입주권 보유중 신규주택 구입시 취득세

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

2023년 2월 28일정부는 소득세법, 지방세법 시행령 등 21개세법 시행령을 공포하였습니다.많은 분들이 기다리셨던 일시적 2주택 및 1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 경우 비과세 처분기한이 2년에서 3년으로 연장 확정되는 등 여러 개정내용이 반영되었습니다.주요 내용은 다음과 같습니다.세목내용양도소득세일시적 2주택 양도세비과세 기한 연장1주택 + 1입주권 보유자 양도세비과세 기한 연장(종전주택)1주택 + 1입주권 보유자 양도세비과세 기한 연장(대체주택)1주택 + 1분양권 보유자 양도세비과세 기한 연장(종전주택)상생임대주택임대개시요건 추가,임대기간 합산다주택자 양도세중과 배제 기한 연장취득세일시적 2주택 취득세처분 기한 연장종합부동산세일시적 2주택 종부세양도 기한 연장1. 양도소득세구분개정 전개정 후일시적 2주택 비과세 기한 연장신규주택 취득일부터2년 내종전주택 양도(종전, 신규 모두 조정지역인 경우)신규주택 취득일부터3년 내종전주택 양도(지역 무관)입주권 보유자 비과세 기한 연장(종전주택)입주권이 주택으로 완공 후2년 내전입, 종전주택 양도입주권이 주택으로 완공 후3년 내전입,종전주택 양도입주권 보유자 비과세 기한 연장(대체주택)기존주택이 재건축되어 완공 후2년 내전입, 대체주택 양도기존주택이 재건축되어 완공 후3년 내전입,대체주택 양도분양권 보유자 비과세 기한 연장(종전주택)분양권이 주택으로 완공 후2년 내전입, 종전주택 양도분양권이 주택으로 완공 후3년 내전입,종전주택 양도상생임대주택 요건 추가,기간 합산1. 24.12.31까지 임대계약 체결2. -1. 24.12.31까지 계약 체결 및개시2. 임차인의 사정으로 임대가 중단되는 경우 새로운 임대기간과기간 합산다주택자 중과 배제 연장23.05.09까지 다주택자 중과세 배제24.05.09까지 다주택자 중과세 배제<1> 일시적 2주택 비과세 기한 연장비과세 요건을 충족한 종전주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 양도시 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우2년 내종전주택을 양도해야 했지만, 개정을 통하여 지역과 무관하게 3년의 처분기한을 주는 것으로 유리하게 개정되었습니다.[절세방안]당초 2년의 처분기한이 적용되는 경우로서 처분기한을 놓친 분들이 많습니다.이번 시행령 개정으로 처분기한이3년으로 연장 확정됨으로써 해당 기한을 잘 체크하시어 꼭 비과세를 받아야 하겠으며, 지금처럼 매매가 이루어지지 않아 고민이신 분들은 가족간 매매 또는 교환거래 를 활용한다면 비과세 혜택을 적용 받을 수 있으므로 세무전문가와 함께 계획을 수립하실 것을 추천해 드립니다.해당 내용은 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 뿐만 아니라 아래의 일시적 1주택+1입주권(분양권)보유에 따른 비과세 역시 동일하게 적용 가능합니다.<2> 1주택 + 1입주권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(종전주택)비과세 요건을 충족한 종전 1주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 입주권을 승계취득하여 일시적으로 1주택+1입주권을 보유한 자가 입주권이 주택으로 완공된 후3년 내종전주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 종전주택 양도를 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다.다만, 입주권을 취득한 후3년 이상이 경과되어야 하는 점을 유의해야 합니다.<3> 1주택 + 1입주권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(대체주택)종전 1주택 소유자가 종전주택이 재개발·재건축 등으로 사업시행인가 후 이주를 위해 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주한 경우 종전주택이 신규주택으로 완공된 후3년 내대체주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 대체주택 양도을 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다.<4> 1주택 + 1분양권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(종전주택)비과세 요건을 충족한 종전 1주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 분양권을 취득하여 1주택+1분양권을 보유한 자가 분양권이 주택으로 완공된 후3년 내종전주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 종전주택 양도를 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다다만, 분양권을 취득한 후3년 이상이 경과되어야 하는 점을 유의해야 합니다.