2주택자입니다. 할머니께 빌라 증여받는겨우 세금

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 증여를 받는 경우 누구로부터, 얼마까지 받아야 증여세가 나오지 않는지에 대해서 알아보겠습니다.​■ 증여재산공제증여를 받는 경우 일정금액까지는 증여세가 과세되지 않습니다. 이것을 세법에서는 증여재산 공제라고 합니다.그렇다면, 증여재산 공제는 얼마까지인지 표로 같이 확인해보겠습니다.​중요한 것은 위 증여재산공제액은 각 증여시점마다 매번 공제하는 것이 아니라, 수증자를 기준으로10년 동안각 증여자그룹별로 공제받을 수 있는 합계액을 말합니다.​따라서 수증자가조부모, 부모 등 2인 이상으로부터 증여를 받는 경우에도 10년 이내 증여재산에서 공제받을 수 있는 금액은 5,000만원에 해당됨에 유의해야 합니다.​■ 사례1. 아버지로부터 1억원을 증여받고, 3년 뒤에 할아버지로부터 추가로 1억원을 증여 받는 경우(1) 아버지로부터 5천만원 증여 받는 경우 증여세 :5천만원 공제 후 5천만원에 대해서만 증여세 과세직계존속으로부터 5천만원까지는 공제해준다.(2) 이후 할아버지로부터 1억원을 추가로 증여받는 경우 증여세 :1억원원 모두 증여세 과세할아버지는 직계존속으로서 아버지와동일한 그룹에 해당합니다. 그러므로 아버지로부터 3년전에 증여재산공제 5천만원을 받았으므로할아버지에게 추가로 증여받는 1억원은 모두 증여세가 과세됩니다.​2. 아버지로부터 1억원을 증여받고, 3년 뒤에 어머니로부터 추가로 1억원원을 증여 받는 경우증여재산공제액은 위 사례1과 동일합니다.그렇다면 사례1과 차이점은 무엇일까요 ??​아버지와 어머니는 증여세 계산시 같은 사람으로 본다는 점입니다.자세히 설명해보겠습니다.​증여재산공제는 그룹별로 하지만, 증여세 계산은 한명으로부터 10년간 받은 증여재산가액을 모두 합하여 계산합니다.​■ 결론1. 사례1(1) 증여재산공제 : 그룹별 공제이므로 아버지와 할아버지 합쳐서 5천만원 공제(2) 증여세계산 :아버지와 할아버지는 다른 사람이므로 각각 증여세 계산​2. 사례2(1) 증여재산공제 : 그룹별 공제이므로 아버지와 할아버지 합쳐서 5천만원 공제(2) 증여세계산 :아버지와 어머니는 동일인이므로 하나의 사람으로 보아 증여세 계산​​증여를 받는 경우 누구로부터 얼마씩 받는가에 따라, 누구에게 먼저 증여를 받느냐에 따라 같은 금액이더라도 발생되는 세액은 천차만별일 수 있습니다.현금을 1억을 증여 받는 경우 또는 부동산 5억을 증여받는 경우 세금을 줄일 수 있는 방법은 무수히 많습니다.

