아파트 양도소득세 계산 좀해주세요

안녕하세요. 요즘책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.양도소득세를처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.1. 양도소득세 기본 계산 구조양도소득세는 큰 틀에서 보면실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.다만,세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.양도가액① 부동산 등의 양도당시 실지거래가액- 취득가액① 실지 취득가액 ② 매매사례가액 ③ 감정가액 ④ 환산취득가액- 필요경비실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용= 양도차익양도가액 - 취득가액 - 필요경비-장기보유특별공제토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)① 보유기간x2%(30% 한도)② 보유기간,거주기간x4%(각각 40%, 총80% 한도)= 양도소득금액양도차익 - 장기보유특별공제- 감면대상소득금액조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)- 기본공제1년 250만원 공제(미등기 양도자산은 적용 배제)= 과세표준양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)x 세율① 단기세율 ② 일반세율 ③ 중과세율= 산출세액양도소득과세표준 × 세율- 세액감면, 세액공제전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액+ 가산세① 과소신고(무신고) 가산세 ② 납부지연 가산세= 자진납부할세액산출세액 - (세액공제 + 감면세액)2. 양도의 개념소득세법에서 양도란 자산에 대한등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며,등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.[양도소득세 과세 대상]양도소득세 과세 대상은 열거주의로서다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.구분내용부동산토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권주식 등대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권기타자산사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권파생상품국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품신탁 수익권신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득3. 양도가액양도차익 계산의 양도가액은양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.구분양도가액 포함 여부이자상당액양도가액포함(지급기일의 지연에 따라 발생하는 연체이자 제외)금전 외의 대가양도가액포함(상증법상 평가)양수인이 부담하는 양도세양도가액포함(순환논리 발생)채무 승계양도가액포함명도비양도가액포함<1> 이자 상당액당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.<2> 금전 외의 대가 지급양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.<3> 양도소득세 양수인 부담양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.따라서손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.<4> 채무 승계양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.<5> 명도비양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.4. 필요경비양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.필요경비취득가액실지가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액기타필요경비자본적 지출액 등양도비 등5. 취득가액취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)순서내용1. 실지 취득가액증빙서류에 의하여 확인되는 실제 거래된 가액(취득세 포함, 위약금, 해약금 등 제외)2. 매매사례가액조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 유사성이 인정되는 자산의 거래가액 (취득일 전후 각 3개월 이내)3. 감정가액취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액 (기준시가 10억 원 이하는 한 곳, 대출목적 감정가 제외)4. 환산취득가액양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액* 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가<1> 실지 취득가액실지 취득가액이란매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.구분취득가액 포함 여부이자상당액당사자의 약정에 따라 거래가액에 가산된 이자상당액포함(지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액은제외)취득세취득시 납부한 취득세포함(취득세의 가산세, 이혼에 따른 재산분할에 의한 취득세제외)(이월과세가 적용되는 경우 증여에 대한 취득세제외)부가가치세취득과 관련하여 부담한 부가가치세포함(매입세액 공제 받은 금액제외)중개수수료취득시 지급한 중개수수료포함(양도시 지급한 중개수수료는 기타필요경비에 포함)법무사 비용취득시 등기를 위해 지급한 법무사 비용포함소송비용소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용·화해비용포함(계약 해제와 관련된 소송비용, 명도소송비용, 퇴거소송비용제외)이외교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.<2> 매매사례가액실지거래가액을 확인할 수 없는 경우매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.매매매사례가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.소득세법시행령 제176조의2 [ 추계결정 및 경정 ]1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(2009.02.04 개정)실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며,유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.<3> 감정가액감정가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다.기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.다만,담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.<4> 환산취득가액환산취득가액이란다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.환산취득가액= 양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 * 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.6. 기타 필요경비기타필요경비는‘자본적 지출액 등’과‘양도비 등’으로 구분됩니다.실제 지출한 기타필요경비는취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.<1> 자본적 지출액 등양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.구분사례자본적 지출 인정 사례-베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비(집행기준 97-163-29)-건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용(양도소득세집행기준 97-163-33)-건물개조비용(심사양도2003-18(2003.03.17.))-보일러 및 배관 개체 비용(심사양도2005-201(2006.01.31.))