<5> 상생임대주택 임대개시요건 추가, 임대기간 합산1. 임대개시요건 추가상생임대주택 특례를 적용 받기 위해서는 21.12.20 ~ 24.12.31의 기간 중 상생임대계약 뿐만 아니라임대개시까지해야 합니다.개정 전에는 임대개시 부분이 없었으나개정으로 요건이 강화되었습니다.2. 임대기간 합산직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의임대기간을 합산하여 계산하도록 규정이 신설되었습니다.<6> 다주택자 양도세 중과 배제 기한 연장다주택자가 조정대상지역에 소재하는 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만,24.05.09까지 중과세 적용이 배제됩니다.중과적용이 배제되는 경우 일반세율이 적용되며, 장기보유특별공제가 적용 됩니다. 당초 23.05.09까지 배제기간을 두었지만, 시행령 개정으로1년 연장되었습니다.2. 취득세 : 일시적 2주택 취득세 적용 기한 연장종전주택 소유자가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 처분시 기본 취득세를 적용 받을 수 있습니다.현재 1주택 소유자가 신규로 취득하는 주택이 조정대상지역인 경우 다주택자 중과(8%)를 적용하지만, 일시적 2주택에 해당하는 경우기본 취득세율(1~3%)만 납부하게 됩니다.개정 전 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이2년이었지만, 개정을 통하여 지역과 무관하게 3년의 처분기한을 주는 것으로 유리하게 개정되었습니다.3. 종합부동산세 : 일시적 2주택 종부세 적용 기한 연장종전주택 소유자가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 양도시 12억원 기본공제 및 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)과 같은 1세대 1주택 혜택을 적용 받을 수 있습니다.4. 관련 절세 컨설팅내용링크가족간 고저가양수도를 통한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환거래를 통한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284입주권을 보유한 경우 양도소득세 비과세 특례https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371

1. 개요​먼저 법문부터 보시겠습니다.​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.​정리하면 크게 3가지로 분류해볼 수 있습니다.​(1) 령 28조의5 1항 본문, 2항 – 일반적인 케이스​[종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [종전물건인 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권을 매도]하는 경우입니다. 종전물건은 4가지를 나열하지만, 신규물건은 반드시 주택이라는 점에 주의합니다. 또한 종전물건이 입주권인 경우에도 조정대상지역에 위치하면 기간 단축이 된다는 것에 주의합니다. (양도소득세에서는 종전물건이 입주권이면 조정대상지역 불문하고 유예기간 3년)​​(2) 령 28조의5 1항 괄호, 2항 – 신규주택을 매도해도 되는 경우​종전주택이 아니라 신규주택을 매도해도 취득세를 중과하지 않는 케이스입니다. 양도소득세의 일시적 2주택과 완전히 다른 논리입니다. [종전물건이 입주권, 분양권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 또, [종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건이 분양권/입주권 -> 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제156조의2조 제5항)과 유사한 경우입니다.​​(3) 령 28조의5 3항​양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한데, 종전주택을 팔지 않고도 취득세를 중과하지 않는 특이한 케이스입니다. [종전물건이 주택 -> 입주권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택으로 이주]하는 경우입니다.​​이렇게 보면 정말 다양한 케이스가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 모든 케이스가 현실에서 나타나지는 않습니다. 현실적으로 나타날 수 있는 경우는 몇 가지 되지 않습니다.​① 사람들은 왜 일시적 2주택 요건을 검토할까요? 그건 신규주택 취득세 중과를 피하기 위해서입니다. 그런데 취득세 중과는 주택 유상승계취득과 무상승계취득에만 있습니다. 