상속받은아파트6개월이후매매시 양도소득세

여러분의 세금파트너, 성남세무사 분당세무사 미금세무사 용인세무사 상속세세무사 혜봄세무회계 김혜지세무사입니다.이번 포스팅은 [상속받은 부동산을 양도할 때 알아 놓으면 유용할 세무실무]에 대해 설명드리도록 하겠습니다.- 상속재산과 양도취득가액의 관계상속재산가액 = 양도취득가액상속재산과 양도세는 무슨관계일까요?상속받은 재산을 팔면 나중에 양도세 계산시 취득가액이 되는 구조입니다. 쉽게 예를 들어 내가 100짜리 부동산을 상속받았고, 상속개시일로부터 8개월 후 200에 팔았다고 가정합니다.1) 상속세: 상속재산가액을 100으로 잡고 계산.2) 양도세: 처분가액 200 - 상속으로 취득한 자산가액 100 = 양도차익 100으로 잡고 계산.따라서 상속재산을 어떻게 평가하냐에 따라 양도차익이 달라지므로, 상속세 신고시 재산평가가 중요하다 할 수 있겠습니다.자, 그럼 상속재산가액을 어떻게 잡는지 알아보겠습니다.- [시가] 대원칙일단 상속이 개시(=사망)되면 상속개시일이 속한 날의 전후 6개월 기간(실무상 평가기간이라 함) 중 시가에 해당하는 금액을 상속재산가액으로 보는데, 시가로 볼 수 있는 금액은 1) 평가기간 중 실제 상속받은 자산을 매매하여 매매가액이 있거나, 감정평가를 받거나, 수용ㆍ경매ㆍ공매가액되었을때 그 금액을 시가로 보며, 2) 없을 경우 당해 재산과 유사한 재산이 있다면 그 유사재산의 매매가액(실무상 유사매매사례가액이라 함)을 시가로 봅니다. 유사매매사례가액이 무엇인지는 포스팅내용에서 생략하도록 하겠습니다.- [시가]가 없다면, [보충적평가방법(기준시가)]을 사용(시가도 없고, 평가기간 내 유사매매사례가액도 없는 경우)일반적으로 아파트단지 등을 제외하면 상속재산의 유사매매사례가액이 없는 경우가 많습니다. 만약 유사매매사례가액이 없다면, 기준시가(공시가)를 재산가액으로 잡을 수 있습니다. 보통 상속재산의 평가기간 중에 시가로 볼 수 있는 금액도 없고, 유사매매사례가액도 없다면, 기준시가로 신고하게 됩니다.그러나 평가기간이 지난 유사매매사례가액을 상속세신고시 상속재산으로 신고하게 되면, 세무서에선 평가기간을 경과하였다는 이유 로 기준시가로 결정하기도 합니다. (실제 아파트를 유사매매사례가액으로 본인 직접 신고하였는데, 세무서에선 평가기간에 해당하지 않아 신고한 금액을 시가로 인정할 수 없다하여, 아파트임에도 불구하고 기준시가로 결정되어 상당한 양도차익때문에 방문하신 분이 있었음)보통 기준시가(공시가)는 시세의 70~80%인 상황에서 재산가액이 줄어 상속세가 절감되는 효과가 있겠으나, 이후 양도세에서 양도차익이 높아져 상당한 세금이 발생하는 문제가 생길 수 있습니다. (참고로 공동상속으로 지분율별로 쪼개지않는이상 양도세의 세율구간이 상속세보다 더 높음)- 평가기간이내 [시가]가 없다면 감정평가 활용가능양도까지 고려하여 감정평가를 받고싶다면,실무에서는 평가기간 이내에 유사매매사례가액, 기준시가(공시가)로 신고하는 것이 추후 양도까지 생각할때 불리하다면, 상속재산에 대한 감정평가를 활용하고 있습니다.이때 감정평가는 신고기한 이내가 아닌 평가기간일로부터 전후 6개월이라는 것에 유의합니다. 예를 들어 사망일이 2022.2.10이라면, 상속세신고기한은 2022.8.31까지, 감정평가기간은 2022.8.10(전 6개월부터)이라는 것입니다.- 평가기간 경과하였다면, [평가심의위원회] 활용가능위에서 설명한대로 평가기간은 상속개시일의 전후 6개월을 말합니다. 그런데 만약 이 기한을 경과하여 실제 매매가 있거나, 그 외에 법에서 열거된 사유에 해당한다면 평가기간을 경과하였다 하더라도 [납세자가 평심위에 신청하고, 법정결정기한이내에 심의 결정통지를 받은 경우, 법정요건을 충족한 경우]에 한하여 시가로 인정가능합니다.* 대략적인 요건1) 매매계약일로부터 6개월이내에 매매계약서로 입증자료를 제시 (평가심의위원회 운영규정 제35조 참고)2) 상속세 법정결정기한 이내에 신청3) 가격변동등에 특별한 사정이 없는 사유등 (평가심의위원회 운영규정 제34조 참고)4) 결정통지를 받을 것 (평가심의위원회 운영규정 제38조 참고)- 실제 [평가심의위원회]를 활용한 사례전 평심위를 여러번 활용하고 있고, 어제 평심위에 또 한건을 접수하였는데 상황은 아래와 같습니다.한 의뢰인분의 상속세신고를 위임받아 상속받은 토지를 기준시가로 신고하였습니다.(감평을 원하시지 않음) 그로부터 1년이 지난 뒤 토지를 양도하셨다고 양도세신고도 위임하러 오셨는데요. 아무래도 상속세신고때 기준시가로 재산가액을 잡다보니, 양도시 양도차익이 상당하여 납부할 세금이 2.2억원 가량인 상황이었습니다.이에 저는 상증령에서 규정한 [평가심의위원회 평가규정]에 신청하였고(현재 심의중), 평심위에서 인정될 경우 대략 6천만원의 절세효과 발생합니다. 그러니 되든 안되든 당연히 신청해야겠죠!!평심위 신청에서 가장 중요한 것은 [기한내 신청]입니다.상속되었다면 사망일로부터 2개월이내 신청, 상속 이후 양도하였다면 매매계약일로부터 6개월이내신청 (법정결정기한내)하여야 하는데요.따라서 신청기한이내에 세무상담받으시는게 좋고, 고객분들 입장에서는 감평비용도 아낄 수 있습니다.자세한 내용과 법령은네이버에 '김혜지세무사' 검색-> 해당 블로그를 참고해주세요

