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06-06
분양 주택 완공 이후 양도소득세 문의
2020년 8월 27일 - 전매를 통해 비조정지역 분양권 취득 (미혼, 무주택 세대주)
2020년 12월 - 조정대상지역으로 편입
2021년 3월 - 이직으로 인해 근무지 이동
2022년 8월 말 - 분양 주택 완공 예정
질문1) 양도소득세 비과세를 받기 위해 2년 보유만 하면 될지 아니면 주택 취득일을 아파트 잔금납부일로 보고 조정지역 기준을 적용하여 2년 실거주 의무도 있는지
질문2) 주택이 완공된 이후 전입신고하여 1년 이상 거주한 뒤 양도하는 경우, 근무상의 형편 등 부득이한 사유를 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있는지
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문용현 세무사
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
답변 1) 분양권 계약 + 계약금 지불 당시 무주택세대에 해당한다면 거주요건이 없으므로, 이에 해당한다면 주택 취득일(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)로부터 2년이상 보유만 하고 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 이에 해당하지 않는다면 2년이상 거주까지 하시고 양도하셔야 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
답변 2) 취학, 근무 형편등으로 세대원 전원이 다른 시나 군으로 이주하고, 1년이상 거주한 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 이직으로 인하여 세대원 전원이 다른 시나 군으로 이주하면서 1년이상 거주한 주택을 양도한다면 비과세 가능합니다.
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 ~ 중략.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
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진행하시길 바랍니다.
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모두보기양도소득세
분양아파트 양도세 비과세 문의
1. 경기도 수원시 중 일부는 18.08.28에 조정지역이 되었고, 일부는 20.02.21에 조정지역이 되었습니다. 질문자님의 지역이 언제 조정지역이 되었는지부터 확인하셔야 합니다. 홈택스>조회/발급>양도소득세종합안내>다주택중과여부감면확인>중과세해당여부>조정지역 확인에서 확인 가능합니다.
2. 조정지역 공고 이전에 매매계약+계약금을 지급할 경우, 무주택 세대일 경우 거주요건을 적용하지 않으므로 이에 해당한다면 2년이상 '보유'만 하고 양도하셔도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
3. 만약, 거주요건이 있다면 2년이상 거주를 하셔야 합니다. 다만, 취학, 질병요앙, 근무상 현편으로 세대 전원이 다른 시 또는 군으로 이주함에 따라 1년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
제154조(1세대1주택의 범위) ①~~ 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
2분양권이후 주택취득시 양도소득세 문의입니다.
1. 양도당시 중과주택이 2채 이상이고, 양도하는 주택이 조정지역일 경우 기본세율+20% 또는 30%로 양도소득세가 중과가 적용이 됩니다. 참고로 중과주택이란 수도권/광역시/세종시 내의 주택은 공시가격과 관계없이 모두 중과주택에 포함이 되며, 이외의 지역은 공시가격 3억을 초과할 경우에만 중과주택에 포함이 됩니다.
양도소득세 중과제외규정의 예외(임대주택 외의 주택, 공시가격 1억 이하 주택 등 일정 요건을 충족한 경우)는 있지만 조정지역의 다주택자에 해당한다면 양도소득세는 중과된다고 보시면 됩니다. 다만, '23.05.09까지 양도하는 주택에 한해서만 조정지역의 다주택자이더라도 양도소득세 중과배제가 시행되고 있습니다.
소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
2. 다만, 조정지역의 다주택자이더라도 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도한다면 양도소득세는 중과되지 않고 일반세율이 적용됩니다. 따라서 위의 경우, 신규주택 취득일인 2024.12로부터 3년이내에 종전주택을 양도할 경우에는 종전주택의 양도소득세는 중과되지 않고 일반세율이 적용됩니다. 3년 이후 양도할 경우, 특별한 정책변화가 없다면 양도소득세는 중과되는 것입니다.
소득세법 시행령 제167조의10 (양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)
① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
한개 동 아파트 재건축 이후 양도소득세? 문의
질문한 케이스는 건설회사와 집주인들의 공동사업의 형태입니다. 공동사업의 수익중 건설비를 대물로 변제하는 것으로 1+1중 본인이 받아가는 주택외에 건설비에 충당되는 주택은 공동사업의 경비로 처리되는 것으로 별도의 세금부과 대상이 아닙니다.
