부동산매매업을 하려는데 제 상황에 법인vs사업자vs기타형태 어떤것이 좋을지 궁금합니다.

비거주자에서 거주자로 전환된 경우,1세대 1주택 양도세 비과세 요건안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.국내에 1주택을 보유하고 있는 자가 해외로 몇년간 출국하여, 다시 국내로 복귀한 경우의 1세대 1주택 양도세 비과세 규정에 대해서 알아보겠습니다. 비거주자에서 거주자가 된 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 아래 2가지 요건을 모두 충족해야 합니다.1) '거주자'로서의 보유기간이 2년이상(거주요건이 있다면 2년이상 거주 포함)2) 양도일 현재 거주자 요건을 충족서면-2017-부동산-2535, 2018.01.25.[ 제 목 ] 비거주자에서 거주자로 전환된 경우 거주자인 신분에서의 보유기간 통산[ 요 지 ] 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것임[ 회 신 ] 1. 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것입니다. 2. ‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 거주자인지 여부는 「소득세법」제1조의 2 및 같은 법 시행령 제2조, 제2조의 2, 제4조의 규정에 따라 사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다.【답변사항】 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 거주자가 국외이주로 인하여 비거주자가 되었다가 귀국하여 거주자가 된 상태에서 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산은 거주자로서 보유기간만을 통산하며, 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않음위 내용과 관련되어, 고객님이 문의하신 질의 중, 제가 답변드린 내용입니다.해외 거주 귀국 후 양도소득세 비과세 요건이 궁금합니다. | TAXLY.KR (택슬리)아래와 같은 상황이면 양도소득세 비과세 여부가 궁금합니다. 아시는 전문가 분들의 의견이 절실히 필요합니다 ~ 2017.4 매매계약 (분당) 2017.8 매매 잔금완료 및 전세 임대 줌 2018.11해외 거주 및 근무(주재원x) 2022.04월 말 한국 귀국, 6월부터 근무 거주한 적...taxly.kr(질문)아래와 같은 상황이면 양도소득세 비과세 여부가 궁금합니다. 아시는 전문가 분들의 의견이 절실히 필요합니다 ~2017.4 매매계약 (분당)2017.8 매매 잔금완료 및 전세 임대 줌2018.11해외 거주 및 근무(주재원x)2022.04월 말 한국 귀국, 6월부터 근무거주한 적은 없고, 언제 매도해야 비과세 혜택을 받을수 요건이 되는지 궁금합니다. 귀국 후 2년 거주, 2년 보유를 충족을 다시 시켜야 하는지요..(답변)1. 취득당시 조정지역이 아니거나, 매매 계약 당시 무주택자라면 거주요건은 없고, 2년이상 보유만하고 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이에 해당하지 않으면 2년 이상 거주하셔야 합니다.2. 비거주자->거주자가 된 경우, '거주자'로서의 보유기간이 2년 이상이어야 되며, 양도일 현재에도 거주자 요건을 충족해야 합니다. 따라서 '17.8~'18.11까지 약 1년 3개월 동안은 거주자로서의 보유기간이므로, 입국하셔서 나머지 약 9개월동안만 보유하고 양도하신다면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 9개월동안 보유하면 183일 이상의 체류기간으로서 거주자 요건도 충족되기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 만약, 해당 주택이 거주요건이 있는 주택이라면 거주도 하셔야 하는 것입니다.서면-2017-부동산-2535, 2018.01.25.[ 제 목 ] 비거주자에서 거주자로 전환된 경우 거주자인 신분에서의 보유기간 통산[ 요 지 ] 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것임[ 회 신 ] 1. 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것입니다. 2. ‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 거주자인지 여부는 「소득세법」제1조의 2 및 같은 법 시행령 제2조, 제2조의 2, 제4조의 규정에 따라 사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다.답변사항】 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 거주자가 국외이주로 인하여 비거주자가 되었다가 귀국하여 거주자가 된 상태에서 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산은 거주자로서 보유기간만을 통산하며, 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않음.거주자 vs 비거주자 판단국내에서 생계를 같이하는 가족의 유무, 국내에 소재하는 자산의 유무, 직업, 출국의 목적, 외국 국적 및 영주권 여부 등 사실관계를 종합적으로 판단해야 합니다.소득, 서면인터넷방문상담1팀-649, 2005.06.10[ 제 목 ]거주자 및 비거주자의 판정기준[ 요 지 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것임[ 회 신 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 본인 및 세대원 전체가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계 등을 종합적으로 조사·확인하여 판단할 사항입니다.○ 서이46013-11806, 2002.09.30.