이상웅 세무사도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게 됩니다.따라서 투자자분들은 보유주택 수 등상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계에 물건을 매매해야 합니다.사업진행 절차에 따라다음 4개의 단계로 나누어 단계별 발생되는 세금에 대해서 비교해보겠습니다.<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계1. 관리처분계획인가 전 단계소득세법에서 종전주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기는'도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일'입니다. 따라서 양도소득세에서 관리처분계획인가 전에 취득하는 재개발·재건축 물건은 입주권 취득이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.반면지방세법에서는 권리변환의 시기를'사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날'이며 이를 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날로 봅니다.도정법상 재개발·재건축사업의 절차는 관리처분계획인가 난 뒤, 이주 후 멸실됩니다.따라서관리처분계획인가를 받은 물건이라도 종전주택이 멸실되지 않으면 소득세법상 입주권이지만 지방세법상 주택에 해당하므로 서로 다름을 유의해야 합니다.<1> 취득세관리처분계획인가 전의 단계에서 취득세는주택과 주택 외의 물건에 따라 달라집니다.종류매매 취득세율주택 무주택자 또는 1주택자가 비조정지역주택 취득 :기본세율 1~3% 1주택자가 조정지역주택 취득 또는 2주택자 :중과세율 8% 2주택자가 조정지역주택 취득 또는 3주택자 :중과세율 12%주택 외4%따라서,다주택자 분들은 보유주택 수에 따라서 취득세가 중과될 수 있으니 유의해야 합니다.또한 매수하는 주택이공시가격이 1억원 이하의 주택이더라도 재개발 등 정비구역으로 지정된 경우에는 중과배제 물건에서 제외됩니다.다만, 주택 외 상가 및 토지물건은 다주택자라고 하더라도 중과세가 적용되지 않습니다.주택 취득세는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[부동산전문세무사]주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 모아봤습니다. - 취득세 중과, 세대기준, 일시적 2주택, 입주권·분양권작년 7.10 대책 이후로 취득세 부담이 크게 올라가고 복잡해졌습니다. 그만큼 주택 취득시 취득세에 대한 ...blog.naver.com<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)재산세와 종합부동산세는매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과되는 세금입니다. 따라서 관리처분계획인가 전 주택을 취득하는 경우 6월 1일 전에 취득한다면 그해 재산세와 종부세가 과세되며,6월 1일 후에 취득한다면 다음해부터 재산세과 종부세가 과세됩니다.[절세방안]따라서 주택을 소유하신 분이라면6월 1일 후에 취득하여 당해연도의 재산세와 종부세를 피하는 것이 유리합니다.만약, 6월 1일 후에 주택을 취득을 하고 다음 해 6월 1일 전에 주택건물이 멸실된다면 준공되는날까지 계속해서 재산세와 종부세는 과세되지 않습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은관리처분계획인가일이므로 관리처분계획인가 전 단계에서 주택을 양도한다면입주권이 아닌 주택을 양도하는 것입니다.[절세방안]주택 비과세 대상인 경우에는 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있지만,다주택자분의 경우에는 중과세율이 적용되므로 입주권은 중과세율이 적용되지 않기 때문에 입주권으로 변환된 후에 양도하시는 것이 유리합니다.