그렇다면 주택을 원시취득하는 경우에는 취득세 중과를 걱정할 필요가 없는데, 조합원으로서 신규주택을 입주권으로부터 취득하는 경우가 그렇습니다. 이 경우는 어차피 세율이 정해져 있어 제외합니다.​② 종전주택의 매도 또는 신규주택의 매도는 사실 취득세 부담보다 양도소득세 부담이 훨씬 더 큽니다. 따라서 현실적으로 양도소득세 단기매매 세율 또는 다주택자 중과세율 적용대상이 되는 경우는 잘 나타나지 않습니다. 예를 들어 종전물건을 가진 채로 신규주택을 취득했을 때, 신규주택을 먼저 양도하는 경우에는 대부분 다주택자로 중과되거나 단기매매 세율로 과세되어 나타나기 어렵고, 종전물건이 분양권인 경우에는 적어도 66%의 세율을 내게 되므로 현실에서 없지는 않지만 잘 나타나지 않습니다.​​2. CASE 1 - [종전주택/오피스텔/입주권/분양권을 보유] – [신규주택을 매수하고(분양권이 주택이 되고) 3년(1년) 이내에] - [기존 주택/오피스텔/입주권/분양권을 양도하는 경우]​(1) 표준적인 케이스​가장 표준적인 경우입니다. 소득세법 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]와 유사한 경우입니다. 하지만 취득세의 일시적 2주택과, 양도소득세의 일시적 2주택에는 몇 가지 차이가 있습니다.​① 양도소득세에서는 종전주택의 취득과 신규주택의 취득 사이에 1년의 간격을 필요로 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다.​② 양도소득세에서는 종전주택이 비과세를 받기 위해 2년 보유(2년 거주)요건도 필요로 하지만, 취득세에서는 종전주택의 보유/거주는 묻지 않습니다.​③ 양도소득세에서는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 신규주택에 세대 전원이 전입해야 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다. 반대로 양도소득세에서는 신규주택 전입을 요하는 바, 신규주택에 세입자가 있는 경우에는 2년을 한도로 유예기간이 연장되기도 하는데, 취득세에서는 연장 없이 반드시 1년 이내에 종전주택을 처분하여야 합니다.​④ 양도소득세에서는 신규주택을 언제 계약했는지에 따라, 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있다고 하더라도 유예기간을 1년이 아닌 3년까지 적용하기도 합니다. [9.13 대책]이나 [12.16 대책] 전의 기득권을 보호하기 위해서입니다. 하지만 취득세에서는, 종전주택등과 신규주택이 조정대상지역에 있으면 일시적 2주택 기간은 1년이라고 못박았습니다. 그러니까 신규주택을 언제 매수계약/분양계약했는지는 중요하지 않습니다.​소득세법 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​(2) 종전입주권을 양도하는 케이스​한편 [소득세법 제89조 제1항 제4호 나목]의 경우도 취득세의 관점에서 여기에 해당합니다. [조합원입주권 + 신규주택 + 3년 이내에 입주권을 양도]하는 경우입니다. 조합원입주권은 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 받을 수 있고, 그게 아니더라도 입주권 양도시 양도소득세 중과가 되지 않아, 조합원입주권을 양도하는 경우가 꽤 있습니다.​이때 양도소득세에서는 신규주택 취득 후 3년 이내에 입주권을 양도해도 된다고 말하고 있습니다. 이것은 조정대상지역을 불문하고 유예기간을 3년까지 보장해주는 것입니다. 그런데, 취득세에서는 종전주택 등 과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 이내에 처분해야 한다고 말하고 있어서, 종전 입주권이 조정대상지역에 있는 경우 1년 이내 처분을 요구합니다. 그러므로 주의하여야 합니다.​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)​​종전물건이 입주권/분양권인 경우에도, 원래 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전 물건을 양도해야 합니다. 그런데 신규주택 취득일까지 종전물건이 완성되지 않는 경우가 있을 수 있습니다. 이때는 [지방세법 시행령 28조의5 2항]에 따라 종전물건이 완성될 때까지 기다렸다가 그때부터 3년(1년) 이내에 종전물건을 양도하거나, 신규물건을 양도(1항 괄호)하면 됩니다.​그런데 현실적으로 종전물건이 완성되고 나서 1년 이내에 종전물건을 양도하는 경우는 종전물건이 2년 보유 요건을 충족하지 못하여 비과세를 못 받을 가능성이 있기 때문에, 조정대상지역에서는 잘 나타나지 않습니다. 하지만 [지방세법 시행령 28조의5 1항 괄호]와 [2항]을 결합하여 종전물건이 완성되고 나서 그때부터 3년(1년) 이내에 '신규주택'을 양도하는 경우는 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한 모습인데, 다음 포스팅에서 더 자세히 설명합니다.

