부동산매매업을 하려는데 제 상황에 법인vs사업자vs기타형태 어떤것이 좋을지 궁금합니다.

비거주자에서 거주자로 전환된 경우,1세대 1주택 양도세 비과세 요건안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.국내에 1주택을 보유하고 있는 자가 해외로 몇년간 출국하여, 다시 국내로 복귀한 경우의 1세대 1주택 양도세 비과세 규정에 대해서 알아보겠습니다. 비거주자에서 거주자가 된 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 아래 2가지 요건을 모두 충족해야 합니다.1) '거주자'로서의 보유기간이 2년이상(거주요건이 있다면 2년이상 거주 포함)2) 양도일 현재 거주자 요건을 충족서면-2017-부동산-2535, 2018.01.25.[ 제 목 ] 비거주자에서 거주자로 전환된 경우 거주자인 신분에서의 보유기간 통산[ 요 지 ] 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것임[ 회 신 ] 1. 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것입니다. 2. ‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 거주자인지 여부는 「소득세법」제1조의 2 및 같은 법 시행령 제2조, 제2조의 2, 제4조의 규정에 따라 사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다.【답변사항】 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 거주자가 국외이주로 인하여 비거주자가 되었다가 귀국하여 거주자가 된 상태에서 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산은 거주자로서 보유기간만을 통산하며, 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않음위 내용과 관련되어, 고객님이 문의하신 질의 중, 제가 답변드린 내용입니다.해외 거주 귀국 후 양도소득세 비과세 요건이 궁금합니다. | TAXLY.KR (택슬리)아래와 같은 상황이면 양도소득세 비과세 여부가 궁금합니다. 아시는 전문가 분들의 의견이 절실히 필요합니다 ~ 2017.4 매매계약 (분당) 2017.8 매매 잔금완료 및 전세 임대 줌 2018.11해외 거주 및 근무(주재원x) 2022.04월 말 한국 귀국, 6월부터 근무 거주한 적...taxly.kr(질문)아래와 같은 상황이면 양도소득세 비과세 여부가 궁금합니다. 아시는 전문가 분들의 의견이 절실히 필요합니다 ~2017.4 매매계약 (분당)2017.8 매매 잔금완료 및 전세 임대 줌2018.11해외 거주 및 근무(주재원x)2022.04월 말 한국 귀국, 6월부터 근무거주한 적은 없고, 언제 매도해야 비과세 혜택을 받을수 요건이 되는지 궁금합니다. 귀국 후 2년 거주, 2년 보유를 충족을 다시 시켜야 하는지요..(답변)1. 취득당시 조정지역이 아니거나, 매매 계약 당시 무주택자라면 거주요건은 없고, 2년이상 보유만하고 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이에 해당하지 않으면 2년 이상 거주하셔야 합니다.2. 비거주자->거주자가 된 경우, '거주자'로서의 보유기간이 2년 이상이어야 되며, 양도일 현재에도 거주자 요건을 충족해야 합니다. 따라서 '17.8~'18.11까지 약 1년 3개월 동안은 거주자로서의 보유기간이므로, 입국하셔서 나머지 약 9개월동안만 보유하고 양도하신다면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 9개월동안 보유하면 183일 이상의 체류기간으로서 거주자 요건도 충족되기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 만약, 해당 주택이 거주요건이 있는 주택이라면 거주도 하셔야 하는 것입니다.서면-2017-부동산-2535, 2018.01.25.[ 제 목 ] 비거주자에서 거주자로 전환된 경우 거주자인 신분에서의 보유기간 통산[ 요 지 ] 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것임[ 회 신 ] 1. 