거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 외국의 영주권을 가진 본인 및 배우자가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임○ 서면2팀-2633, 2004.12.15.거주자의 판단은 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하는 것으로, 외국영주권자가 외국에서는 직업이나 특별한 소득이 없으나,국내에서 사업활동을 하며 배우자 등 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 부동산이 있는 등 생활의 근거가 국내에 있으면서 국내에 상당기간에 걸쳐 거주하는 경우, 동 영주권자는 소득세법 제1조 제1항 및 같은법 시행령 제2조 제1항의 규정에 따라 거주자에 해당하는 것임○ 소득46011-10120,2001.02.13.계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때와 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 같은법 시행령 제2조 제4항의 규정에 의하여 비거주자로 봄일반적으로 아래의 항목에 하나라도 해당할 경우, 국내 거주자로 봅니다.1. 국내에 주소를 두고 있는지2. 국내에 계속하여 183일 이상 거주하고 있는지3. 최근 1년동안 국내에 체재한 날이 183일 이상인지4. 생계를 같이하는 가족(배우자와 자녀 등)이 국내에 계속하여 183일 이상 거주하고 있는지5.국내에 계속하여 183일 이상 거주할 것을 필요로 하는 직업이 있는지6. 대한민국의 공무원인지7. 대한민국 국민으로서 국내법인의 해외지점, 영업소 또는 해외 현지법인에 파견된 직원인지

안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.지난 글에서상속 vs 증여를 비교해봤었습니다.상속세 18억→5억, 상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법안녕하세요, 부동산 양도·증여·상속 전문 ‘세로움’입니다. 상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심...blog.naver.com사례마다 유불리는 달라질 수 밖에 없지만, 미리 대비할수록'증여'절세플랜이 훨씬 유리하다는 것은 공통적인 결론이었습니다.따라서 오늘은 증여를 결정했다면 가장 절세되는 증여의 방식은 무엇인지 자세히 비교해보겠습니다.1. 증여, 부담부증여증여는 크게 일반증여와 부담부증여 2가지로 구분할 수 있습니다.구분내용일반증여부동산을 증여하면서 담보된 채무는 유지하는 것부담부증여부동산을 증여하면서 담보된 채무를 함께 넘기는 방법일반증여는 부동산 자체만 증여하는 것이고, 부담부증여란 부동산에 담보되어 있는 전세보증금, 은행채무를 함께 넘기는 것입니다.예를들어 전세보증금 3억원이 있는 아파트를 자녀에게 증여할 때, 임차인에게 3억원을 부모님이 상환하는 것을 일반증여, 자녀가 상환하는 것을 부담부증여라고 합니다.2. 저가양도, 교환그리고 증여와 마찬가지로 증여효과는 내지만 훨씬 더 많은 세금을 줄일 수 있는 2가지 방법으로'저가양도'와'교환'이 있습니다.증여보다 훨씬 더 복잡하고 어렵지만, 적절한 계획을 세워 진행한다면많게는 90% 이상 세금이 줄어들기 때문에가계의 총 자산을 고스란히 지켜줄 고마운 방식입니다.구분내용저가양도부동산을 시세보다 저렴하게 양도하는 방법교환시세가 다른 서로의 부동산을 맞바꾸는 방법저가양도는 부모님(특수관계인) 소유 부동산을 자녀에게 시세보다 저렴하게 매도하여 증여효과를 내는 방법입니다. 역으로 자녀 소유 부동산을 부모님이 시세보다 비싸게 사오는 고가양도의 형식을 취할수도 있습니다.교환은 부모님과 자녀 각자 소유의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 자녀의 5억짜리 부동산을 넘기면서 부모님의 10억짜리 부동산을 가지고오는 형식입니다.내용이 많기 때문에 오늘은 저가양도를 위주로 증여, 부담부증여와 비교해보겠습니다.혹시 교환컨설팅이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고부탁드립니다. 특수관계인간 부동산 맞교환 역시 자금 없이도 증여효과를 낼 수 있는 유용한 절세컨설팅입니다.가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 저가양도는 안전할까?우선, 가족간 매매를 하더라도 실거래신고는 해야합니다.아래 사진은 국토교통부 실거래가 조회사이트에서 검색하면 확인할 수 있는 거래내역입니다.출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템33억, 38억원으로 거래되던 부동산을 가족간'21억원'에 거래한 내역입니다. 이렇게 버젓이 낮은 거래금액이 신고되고 조회가 되는데, 과연 괜찮은지 의문이 생길 수 밖에 없습니다.특수관계인 저가양도, 가족간 저가양도는한국부동산원 및 국세청에서 별도로 관리하고 있으며,거래의 적정성과 자금출처와 같은 전반적인 내용에 대해 소명을 하도록 합니다.매매금액이 적정하지 않거나, 부모님에게 돈을 차용해서 매매하거나, 기타 이슈들이 있다면세무조사가 진행될 수 있고,세무조사 과정에서 저가양도거래 뿐만 아니라 지금까지의 탈세정황이 있다면 함께 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 검토해야하는 사항은 케이스마다 달라집니다. 부동산 시세, 매매대금의 규모, 자금조달의 방식, 매수자의 소득현황 등에 따라 쟁점 역시 다르기 떄문에 어떤 거래보다도 해당 컨설팅에 많은 경험을 가지고 있는 세무전문가와 진행하시는 것을 추천드립니다.4. 증여vs부담부증여vs저가양도 세액비교그럼에도 불구하고 저가양도를 하는 이유는잘 준비된 저가양도라면 증여보다 훨씬 많은 세금이 줄어들기 때문입니다.