1. 개요최근 2월 28일 시행령 개정을 통하여 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장되었습니다.개정 전에는 새집을 취득할 때 기존집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 새집을 취득한 날로부터 2년 내 기존집을 양도해야 비과세를 받을 수 있었지만 모두 3년으로 연장된 것입니다.이번 개정을 통해양도소득세 비과세뿐만 아니라 취득세와 종합부동산세의 일시적 2주택이 모두 연장되었으므로당초 2년의 기간이 지나 비과세 기한은 놓치신 분들도 이번 개정 내용을 잘 활용한다면 여러 세목에서 다양한 절세혜택을 누릴 수 있습니다.구분혜택(내용)기본 취득세율조정지역 2주택 중과세율(8%)을배제하고기본취득세율(1~3%)적용양도소득세 비과세, 장기보유특별공제- 양도가12억원 이하 양도세 비과세- 12억원 초과분장기보유특별공제(최대 80%) 적용종합부동산세 1세대 1주택 공제- 기본공제12억원 적용- 고령자·장기보유세액공제(최대 80%) 적용국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택자으로 보아 비과세를 적용합니다.(소득세법시행령 제155조 제1항)다만, 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖추어야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있어 사례별로 구분하여 판단해야 합니다.종전에는 조정지역 여부에 따라 신규주택에 이사 및 전입요건이 있어 더욱 복잡한 규정이었지만, 22.05.10 이후 양도분 부터는 이사 및 전입요건이 폐지되었습니다.2. 주요 사례구분내용1종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)2종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)3신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득4종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택5분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택6종전주택 + 직접 건설한 신규주택7종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택※ 각 사례에서는 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다.사례1 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)재개발·재건축 등의 사업으로 신축주택이 완성되었을 때 소유자가 원조합원이라면 해당신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일입니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않으므로 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다.예시) 보유하고 있던 주택 중 한 개의 주택이 재건축으로 신축되는 경우 신규주택 취득일10년 전에 A,B 주택을 취득한 1세대가 B주택이 재건축으로 멸실되고 이후 신축되는 경우 B주택의 취득시기는 신축주택의 준공일이 아닌 최초의 취득일이기 때문에비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.사례2 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)사례1과 다르게 원조합원이 아닌 관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다.하지만 소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 입주권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의2 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례3 : 신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득입주권A를 승계 취득한 상황에서 B주택을 취득한 경우로서입주권A가 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.입주권A를 보유한 상황에서 B주택을 취득한 것이므로 1주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득하는 경우에 해당하지 않기 때문입니다.만약입주권A가 없는 상황에서 종전주택B를 취득한 경우에는 B주택을 양도 시 비과세가 적용될 수 있으며,입주권A가 주택으로 완공된 상황에서 주택B를 취득한 경우에는 A주택이 종전주택으로서 A주택 양도 시 일시적 1세대 2주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.사례4 : 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택신규주택이 분양권을 취득하여 신축된 주택인 경우 분양권의 취득시기에 따라 판단이 달라집니다.(1) 분양권을 21.1.1 전 취득한 경우분양권은 21년 이후 취득분부터 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함되었습니다. 따라서 21년 전에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않으며분양권이 신축주택이 되는 시점을 신규주택의 취득일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 규정 적용이 가능합니다.