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것입니다. 2. ‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 거주자인지 여부는 「소득세법」제1조의 2 및 같은 법 시행령 제2조, 제2조의 2, 제4조의 규정에 따라 사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다.답변사항】 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 거주자가 국외이주로 인하여 비거주자가 되었다가 귀국하여 거주자가 된 상태에서 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산은 거주자로서 보유기간만을 통산하며, 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않음.거주자 vs 비거주자 판단국내에서 생계를 같이하는 가족의 유무, 국내에 소재하는 자산의 유무, 직업, 출국의 목적, 외국 국적 및 영주권 여부 등 사실관계를 종합적으로 판단해야 합니다.소득, 서면인터넷방문상담1팀-649, 2005.06.10[ 제 목 ]거주자 및 비거주자의 판정기준[ 요 지 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것임[ 회 신 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 본인 및 세대원 전체가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계 등을 종합적으로 조사·확인하여 판단할 사항입니다.○ 서이46013-11806, 2002.09.30.거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 외국의 영주권을 가진 본인 및 배우자가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임○ 서면2팀-2633, 2004.12.15.거주자의 판단은 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하는 것으로, 외국영주권자가 외국에서는 직업이나 특별한 소득이 없으나,국내에서 사업활동을 하며 배우자 등 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 부동산이 있는 등 생활의 근거가 국내에 있으면서 국내에 상당기간에 걸쳐 거주하는 경우, 동 영주권자는 소득세법 제1조 제1항 및 같은법 시행령 제2조 제1항의 규정에 따라 거주자에 해당하는 것임○ 소득46011-10120,2001.02.13.계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때와 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 같은법 시행령 제2조 제4항의 규정에 의하여 비거주자로 봄일반적으로 아래의 항목에 하나라도 해당할 경우, 국내 거주자로 봅니다.1. 국내에 주소를 두고 있는지2. 국내에 계속하여 183일 이상 거주하고 있는지3. 최근 1년동안 국내에 체재한 날이 183일 이상인지4. 생계를 같이하는 가족(배우자와 자녀 등)이 국내에 계속하여 183일 이상 거주하고 있는지5.국내에 계속하여 183일 이상 거주할 것을 필요로 하는 직업이 있는지6. 대한민국의 공무원인지7. 대한민국 국민으로서 국내법인의 해외지점, 영업소 또는 해외 현지법인에 파견된 직원인지

세무컨설팅 세로움1. 개요1인 법인, 가족법인에게 부동산을 양도하는 이유는 다양합니다.(1) 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세를 위한주택 수 제외 목적(2) 1인 법인을 설립하여임대소득, 건강보험료 등 여러 절세 목적으로 운영하기 위함(3) 양도차익이 큰 부동산의양도소득세 절세 목적(4) 법인을 활용한증여세, 상속세 절세 목적(1) 소득세법에 따라 1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자들은 보유하던 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 하지만 해당 주택 외 오피스텔 등 세법상 주택에 포함되는 부동산을 보유하고 있어 비과세 적용이 어려운 경우가 있습니다.