[사례]부모님 소유 A아파트를 자녀에게 소유권 이전(증여, 부담부증여, 저가양도)- 부모님 1세대 1주택- A아파트 시세 10억원 / 전세보증금 5억원- 최근 10년간 자녀에게 증여한 재산 없음세목일반증여부담부증여(보증금 5억원 승계)저가양도(양도가 7억원)양도세없음없음없음증여세약 2.2억원약 8,000만원없음취득세약 4,000만원약 3,800만원약 3,500만원합계약 2.6억원약 1.15억원약 0.35억원절세가능액약 2.25억원(약 85%절감)부모님 소유 10억원짜리 아파트를 자녀에게 넘길 때, 부담부증여와 저가양도의 방식을 비교해보면 위와 같습니다.저가양도를 위한 조건을 미리 만들어놓고 저가양도를 한다면2.6억원의 세금이 3,500만원으로 약 85%를 절감할 수도 있습니다.따라서 각자의 상황에 가장 유리한 방법이 무엇인지 꼼꼼히 비교해보고, 안전한게 진행가능하도록 사전이 준비하는 것이 중요합니다.각 방식에 대해서 알아두셔야할 내용 중에서 중요한 부분들을 정리해보면 다음과 같습니다.1. 일반증여일반증여는 채무는 그대로 두고 부동산만 증여받는 것입니다. 보증금 5억은 증여자인 부모님이 돌려드리는 것으로 세금은 증여세와 취득세만 발생하는 가장 기본적인 소유권 이전방식입니다.① 장점장점은 가장 쉽고 간단하게 소유권 이전이 가능하고, 조건 없이언제든지 할 수 있다는 것입니다.② 단점- 가장 쉽고 간단하지만,10억원이 모두 증여로만 과세되기 때문에 높은 세율이 적용될 수 있습니다.- 최근 10년간 증여하신 재산이 있거나, 앞으로 증여해야하는 재산이 더 있으시다면 좋은 증여방식은 아닙니다.- 부모님이 다주택자로서 조정지역인 경우취득세가 3배 이상 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.2. 부담부증여부담부증여는 채무를 함께 승계하는 것입니다. 보증금 5억은 수증자인 자녀가 임차인에게 상환하는 것으로 세금은 양도세, 증여세, 취득세 3가지가 발생합니다.① 양도세부담부증여에서 양도세는 승계하는 채무 5억원에 대한 것입니다. 부모님이 돌려줘야할 보증금 5억을 자녀가 대신 상환한다면 결국 자녀는 부모님에게 5억원을 주고 부동산을 받는 것과 동일한 결과입니다.그러므로 전체 부동산 중 채무승계부분은 5억원을 대가로 받고 분할양도한 것으로 보는 것입니다. 부담부증여라도 양도세는1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세와 같은 일반적인 제3자 간 매매와 동일하게 적용됩니다.따라서부모님이 비과세라면 증여보다는 부담부증여가 훨씬 유리할 수 있습니다.② 증여세증여세는 아파트 10억 중 채무승계 5억원을 뺀 나머지 5억에 대해서만 부과됩니다. 증여세 과세금액이 적다보니 일반증여에 비해 적용되는 세율구간도 낮아지기 때문에 증여세에서도 절세효과가 발생하게 됩니다.③ 취득세부담부증여 취득세 역시 매매와 증여로 구분해야합니다.분할양도로 보는채무승계 5억에 대해서는 매매취득세가 적용되고, 나머지 5억에 대해서는 증여취득세가 적용됩니다.매매취득세와 증여취득세는 다주택자 중과세 적용 기준이 서로 다르기 때문에일반증여와 달리 자녀세대가 주택을 보유한 경우에도 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.3. 저가양도저가양도 상담을 할 때 많은 분들이 3억이나 30%까지는 싸게 매매해도 괜찮지 않나요? 라고 질문을 하십니다.가끔은 이 말만 들으시고 직접 매매까지 다했다가 세무서 연락을 받고 오시는 경우도 있습니다.저가양도는 특수거래인만큼 복잡하고 어려운 내용이 많습니다. 일반매매와는 다른 세법규정이 적용되며, 사례별로 예상하지 못한 세무상 이슈들이 지뢰처럼 도사리고 있습니다. 그리고 매매 후에도 관리 및 소명요청의 대상이 되기 때문에 충분한 검토가 필요합니다.오늘은 꼭 알아야할 내용을 세금부분과 세금 외 부분으로 나눠서 설명드리겠습니다.① 양도세첫 번째 가족간 저가양도시 양도세는 시세로 계산하는 점을 유의해야 합니다.10억원짜리 A아파트를 7억원에 팔아도 가족이면10억원에 판 것으로 양도세를 계산합니다.부당행위계산부인라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해서 자녀에게는 싸게 팔아도 무조건 시세로 양도세를 계산합니다.사례에서 부모님이 A아파트를 예전에 7억원에 구매했었다면, 이번에 7억원에 자녀에게 저가양도하면 양도세가 없겠구나하고 생각하시면 안됩니다. 세법에서는 10억에 양도한 것으로 보고3억에 대한 양도세가 추징됩니다.다만,1세대 1주택 비과세는 동일하게 적용받을 수 있습니다. 따라서 A아파트를 부모님이 2억에 샀던, 3억에 샀던,1세대 1주택이시면 비과세로 양도세가 없기 때문에 증여보다 훨씬 유리합니다.② 증여세자녀가 부모님 부동산을 싸게 사서 이득이 발생되면 그것을 증여로 보지만, 세법에서는 그 이익이'3억 또는 시세의 30%'보다 적다면 증여세를 부과하지 않습니다.사례에서 10억원의 A아파트를 7억원에 사올 때 이익 3억원을 증여로 보지만, 3억과 30% 이내기 때문에 증여세가 부과되지 않는 것입니다.더 나아가서 자녀 증여공제를 활용해서7억보다 더 저렴하게 매매하는 방식으로 추가 절세가 가능합니다. 다만,매매금액이 더 낮아진다면 거래에 대한 적정성 여부에 따라 매매자체가 인정되지 않을 수 있기 때문에 이부분은 사례별로 구체적인 검토가 필요합니다.③ 취득세취득세는 양도세와 동일하게 7억이 아닌 10억에 대해서 모두 취득세가 부과됩니다.여기서 10억을 모두 매매취득세를 적용할지, 7억은 증여, 3억은 매매취득세를 적용할지에 대해서는 해석의 차이는 있지만, 이부분은저희가 실무적으로 유리한 방식으로 처리해드리고 있습니다.5. 저가양도, 세무조사 받는 이유저가양도를 잘못 처리해서 세무조사를 받으시는 이유는 크게 3가지로 구분해볼 수 있습니다.1. ‘시가’산정의 어려움가족간 거래는 반드시 세법에서 정해놓은 기준인‘시가’에 따라 진행해야 합니다. 가족이기 때문에 임의로 부동산 가격을 설정할 수 있고, 그에따른 조세회피가 가능하기 때문에 법에서 기준을 마련해뒀습니다.① 시가란 유사한 물건의 최근 거래가, 경매가, 감정평가액 등을 말하는데, 가장 많이하시는 실수가 'KB시세'로 거래하시는 것입니다.KB시세는 법에서 규정하지 않기 때문에 어떠한 근거도 될 수 없습니다.