다만, 투기과열지구의 물건은 도정법상 전매제한 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 전에 증여 및 상속하는 경우 평가액은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서주택공시가격 등다만,기준시가로 평가하여 신고하는 경우 평가심의위원회 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.평가심의위원회는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[증여·상속 부동산 전문세무사] 부동산 증여·상속시 기준시가로 평가하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(재산평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 재산평가심의위...blog.naver.com2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<1> 취득세관리처분계획인가 전 이라도멸실이 되지 않은 경우 취득세는 조합원입주권이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.[절세방안]1. 무주택자: 멸실 후 토지를 취득하는 경우매매취득세율은 4%가 적용되지만, 무주택자는 멸실 전 주택 취득시 매매취득세율이 1~3%가 적용됩니다.따라서무주택자의 경우 멸실 전 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.2. 다주택자: 멸실 후 토지를 취득하는 경우 매매취득세율은 4%가 적용되지만, 다주택자는 멸실 전 주택 취득시중과된 취득세율 8~12%가 적용됩니다.따라서다주택자의 경우 멸실 후 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.주택 외 부동산은 멸실 전과 후가 동일하게 4% 세율이 적용됩니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 후라도멸실이 되지 않은 경우 보유세는 주택으로 보아 과세됩니다.다만, 주택으로 취득했더라도 취득한 주택이6월 1일 전에 멸실되는 경우에는 당해의 보유세는 과세되지 않습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가일이므로멸실 전이라도 관리처분계획인가 후 단계는 입주권의 양도에 해당합니다.① 비과세입주권을 양도하는 경우 비과세는소득세법 제89조 제1항 제4호로서 주택 비과세와 요건이 다름을 유의해야 합니다.1.관리처분계획 인가일 현재2년 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.2. 입주권 양도일 현재다른 주택이 없거나 1주택을 보유해야 합니다.3. 입주권 보유자가1주택을 취득한 경우 주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.주택은 양도일까지 보유 및 거주기간을 충족하면 되지만,입주권은 관리처분계획인가일 후에 양도하였더라도 관리처분계획인가일을 기준으로 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.따라서관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주하지 않은 주택이라면 관리처분인가일 후 양도일에 2년 보유기간을 충족하였더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다.다만,관리처분계획 인가일 후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 해당 기간을 보유기간 및 거주기간에 합산하여 판단합니다.② 다주택자 중과세율다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만,입주권을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.따라서다주택자분들은 관리처분계획인가 후에 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 후 증여 및 상속하는 경우 해당 물건은입주권으로 판단합니다.입주권 역시 증여(상속)일 전 6개월 ~ 후 3개월(상속은 후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 및 유사매매사례가를 인정하고 있습니다.시가가 없는 경우로서보충적 평가방법은 다음과 같습니다.= 권리가액 + 증여일 현재 불입액 + 프리미엄가액다만,실무적으로 입주권은 매매사례가액 및 프리미엄가액 산정이 어려울 수 있습니다. 권리가액과 적정 시가의 차이가 큰 물건이라면 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.평가액 산정방법은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부질 문누님 상속주택(1가구, 구입비용 3억8천 추정. 