최근 소득세법시행령 개정에 따라 일시적 2주택 처분 기한이 3년으로 연장되어 기타 보유주택을 빠르게 매도하고 종전주택을 양도하여 비과세를 받으려고 하지만 현재 시장에서 매수자를 찾기가 쉽지 않아 어려움을 겪는 분들도 있습니다. 이때법인에게 양도를 하여 개인의 주택시켜 비과세를 받을 수 있게 됩니다.(2) 또는 부동산 임대소득 외 근로소득, 사업소득 등이 많아 임대소득에 대한 종합소득세 부담이 높아1인 법인으로 소유권을 변경하여 임대소득과 건강보험료 절세효과등을 누릴 수 있습니다.(3) 만약 부동산 취득 후 시세가 많이 올라 높은 양도소득세가 고민이라면,법인에게 소유권을 한번 이전하여 실제 부담되는 양도에 대한 세금을 절세할 수 있습니다.(4) 고가의 부동산을 소유하고 있는 부모님이 상속세가 걱정이시라면법인을 활용하여 증여세 및 상속세를 절세할 수 있습니다.위와 같이 법인을 활용할 수 있는 상황은 다양하지만 이를 활용하기 위해서는 1인 법인, 가족법인은 특수관계법인으로서 발생하는 세무상 이슈를 함께 검토해야 합니다.2. 법인, 가족법인에게 저가양도 시 세무상 이슈<1> 양도자(개인) : 부당행위계산 부인개인이 특수관계인인 법인으로부터 시가보다높은 가격으로 부동산을 매입(고가매입)하거나, 시가보다낮은 가격으로 부동산을 양도(저가양도)한 때시가와 대가(거래가액)의 차액이 min(시가의 5%, 3억원)를 초과하는 경우부당행위계산 부인에 해당합니다.이는 개인이 특수관계인인 법인에게 저가로 양도하여 양도소득세 부담을 줄이는 행위를 방지하기 위하여 양도가액을 대가(거래가액)가 아닌 시가로 보아 계산합니다.예를 들어 20억원의 부동산을 특수관계인인 법인에게 10억원에 저가양도하는 경우에도개인의 양도소득세는 10억원이 아닌 20억원을 양도가액으로 하여 재계산하는 것입니다.[절세방안]부당행위계산 부인에 따라 양도가액이 시가로 재계산되므로 양도소득세비과세나 감면 적용되는 부동산이거나 근린생활시설 등 부동산이 공시지가 등의 기준시가로 평가액이 적용될 수 있도록 양도시기를 조절한다면 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.다만, 주택의 경우 취득세와 종부세의 세부담이 개인보다 높으므로 유의해야 합니다.[시가]양도가액의 기준이 되는 세법상 시가란 상속세및증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액으로서 다음의 가액으로 합니다.(1) 해당 부동산의 최근 거래가액, 경·공매가액, 수용가액, 감정평가액 또는 유사한 부동산의 최근 매매사례가액(2) 위 (1)의 가액이 없는 경우 기준시가액(공시지가 등)[특수관계인]소득세법에서의 특수관계인은 국세기본법의 특수관계인 범위를 따르고 있으며, 국세기본법은 본인이 개인인 경우와 법인인 경우를 구분하여 규정하고 있으나, 소득세법은 본인이 개인인 경우를 준용합니다. 국세기본법에 따라 1인 법인 또는 가족법인은 특수관계인에 해당하게 됩니다.<2> 양수자(법인)법인이 저가로 양수하는 경우 법인은 이익이 발생하지만그 이익에 대해서는 세금을 부과하지 않습니다.법인세법에 따른 부당행위계산의 부인은 법인이 특수관계인 개인으로부터 고가로 양수하는 경우 적용하며저가양수에는 적용되지 않습니다.[절세방안]이러한 이익은 이후 법인이 부동산을 처분할 때 양도차익에 대하여 법인세를 부과하는 것으로 정리되지만법인세 세율은 9%~24%로서 개인의 양도소득세 6~45%보다 낮은 세율이 적용되므로 이를 활용하여 절세효과를 얻을 수 있습니다.<3> 법인의 주주 : 증여 의제법인은 처분이익에 대한 법인세를 모두 부담하지만, 법인이 부동산을 저가로 양수하면서 법인의 주식 가치가 증가하게 되므로법인의 주주에게 이익이 됩니다.저가 양도에 따라 이러한 이익을 특정 주주가 증여 받은 것으로 보아 상속세및증여세법에 따른특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 규정이 적용될 수 있습니다.세법상시가와 실제 지급한 대가(거래가액)의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)를 초과하는 경우 주주에게 지분율에 해당하는 증여세를 과세합니다.