-건물 신축 및 증축공사(기획재정부재산-696(2010.07.16))자본적 지출 부인 사례-벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등(양도소득세집행기준 97-163-30))-장판 교체비 및 도배비용(심사양도2014-79(2014.05.08.))-붙박이장 설치비용(심사양도2010-127(2010.07.05.))-거실 천장 조명 및 도배공사(조심2010서1037(2010.07.29.))-방문, 싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용(조심2008부4085(2009.03.10.))-비품(에어컨,세탁기,냉장고,TV등)구입 비용(조심2009중2298(2009.08.17.))-파손된 유리나 기와의 대체(조심2018서563(2018.04.10.))다만,개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.<2> 양도비 등자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.(1) 중개수수료취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며,양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며,통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.양도소득세 집행기준 97-163-43중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용양도소득세 신고서 작성을 위한세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.다만,부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222585834373[양도세전문세무사] 아파트 인테리어, 수리비용 양도세 혜택 어떻게 받을 수 있을까?필요경비 양도소득세를 계산할때 양도가액에서 필요경비 를 공제한 양도차익을 기준으로 합니다...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076[양도세 전문 세무사] 손해 보고 판 부동산으로 절세하는 법 (양도차손 통산 여부)같은 해에 여러 개의 부동산을 양도하는 경우 손해 보고 판 양도차손 부동산은 다른 부동산의 양도소득세 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.분양권 양도소득세 & 취득세 등 관련된 내용에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.분양권이란?주택법에서 정하는 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말합니다.흔히 우리가 접하는 주택 청약에 당첨된 경우가 가장 많이 쓰입니다.아래에 이어질 내용은 대부분 주택 분양권을 말합니다. 흔하지 않지만 오피스텔 분양권도 혼용되어 사용되는데이 용어도 모아서 설명드리겠습니다.주택 분양권은 세법상 주택을 취득할 수 있는 권리로 분류되어 주택과는 다른 세법상 체계를 가지고 있습니다.중요하게 기억해야 하는 날짜는 2021.01.01입니다. 자세히 설명드리겠습니다.© joshuas, 출처 Unsplash분양권 양도소득세 계산 구조 및 세율우선 분양권의 취득시기는 어떻게 될까요?청약으로 당첨된 경우에는청약 당첨일을 취득시기로 봅니다.[기획재정부 재산세과-85, 2022.1.14]반면, 분양권을 승계취득(매수)한 경우에는잔금 청산일을 취득시기로 봅니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기는 어떻게 될까요?분양권은 이전 등기를 할 수 있는 주택과 다르게 권리이기 때문에, 명의변경을 잔금청산일 이전에 했더라도잔금 청산일이 양도시기입니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기와 취득시기의 양도차익에 대해 인당 연간 250만 원의 기본공제를 적용한 후 세율을 곱하면 양도소득세가 나오는데요.세율은 보유기간 1년 내의 경우 70%, 1년 이후의 경우 60%입니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로 즉, 77%, 66%의 아주 높은 세율이 적용되고 있습니다. 이는 현 정부의 2023년 경제정책방향에 인하 계획이 있었으나 적용되고 있지 않은 모습입니다.정리해 보자면 다음과 같은 세액 구조입니다.양도가액잔금 청산일의취득가액ㅡ필요경비청약 당첨일 또는 잔금 청산일의 취득가액, 양도 시 중개수수료=양도차익ㅡ장기보유공제분양권의 경우에는없습니다.=양도소득금액ㅡ기본공제연간 250만 원=과세표준X세율(지방세 포함)1년 미만 77%,1년 이상 66%=산출세액이를 보면 알 수 있습니다. 양도차익이 있는 분양권의 경우에는 양도하시면 안 된다는 점을요.© homajob, 출처 Unsplash분양권으로 취득하는 주택의 취득시기는?분양권으로의 양도차익에 대한 세금이 크기 때문에 완공이 되었다고 가정해 보겠습니다.이때부터는 분양권이 아닌 주택이 됩니다.취득시기는 잔금청산일입니다. 이 시점부터 2년 보유 또는 거주 요건을 충족해서1세대 1주택 비과세를 받으실 수도 있습니다. 또한, 3년 이상의 보유 또는 거주 시장기보유특별공제를 산정하는 기산일이기 때문에 꼭 기억하시기 바랍니다. 분양권만 가지고 있을 때의 비과세를 가정한 것이고, 다른 주택이 있으실 때의 일시적 2주택 등은 따로 포스팅하도록 하겠습니다.© glenncarstenspeters, 출처 Unsplash분양권 취득세분양권 자체는 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 취득세가 과세되지 않습니다. 하지만 완공되면서 잔금청산일로부터 2개월 이내에 주택으로 취득될 때 신고, 납부하게 됩니다.주택 수 판단은 분양권을 취득했을 때의 시점으로, 조정대상지역 여부 판단은 잔금청산일 기준으로 하게 됩니다.예를 들어 당첨 당시에 1주택을 이미 소유하고 있었고 분양권이 완공될 때 조정대상지역이라면 2주택 중과세로 8%가 과세됩니다.따라서, 분양권을 취득하실 때 이를 잘 고려하여 의사결정하시기 바랍니다. 물론 현재는 조정대상지역이 대부분 해제되었기 때문에 2주택까지는 대부분 1~3%로 과세되는 상황입니다.취득세율에 대해서는 자세히 제 블로그에 있으니 참고하시기 바랍니다.2023년 취득세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 21일에 발표된 행정안전부의 개인과 법...blog.naver.com분양권 양도소득세 주택 수 판단서두에 말씀드렸던 2021.01.01일은 분양권 세금에서 중요한 날짜입니다.2020년까지의 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에 2020년까지의 취득한 분양권이 10개 있어도 비과세는 가능합니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2020년까지의 취득한 분양권이 1개 있어도 1세대 3주택으로 산정되지 않습니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)하지만2021년부터 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에도 2021년에 취득한 분양권이 1개 더 있으면 적용되지 않습니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2021년에 취득한 분양권이 1개 있으면 1세대 3주택 중과세로 산정됩니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)© marvelous, 출처 Unsplash오피스텔 분양권 양도소득세오피스텔 분양권은 세법에서 어떻게 취급이 될까요?준공되기 이전에는 주택으로 쓸지 사무용으로 쓸지 알 수가 없기 때문에 원래의 오피스텔 공부상 용도인 업무시설로 판단하게 됩니다. 즉, 주택을 공급받는 자의 지위인 일반적인 분양권과는 다릅니다.따라서, 단기 양도 시 중과세율이 적용되는 분양권에도 해당되지 않습니다. 즉 77%, 66%의 높은 세율이 적용되지 않습니다.[기재부 조세법령운용과-840, 2021.09.30]일반적인 상가, 토지의 단기 세율과 같이 1년 이내 55%, 2년 이내 44%, 2년 경과 후에는 종합소득세율이 적용됩니다.비과세, 중과 판단 시 주택 수 여부에도 당연히 제외됩니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​▶보유 · 거주 기간산정▶거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산함.