1. 사건 한 줄 요약어머니가배우자로부터 증여받은 주택 2채를 2019년에 양도스스로조정대상지역 다주택 중과세율 + 장특공제 배제로 신고·납부사망 후 상속인이 다시 검토해 보니, 이 주택들이2009.3.16. ~ 2012.12.31. 사이에 취득한 자산이라 소득세법부칙 제14조(세율 특례)대상이라고 보고 “중과가 아니라 기본세율로 다시 계산해 달라”는 취지로 경정청구세무서는 “같은 세대 배우자에게서 증여받은 집은 특례 적용 제외”라며 거부조세심판원은납세자 손을 들어주고, 경정청구 거부처분을 취소핵심 키워드는 딱 하나입니다.“2009.3.16. ~ 2012.12.31. 취득분 세율 특례는 ‘취득 원인’을 가리지 않는다.”2. 쟁점 정리 – “증여 취득도 세율 특례 대상인가?”문제가 된 규정은소득세법 부칙 제14조입니다. 요지는 이렇습니다.2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도하는 경우다주택·비사업용 토지에 대한 중과 규정을 잠시 접어두고일반 누진세율(기본세율)을 적용하겠다.즉, 일정 기간 동안 취득한 부동산의 양도에 대해서는 “투기 억제용 중과세”를 잠시 완화해 주는한시적 특례입니다.여기서 쟁점이 된 부분은 단 하나.“그 기간 중에증여로 취득한 주택도 이 특례 대상에 들어가는가?”상속인(청구인):“들어간다. 법 어디에도 증여 배제 규정이 없다.”세무서:“배우자·같은 세대원 간 증여는 인정 못 한다.”특히 세무서는 기재부 유권해석(조세법령운용과-1227, 2022.11.8.)을 근거로 “동일 세대원에게 증여 후 양도하는 구조까지 일반세율로 봐 주면, 다주택 중과를 피하기 위한 절세수단으로 악용될 수 있다”는 논리를 들고 나옵니다.3. 사실관계 – 어떻게 취득·양도되었나?조금만 정리해 보겠습니다.1. 취득2011.8.11.어머니가 아버지로부터 서울 금천구 주택 2채를증여로 취득이 시기는 특례기간(2009.3.16. ~ 2012.12.31.) 안에 들어갑니다.2. 양도2019.5.2. 두 주택을 일괄 매매당시 금천구는 이미 조정대상지역 지정(2017.8.3.) 이후어머니는 이를조정대상지역 1세대 2주택·3주택에 해당한다고 보고다주택 중과세율장기보유특별공제 배제로 자진 신고·납부3. 사후 경정청구2023.10.27. 어머니 사망 → 상속인이 지위 승계2025.2.6. “부칙 특례 적용해 달라”며 경정청구2025.4.2. 금천세무서에서 거부2025.6.26. 조세심판원에 불복제기결국, “신고 당시에는 중과로 냈지만, 사실은 특례 적용 대상이었으니 돌려달라”는 구조입니다.4. 세무서 논리 – “동일 세대 증여는 특례 남용이다”세무서 입장은 다음과 같이 정리됩니다.1. 부칙 특례는1세대 다주택 중과 제도의 보완 장치주택 거래를 얼어붙게 만드는 ‘Lock-in 효과’를 완화하는 취지그런데, 이걸세대 내부 증여까지 허용하면다주택자가 배우자·자녀에게 명의만 넘겨서 구조는 그대로인데형식만 바꾸고 중과를 회피하는 결과를 초래2. 다주택 여부는 “세대 기준”소득세법상 주택 수 판단은세대 단위같은 집에서 사는 배우자에게 증여했더라도 세대 전체의 주택 수에는 변화가 없음이런 상황까지 새로운 취득으로 보아 특례를 인정하면 입법 취지에 반한다는 주장3. 따라서,동일 세대원 간 증여 취득은 부칙 특례에서 제외기재부 예규도 같은 입장이므로 경정청구 거부는 정당하다는 주장입니다.5. 조세심판원 판단 – “법에 없는 제한을 행정해석으로 만들 수 없다”심판원은 조문 구조·입법 경위·세법 해설 등을 모두 검토한 뒤, 세무서의 논리를 받아들이지 않았습니다.1) 부칙 규정의 문언 해석이 최우선부칙 제14조 제1항은 이렇게 규정합니다.“2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득”에 대해서는 중과세율 대신 기본세율을 적용한다.