[증여금액]증여금액은 법인의 이익(시가-대가)에서 그 이익에 대한 법인세 상당액을 차감한 금액입니다.= (법인의 이익 – 법인세 상당액) * 해당 주주의 지분비율[증여세 과세기준금액]주주별로 산출한 위 증여금액이 1억원 미만이 경우에는 증여금액이 있더라도 증여세를 부과하지 않습니다. 따라서 해당 과세기준금액을 활용한다면 증여세 부과 없이 매매거래를 진행할 수 있습니다.[양도자가 주주인 경우]개인이 특수관계인인 법인에게 시가보다 30% 이하로 양도하여 증여 의제 규정이 적용되는 경우라 하더라도양도자 본인의 지분에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다.만약 본인에게 증여세가 과세 된다면본인이 본인에게 증여하는 불합리한 논리가 적용되는 것이므로 상증세법에 따른 증여 의제 대상에 해당하지 않습니다.3. 정리하며개인이 절세의 목적으로 부동산을 법인에게 양도하는 경우개인의 양도소득세 뿐만 아니라, 법인의 취득세, 보유세, 이후 법인의 양도차익에 대한 법인세, 주주에 대한 증여세를 고려해야 합니다. 또한 양도 이후법인을 운용하면서 발생되는 법인세와 법인의 이익을 주주를 비롯한 개인으로 환원할 때 발생되는 종합소득세까지 함께 고려해야 합니다.개인과 법인 간의 부동산 거래는 여러 종류의 세금이 부과되는만큼 사전에 세무상 이슈에 대한 충분한 검토를 통하여 가장 알맞는 절세 계획 수립이 필요합니다.4. 관련 절세 컨설팅내용링크가족법인에게 부동산 증여를 통한 절세방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222590378937개인vs법인 부동산 투자 어떤게 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222437592669부모, 자식에게 저가매매 및 교환을 통한 절세방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

​종합소득세 신고 흐름- 국세청 자료 - 종합소득세의 신고 흐름은 아래 그림과 같다. ​하나하나 파고 들면 복잡하지만 중요한건 금융소득, 사업소득, 근로소득, 기타소득, 연금소득을 모두 합산 후 종합소득공제를 차감해서 과세표준을 구하고 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 산출한다 정도의 큰 흐름만 기억해도 될 것 같다. ​신고납부 기한- 국세청 자료 - ▶ 당해 과세기간에 종합소득금액이 있는 자는 다음해 5월 1일부터 5월 31일(성실신고확인서 제출자는 6월 30일)까지 종합소득세를 신고·납부하여야 합니다(소득세법 §70, §70조의2).​▶ 2020년 귀속 종합소득세 확정신고·납부와 관련하여 국세청에서는 코로나19로 피해가 큰 소규모 사업자 등에게 아래와 같이 납부기한을 8.31.까지 직권연장하는 등 적극적인 세정지원을 실시하고 있습니다.1성실신고확인서 대상 외 : ’21.5.31.→’21.8.31.(3개월 연장)2성실신고확인서 제출자 : ’21.6.30.→’21.8.31.(2개월 연장)​<코로나19 피해 극복을 위한 ’20년 귀속 종합소득세 확정신고 시 납부기한 연장 내용>구분지원대상요건제외집합금지· 영업제한 소상공인｢소상공인 버팀목자금｣ 지원 기준 사업자(중소벤처기업부)’21.5.31.까지 소득세 신고 (성실신고확인서 제출자는 6.30.)금융소득 2천만원 초과자영세 자영업자외부 세무조정 기준 수입금액* 미만자1도･소매업 등 6억원2제조업 등 3억원3서비스업 등 1.5억원전문직, 부동산임대, 대부업, 금융소득 2천만원 초과자매출급감 차상위 자영업자매출 20% 이상 감소 & 성실신고확인서 제출 기준 수입금액* 미만자1도･소매업 등 15억원2제조업 등 7.5억원3서비스업 등 5억원전문직, 부동산임대, 대부업, 호황업, 금융소득 2천만원 초과자착한임대인소상공인 임차인의 임대료를 인하한 상가임대사업자* 조세특례제한법 제96조의3 요건을 충족하는 임대사업자21.5.31.까지 소득세 신고 & 착한임대인 세액공제 신청(성실신고확인서 제출자는 6.30.)매출규모 등과 관계없이 모두 연장납부기한 직권연장된 경우 분납기한도 ’21.11.1.까지 연장됩니다.직권연장 대상이 아닌 납세자도 신고∙납부에 어려움이 있어 연장신청을 하는 경우 적극 지원합니다.