본인이 받아가는 1주택외의 일반분양분이 있다면 공동사업소득이 발생할 수도 있으나 위처럼 건설사와 공동사업하는 경우 참여한 집주인이 받아가는 외의 주택들은 분양하여 건축비로 충당되는 구조여서 수익이 발생되지 않는 형태가 될 것입니다.
양도소득세
분양권 선 매도 후 분양 취득한 임대아파트 매도시 양도소득세 문의
분양전환된 임대아파트의 경우 임대기간동안 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우에는 1세대1주택비과세를 위한 보유기간과 거주기간의 제한을 받지않고 비과세가 가능한것으로 소득령154조 1항 1호에 규정하고 있으므로 분양전환후 바로 양도하여도 비과세가 가능합니다.
-참조 : 소득령 154조 1항 1호
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2020.02.11 단서개정)
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우(2022.02.15 개정)
양도소득세
LH10년공공임대아파트 분양전화에 따른 취득일 및 양도세 문의
01.
연부로 취득하는 분양전환 아파트의 취득일은 등기접수일, 사용수익일, 인도일 중 빠른 날입니다.
질의자님의 상황에서는 사용수익일 및 인도일을 22.12.31.으로 볼 수 있을 것으로 판단되며,
그러할 경우 A주택의 취득일은 22.12.31. 입니다.
02.
B주택은 A주택의 취득일인 22.12.31. 부터 2년 또는 3년내 양도하면
비과세 가능할 것으로 판단됩니다.
A주택의 계약일 및 취득일 당시 A/B주택의 소재지가
조정대상지역인 경우에는 2년 그외의 경우에는 3년 내 양도입니다.
03.
B주택이 있는 상태에서 A주택을 양도하는 것을 말씀하시는 것으로 보입니다.
이러한 경우에는 A주택은 언제 매도하건 비과세받으실 수 없습니다.
04.
A주택을 등기한 이후에 B주택을 매도하더라도 일시적 1세대 2주택 특례에 의해서
A주택 취득일부터 2년 또는 3년 내 처분을 하실 것을 조건으로 A의 취득세를
기본세율로 신고/납부하실 수 있습니다.
*A주택 취득 당시 A/B주택 모두 조정대상지역 소재하면 2년 그 외에는 3년
다만 취득세에서의 양도기한을 정하는 A주택 취득일은 01.에서 답변한 것과
달리 연부금액 최초 납입일로 봐야할 것으로 판단됩니다.
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임대주택거주자(분양자) 1주택 양도소득세 비과세
안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.
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임대주택거주자(분양자) 1주택 양도소득세 비과세
안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.
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조합원이 주택(종전주택)을 이전하고 조합원으로부터 신축주택을 분양받은 것은 양도에 해당함
조합원이 주택(종전주택)을 이전하고 조합원으로부터신축주택을 분양받은 것은 양도에 해당함양도, 사전-2022-법규재산-1096 [법규과-985] , 2023.04.19[ 요 지 ]주택법에 따른 지역주택조합에 조합원이 소유한 주택(종전주택)을 이전하고 사업시행계획에 따라 공사완료 후 조합으로부터 신축주택을 분양받는 것은 소득세법 상 환지처분에 해당하지 않는 것으로 조합원이 소유 토지를 지역주택조합에 이전하는 것은 양도에 해당하며, 이 경우 종전주택의 양도차익 계산시 지역주택조합 가입비등은 필요경비로 공제할 수 없는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변의 사실관계와 같이, 「주택법」제2조제11호 규정에 의한 지역주택조합이 같은 법의 규정에 따라 주택건설사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 주택(이하 “종전주택”)을 지역주택조합에 이전하고 사업시행계획에 따라 공사완료 후 조합으로부터 신축한 주택을 분양받는 것은 「소득세법」제88조제1호가목의 “환지처분”에 해당하지 않는 것으로 지역주택조합에 종전주택을 이전하는 것은 같은 조에 따른 양도에 해당하며, 이 경우 지역주택조합 가입을 신청하는 때에 납부한 가입비등은 종전주택의 양도차익 계산시 필요경비로 공제할 수 없는 것입니다[ 관련법령 ]소득세법제88조【정의】1. 사실관계○’21.08.09. 주택 취득○’22.07.01. 지역주택조합 조합원가입 계약서 작성○’22.07.02.. 지주조합원용 부동산 매매계약서 계약일○’22.07.30. 부동산 매매계약일○’22.08.11. 부동산 등기접수일(신청인→지역주택조합, 등기원인 : 매매)2. 질의요지○(질의1) 지역주택조합의 조합원으로서 조합에서 신축하는 주택을 취득하기 위해, 지역주택조합과 조합원이 소유주택의 매매계약을 체결하고 소유권을 이전하는 경우 양도소득세가 과세되는지○(질의2) 양도소득세 과세대상*이라면 납부한 조합원가입비는 필요경비에 해당하는지* 소득령§154①의 1세대1주택 비과세 요건(2년보유)을 충족하지 않는 경우