예시) 21.1.1 전 2개의 분양권을 취득한 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 여부2개의 분양권 중 먼저 신축주택으로 변경된 주택이 종전주택에 해당하며, 1년이 지나 다른 분양권이 신축주택으로 변경되면 신규주택이 되어 종전주택에 대하여일시적 1세대 2주택 비과세 적용이 가능합니다.(2) 분양권을 21.1.1 이후 취득한 경우21년 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 위에서 언급했던 입주권을 추가로 취득하는 사례와 유사합니다.소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 21.1.1 이후 분양권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의3 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례5 : 분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택(1) 분양권 모두 21.1.1 전 취득한 경우두 개의 분양권이 모두 21.1.1 전 취득한 것이라면 먼저 취득하는 신축주택이 종전주택이 되며, 나중에 취득하는 신축주택이 신규주택이 되어 각 주택의 취득시기가 1년 이상 경과되는 경우일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됩니다.(2) 분양권 모두 21.1.1 이후 취득한 경우21.1.1 이후 취득한 분양권은 위에 언급한 것처럼 주택 수에 포함되므로일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없을 뿐만 아니라분양권 보유시 적용되는 비과세 규정인 소득령 156조의3 비과세 규정도 내용에 따라 적용받을 수 없으므로 유의해야 합니다.사례6 : 종전주택 + 직접 건설한 신규주택직접 건설한 주택의소득세법상 취득시기는 준공일(사용승인일)입니다. 실제가 입주가 늦어지거나, 등기가 늦게 나더라도 신규주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)이므로실제 입주한 날을 취득시기로 오해하여 처분기한을 놓치지 않도록 해야 합니다.사례7 : 종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택일시적 1세대 2주택 비과세는 세대를 기준으로 하므로동일세대원 간 소유권 이전의 경우 신규주택의 취득시기는 증여일이 아닌 증여자가 최초에 취득한 날로 봅니다.따라서 증여의 경우 동일세대원, 별도세대원 여부를 함께 고려해야 합니다.예시) 부모가 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 신규주택의 취득일자녀가 1주택을 보유한 상황에서 부모가 신규주택을 취득하고 이후 자녀에게 신규주택을 증여하는 경우 부모와 자녀가 동일세대원이라면 부모의 신규주택 취득일을 기준으로 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 적용이 가능합니다.따라서부모가 취득 후 3년이 이미 경과했다면 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 자녀는 비과세를 적용 받지 못합니다.3. 함께 고려해야 할 사항<1> 동일세대원에게 양도일시적 1세대 2주택 비과세 규정의 법적 취지는 1세대 1주택을 유지할 목적이지만 이사 등의 이유로 어쩔 수 없이 일정 기간동안 2주택이 되는 경우 비과세를 적용하는 것으로서 종전주택 양도 후 1세대가 1주택을 소유해야 합니다.따라서동일세대원에게 양도하거나 부담부증여 하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.<2> 다른 비과세 규정과의 중복 적용일시적 1세대 2주택 비과세는 다른 2주택 비과세 특례와 중복 적용이 가능합니다. 즉,3개의 1세대가 3채의 주택을 보유하더라도 비과세가 가능한 경우가 있습니다.예시)일시적 1세대 2주택자(A,B)가 상속으로 새로운 주택C를 취득함으로써 1세대 3주택인 경우 C주택이 상속주택 특례에 해당한다면 종전주택A를 양도기한 이내 양도 시 1세대 1주택 비과세 규정이 적용됩니다.4. 관련 포스팅내용링크일시적 2주택 양도,취득,종부세 개정내용https://blog.naver.com/highyes_tax/222995322893입주권 보유한 경우 받을 수 있는 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371가족간 고저가매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

3. CASE 2 - [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.​​일반적인 경우의 일시적 2주택은, [종전물건을 보유] – [신규주택을 매수하고 3년(1년) 이내에] - [종전물건을 양도하는 경우]를 말한다고 했습니다. 그런데 여기서 조금 변형을 가해보겠습니다.​① 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 괄호에 의하면 종전물건이 입주권/분양권인 경우에는 종전물건이 아닌 신규주택을 양도해도 일시적 2주택을 인정한다고 하였습니다. ② 제2항에 의하면 종전물건이 입주권/분양권인 상태에서 신규주택을 취득한 경우에는, 3년(1년) 기산일을 신규주택 취득일이 아닌, 종전 입주권/분양권에 의해 주택을 취득한 날부터 기산해도 된다고 하였습니다. 