* (신청방법) 홈택스 > 로그인 > 일반세무서류 신청 > 민원명 ‘연장’ 검색 > 기한연장 신청​작년에 이어 올해에도 납부기한이 코로나19로 인해 연장 되었다. 다만, 작년에는 별도 구분 없이 전체 납부기한을 연장 했었으나, 2020년 귀속분은 소규모사업자등에 제한하여 지원을 하니 유의하여야 할 것 같다. ​​장부작성 의무- 국세청 자료 - ▶ 소득세는 사업자가 스스로 본인의 소득을 계산하여 신고·납부하는 세금이므로, 모든 사업자는 장부를 비치·기록하여야 합니다(소득세법 §160, 소득세법 시행령§208)​▶간편장부대상자(소득세법 시행령 §208) - 해당 과세기간에 신규로 사업을 시작하였거나 - 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함)의 합계액이 아래에 해당하는 사업자를 말합니다.업 종 구 분직전 과세기간 수입금액1농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업 제외), 부동산매매업, 그 밖에 아래 ②, ③에 해당하지 아니하는 사업3억원 미만2제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 수도사업, 하수‧폐기물처리·원료재생 및 환경복원업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외), 부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업에 한함), 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업, 상품중개업, 욕탕업1억 5천만원 미만3부동산임대업, 부동산업(부동산매매업은 제외), 전문·과학·기술서비스업, 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술·스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업， 가구내 고용활동7천 500만원 미만※ 단, 전문직사업자는 2007.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 수입금액에 상관없이 복식부기 의무가 부여됨.​▶복식부기의무자간편장부대상자 이외의 모든 사업자는 재산상태와 손익거래 내용의 변동을 빠짐없이 거래시마다 차변과 대변으로 나누어 기록한 장부를 기록·보관하여야 하며, 이를 기초로 작성된 재무제표를 신고서와 함께 제출하여야 합니다.​▶장부를 기장하지 않는 경우의 불이익 - 복식부기의무자가 장부를 기장하지 않아 추계신고할 경우 무신고가산세 [수입금액의 0.07%와 무신고납부세액의 20%(부정무신고시 40%, 국제거래 수반한 부정무신고시 60%) 중 큰 금액]와 무기장가산세(산출세액의 20%)중 큰 금액을 가산세로 부담하게 됩니다.​ - 간편장부대상자는 산출세액의 20%를 무기장가산세로 부담하게 됩니다.(다만, 직전 과세기간의 수입금액이 4,800만원 미만인 소규모 사업자 등은 제외)​- 결손금액이 발생하더라도 이를 인정받지 못합니다.​​▶ 장부를 비치·기록하고 있는 사업자는 총수입금액에서 필요경비를 공제하여 계산합니다.장부를 비치·기장하지 않은 사업자의 소득금액은 다음과 같이 계산합니다. 1) 기준경비율적용 대상자(①, ② 중 작은금액) 1 소득금액 = 수입금액 - 주요경비* - (수입금액 × 기준경비율(1)) * 주요경비 = 매입비용 + 임차료 + 인건비 2 소득금액 = {수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)} × 배율(2)(1) 복식부기의무자의 경우 추계과세 시 기준경비율의 1/2을 적용하여 계산(2) 2020년 귀속 배율 : 간편장부대상자 2.8배, 복식부기의무자 3.4배​ 2) 단순경비율적용 대상자 소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)* 단순경비율 대상자의 소득금액 계산시 ‘일자리 안정자금’은 수입금액에서 제외(’20.2.11. 이후 결정·경정하는 분부터)​​​​​​​​국세청 자료만 일부 발췌 했는데도 이렇게 많다...와이프도 옆에서 말한다. 아무도 안 읽겠다 ​여기까지 읽으신 분들은 스크롤을 쭈우욱 내렸을 가능성이 매우 클 것 같다.​나도 모르는거나 궁금한거 있으면 그때그때 찾아보거나 물어봐서 해결하면 된다고 생각한다!