여기에서 중요한 점은,“취득한 자산”이라고만 돼 있을 뿐매매로만 취득해야 한다, 증여는 제외한다, 동일세대원은 안 된다는 문구가단 한 글자도 없다는 것입니다.조세법은엄격해석이 원칙입니다.“세율을 완화해 주는 규정이니까 좁게 보겠다”가 아니라“납세자에게 불리한 새로운 제한은 법문에 있어야만 한다”가 원칙입니다.심판원은 바로 이 지점을 짚었습니다.2) 입법자가 ‘증여 제외’를 넣을 기회는 여러 번 있었다부칙은 2008년 처음 만들어진 이후 여러 차례 본법(소득세법) 개정이 이어졌는데,다주택 중과 규정비사업용 토지 규정장기보유특별공제 배제 범위는 계속 손을 보면서도,부칙 제14조 자체는 삭제하거나,“증여 취득은 제외한다”는 문구를 추가하지 않았다.입법 과정에서충분히 손댈 수 있는 부분을 그대로 둔 것은 “입법자는 일부러 이 특례를 그대로 유지·포함시키기로 했다”는 의미로 해석하는 것이 자연스럽습니다.3) 행정해석으로 과세 범위를 넓힐 수는 없다기재부 예규는 어디까지나 해석자료일 뿐, 법률 그 자체를 바꾸는 규범은 아닙니다.법은 “해당 기간 취득 자산”이라고만 돼 있고, 취득 원인을 가리지 않았으며, 증여 배제 규정도 없다면,행정청이 “동일 세대 증여는 예외입니다”라고 임의로 선을 긋는 것은 조세법률주의에 반할 소지가 큽니다.심판원의 결론은 명확합니다.“해당 기간에 취득한 주택이라는 사실이 인정된다면,그 원인이 증여라고 해서 특례 적용에서 배제할 수 없다.”따라서,중과세율을 적용해 신고·납부한 부분은 잘못이었고, 기본세율로 다시 계산해야 한다고 본 것입니다.6. 이 결정의 의미 – ‘2009~2012년 취득분’ 다시 점검해야 하는 이유이번 결정은 실무적으로 상당히 중요한 메시지를 줍니다.1) “특정 시기 취득분”은 지금도 여전히 유효한 특례부칙 규정은 한 번 적용 시점을 정해 놓으면 그 이후 양도 시점까지 계속 영향을 미칩니다.“2009.3.16. ~ 2012.12.31. 사이에 취득한 자산”이라는 조건만 맞으면 그 자산을 언제 팔든, 다주택·조정대상지역 중과 규정이 적용되는 구조라 하더라도특례에 따라 기본세율 적용 가능성이 있는 것입니다.이번 사건처럼, 시점·방법을 잘못 이해하고중과로 신고해 버린 사례가 있다면 지금이라도 다시 검토해 볼 여지가 있습니다.2) 증여 취득이라고 해서 자동으로 ‘불리한 쪽’만 적용되는 것은 아니다많은 분들이 “증여·상속으로 받은 집은 중과만 적용되고, 완화규정은 못 받는다” 고 오해하시는데, 이번 심판례는 그 반대입니다.“취득원인을 이유로 특례를 배제하려면,그 근거가 법에 명문으로 있어야 한다.”즉,중과,장특공제 배제,세율 특례모두조문 단위로 따로 검토해야 한다는 뜻입니다.3) 이미 신고·납부한 건도 다시 볼 수 있다이 사건에서도 어머니는 생전에 스스로 중과세율·장특공제 배제로 신고했고, 세무서도 그대로 수납했습니다.그러나, 사망 후 상속인이 법리를 다시 검토했고, 부칙 특례 적용 가능성을 근거로경정청구를 통해 환급을 청구했고, 조세심판원이 이를 받아들였습니다.즉, 당시에는 “당연히 중과”라고 생각했더라도, 지금 시점에서는법 규정·부칙·판례·해석 변화를 반영해 다시 점검해 볼 필요가 있다는 것입니다.7. 정리 – 2009~2012년 취득 주택, 체크 포인트마지막으로, 실무에서 꼭 확인하셔야 할 포인트만 짚어보겠습니다.1. 취득 시기2009.3.16. ~ 2012.12.31. 사이 취득인가?매매·증여·교환 등 취득 원인은 가리지 않습니다.2. 양도 시점조정대상지역 지정 이후 양도했는지 여부다주택 중과·장특 배제 적용을 받았는지 여부3. 신고 방식이미 다주택 중과로 신고·납부했는지장기보유특별공제를 배제했는지4. 경정청구 가능 여부기간 내인지,상속인이 지위를 승계한 경우라면피상속인 신고분도 다시 검토할 수 있는지이번 결정은, “부칙 특례는 여전히 살아 있고, 취득 원인을 이유로 좁게 해석해서는 안 된다”는 점을 명확히 해 준 사례입니다.

