수자 사망시양수인이 지급한 계약금및 중도금양수인이 지급한 계약금및 중도금계산사례는 ?-상황·갑이 을에게 아래와 같이 서울 강서구 아파트를 20억에 양도(계약금 2억 ,중도금8억, 잔금 10억)하기로 계약하고 계약이행중에 2024.10.15일 사망함. 이때 계약금 2억원은 갑의 다른 부동산취득하는데 쓰였다는게 분명하나중도금 8억에 대해서는 어디에 쓰였는지 불분명함.·2024.01.15일 :계약금(2억)[갑의 다른부동산취득하는데 쓰임]·2024.05.15일:중도금(8억) [갑의 자녀에게 증여했는지 불분명]·2024.10.15일:갑사망·2024.11.15일:잔금(10억)1.Q:갑의 상속세 과세가액은? A:①-②+③=16억 ①본래의 상속재산:20억 ②상속채무: 계약금(2억)+중도금(8억)=10억 ③추정상속재산:10억(주1)-2억(주2)-Min[10억*20%,2억원] (주1)상속개시일1년이내에 부동한 총채무액, 채무도 상속재산가액을 줄이므로 현금인출과 동일하게 취급함. (주2)사전증여로 볼수있는 추정상속재산중에 증여가 아님이 명확한 금액(피상속인부동산취득)은 차감하여 추정 상속재산에서 제외함2.Q:상속인의 양도세액은? A:상속인이 상속받은 재산을 양도한것으로 보므로양도세 납세의무는 발생하나, 양도가액과 취득가액이 동일하 므로 양도차익이 없어서 양도세는 없습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다 ^^https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡양도세전문세무사#김포상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#일산상속세전문세무사#양천구영등포구은평구상속세전문세무사#부동산전문세무사#취득세전문세무사#양도계약중사망#매매계약중사망#부동산매매계약중사망#양도세전문세무사#강서구양도세전문세무사 태그수정

상속, 증여, 양도 전반에 걸쳐 부동산과 관련된 세금을 전문적으로 해결해드리는 안성인 세무사 입니다.이 긁을 읽고 계신다면 부동산과 관련된 복잡한 양도세에 대한 도움이 필요하신 분일 것 같습니다.부동산과 관련된 세금을 정확하게 알기 위해서는 양도세 뿐만이 아니라 상속세, 증여세법도 알아야 하는데요.오늘은 부동산 중 상속과 양도세법에 관련된 내용을 설명드리려고 합니다.이 글을 읽고 더 자세한 상담이 필요하신 경우에는 아래의 방법으로 연락주시기 바랍니다.[증여/상속/양도세] 신고대리 또는 컨설팅 신청하기▼ 아래의 이미지 클릭시 연결됩니다▼ ▼ 찾아오시는 길blog.naver.com1. 기본개념. 1세대 1주택 비과세현행 세법에서는 1주택을 보유하고 있는 1세대가 양도일 현재 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 양도세를 비과세 합니다.그리고 취득 당시(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간 이 2년 이상일 뿐만 아니라 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이여야 합니다.여기서 중요한 것은양도일(잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날)에 요건을 충족한 상태여야 한다는 것입니다.※ 따라서 양도일 전까지는 2주택이였다 하더라도 해당 주택을 양도할 때는 1주택이라면 비과세를 적용받을 수 있습니다.※ 또한 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주를 하여 1세대가 2주택인 상태로 있다가 해당 주택을 양도하기 전에(하루 전이라도) 부모님과 세대분리를 하는 경우에는 비과세를 적용받을 수 있습니다.2. 특례가 적용되는 1세대 1주택 비과세세법에서는 보유하고 있는 주택을 양도할 시점에 1 주택이 아니였다 하더라도아래의 특정한 경우로서 2주택이 된 경우에는 1주택으로 보아 비과세를 적용하는데요.