이것을 종합해보면, [종전 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]에 신규주택의 취득세를 계산할 때에 일시적 2주택이 가능해집니다.​이때 취득세에서 조합원입주권이란, 재개발/재건축 사업의 관리처분계획인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위라고 표현되어 있습니다만, 실무에서는 주택의 멸실까지 이뤄질 것을 요합니다.​지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 조합원입주권 이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.​​어디서 많이 본 구조 아닌가요? 양도소득세 규정 중에, 소득세법 제156조의2 제5항에 있는 [정비사업으로 인한 대체주택 비과세 특례]와 아주 닮았습니다. 그래서 취득세의 일시적 2주택은 정비사업으로 인한 대체주택을 파는 경우에도 써먹을 수 있습니다.​[1주택을 소유한 1세대가 종전주택에 대해 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가를 맞이하고] – [사업시행인가 이후에 대체주택을 취득하여 1년 이상 통산 거주] – [종전주택이 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 대체주택을 양도] – [새 주택 완성 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주]​소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것​​하지만 여기서도 양도소득세와 취득세의 차이가 있습니다.​① 양도소득세의 대체주택 비과세는 원조합원만 가능하지만, 취득세의 일시적 2주택은 원조합원 승계조합원 모두 가능합니다. 단, 취득세의 일시적 2주택은 종전 물건의 멸실을 요합니다.​② 양도소득세의 대체주택 비과세는 대체주택에서 1년 이상 통산 거주를 필요로 하지만, 취득세에서는 대체주택에서 거주했는지는 묻지 않습니다.​③ 양도소득세의 대체주택 비과세는, 대체주택을 새 주택 완성 전에 팔아도 되고, 완성 후 2년 이내에 팔아도 되지만, 취득세에서는 대체주택을 종전주택 완성 후 파는 경우만을 이야기하고 종전주택 완성 전 파는 경우는 말하지 않습니다. 또한 조정대상지역이면 2년이 아닌 1년 이내에 팔아야 한다고 말합니다.​④ 양도소득세의 대체주택 비과세는 새 주택에 완성 후 2년 이내 전입하여 1년 이상 계속하여 거주하는 사후요건이 있지만, 취득세에서는 그런 사후요건이 없이 대체주택을 팔기만 하면 됩니다.​그래서 양도소득세 정비사업 대체주택 비과세 요건을 지켜가면서 움직이고 있다면, 대부분 취득세 일시적 2주택 요건을 충족하게 됩니다. 딱 하나, 취득세 일시적 2주택은 종전주택 완성 후에 대체주택을 1년 이내에 파는 경우로 한정하므로, 양도소득세 대체주택 비과세 특례만 신경쓰다가 [새 주택 완성 전에 대체주택을 판다든지], [새 주택 완성 후 대체주택을 1년 넘어 판다든지] 하는 경우만 주의하면 됩니다.​​4. CASE 2 - [기존 주택을 보유하다가 관리처분계획인가일까지 거주하다가 입주권을 보유하게 된 상태에서] – [신규주택을 매수하여 이주하는 경우]​조금 더 나가보겠습니다. 양도소득세 대체주택 비과세 특례를 노리면서 동시에 대체주택에 대해 취득세 일시적 2주택을 노린다고 합시다. 그러면 [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]로 진행할 것입니다. 그런데 취득세에서는 좀 더 널널하게 일시적 2주택을 받을 수 있는 길을 열고 있습니다. 이것이 지방세법 시행령 제28조의5 제3항입니다.​원조합원이 관리처분계획인가 당시에 해당 사업구역(꼭 사업에 돌입하는 그 주택에 살아야 한다고 하지 않았지만 아마도 그 주택일 가능성이 높습니다)에 거주하고 있었다면, 대체주택을 취득하여 이주하는 것만으로도 취득세에서는 일시적 2주택이 성립된 것으로 봐줍니다. 그래서 종전주택 완성 이후의 사후요건을 묻지 않고, 대체주택 이주 시점에서 할 일이 마무리되고 추징 위험이 사라집니다.​하지만 굉장한 혜택 같지는 않습니다. 현실적으로 취득세의 일시적 2주택보다, 양도소득세 대체주택 비과세 특례가 훨씬 더 중요합니다. 그래서 그 조합원은 꼭 취득세에서 특별한 요건을 두지 않았어도, 당연히 원조합원이었을 가능성이 높습니다. 또 취득세에서는 사후요건을 묻지 않는다고 하나, 양도소득세를 절세를 위해서 어차피 사후요건을 지켜야 합니다. 가볍게, 양도소득세 대체주택 비과세 요건을 지키면서 움직이고 있는데, 만약 관리처분계획인가일에 거주까지 하는 원조합원이라면, 대체주택으로 전입하는 순간에 일찌감치 취득세 일시적 2주택이 완성된다 정도로만 여기시면 됩니다. 정비사업 물건을 소유하되 전입할 생각이 없으신 조합원들은 [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]로 진행하면 됩니다.​그러면 요약해볼까요. 조정대상지역에서 양도소득세의 정비사업 대체주택 비과세 특례와, 취득세의 일시적 2주택을 동시에 노리는 사람이라면, 이렇게 합니다.​사업시행계획인가 당시 1주택을 소유한 1세대이고, (사업시행계획인가 ~ 관리처분계획인가에 취득하면 취득일 당시 1주택)그 상태로 관리처분계획인가를 맞이한 뒤에 주택이 멸실되고 대체주택을 취득하여 1년을 거주하고, (만약 주택이 멸실은 안 되었지만 관리처분계획인가일에 거주하는 자는 여기서 끝)새 주택이 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하고새 주택이 완성된 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주합니다.