현시가 6억 추정시) 상속개시일 기준 6개월 이내 매매시 양도소득세미발생으로 알고있는데 동생이 저가로 매매시(4억3천 예상) 누나에게 양도득세가 발생하나요?답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.기재해주신 것처럼 양도세는 발생하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 단, 특수관계자에게 시가대비 저렴하게 양도하였으므로 상속세 신고시에는 실제거래가격 4.3억이 아닌, 시가인 6억으로 신고하셔야 합니다.저가로 취득하는 상담자분께서는 시가대비 70% 이상의 가액만 지불하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 특수관계자로부터 저가로 재산을 취득할 경우, 증여받은 가액은 아래와 같습니다.시가 - 실제취득가격 - Min[시가x30%,3억]따라서 시가를 6억으로 가정할 경우, 기재하신 것처럼 시가의 70%인 4.2억의 이상의 대가만 지불하시면 증여받은 가격(6억 - 4.2억 - 6억x30% =0)이 없는 것으로 증여세는 발생하지 않습니다.참고로 특수관계자에게 재산을 고가로 양도하거나 저가로 취득할 때 발생하는 증여이익은 아래와 같이 계산합니다.

1. 개요부모의 부를 자녀에게 물려주는상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 상속세 절세(2) 다주택자 종합부동산세 중과세 부담(3) 2023년 취득세 개정(4) 재개발·재건축이 예상되는 부동산(5) 다주택자 양도소득세 중과 등일례로현재 조정대상지역의 2주택자가 5억에 산 아파트가 10억으로 올랐다면,해당 아파트를 양도하는 경우 발생하는 양도소득세는 3억 원이지만,자녀에게 증여하는 경우 발생하는 증여세는 2,2억 원입니다. 만약 제삼자에게 양도하고 남은 7억원을 자녀에게 증여한다면 추가로 발생하는 증여세는 1.3억 원으로서 합계세액은 4.3억 원이 됩니다.조정대상지역 2주택자제삼자에게 양도 시 양도소득세액(중과세율)자녀에게 증여 시 증여세액300,000,000원세후 금액을 자녀에게 증여 시 증여세액130,000,000원합계세액430,000,000원220,000,000원비록 올해 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주고 있지만, 급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상태입니다.만약,여러 가지 이유로 증여해야 하는 상황이라면 증여세액과 직결되는 가장 유리한 증여재산평가 방법과 평가시기를 고려하여 증여를 해야 합니다.참고 사항으로 현재 증여 시취득세는 공시가격(기준시가)를 기준으로 부과되지만, 23.1.1 이후 취득분부터는 시가를 기준으로 부과되므로 취득세가 물건 종류에 따라 2배 이상 증가할 수 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com2. 증여재산 평가증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가3. 시가증여세법에서시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 기간 중 다음의 가액을 의미합니다.1매매가액2감정가액3수용·공매·경매가액4유사 매매사례가액<1> 매매가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 매매한 사실이 있는 경우에는 거래가액을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은매매 잔금일이나 등기접수일이 아닌‘매매계약일’을 기준으로 적용함을 유의해야 합니다.또한 매매가액이란 제삼자 간 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 시가에 해당하지 않습니다.중도에매매계약이 해지된 경우 거래가액의 시가 인정 여부는 국세청과 대법원의 판결을 달리하고 있습니다. 따라서 사실관계에 따라 적정한 거래가액으로 인정될 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다.<2> 감정평가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 2곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 평균액을 시가로 적용합니다.(주식 및 출자지분에 대하여는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가로 인정되지 않습니다.)