오늘은상속인이 두명 이상인 경우로서 공동으로 상속받은 주택에 대해서 말씀드리겠습니다.□ 대체 주택을 취득하여 2주택이 된 경우□ 동거봉양을 하기 위해 2주택이 된 경우□ 주택을 상속받아 2주택이 된 경우□ 주택을 공동으로 상속받은 경우□ 혼인으로 2주택인 된 경우3. 주택을 공동으로 상속받은 경우(소득세법 제155조3항)상속이 개시되어 주택을 여러 상속인과 공동으로 상속을 받은 경우 상속인들의 보유주택 수가 모두 증가하게 되는 것이 아닙니다.공동으로 상속받은 경우에는 상속인 중에 1명의 주택으로 보게 되는데요.해당 부동산을 상속받은 상속인 중상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보게 됩니다.1주택을 보유하고 있던 1세대가 상속주택의 소수지분권자가 되어 2주택이 되었다 하더라도 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 것입니다.즉, 상속주택에 대한 소수지분권을 상속받기 전에 1주택을 보유하였다면 위에 기본개념으로 기재한 1세대1주택 요건만 충족하면 비과세 적용이 얼마든지 가능하다는 말입니다.4. 공동상속지분이 동일한 경우그러나 공동으로 받은 지분이 동일한 경우가 있을 수도 있습니다.이러한 경우 누구의 주택으로 보게 될까요?공동지분이 동일하다면아래의 순서에 해당하는 사람의 소유주택으로 봅니다.당해 주택에 거주하는 자최연장자(지분권자들이 거주하지 않는 경우 적용)여기서 한단계 더 나아가 상속으로 받는 주택이 2개 이상인 경우로서 상속인이 2명 이상인 경우에는 어떻게 판단할까요?5. 상속되는 주택이 2개 이상인 경우상속되는 주택이 2개 이상인 경우에는 위에서 언급한[특례가 적용되는 상속주택]을 파악하는 것이 첫번째 입니다.특례가 적용되는 상속주택은아래의 순서에 따른 1주택만을 말합니다.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1 주택피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)이렇게 특례가 적용되는 상속주택을 파악하였다면 위에서 말씀드린 지분권의 보유비율에 따라 '상속인 중 누구의 주택으로 보느냐'를 판단하면 됩니다.여기서 '특례가 적용되는 상속주택'이외의 주택을 상속받은 자는특정한 상황으로 인해 2주택이 된 경우 적용받을 수 있는 특례를 적용받을 수 없게 된는 것입니다.6. 상속부동산 판단시 주의할 점상속되는 부동산에 대해서 비과세를 판단하는 경우에는 피상속인의 주택 수, 거주기간, 보유기간 등 여러 정보들을 확인하여야 합니다.이러한 정보들을 빠짐없이 확인한 뒤에 상속인들과 협의를 통하여 지분을 분배해야 하죠.그러나 상속이 발생한 시점에는 이러한 중요한 사항들을 전문가 도움없이 판단하기에는 무리가 있을 것입니다.가뜩이나 상속은 이해관계자가 많이 얽혀있는 세목이기 때문에 민감한 사안들이 많을 수 밖에 없습니다.이러한 경우 상속세 뿐만 아니라 양도세를 전문으로 하고 있는 세무 전문가의 도움을 받아 상속재산분할 및 상속세 신고를 진행하시기 바랍니다.7. 안성인 세무사.항상 신중을 기하고 연구하는 재산세(상속, 증여, 양도) 전문 세무사 입니다.상속세는 고객분들만다 이해관계자와의 관계가 다르고, 재산의 종류가 모두 다르기 때문에 어느 한 케이스도 동일한 것이 없는 세목입니다.저는 재산세 전문세무사로서 다년간에 걸친 전문선과 누적된 경험으로 매해 평균 300명 이상의 고객분들 컨설팅과 신고를 맡아 진행하고 있습니다.경험이 풍부하고 전문성이 있는 세무사 사무실을 찾고 계신다면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.고객분의 재산을 지키는 세무대리인이 되도록 하겠습니다.읽어주셔서 감사합니다.