② 유사한 물건의 최근 거래가는 일정 기간 이내에 들어와야하며, 기간 내 거래된 물건이 여러개라면 기준시가차이가 가장 적고, 매매일과 가장 가까운 거래가격을 적용해야하기 때문에 적법한 시가를 산정하는 것은 쉽지 않습니다.국세청은 가족간 저가양도에 대해 거래가격이 적법한 기준으로 산정됐는지를 검토하고, 만약 적법한 시가가 아닌 금액으로 거래했다면 세무조사를 통해서 양도세, 증여세, 취득세를 추징하고 있습니다.2. 증여추정상증법 제44조에서는배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정하고 있습니다. 가족간 매매는 조세회피가 쉽게 이루어지기 때문에 국세청은 일단 증여한 것으로 보겠다는 것입니다.증여추정규정에 따라 납세자가 정상적인 매매라는 사실을 입증할 때 비로소 증여가 아닌 매매로 인정받을 수 있습니다.상담을 하다보면 우선 매매는 해놓고, 돈은 나중에 천천히 지급하겠다는 약정서를 쓰면 되지 않냐 라는 말씀을 많이 하시는데, 이런 경우 증여로 보아 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 납세자는 불리한 위치라는 것을 기억하고, 정상적인 매매로 인정받을 수 있는 거래내용을 계획해야 합니다.3. 자금출처와 거래적정성가족간 매매는 자금출처와 거래의 적정성에 대한 사후관리를 받게됩니다.① 자금출처우선 매매대금의 출처는 매수자의 자금이어야 합니다.- 예를 들어부모님에게 돈을 빌려서 차용증을 쓰고 부모님 집을 사온다거나-세금신고하지 않은 소득으로 취득하는 경우 세무조사를 받게될 수 있습니다.또한 자금소명을 할때는일정기간의 통장거래내역을 제출하게 되므로, 이번 부동산 거래와 상관 없는 이체내역으로도 문제가 커지는 경우도 있기 떄문에 사전에 관리한다면 세무조사 가능성을 낮출 수 있습니다.② 거래적정성세법의 기본원칙에는'실질과세원칙'이 있습니다. 거래의 형식과 실질이 다를때는 실질에 따라서 과세한다는 것입니다.우리가 아무리 매매계약서를 작성하고, 매매로 부동산 등기를 한다고 하더라도실질이 매매가 아니라면, 또는 거래내용이 적정하지 않다면 매매거래는 언제든지 부인되고 추징될 수 있습니다.10억원짜리 아파트를 1원에 판다고 정상적인 매매로 인정되진 않겠지요. 복잡한 사례일수록 예상하지 못한 부분에서 문제가 발생할 수 있으므로 꼼꼼히 확인해보시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억,상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796'자금출처조사'주요 실제사례Top10대응모음https://blog.naver.com/highyes_tax/22361975579650m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 상속과 증여중 유리한 선택방안에 대해서 설명드리겠습니다.증여보다 상속이 유리한 경우는?◆다음과 같은 상황에서는 증여보다 상속으로 받는것이 유리합니다.①피상속인의 재산이 많지 않은경우.-재산이 많지 않으면 상속세가 나오지 않을 가능성이 높으므로 이 경우에는 사전증여를 할필요가 없습니다.②상속재산인 부동산의 가격이 향후 높아지지 않을 경우.-피상속인이 보유하고 있는 부동산의 가격이 향후에 올라가지 않을것이라면 ,사전증여로 받으나 상속으로 받으나 부동산의 가격이 차이가 없으므로 사전증여를 할필요가 없습니다.③상속이 임박한경우.-아래와 같이 상속이 임박한 상태에서 사전증여를 할경우에 상속공제를 적용할때 해당 금액이 차감되어 상속공제가 축소되어 상속세가 많이 나올수도 있습니다▶️ 상속 공제액이란 기초공제, 가업상속 공제, 영농상속공제, 배우자 상속 공제, 그 밖의 인적공제, 일괄공제, 금융 재산 공제, 재해손실공제, 동거주택 상속 공제를 의미합니다▶️사전증여시 다음과 같은 상속 공제 한도 산식에 의해서 위의 상속 공제의 한도가 줄어들게 되어 예상치 못하게 세부담이 늘어 날수가 있습니다.상속 공제 한도액 = ①-②-③-④① 상속세 과세가액② 선순위 상속인이 아닌 자에게 유증·사인증여한 재산가액③ 선순위 상속인의 상속포기로 그다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액④ 상속세 과세가액에 가산한 사전증여재산가액(증여재산공제액, 혼인 및 출산 증여재산공제, 재해 손실 세액 공약을 뺀 가액으로서, 상속세 과세가액이 5억을 초과하는 경우에만 적용합니다 )상속보다 증여가 유리한경우는?◆다음과 같은 상황에서는 상속보다 증여로 받는것이 유리합니다.①피상속인의 재산이 많은경우.-재산이 많다면 사전에 증여를 통해서 재산을 분산하여 상속세를 줄이는것이 늘어나는 증여세보다 크므로 사전증여가 유리합니다.②상속재산인 부동산의 가격이 향후 높아질경우.-피상속인이 보유하고 있는 부동산의 가격이 향후에 올라갈것 같다면 ,사전증여를 통해서 증여세를 내고증여한것이 상속재산가액에 합산이 되더라도 증여시점의 시가로 합산되므로 가치상승분에 대해서 상속세를 줄일수 있음으로 사전증여가 유리합니다.③피상속인이 증여하고나서도 10년이상 생존해 있을확률이 높은경우- 상속인에게 사전증여한것이 증여하고 나서도 10년넘게 피상속인이 생존해 있다면 ,증여재산가액이상속재산가액에 합산이 되지 않으므로 사전증여가 유리합니다.★위 2번요건만 충족해도 1,3번 요건을 충족하지 못하더라고 사전증여가 유리한경우가 실무적으로 많습니다.보유 재산가액별 상속vs증여 전략은?1.보유재산이 10억이하인경우-배우자가 생존해 있다면 일괄공제와 배우자공제로 10억이 공제가 가능하여 상속세가 없으므로 ,사전증여할 필요가 없습니다.2.보유재산이 10억~20억 사이인경우-상황에 따라사전증여를 고려해 봐야합니다.-현금도 미리 인출하는것도 좋습니다3.보유재산이 20억이상인경우-보유재산중 부동산은부담부증여나 저가양도를 통해서 자녀에게 사전증여를 하는것이 유리합니다.-현금도 미리 인출하는것도 좋습니다이상입니다!법인및 기장 기장 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산부천김포상속세전문세무사#강남상속세전문세무사