[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일 증명[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것질 문일시적 1가구 2주택 비과세를 위해 첫번째 주택 매도를 7월23일까지 해야합니다. 전세를 주고 있어서 2천만원만 잔금으로 받으면 되는데,실제는 잔금을 7월 23일 이후에 받을 수 있습니다. 등기도 7월 23일 이후에 이루어지는 경우... 매매계약서상의 잔금일을 7월22일로 해두면 양도 기준 시점을 7월22일로 인정 받을수 있나요?답 변세법상 양도일은 실제잔금청산일 vs 실제등기접수일 중 빠른 날입니다.따라서 7월 24일 이후에 잔금을 받거나 등기를 접수할 경우, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나고 기존주택을 양도한 것이기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 원칙적으로 불가능합니다.그럼에도 불구하고 실제 잔금은 신규주택 취득일로부터 3년 이후에 받고, 매매계약서를 토대로 상담자분의 의사결정에 따라 일시적 2주택 양도세 비과세를 신고할 수도 있지만,추후 세무서에서 계좌이체내역 등의 증빙을 요청하여 실제 잔금일이 신규주택 취득일로부터 3년 이후라면 양도세 뿐만 아니라, 무신고 가산세, 납부지연가산세 등이 추징될 수 있습니다.의사결정에 참고하시면 됩니다.참고로 신규주택 취득일이 22.07.23이라면 양도하는 주택의 잔금은 25.07.23까지만 받으시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 실제 잔금을 23일에 받는다면 매매계약서상 잔금일을 22일로 수정할 필요는 없습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

1. 개요사업을 시작할 때 세무사의 도움을 받을지 고민을 하시는 사업주분들이 많습니다. 번 돈이 없으면 세금과 관련 없다 , 영세한 사업장은 기장을 맡기지 않고 혼자 신고할 수 있다 , 사업 첫해는 세금신고할게 별로 없다 라는 말을 듣고 스스로 세무업무를 하시다가 이익이 발생하고 사업이 안정된 후에 세무사를 찾아오시기도 합니다.그렇다면 정말 영세하거나 사업 첫해인 사업자는 당장에 기장을 맡기지 않아도 될까요?이는 사업의 형태와 내용에 따라 달라 유불리가 달라지기 때문에 자세하게 다뤄보겠습니다.2. 간편장부대상자와 복식부기대상자먼저 장부작성은‘간편장부’, ‘복식부기’라는 의무화된 기장유형 따라 다르게 진행되므로 내가 어떤 유형의 장부작성의무가 있는지 확인해야합니다.1. 간편장부대상자간편장부 대상자란사업과 관련된 거래내용을 수입, 지출로 기록하고 재산상태를 단순 증감형태로 기록하면 이를 ‘장부’로 인정하는 유형을 말합니다.회계관련 지식이 없어도 간편하게 작성할 수 있는 장부유형으로 마음만 먹으면세무사 또는 회계담당자의 도움 없이도 작성할 수 있습니다.실제로 간편장부대상자 사업자분이 기장상담을 오시면, 경우에 따라서 세무사의 도움이 필요한 수준은 아니라고 돌려보내드리기도 합니다.2. 복식부기대상자복식부기 대상자란사업과 관련된 재산상태와 거래내용을 일별로 이중으로 기록하여 장부를 작성하고 재무상태표, 손익계산서 등 재무제표를 제출해야 하는 유형입니다. 회계 지식을 바탕으로 작성해야하므로세무사의 도움을 받아 작성하는 경우가 많은 유형입니다.개인사업자의 경우 규모에 따라 장부작성 의무유형이 다르며 규모기준은 업종별로 상이하므로본인의 업종에 따라 의무 장부유형를 확인해야 합니다. 업종별 기준금액은 아래와 같습니다. 반면, 법인사업자의 경우 무조건 복식부기의무자에 해당하므로 장부작성 의무유형을 판단할 필요 없이 복식부기에 의해 장부를 기록하고 비치해야 합니다.