1세대 여부 판정1. 1세대 1주택에서 ‘1세대’란거주자 및 배우자가(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.2. ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존 · 비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말합니다.1세대 판정 시 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대로 보지 않습니다.이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 합니다.양도소득세 과세세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데,위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류됩니다.따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세 과세 여부를 검토하게 됩니다.납세자가 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하지 못하여 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아닙니다.절세방안1세대 1주택 해당여부는양도일 현재를 기준으로 판단하는데,주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵습니다.그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면양도하기 전에 실제 거주 내용에 맞게사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 분리하는 것이 좋습니다.그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문입니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​오늘은 저희가 신고했고 사전답변 신청한 내용입니다.​사전-2021-법규재산-0585 [법규과-375]​​[ 요 지 ]소득세법 시행령」 제161조제1항에 따른 계산식에서 같은 법 제95조제1항에 따른 양도소득금액에 곱하는 분수의 분자 값이 음수인 경우에는 과세대상 양도소득금액이 없는 것임[ 답변내용 ]「소득세법 시행령」 제161조제1항에 따른 계산식에서 같은 법 제95조제1항에 따른 양도소득금액에 곱하는 분수의 분자 값이 음수인 경우에는 과세대상 양도소득금액이 없는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제161조【직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 등의 계산】1. 사실관계○ 2007.8.31. A주택 취득(세무서 및 구청에 임대주택 등록함)○ 2014.12.24. B주택 취득○ 2019.1.11. B주택 양도* B주택은 거주주택으로서「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 1세대1주택 특례 적용받음○ 2021.4.9. A주택을 임대등록 자진말소*하여 양도**​*「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따른 등록말소로, 같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 1/2이상을 임대한 경우임** 고가주택이 아니며, 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 것으로 전제함2. 질의내용○ 직전거주주택보유주택의 양도차익 계산식의 분자 값이 음수(△)로 산출되는 경우 과세 여부​​굉장히 특이한 케이스의 연속이라 볼 수 있는데요. 앞으로는 나올 수 없는 케이스긴 합니다왜냐하면 양도자체가 「기획재정부 재산세제과-953, 2021.11.2.」 해당 해석 이전에 이루어졌기 때문인데요​위 해석 사례는 이제는 간단해진 1세대1주택 보유기간 기산문제가​그때 당시만 하여도3주택 상태에서 1주택 양도후 남은 2개 주택이 일시적 2주택인 경우 종전 취득시점을 인정해주는 시점이었습니다.​그래서 3주택상태에서 1주택 양도후 나머지가 일시적2주택으로 비과세인데거주주택 보유주택에 해당하여 시행령 161조에 따라 직전 거주주택 양도일 이후 양도차익만 비과세 되는 상황이었습니다. 그런데 여기서 또 놀랍게도 거주주택 양도시점 기준시가가 거주주택 보유주택의 취득시점의 기준시가가 보다 낮고 거주주택 보유주택의 양도시점의 기준시가는 취득시점의 기준시가보다 높아서 소득세법 시행령 제 161조의 양도차익이 음수로 계산되는 상황이었습니다.​​기준시가가 떨어지다가 거주주택 비과세 적용시까진 취득시점보다 기준시가가 낮다가 파는 시점에는 취득시점보다 기준시가가 높아질 확률에 새로운 해석이 나오기 전에 3주택 상태에서 1주택 양도후 일시적2주택 만족까지 (심지어 거주주택 보유주택은 아파트라서 더이상 임대주택도 불가능합니다.)​한 기가막힌 내용이었습니다.​너무 독특한 사례라 블로그 찾아주시는 분들께 한번 소개드리고 싶었네요.이상입니다.