세무컨설팅 세로움1. 개요1인 법인, 가족법인에게 부동산을 양도하는 이유는 다양합니다.(1) 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세를 위한주택 수 제외 목적(2) 1인 법인을 설립하여임대소득, 건강보험료 등 여러 절세 목적으로 운영하기 위함(3) 양도차익이 큰 부동산의양도소득세 절세 목적(4) 법인을 활용한증여세, 상속세 절세 목적(1) 소득세법에 따라 1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자들은 보유하던 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 하지만 해당 주택 외 오피스텔 등 세법상 주택에 포함되는 부동산을 보유하고 있어 비과세 적용이 어려운 경우가 있습니다.최근 소득세법시행령 개정에 따라 일시적 2주택 처분 기한이 3년으로 연장되어 기타 보유주택을 빠르게 매도하고 종전주택을 양도하여 비과세를 받으려고 하지만 현재 시장에서 매수자를 찾기가 쉽지 않아 어려움을 겪는 분들도 있습니다. 이때법인에게 양도를 하여 개인의 주택시켜 비과세를 받을 수 있게 됩니다.(2) 또는 부동산 임대소득 외 근로소득, 사업소득 등이 많아 임대소득에 대한 종합소득세 부담이 높아1인 법인으로 소유권을 변경하여 임대소득과 건강보험료 절세효과등을 누릴 수 있습니다.(3) 만약 부동산 취득 후 시세가 많이 올라 높은 양도소득세가 고민이라면,법인에게 소유권을 한번 이전하여 실제 부담되는 양도에 대한 세금을 절세할 수 있습니다.(4) 고가의 부동산을 소유하고 있는 부모님이 상속세가 걱정이시라면법인을 활용하여 증여세 및 상속세를 절세할 수 있습니다.위와 같이 법인을 활용할 수 있는 상황은 다양하지만 이를 활용하기 위해서는 1인 법인, 가족법인은 특수관계법인으로서 발생하는 세무상 이슈를 함께 검토해야 합니다.2. 법인, 가족법인에게 저가양도 시 세무상 이슈<1> 양도자(개인) : 부당행위계산 부인개인이 특수관계인인 법인으로부터 시가보다높은 가격으로 부동산을 매입(고가매입)하거나, 시가보다낮은 가격으로 부동산을 양도(저가양도)한 때시가와 대가(거래가액)의 차액이 min(시가의 5%, 3억원)를 초과하는 경우부당행위계산 부인에 해당합니다.이는 개인이 특수관계인인 법인에게 저가로 양도하여 양도소득세 부담을 줄이는 행위를 방지하기 위하여 양도가액을 대가(거래가액)가 아닌 시가로 보아 계산합니다.예를 들어 20억원의 부동산을 특수관계인인 법인에게 10억원에 저가양도하는 경우에도개인의 양도소득세는 10억원이 아닌 20억원을 양도가액으로 하여 재계산하는 것입니다.[절세방안]부당행위계산 부인에 따라 양도가액이 시가로 재계산되므로 양도소득세비과세나 감면 적용되는 부동산이거나 근린생활시설 등 부동산이 공시지가 등의 기준시가로 평가액이 적용될 수 있도록 양도시기를 조절한다면 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.다만, 주택의 경우 취득세와 종부세의 세부담이 개인보다 높으므로 유의해야 합니다.[시가]양도가액의 기준이 되는 세법상 시가란 상속세및증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액으로서 다음의 가액으로 합니다.(1) 해당 부동산의 최근 거래가액, 경·공매가액, 수용가액, 감정평가액 또는 유사한 부동산의 최근 매매사례가액(2) 위 (1)의 가액이 없는 경우 기준시가액(공시지가 등)[특수관계인]소득세법에서의 특수관계인은 국세기본법의 특수관계인 범위를 따르고 있으며, 국세기본법은 본인이 개인인 경우와 법인인 경우를 구분하여 규정하고 있으나, 소득세법은 본인이 개인인 경우를 준용합니다. 국세기본법에 따라 1인 법인 또는 가족법인은 특수관계인에 해당하게 됩니다.<2> 양수자(법인)법인이 저가로 양수하는 경우 법인은 이익이 발생하지만그 이익에 대해서는 세금을 부과하지 않습니다.법인세법에 따른 부당행위계산의 부인은 법인이 특수관계인 개인으로부터 고가로 양수하는 경우 적용하며저가양수에는 적용되지 않습니다.[절세방안]이러한 이익은 이후 법인이 부동산을 처분할 때 양도차익에 대하여 법인세를 부과하는 것으로 정리되지만법인세 세율은 9%~24%로서 개인의 양도소득세 6~45%보다 낮은 세율이 적용되므로 이를 활용하여 절세효과를 얻을 수 있습니다.<3> 법인의 주주 : 증여 의제법인은 처분이익에 대한 법인세를 모두 부담하지만, 법인이 부동산을 저가로 양수하면서 법인의 주식 가치가 증가하게 되므로법인의 주주에게 이익이 됩니다.저가 양도에 따라 이러한 이익을 특정 주주가 증여 받은 것으로 보아 상속세및증여세법에 따른특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 규정이 적용될 수 있습니다.세법상시가와 실제 지급한 대가(거래가액)의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)를 초과하는 경우 주주에게 지분율에 해당하는 증여세를 과세합니다.[증여금액]증여금액은 법인의 이익(시가-대가)에서 그 이익에 대한 법인세 상당액을 차감한 금액입니다.= (법인의 이익 – 법인세 상당액) * 해당 주주의 지분비율[증여세 과세기준금액]주주별로 산출한 위 증여금액이 1억원 미만이 경우에는 증여금액이 있더라도 증여세를 부과하지 않습니다. 따라서 해당 과세기준금액을 활용한다면 증여세 부과 없이 매매거래를 진행할 수 있습니다.[양도자가 주주인 경우]개인이 특수관계인인 법인에게 시가보다 30% 이하로 양도하여 증여 의제 규정이 적용되는 경우라 하더라도양도자 본인의 지분에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다.만약 본인에게 증여세가 과세 된다면본인이 본인에게 증여하는 불합리한 논리가 적용되는 것이므로 상증세법에 따른 증여 의제 대상에 해당하지 않습니다.3. 정리하며개인이 절세의 목적으로 부동산을 법인에게 양도하는 경우개인의 양도소득세 뿐만 아니라, 법인의 취득세, 보유세, 이후 법인의 양도차익에 대한 법인세, 주주에 대한 증여세를 고려해야 합니다. 