취득세
조합원입주권/분양권 취득세 정리
조합원입주권 취득세조합원입주권은 도시정비법에 따른 재건축사업 등으로 취득한 '입주자로 선정된 지위'이며, 원조합원 또는 승계조합원으로 취득한 것을 말한다.구분조합원입주권 취득주택 멸실 이전조합원입주권 취득주택 멸실 이후주택취득 완공시점취득대상주택 (유상취득)토지(유상취득)주택(원시취득)취득세율기본세율(1%~3%)중과세율(8%,12%)4%2.8%조합원입주권 취득세 감면도시정비법에 따른 재개발사업의 경우 원조합원의 취득세 감면재개발사업 원조합원에게2020.01.01이후 사업시행인가되었으며(정비구역지정 고시일 이전 소유자) 3. 1가구 1주택의 경우(일시적2주택 포함)전용 60m2 이하75% 감면전용 60m2 초과50% 감면조합원입주권과 일시적2주택(취득세)종전주택 + 조합원입주권(조정지역) 조합원입주권이 완공되어 원시취득 하는경우 2.8%(원시취득 세율) 적용.조합원입주권 + 신규주택(조정지역) 신축주택이 완공된 후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도하는 경우 일시적2주택 적용하여 신규주택 취득시 기본세율(1%~3%) 적용.주택분양권 취득세주택분양권 취득이란, 주택을 매매 등의 방법으로 취득한 것으로오피스텔 분양권은 포함되지 않습니다.주택 분양권을 취득하면 주택이 아닌 권리를 취득한 것이기에,주택분양권 취득시점이 아닌 주택의 완공시점에 취득세를 납부합니다.취득세율은 주택수에 따라 기본세율 또는 중과세율을 적용하는데이 때 주택수*는 '주택분양권 취득일'을 기준으로 판정합니다.*2020.08.12 이후 취득분의 경우 적용분양권 취득세율조정대상지역비조정대상지역1주택1%~3%1%~3%2주택8% (일시적 2주택 제외)1%~3%3주택12%8%4주택 이상12%12%주택 수 판정 시점(취득세의 경우)2020.08.12 이후 취득한 주택분양권은 주택 수 포함하여 취득세 중과여부 판정함.1) 분양권을 최초로 분양받은 경우: 분양계약 체결일2) 분양권을 승계취득한 경우: 분양권 취득일(잔금지급일)주택분양권과 일시적2주택(취득세)1) 종전주택 + 주택분양권(조정대상지역)의 경우신축주택이 완공된 후 3년 이내에 종전주택 또는 신축주택을 양도시신축주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율 (1%~3%) 적용함.2) 주택분양권+ 신규주택(조정대상지역)의 경우신축주택 취득일 이후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도시신규주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율(1%~3%) 적용함.상속받은 주택분양권 주택수 포함 여부(취득세)2020.08.12이후 상속받은 주택분양권의 주택 수 포함여부1)상속개시일로부터 5년 이내: 주택수 제외2)상속개시일로부터 5년 이후: 주택수 포함
양도소득세
재개발 1+1 분양신청시 공동명의자 교환의 양도소득세 ②
지난 시간에 1+1 분양신청시 공동명의자가 지분을 교환할 때 막대한 양도소득세가 나온다고 말씀드렸습니다. 그런데 오늘은 최근 논란이 되고 있는 내용을 소개해드립니다. 바로, 교환이 아니라 공유물 분할의 방법으로는 불가한지?입니다. 먼저 발단이 된 국세청 해석을 보시겠습니다.서면법령해석재산2018-3245(2021.11.23)(사실관계)○ 1987.11.18. 甲은 서울시 소재 A주택 취득 * 갑(父)과 을(子)은 동일세대를 이루다 2008년 乙이 결혼하면서 세대분리○ 2015.7.9. 甲이 乙에게 A주택 지분 1/2 증여○ 2016.7.13. A주택 단지에 대한 재건축정비사업 관리처분계획인가 * 신축주택 2채 B(60㎡초과), C(60㎡이하)가 배정될 예정(추가 분담금 없음)○ 2018.8. 갑은 A주택 지분 8%를 乙에게 양도 * 양도 후 공유지분 : 甲 42%, 乙 58%○ 재건축 주택은 2021년 중 사용승인 예정으로 보존등기 시 B,C주택 모두 공유등기 후 즉시 B주택은 甲, C주택은 乙이 단독소유하는 것으로 지분정리할 예정(질의내용) 甲과 乙이 1/2씩 공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 신축주택을 배정받고, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부(8%)를 양도한 이후에 완공된 2채의 주택을 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지 및 甲이 단독소유한 주택을 양도시 비과세 거주요건 적용 여부[회신] 서면질의의 사실관계와 같이, 甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부를 양도하고 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 및 甲이 단독소유한 주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하는지는 각각 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28., 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.)