실거주 1주택 양도시 농가주택은 주택수에 포함안되어 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다고 알고 있는데요. 일시적 1가구 2주택도 동일한가요? 즉 3주택으로 농가주택(2011년 매수), 현거주주택(2014년 매수후 계속거주), 새로 매수(2022.03월)한주택있는데 , 거주주택을 양도시 일시적 1가구 2주택 비과세 적용이 가능할까요?

양도세 계산시 농가주택 포함여부

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답변

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 현재 상황에서 농어촌주택은 주택수에 포함이 되어 일시적 2주택 비과세는 불가능합니다. 일반주택 취득 이후에 농어촌주택을 취득해야 합니다. 농어촌주택을 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 경우, 농어촌주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세 등을 적용받을 수 있습니다. 따라서 농어촌 주택 이후에 일반주택을 취득한 것이라면 농어촌주택은 주택수에서 제외되지 않습니다. 조세특례제한법에서 주택수에 제외되는 농어촌주택의 요건은 다음과 같습니다. 1. 농어촌주택 취득 당시 아래의 인구 20만명 이하의 시의 동 지역에 소재해야 합니다. ● 충청북도 : 제천시 ● 충청남도 : 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시 ● 강원도 : 동해시, 삼척시, 속초시,태백시 ● 전라북도 : 김제시, 남원시, 정읍시 ● 전라남도 : 광양시, 나주시 ● 경상북도 : 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시 ● 경상남도 : 밀양시, 사천시, 통영시 ● 제주도 : 서귀포시 2. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 해당주택의 취득당시 2억원(한옥은 4억원)이하이어야 합니다. 여기서 한옥이란 주요 구조가 기둥, 보 및 한식지붕틀로 된 목구조로서 우리나라 전통양식이 반영된 건축물을 말합니다. 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 단, 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 농어촌주택과 같은 읍, 면 또는 연전합 읍, 면에 있는 경우에는 적용받을 수 없습니다. 농어촌주택의 보유요건 3년을 충족하기 전에 일반주택을 양도해도 비과세 특례를 적용합니다. 일반주택을 먼저 양도한 후에 농어촌 주택을 3년 이상 보유해도 되는 것입니다. 단, 비과세 특례를 적용받은 후 농어촌 주택을 3년 이상 보유하지 않거나, 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택에 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 그 사유가 발생한 날로부터 2개월 이내에 비과세 받은 양도소득세를 납부해야 합니다. 다만, 아래 부득이한 사유가 있는 경우에는 양도소득세를 추징하지 않습니다. ● 법률에 의한 수용(협의매수 포함) ● 사망으로 인한 상속 ● 멸실의 사유로 인하여 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 된 경우 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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