자산가인 조부모가 아직 생존해 있는 유 모 씨는 최근에 할아버지의 호출을 받았다. 할아버지는 이제 슬슬 재산을 정리해 두려고 하는데, 최근에 손자에게 미리 증여하는 것이 유리하다는 이야기를 들었다고 말했다.조부모가 자녀를 건너뛰고 손자녀에게 증여하는 ‘세대생략’ 증여가 5년간 5조원을 웃돌았고, 특히 강남 3구에서만 2조원에 육박했다고 한다. 세대생략증여는 ‘생략’이라는 용어에서 어떤 패널티가 있을 것 같이 느껴진다. 바로 이 패널티로 부모가 자녀에게 하는 증여에 비해 세금이 할증되는데도 왜 세대생략 증여가 세테크라고 불리는 걸까?사람의 일은 한 치 앞을 내다볼 수 없지만 상속은 10년을 미리 계획하고 준비해야 한다. 자산가의 자녀일수록 증여와 상속 계획을 미리 짜 두는 것이 절세로 가는 지름길이다. [사진 piqsels]직계비속에 대한 증여의 할증 과세상속세 및 증여세법 제57조 ‘직계비속(자녀)에 대한 증여의 할증 과세’ 내용에서는 할아버지 나 할머니가 손자녀에게 증여하는 경우 증여세의 30%에 상당하는 금액을 가산한다고 규정하고 있다. 또한 미성년자에게 증여재산가액이 20억원을 초과해 증여하는 경우 30%가 아닌 40%가 가산된다. 즉, 미성년인 손자녀에게 큰 금액을 증여하는 경우 증여세를 더욱 과중하게 물리는 것이다. 다만 자녀가 먼저 사망해 손자녀에게 증여하는 경우 할증 과세를 적용하지 않는다.Q.세대생략 증여에는 어떤 장점이 있을까?세대생략 증여를 세테크라고 이야기하는 이유는 간단하게 생각할 때는 증여세가 한 번만 과세되기 때문이다. 조부모가 부모에게 증여하고 이 자산이 다시 손자녀에게 이전될 때 조부모에서 부모에게로 이전될 때 한 번, 그리고 손자녀에게 이전될 때 또 한 번, 이렇게 두 번의 증여세가 과세될 수 있다. 하지만 어차피 손자녀에게 돌아갈 자산이라면 한 번에 이전해 증여세를 아낄 수 있다는 관점이다.더 자세히 들여다보자면 이렇다. 증여세는 받는 사람별로, 받는 금액별로 구간별 세율이 적용되기 때문에 아주 단순하게는 여러 사람에게 금액을 나눠 증여하면 한 사람에게 전부 증여하는 것보다 세금이 저렴해진다. 자녀 한 명에게 100억을 주는 것보다 자녀 1, 2와 손자녀 1, 2, 3 이렇게 다섯명에게 20억원씩 나눠 주는 것이 할증세율을 고려한다고 하더라도 세율이 더 낮아지는 구간이 생기는 것이다.주식이나 부동산처럼 앞으로 가치가 높아질 재산의 경우 가격이 조금 더 낮을 때 미리 줄 수 있다는 장점도 있다. 자녀보다 손자녀에게 주면 좀 더 어린 나이부터 자산을 가지고 있을 수 있기 때문에 손자녀의 재산증식에 유리할 수 있다.마지막으로 상속까지 고려하는 경우 조부모의 입장에서 손자녀에게 물려준 재산은 상속일 5년 이내에 이전한 재산만 상속 재산에 합산되기 때문에, 10년 이내에 사전 증여한 재산은 모두 상속재산에 합산되게 되는 자녀의 경우보다 절세 여지가 많다.Q.세대생략증여는 유리하기만 할까?상속세 및 증여세법 제 42조의3 ‘재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여’내용을 요약하면 어린 손자녀에게 곧 상장될 비상장 주식이나, 토지 형질변경 등으로 재산 가치가 증가되는 자산을 증여하고 특정요건을 만족할 경우 증여로 과세될 위험도 있다. 어린 미성년 손자녀는 이러한 재산 증식을 만들어낼 능력이 없다고 보기 때문에 재산가치 증가에 따른 이익 부분도 증여로 간주한다는 것이다.또한 미성년 손자녀나 미성년이 아니더라도 나이·직업·소득 여건에 따라 증여세를 부담할 수 없는 상태라면 수증자가 내야 할 그 증여세도 증여자가 증여한 것으로 본다. 증여세를 계산할 때 증여세 만큼 다시 증여한 것으로 보아 할증 과세 외에도 추가로 증여세 부담이 높아질 수 있다.Q .손자녀 증여, 상속보다 유리할까?상속에 있어 법정상속인은 1순위가 직계비속과 배우자, 2순위는 직계존속(직계존속도 없는 경우 배우자가 단독 상속), 3순위가 형제자매, 4순위가 4촌 이내의 방계혈족이다. 즉, 손자녀는 법정상속인이 아니다. 따라서 특정한 유언이 없고 상속인들 간의 특정한 협의가 없는 한 조부모의 작고로 손자녀에게 상속되는 것은 없다. 