(1) 평가기간 이내의 판단기준일평가기간 이내 판단 기준일은가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.2014.2.21. 이후 평가하는 분부터 소급감정 방지를 위해 감정평가서를 작성한 날 뿐만 아니라감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 들어와야 하는 것으로 개정하였습니다.가격산정기준일 또는 평가서 작성일이‘평가기간’이내인지‘법정결정기한’이내인지에 따라‘적정시가’, ‘평가심의위원회에 따른 시가’, ‘소급감정가’, ‘시가 불인정액’해당 여부가 달라질 수 있습니다.해당 부분에 대해서는 명확한 규정이 없지만,관련 예규·판례를 참고하여 진행하고 있으므로 잘 판단해서 진행하셔야 합니다.(2) 2곳 이상의 평가액다만, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용합니다.이때 지분을 증여하는 경우에도 해당 부동산 전체지분의 기준시가를 기준으로 10억 원 이하 해당 여부를 판단해야 합니다.(3) 부적절한 감정가액 등다음의 사유에 해당하는 감정가액은 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.구분내용납부목적에 적합하지 않거나 원형대로 감정하지 않은 경우시가 제외보충적 평가액 또는 유사 매매사례가액의 90%에 미달하는 경우세무서장이 재감정 의뢰위의 사유에 해당하지 않더라도세무서장 등이 부적정한 평가액이라고 인정되는 경우 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 의뢰할 수 있습니다.따라서감정가액이 무조건 낮다고 유리한 것이 아니며, 재감정 등을 통하여 추징될 수 있으니 해당 감정가액이 세법상으로도 인정될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다.(4) 소급감정소급감정이란평가기간 이후에 감정한 가액으로서 평가심의위원회의 결정기한 내에 들어오지 않는 평가액을 의미합니다.소급감정을 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 국세청, 심판원과 대법원의 입장이 다릅니다.국세청, 심판원은 소급감정가액을 시가로서 부인하고 있지만,대법원은 시가로 인정하는 것으로 판시한 바 있습니다.<3> 수용가격, 경·공매가격증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 수용, 경·공매한 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매·공매가격을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은보상가액, 경매·공매가격이 결정된 날을 기준으로 판단합니다.이때 결정된 날이란 수용 보상계약체결일과 매각 허가 결정일을 말합니다.<4> 유사 매매사례가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용합니다.구분요건공동주택1. 동일한공동주택단지 내2. 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의5% 이내3. 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의5% 이내이외의 재산면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 비교적 유사한 재산의 판단기준이 명확하지만, 이외의 재산의 유사성 판단기준이 명확하지 않아, 유사 매매사례가의 판단에 어려움일 발생합니다.각종 예규와 판례에 따르면 층수, 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 실제 사용용도 등 사실관계를 종합하여 유사성을 판단하고 있습니다. 따라서물건별로 유사 매매사례가액 적용 가능 여부를 면밀하게 검토하여 진행해야 합니다.또한입주권과 분양권 역시 유사 매매사례가액을 인정하고 있습니다.4. 정리작성한 내용 이외에도 다음의 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.(1) 평가기간 내 유사 매매사례가액이 여러 개가 있는 경우우선순위 판단(2) 시가로 사용할 수 있는 가액들의우선 적용 여부(3) 평가심의위원회를 통한 시가재산정 후 추징 여부절세 방안평가 방법의 내용을 모두 알고 있다면,적용할 수 있는 가장 유리한 평가방법과 증여시기를 파악 하여 증여한다면 최선의절세효과를 누릴 수 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 등기, 신고진행 까지 모두 같이 진행하여 최적 절세 컨설팅을 도와드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com