업종①복식부기준금액②외부조정기준금액③성실신고기준금액수입금액기준직전과세기간 수입금액해당과세기간 수입금액(가)농림어업광업도소매업부동산매매업그 밖에 나목 및 다목에 해당하지 않는 사업　　3억　　　　6억　　　　15억　　(나)제조업숙박 및 음식점업전기가스증기 및 공기조절 공급업수도하수폐기물처리원료재생업건설업(비주거용제외)부동산개발 및 공급업(주거용에 한함)운수업 및 창고업정보통신업금융보험업상품중개업　　　　1.5억　　　　　　　　　3억　　　　　　　　　7.5억　　　　　(다)부동산임대업부동산업전문과학및 기술서비스업사업시설관리사업지원 및임대서비스업교육서비스업보건업 및 사회복지서비스업예술스포츠 및 여가관련 서비스업협회및단체수리및기타개인서비스업가구내고용활동　　　　7천500만원　　　　　　　　　1.5억　　　　　　　　　5억　　　　　(*) 신규로 사업을 개시한 사업자는 간편장부대상자임[사례]1. 교육서비스업 영위 사업자 : 복식부기기준금액(7500만원) 초과 → 복식부기대상자2. 도소매업 영위 사업자 : 복식부기기준금액(3억원)미만→ 간편장부대상자요약하면, 본인의 의무 장부유형을 판단하여 복식부기대상자는 세무사의 도움을 받아 장부를 작성해야 합니다.사업을 개시한 첫해이거나 규모기준에 미달해서간편장부대상자에 해당하는 사업자는 세무사의 도움 없이 세무업무를 진행함에 무리는 없습니다.3. 세무기장이 유리한 점(간편장부대상자)그러나다음의 경우에는 간편장부대상자라도 세무사와 함께 진행한다면 세무수수료 이상의 절세효과를 기대할 수 있기 때문에 세무기장을 하는 것이 유리할 수 있습니다.1. 직원, 아르바이트생을 고용해서 인건비 신고가 필요한 경우인건비는 사업자의 지출임과 동시에 직원에게는 소득에 해당합니다. 그만큼 국세청과 사대보험공단이 관심을 많이 가지는 경비입니다. 또 사업자의 경비 중 상당히 큰 부분을 차지하기 때문에 문제가 생기지 않도록 꾸준한 관리가 필요합니다.(1) 사업자의 상황과 근로형태를 고려하여 올바르고 절세에 도움이 되는 고용유형을 결정할 수 있습니다.직원을 고용할 때 흔히 ① 4대보험을 신고하는 “상용직” , ② 일급 또는 시급으로 단시간근무하는 “일용직” ③ 3.3% 원천징수 하는 “사업소득” 중 고용유형을 선택하는데,세무사의 도움을 받아 직원은 근로형태와 사업자의 세금부담을 고려하여 고용유형을 결정할 수 있고 고용관련 세제혜택도 놓치지 않고 챙길 수 있습니다.(2) 인건비와 관련된 의무 이행사항이 복잡합니다.4대보험, 지급명세서제출, 원천징수신고, 연말정산, 퇴직금 지급 등 인건비 관련 업무는 지속적으로 생기고 해당 업무를 제대로 처리하지 않으면인건비를 비용으로 처리하지 못하게 되거나 가산세·과태료가 부과될 수 있습니다.해당 업무들을 혼자 처리하기 복잡할 수 있으며, 꾸준히 신경을 쓰고 있어야 하므로 전문가에 도움을 받으시는 것을 추천해 드립니다.2. 추계신고가 불리한 경우세무사의 도움 없이 홈택스에서 가장 간단하게 신고하는 방법은 장부를 만들지 않고 신고하는“추계신고”입니다.추계신고란 국세청에 장부를 제출하지 않고, 납세자의 업종을 고려하여 업종평균수준의 경비를 지출했다는 가정하에 세액을 계산하는 방법입니다.그러나 추계신고하는 경우 ①통상 무기장가산세(20%)가 부과되고, ② 사업자가업종 평균수준보다 더 많이 경비를 지출했다면 추계신고산출세액이 장부작성산출세액보다 더 많이 나오게 됩니다.또한 ③간편장부대상자가 복식부기로 신고한다면 100만원을 한도로 기장세액공제(20%)를 받아 세금이 절감되는 효과가 있습니다. 이 3가지의 금액 효과가 세무수수료보다 큰 경우가 있습니다.[사례] : 카페 사업자의 경우 신고 방법에 따른 세액 비교- 카페 사업자- 해당 과세기간 수입 1.4억원- 해당 과세기간 비용 1억원구분추계 신고복식부기 신고수입140,000,000원140,000,000원-비용89,040,000원100,000,000원=소득금액50,960,000원40,000,000원산출세액6,580,400원40,000,000원-세액공제-939,000원+무기장가산세1,316,080원-=부담세액(지방세 10% 포함)8,686,128원4,131,600원절세액4,554,528원- 실제 비용으로 1억원을 지출했으나 추계신고하는 경우 수입금액대비업계평균비용(8천9백만원가량)만 인정됨- 간편장부대상자가 복식부기로 신고하는 경우 기장세액공제(산출세액의20%)를 받을 수 있음- 장부작성의무가 있는 사업자가 장부를 만들지 않고 추계신고한 경우 무기장가산세(산출세액의20%)가 부과됨위 사례의 경우 추계신고시세부담이 복식부기로 기장하여 신고하는 세부담과 비교했을때 2배 이상 차이나는 것을 알 수 있습니다.