하지만 직계비속 중에 고인보다 먼저 운명한 사람이 있다면 그 자녀의 몫은 그의 배우자와 자녀(고인의 손자녀)에게 공동상속이 된다. 대를 이은 상속을 허용하고 있기 때문인데, 이를 대습상속이라고 한다.앞서 언급한 것처럼 손자녀에게 증여한 부분은 5년 이내 증여재산의 경우 상속재산에 합산된다. 따라서 손자녀에게 사전증여한 부분은 합산되는 기간도 자녀(10년)에 비해 짧기 때문에, 법정상속인이 되지 못하는 손자녀에게 상속재산에 합산되지 않도록 여유를 가지고 증여를 한다면 손자녀에게 부를 이전하는 데 효과적일 수 있다.많은 사람이 부동산을 상속하는 것보다 증여가 세금을 더 적게 낸다고 알고 있지만, 부동산이 많지 않은 경우 오히려 증여하는 것이 손해일 수 있다. 고인의 배우자가 살아 있는 경우 일괄공제 5억원에 배우자 상속공제 5억원을 추가로 받을 수 있고 이 배우자 상속공제는 최대로 30억원까지 받을 수 있다. 그래서 부동산의 가치가 10억이 되지 않는 경우 상속공제를 감안할 때 나중에 상속으로 받는 것이 증여보다 훨씬 절세에 도움이 된다.증여세는 받는 사람과 금액별로 구간별 세율이 적용되기 때문에 여러 사람에게 금액을 나눠서 증여하면 한 사람에게 전부 증여하는 것보다 세금이 저렴해 지는 경우가 발생한다. [사진 piqsels]사람의 일은 한 치 앞을 내다볼 수가 없지만 특히 상속은 10년 이내의 사전 증여 부분은 합산된다는 점을 생각해서 10년을 미리 계획하고 앞서나가야 한다. 최근에 우리나라 최상위 대기업 총수도 상속세 재원을 마련하기 위해 대출을 받는다는 것이 이슈화된 적이 있었다. 사례의 유 모 씨처럼 자산가의 자녀일수록 증여와 상속 계획을 미리미리 짜 두는 것이 절세로 가는 지름길이라 할 수 있겠다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 일시적 2주택 비과세 요건 중 종전주택 처분하는 기한이 있는데 이때 처분을 가족에게 매매나 부담부증여하는 경우 비과세가 가능한지 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,종전주택을별도 세대인 가족에게 양도하거나 부담부증여하는 경우,종전주택의 처분으로 인정이 되어비과세 적용이 가능합니다.일시적 2주택이라, 종전주택을 3년이나 1년안에 처분해야겠는데 원하는 가격에 팔리지 않거나 남에게 파느니 가족에게 양도하거나 부담부증여를 한 경우인데별도 세대인 가족에게 종전주택을 양도하거나 부담부증여하는 경우, 종전주택의 처분으로 인정이 됩니다. 따라서, 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-1993 , 2004.12.07[ 제 목 ]일시적 1세대 2주택자가 1주택을 부담부증여하는 경우[ 요 지 ]일시적 2주택자가 다른 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부 증여하는 경우 1세대1주택 비과세 적용됨[ 회 신 ]소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 부담부증여시 인계하는 채무액은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 증여재산이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세 대상인 주택을 부담부증여하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다.따라서 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부증여한 귀 질의의 경우에도 같은법 시행령 제155조 제1항에 의하여 1세대 1주택의 비과세특례를 적용할 수 있는 것입니다.물른 여기서, 별도 세대인 가족에게 처분하더라도저가로 파는 경우와 부담부증여로 하는 경우는 부당행위계산부인 및 증여 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.종전주택을동일 세대원에게양도하거나 부담부증여를 하는 경우,비과세 적용이 되지 않습니다.별도 세대인 가족이 아니라, 동일 세대원에게 양도나 부담부증여를 한 경우는 일시적 2주택 비과세로 인정이 되지 않습니다.