또한 양도 이후법인을 운용하면서 발생되는 법인세와 법인의 이익을 주주를 비롯한 개인으로 환원할 때 발생되는 종합소득세까지 함께 고려해야 합니다.개인과 법인 간의 부동산 거래는 여러 종류의 세금이 부과되는만큼 사전에 세무상 이슈에 대한 충분한 검토를 통하여 가장 알맞는 절세 계획 수립이 필요합니다.4. 관련 절세 컨설팅내용링크가족법인에게 부동산 증여를 통한 절세방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222590378937개인vs법인 부동산 투자 어떤게 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222437592669부모, 자식에게 저가매매 및 교환을 통한 절세방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요,부동산 양도·증여·상속 전문‘세로움’입니다.상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심히 일해서 일군 자산을 자녀에게 물려줄 때 최고세율인 50%를 그대로 내야한다면 억울할 수 밖에 없습니다.상속 vs 증여 중 어떤 것이 더 유리할까요?결론부터 말씀드린다면 정답은 없습니다. 과세방식의 차이가 있기 때문에 누구에게나 무조건적으로 유리한 것은 없습니다.결국 명확한 차이점을 공부하고 각자의 상황에 맞춰 유불리를 비교해서 선택해야 합니다.오늘은재산규모, 부모님 연세, 자산의 종류와 같은 중요한 사실관계에 적용해야할 판단의 기준에 대해서, 그리고 절세방안에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.현재 상속세 개정, 상속세 개편에 대해서 국회에서 논의가 오가고 있습니다. 아직 상속세 개정내용이 확정되지는 않았지만,오늘 설명드리는 내용은 상속세 개정내용과는 큰 영향 없이 동일하게 절세될 수 있는 방안들입니다.상속세 개정안 내용이 궁금하신 분들은 아래 글에서 자세히 설명하고 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.이제 ‘17억’까지 상속세 없습니다. 2024년 세법개정안 1편 – 상속세, 증여세, 양도세안녕하세요, 부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문 세로움입니다. 며칠전 24.7.25 기재부에서 '202...blog.naver.com1. 상속 vs 증여(재산 이전 시기와 방법)우선 증여와 상속의 중요한 차이점부터 설명드리겠습니다.상속은 피상속인의 사망했을 때, 사망한 날 보유하고 있는 재산을 상속인이 받는 것으로 재산 이전의 시기와 방법을 정할 수 없습니다.반면증여는 사망하기 전 언제라도 미리 소유권을 이전(=사전증여)하는 것으로 증여시기를 정할 수 있습니다.증여는 증여재산의 종류와 전후 사실관계에 따라같은 재산규모라도 훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있기 때문에 세법상 유리한 증여시기를 정하는 것이 중요합니다. 또한 보증금이나 은행대출과 같이 재산에 담보되어 있는 채무를 함께 승계하는 부담부증여로 재산을 이전하거나, 증여와 동일한 효과를 내는 가족간 매매 또는 교환의 방법으로도 재산이전이 가능합니다.상속세를 줄이기 위해서는 증여를 해야한다는 것을 알고 있더라도 막상 증여를 하기가 쉽지는 않습니다. 증여할때도 당장 세금이 나가기 때문입니다. 상속세가 많이 나온다해도 먼 미래의 일이고, 지금 당장 증여세를 내라고 하면 엄두가 안나는게 현실입니다.하지만 꼭 큰금액을 미리 증여할 필요는 없습니다. 상황에 맞게 증여플랜을 세운다면증여금액이 작아도 충분히 몇배 이상의 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다.2. 상속 vs 증여(세액 계산과 납세의무자)상속세는 사망한 날 피상속인이 보유하고 있는‘모든 자산’에 대해 한번에 상속세를 계산하고, 상속인이 여러명이라면 상속인들이 함께 상속세를 부담합니다. 상속세는 본인이 상속받은 비율만큼 내는 것이지만, 다른 상속인이 납부하지 않는 경우에는 연대해서 납부할 책임을 지게됩니다.증여세는 증여자의 재산규모와 상관없이‘증여받은 재산’에 대해서만 세금을 부과합니다. 또한 받는 사람을 기준으로 계산하기 때문에 10억을 10명이 상속받아도 ‘10억’을 기준으로 계산하는 상속세와 달리, 1명당 ‘1억’으로 나눠서 계산하기 때문에 자녀가 많고 결혼을 했다면 증여세가 훨씬 줄어듭니다.상속과 증여세의 공통점은 받는 사람이 세금을 내야합니다. 자녀가 세금 낼 돈이 없어 부모님이 대납해준다면 증여재산에 다시 합쳐지기 때문에 세금까지 고려해서 증여규모를 정해야합니다.3. 세율과 공제금액상속세와 증여세의 세율은 10~50%로 동일하고, 세율구간도 동일합니다.하지만공제금액에서는 큰 차이를 보입니다.상속세는 배우자가 있다면최소 10억원, 배우자가 없다면최소 5억원을 상속재산에서 공제해주지만,증여세는 자녀의 경우5천만원만 공제해서 계산합니다.따라서 공제액 자체는 상속세가 크기 때문에,재산이 많지 않다면 상속으로 받는 것이 더 유리할 수 있습니다.부모님 재산이 10억일 때 상속으로 받으면 세금이 0원이지만, 괜히 미리 증여를 한다면 세금을 내야하고 환급을 받지도 못합니다.하지만,부모님 자산규모가 클수록 미리 증여하는 것이 유리합니다.증여는 기본적으로 받을때마다 ‘나눠서’ 세금을 계산하고, 증여받는 사람이 여러명일 때는 인별로 한번 더 나누기 때문에 낮은 세율구간을 여러번 활용할 수 있게 됩니다.또한 5천만원의 공제금액도 여러번 받을 수 있기 때문에 적절한 증여계획을 세운다면 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.상속과 증여는 세율만 같을 뿐, 공제금액과 계산방식이 다르고, 동거주택상속공제나 금융재산상속공제와 같이 추가 공제제도가 다르기 때문에 상속과 증여 중 어떤 방식이 더 낫냐에 대해 쉽게 정답을 내리는 것이 불가능합니다.