를 참고하시기 바랍니다. 다만, 상호지분청산에 따라 가액을 기준으로 당초 공유지분을 초과하여 취득한 경우라면 해당 초과 취득한 부분은 지분청산 시 새로 취득한 것으로 보아 비과세 거주요건 등 관련 규정을 적용하는 것입니다.기획재정부재산 -849, 2021.09.28【질의】가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.위 해석에 따르면, 공유재산로 등기된 2채의 각 아파트에 대하여 각 1채로 명의를 정리하는 행위가 공유물 분할에 해당하는 경우, 양도소득세 과세대상이 아닐 수 있다고 표현하고 있습니다. 만약 이 말이 맞다면, 1+1 분양신청에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다. 왜냐하면 교환의 양도소득세를 내지 않아도 될 수 있기 때문입니다. 여기서 생각해볼 것이 있습니다. 1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지? 2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받는지? 입니다.(1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지?대법원 판례에 따르면, 공유물 분할은 제한적으로 행사되는 권리를 특정 부분에 집중시켜 존속시키는 방식으로 소유형태를 변경하는 것이라 합니다. 따라서 법률상 공유자 상호간의 지분 교환이나 매매처럼 보여도 실질은 그렇지 않다고 합니다. 민법에서도 공유물 분할과 교환을 구분하여 입법하고 있습니다. 그렇지만 실무에서는 외관상 매매인 것처럼 등기부에 표현이 되기 때문에 이것을 어떻게 공유물 분할이라고 인정받을 수 있는지가 관건입니다. 개인적인 의견으로는 가능은 할 것 같기는 합니다만, 전문가에게 확인이 필요합니다.대법98두229(1998.03.10)공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는 여러 개의 공유물을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나 하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지라 할 것인데(대법원 1995.9.5. 선고 95누5653 판결 참조),민법 제268조(공유물의 분할청구)①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.민법 제269조(분할의 방법)①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.민법 제596조(교환의 의의)교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.(2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받을까요?[도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 추가로 분양신청한 1채는 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 상속을 제외하고는 어떠한 권리변동도 불가합니다. 그렇다면 3년 이내에 공유물 분할의 방법으로 소유권을 정리한다면, 이것이 도시정비법을 위법하는 행위는 아닐까요? 제 개인적인 의견으로는 대법원 판례에 비추어 공유물 분할은 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을, 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것이므로, 권리의 변동은 존재한다고 봅니다. 따라서 3년간 공유물 분할도 어렵지 않을까 생각합니다. 국세청 해석 사례에서는 보존등기 후 즉시 단독등기로 공유물 분할을 하는 것으로 보았는데, 이것이 질의를 위한 가정인지, 실무에서는 3년을 기다려야 하는지 반드시 확인이 필요합니다.도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.이번에 나온 해석은 1+1 분양신청에 있어 획기적인 변수가 될 수 있기 때문에, 앞으로 더 깊은 논의가 필요하겠습니다.