비과세를 적용하지 않는 이유는 일시적 2주택 비과세를 적용해주는 취지가 종전주택을 처분하여 1주택이 됨을 가정한 것인데, 양도를 한 이후에도 다시 1세대 2주택이 되기 때문입니다.○ 서면인터넷방문상담4팀-2249, 2006.07.13.[ 제 목 ]일시적 2주택으로 인한 1세대1주택 비과세 해당 여부[ 요 지 ]일시적 2주택을 보유하던 중 종전의 주택을 동일세대원에게 양도한 경우 1세대1주택의 특례규정을 적용받을 수 없는 것임[ 회 신 ]국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 질의 내용과 같이 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 상기의 1세대1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.○ 사실관계- 1996.10. 처가 A주택(수도권 아님) 취득ㆍ이전 및 이후 세대원 전체의 다른 주택은 없음- 2005. 7. 8. 장모로부터 처, 아들, 딸 명의로 1채를 증여받음. 따라서 A주택은 2006. 6월 현재 일시적인 2주택의 기간에 해당함- 2006. 6월 중 처로부터 A주택을 매매 취득하려함 (물론 대가관계는 있으며 이는 입증 가능하다고 가정)○ 질의A주택에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 일시적인 2주택에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되는 것인지종전주택의공동명의 일부 지분을 동일 세대원이 인수받아 처분한 경우, 인수 지분은 일시적 2주택 비과세 되지 않습니다.종전주택이 본인과 타인의 공동명의인 경우, 그 종전주택의 타인명의 일부 지분을 동일 세대원이 매입하고 이를 타인에게 처분하는 경우, 해당 지분은 일시적 2주택을 적용하지 않습니다.아래의 사례를 보면,① 종전주택: 본인과 별도세대 모친 공동지분 (38%)②모친의 지분(38%)을 배우자가 매입③해당 종전주택을 타인에게 처분기한내 양도⇒동일세대원이 인수한 지분(38%)만큼은 비과세를 적용하지 않고당초 본인 지분 (62%)만 비과세를 적용사전-2018-법령해석재산-0814[ 요 지 ]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고배우자가 별도 세대원인 모친으로부터 취득한 지분 상당액은 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없음[답변내용]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는「소득세법 시행령」제155조제1항 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.1. 사실관계○ 2014.9.30. 별도세대인 갑과 갑의 모친은 쟁점주택을 공동(갑62/100, 모친 38/100)으로 취득함○ 2017.9.1. 갑과 갑의 배우자는 대체주택을 공동(각각 지분 1/2)으로 취득함○ 2018.4.17. 갑의 배우자는 쟁점주택의 모친 지분을 매매로 취득함○ 2018.10.17. 쟁점주택 전체를 양도함2. 질의 내용○ 1주택을 별도세대인 모친과 공동소유하다모친지분을 배우자가 취득한 후 해당 주택을 양도하는 경우 배우자 지분에 대한 일시적 2주택 특례 적용 여부정리하면,일시적 2주택 비과세를 위해, 처분기한내 종전주택을 처분해야 하는데가족에게 매매나 부담부증여를 하는 경우에도 양도세 비과세 적용이 가능한지를 알아보았습니다.요지는, 별도 세대인 경우는 비과세 적용이 가능하고 동일 세대인 경우에는 비과세 적용이 안된다는 것입니다. 특수한 경우로, 종전주택의 일부지분을 동일 세대가 인수한 경우 그 지분 해당액은 비과세가 되지 않습니다.물른, 별도 세대인 가족에게 매매나 부담부증여시 저가 양도 등 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생하지 않도록 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사