다만, 모두에게 증여가 더 유리하다고 말할 순 없지만,충분한 시간을 가지고 각자의 상황에 맞는 가장 절세되는 방법을 고려하여 적절한 재산이전 방법으로 미리 증여한다면 대부분 상속보다 훨씬 나은 결과를 만들 수 있습니다.4. 효과적으로 상속세를 줄이는증여방법 4가지(1) 수증자가 많으면 세금은 폭발적으로 줄어든다.(2) 증여시기는 빠를수록 좋다.(3) 증여하기 좋은 재산은 졍해져있다.(4) 증여방식에도 명품이 있다.(1) 수증자가 많으면 세금은 폭발적으로 줄어든다.이해를 돕기 위해 극단적인 사례를 들어보겠습니다.아버지 재산 100억원을 ① 상속으로 받는 경우 ② 자녀 1명이 증여로 받는 경우 ③ 자녀 100명이 1억원씩 증여로 받는 경우 각각의 세금은 다음과 같습니다.세목①상속②증여(수증자 1명)③증여(수증자 100명)상속세or 증여세약 40억원약 44억원약 4.8억원①과 ②는 공제금액만 일부 차이있을 뿐, 이외는 모두 동일합니다. 상속공제는 배우자가 있는 경우 10억원, 증여공제는 5천만원입니다.하지만 ③의 경우 수증자가 많아진다면 세금은 크게 달라집니다. 증여세는 상속세와 달리 각자가 받는 금액을 기준으로 나눠서 계산(유산취득세 방식)하기 때문에 모두 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문입니다.따라서 상속세 절세를 위해 미리 일부 재산을 증여할 때,자녀 뿐만 아니라 자녀의 배우자와 손자까지 나눠서 증여한다면 세금은 급격하게 줄어듭니다.보다 구체적인 사례를 들어보겠습니다.[사례]- 아버지 보유 재산 30억원(배우자 없음)- 자녀 2명(모두 기혼)- 손자 4명(미성년자)- 자녀부부에게 각각 4억원씩, 손자에게 각각 1억원씩 총 20억원 증여위 사례에서 ① 30억원을 모두 상속하는 경우 ② 30억원 중 20억원을 미리 자녀부부와 손자에게 나눠서 증여하는 경우 상속세 계산, 증여세 계산 내역은 다음과 같습니다.세목①상속②증여증여세-약 3억원상속세약 8.2억원약 5천만원합계세액약 8.2억원약 3.5억원절세세액약 4.7억원고액 자산가가 아니더라도 사위·며느리나 손자를 포함하여 수증자를 늘린다면 손쉽게 세금을 줄일 수 있습니다.부모님의 재산 비율을 파악하여 적절한 증여자를 먼저 선정하고, 가족현황을 고려하여 최적의 증여비율과 금액으로 증여계획을 세우는 것이 중요합니다.(2) 증여시기는 빠를수록 좋다.증여시기는 빠를수록 좋습니다. 그 이유는 크게 3가지입니다.① 첫 번째로 10년 이내에 이미 증여받은 재산이 있다면 합산해서 증여세를 계산합니다.5억원을 증여받고, 5년 뒤에 추가로 5억원을 증여받는다면 10억원을 한번에 증여받는 것과 동일하게 높은 세율이 적용됩니다.바꿔말하면 10년이 지나면 기존에 증여받은 것이 사라지기 때문에, 낮은 세율이 적용되고, 5천만원의 기본공제를 계속 받을 수 있습니다.즉, 자녀가 어릴때부터 증여한다면 10년마다 5천만원까지는 계속해서 세금 없이 증여할 수 있고, 5천만원을 초과하더라도 10%의 최저세율을 다시 적용받을 수 있습니다.② 두 번째는 재산가치는 꾸준히 상승합니다.상담을 하다보면 “예전에 미리 증여할걸, 너무 후회된다”고 하시는 분들을 많이 뵙습니다.노원구 소재 재개발 예정인 A아파트는 5년 전에 4억원이었지만, 현재 10억원까지 올랐습니다.5년 전에 증여했다면 증여세가 약 6천만원에 불과했지만, 현재는 약 2.2억원으로 4배 가까운 증여세를 내야합니다.최근 10년간 전국 부동산 평균 상승률은 2~3배 상승했습니다. 특히 재개발·재건축 예정지처럼 향후 시세가 상승할 것으로 예상되는 부동산의 경우 증여시기를 앞당긴다면 훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다.예금을 증여하는 경우에도 자녀가 증여받은 예금으로 부동산을 미리 취득한다면 시세상승에 대한 이익은 세금 없이 얻을 수 있게 됩니다.간혹 자녀가 취직만 하면 세금이 크게 줄어들기 때문에 취직할때까지 기다리시는 분들이 있는데 잘못된 세금상식입니다. 취직여부로 세금이 변경되는 것은 없으며, 오히려 취직을 기다리는동안 시세가 오른다면 세금이 훨씬 늘어나게됩니다.③ 세 번째는 상속세 합산과세입니다.우리나라 상속세는 사망 직전에 증여함으로써 상속세를 줄이는 행위를 막기 위해10년 이내에 상속인들에게 증여한 재산이 있다면 상속재산에 포함해서 세금을 부과합니다.따라서 유의미한 증여효과를 얻기 위해선 적어도 10년 전에는 증여가 이루어져야 합니다.세금이 줄어든다고 하더라도 막상 실행하기는 쉽지 않습니다. 하지만 증여재산의 종류, 증여시기, 증여금액, 여러 가지 변수에 따른 세액을 정확하게 검토한다면 반드시 좋은 결과를 가져올 수 있을 것입니다.(3) 증여하기 좋은 재산은 졍해져있다.증여하는 자산으로 가장 쉽게 생각할 수 있는 것은 현금입니다. 하지만, 세금측면에서 현금은 좋은 증여재산은 아닙니다. 재산의 종류와 상황에 따라 증여하기 좋은 재산을 선정하는 것이 중요한데, 기준은 3가지로 구분해볼 수 있습니다.① 첫 번째로 미래가치가 높은 재산을 증여해야합니다.증여나 상속은 받는시점을 기준으로 재산을 평가합니다. 현재 5억원인 부동산 A,B 중에서 A는 향후 10억원까지 오를 수 있고, B는 시세가 유지된다면, A를 먼저 증여해야 합니다. A를 먼저 증여하고 B를 상속받는다면 5억원에 대한 상속세를 내지만, 순서를 바꾼다면 10억원에 대한 상속세를 내야하기 때문입니다.따라서재개발·재건축이 예상되거나, 향후 시세상승 가능성이 높은 부동산을 우선적으로 증여하는 것이 유리합니다.② 두 번째는 세법에서 정하는 평가방법을 기준으로 선정합니다.세법은 증여하는 재산의 종류와 상황에 따라 평가방법을 다르게 규정하고 있습니다.예를 들어 10억원짜리 아파트와 상가가 있을 때, 아파트는 10억원에 대한 세금을 내야하지만,상가는 통상 5~6억원 정도에 대한 세금만 낼 수 있습니다.또한 아파트의 경우에도 세대 수 또는 단지내 최근 거내내역에 따라서10억원짜리 아파트를 5~6억원에 증여할 수 있는 경우도 있습니다.따라서 보유하고 있는 자산의 종류와 사실관계에 맞게 절세되는 평가방법을 검토하는 것이 중요합니다.③ 세 번째는 수익형 자산을 먼저 증여하는 것입니다.