언급한대로 복식부기신고가 늘 유리하고 추계신고가 항상 불리한 것은 아닙니다.사업자의 상황에 따라 부담세액의 차이는 위 예시보다 더 클 수도 적을 수도 있으니 신고 전 어떤 방향으로 신고를 할 지 세무사와 상담 후에 결정하는 것을 추천드립니다.3. 사업초반, 적자가 크게 발생하는 경우“생각만큼 매출이 안 나와서 적자인데 세무대리서비스수수료도 지출하라고?”“어차피 수입액이 적어서 추계신고해도 세금이 거의 안 나오니 세무대리는 나중에 알아보지 뭐”사업에 적자가 발생할 때 장부를 작성하면 유효기간 15년짜리 세금마일리지 를 적립할 수 있습니다.사업초반에 사업주가 손실이 나면 이 손실이 적립이 되다가 15년 이내에 이익이 나면 이익에서 과거의 손실을 차감해줍니다.이 세금 마일리지를‘이월결손금’이라고 합니다. 이월결손금은 그 금액이 얼마인지, 언제 발생하였는지가 장부와 증빙에 의하여 사실이 객관적으로 입증되어야만 인정받을 수 있습니다.이월결손금은 세금효과가 상당히 큽니다.특히 사업 구조상 사업 초반에 큰 적자면서 이후에 큰 흑자로 전환되는 특징을 가진 산업군은 반드시 장부를 작성해서 이월결손금을 활용해야 합니다.[사례] : 안경렌즈 제조 사업자가장부작성을 1기부터 하는 경우와 사업이 안정화된 3기부터 하는 경우 세부담 비교- 안경렌즈 제조 사업자- 사업 초반 제조설비, 인테리어비 등 투자금액 1.7억을 지출했고 매출은 없음- 3기부터 사업이 안정화되었음4. 기한 내 신고·납부의무 이행 및 사업 전반에 대한 컨설팅세무사는 사업과 관련된 전반적인 세무업무를 도와드립니다.현금영수증 발급과 같이 사소한 업무처리 방법에 관한 설명부터 세금에 변화가 예상되는 경우 대응책 상담까지, 옆에서 챙겨드리는 세무 전문가입니다.(1) 세무상 의무 이행세무상 의무에는 세금 신고·납부 의무 뿐만 아니라 각종 지급명세서제출의무, 증빙 발급의무, 사업내용변경시 사업자정정신고의무와 같은 아무도 알려주지 않아 혼자서 알아보고 챙겨야하는 여러 가지 조세행정협조 의무가 있습니다. 이는 세금‘납부’와는 별개의 의무이므로 순이익이 발생하지 않더라도 해당 의무를 해태하는 경우 가산세가 발생합니다.(2) 사업을 영위하면서 부담해야 하는 세금의 종류, 신고납부 일정을 미리 안내하여 자금계획을 수립1년에 납부해야 하는 세금일정은 부가세 2회(또는 4회), 종합소득세(법인세) 1회 및 각종 원천세와 예정고지 등 복잡하고 다양합니다.따라서 자금계획을 수립해놓지 않는다면 곧 납부 해야할 세금을 생각하지 못하고 자금을 미리 마련해놓지 못하는 경우 세금 납부의 압박을 받게 되며, 납부기한이 경과되는 경우 가산세가 발생합니다.(3) 적법한 세금 신고세금을 신고·납부함에 있어 가장 중요한 것은 올바른 방법으로 적법하게 신고하는 것입니다.원칙에 맞게 신고하지 않으면 적법하게 내야했던 세금을 비롯하여 세금계산서 등 증빙 미발행 가산세, 무신고·과소신고 가산세 등 부담이 증가합니다.(4)대출 실행에 필요한 재무제표 작성사업 운용을 위해대출이 필요한 경우 세무사의 확인을 거친 재무제표를 제출해야 하는 경우 세무사에게 요청하여 빠르게 받아볼 수 있습니다.2022년 귀속 종합소득세 신고는 2023년 5월에 하게 됩니다. 따라서 통상 해가 바뀌고 종합소득세 신고기간이 돼서 세무사에게 문의하게 됩니다.신고기간에는 이미 2022년 수입과 비용이 확정되었기 때문에 바꿀 수 있는 것이 많지 않습니다.미리 준비한다면 미처 받지 못했던 절세효과들을 얻을 수 있을 것입니다.