월세 1,000만원이 나오는 꼬마빌딩을 보유하고 있는 부모님이 있습니다.부모님은 연 1.2억원의 임대소득에 대해 30% 이상의 종합소득세와 건보료를 내는 것이 부담이되고, 상속세 역시 걱정되지만 꼬마빌딩에 대한 증여세와 양도세가 너무 커서 이도저도 못하고 있습니다.이런 경우토지의 일부를 먼저 증여한다면 여러 측면에서 절세효과를 얻을 수 있습니다.건물 전체가 아닌 토지 지분을 증여한다면시세보다 훨씬 낮은 공시지가로 증여를 할 수 있습니다.또한 자녀는 부모님 월세 중 일부를 토지지분에 대한 지료로 받을 수 있기 때문에부모님의 종합소득세가 줄어들뿐만 아니라, 자녀의 경우매달 발생하는 월세수익으로 상속세에 대한 자금원천을 마련할 수 있게됩니다.게다가 미리 일부 지분을 증여했기 때문에, 향후 시세가 상승하는 부분에 대해서는 추가 증여 및 상속세가 부과되지 않습니다.(4) 증여방식에도 명품이 있다.만약 증여하기로 결정이 됐다면, 증여의‘방식’에 대해서 고민해야 합니다.자녀에게 부동산을 넘겨줄 때, 증여와 같은 효과를 내지만 더 많은 세금을 줄일 수 있는 방법들이 있습니다.부동산에 담보되어 있는 채무를 함께 넘기는'부담부증여', 시세보다 저렴하게 또는 더 비싸게 양도하는'가족간매매'(고·저가양수도), 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는'교환'이 그것입니다.부모님 소유 12억원짜리 아파트(전세보증금 5억원)를 자녀에게 이전할 때, 이전 방식에 따라서 세금은 다음과 같이 달라집니다.세목증여부담부증여저가양도교환양도세----증여세약 3억원약 1.3억원--취득세약 5천만원약 5천만원약 4천만원약 4천만원합계약 3.5억원약 1.8억원약 4천만원약 4천만원절세가능액-약 1.7억원약 3.1억원약 3.1억원위와 같이 방식만 변경하더라도최대 90%의 세금이 줄어들 수 있습니다.각 방식마다 꼭 충족되어야하는 전제조건들이 있으므로 사람마다 유리한 방식은 다를 수 밖에 없습니다. 각자의 사실관계에 맞추어 최적의 이전방식을 찾는 것이 가장 중요합니다.5. 70세에 증여해도 늦지 않았다!통계청이 발표하는 기대수명은 1970년 62.3세에서 2021년 83.6세로 30% 이상 증가했습니다. 뉴스에서는 연일 100세 시대가 도래하면서 상속세에 대한 중요성을 외치고 있습니다.우리나라 가계들의 자산 중 대부분은 부동산입니다. 전국부동산은 10년마다 2~3배씩 꾸준히 상승하고 있는 동시에, 기대수명 역시 점점 늘어나고 있습니다.수십년 전부터 거주하고 있던 30억원의 아파트가 자산의 대부분인 70세 부모님이 있습니다. 이 추세라면 30년 뒤 부모님이 100세가 됐을 때는 부동산 가격이 적어도 100억원까지 올랐을 것이고,상속세는 약 40억원에 육박하게 됩니다.문제는 이뿐만이 아닙니다. 자산의 대부분이 부동산이기 때문에 상속받은 자녀는 갑자기 40억원이라는 큰 돈을 납부할 현금이 없습니다. 자녀는 상속세 체납에 따른 가산세가 점점 쌓이는 것을 보면부랴부랴 부동산을 급매로 매도하게 되거나 상속세 가산세가 부과됩니다.결국 50%에 육박하는 상속세 뿐만 아니라 여러 재산상 손해를 볼 수 밖에 없습니다.만약 조금이라도 자녀에게 미리 증여했다면 세금은 다음과 같이 달라질 수 있습니다.(상속세 계산, 증여세 계산내역)[사전증여 사례1]- 부모님 70세 / 배우자 없음 / 자녀 3명- 부모님 상속재산 : 50억원- 10년마다 부동산 시세 30%상승 가정(최근 20년간 부동산 전국평균 3~4배 상승)- 10년마다 자녀 1명당 5억원씩 증여(70세, 80세, 90세총 3회 사전증여)세목사전증여 없이상속하는 경우70세부터 10년마다 사전증여하는 경우증여세(70세)없음약 2.4억원증여세(80세)없음약 2.4억원증여세(90세)없음약 2.4억원상속세(100세)약 48억원약 9.2억원합계약 48억원약 16.4억원절세가능액약 31.6억원(약 65%절감)10년마다 증여가 가능한 것을 활용해서 70세부터 꾸준히 증여한다면 충분한 세금을 줄일 수 있습니다. 재산이 50억원인 70세 부모님의 경우, 10년마다 총 3번의 사전증여를 통해서 ‘약 65%’의 세금을 줄인 사례입니다.부모님이 70세보다 더 연로하시거나 건강이 좋지 않아서 증여 횟수가 적은 경우에도, 적절한 규모로 증여한다면 충분한 절세효과를 얻을 수 있습니다.(상속세 계산, 증여세 계산내역)[사전증여 사례2]- 부모님 80세 / 배우자 없음 / 자녀 3명- 부모님 상속재산 : 30억원- 10년마다 부동산 시세 30%상승 가정(최근 20년간 부동산 전국평균 3~4배 상승)- 10년마다 자녀 1명당 5억원씩 증여(연세와 건강을 고려하여총 2회 사전증여)세목사전증여 없이상속하는 경우10년마다 총 2회 사전증여하는 경우증여세(80세)없음약 2.4억원증여세(90세)없음약 2.4억원상속세(100세)약 18.3억원약 8백만원합계약 18.3억원약 4.9원절세가능액약 13.4억원(약 75%절감)사례와 같이 80세의 부모님의 경우 증여횟수는 2번으로 줄어들었지만, 자산 규모에 따라 더 많은 비율의 세금이 줄어들 수 있습니다.6. 상속, 증여 결론은?증여와 상속플랜은 다음의 순서로 체크해볼 수 있습니다.②번까지는 충분히 직접 진단해보실 수 있으며, 만약 증여가 유리하다고 판단되는 경우 ③번부터는 세무전문가와 함께 보다 더 구체적이고 정확한 증여플랜을 수립하신다면 가계의 재산을 유의미하게 지켜나갈 수 있을 것입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크이제 '17억'까지 상속세 없습니다.- 2024년 상속세 개정안https://blog.naver.com/highyes_tax/223530705063증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<1>- 가족간 저가매매https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830?증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<2>- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284